登陆注册
10203700000007

第7章 当前中国房地产的形势问题和出路(3)

有一个问题非常值得大家讨论,即上半年居民消费价格继续下降,生产价格同比降幅较大。2009年上半年,居民消费价格同比下降1.6%,工业品出厂价格同比下降6%。根据上述数据,很多人就认为中国实际发生的是通货紧缩,连克鲁格曼也认为未来世界经济将会是通货紧缩的状态。一种理论认为,判断是否出现通货紧缩主要是以一系列实物价格来加以衡量,当然还要看货币投放量,如果货币投放量是增加的,物价是下跌的,那也不能叫通货紧缩。还有一种三因素理论,即物价是跌的,货币投放量是减少的,但经济是增长的,这也不能算是通货紧缩。

我认为,这方面有两个因素比较客观,一个是要看实物价格,另一个是要看货币投放量。如果只看实物价格,而忽略了这些价格背后的形成机制,特别是一些国家对价格的特别控制,以及那些主要依赖进口外国廉价工业品的国家,其生产要素价格可能与产成品价格是脱节的。现在中国的货币投放量可谓汹涌澎湃,差不多比2008年同时期增加了30%,所以,叫通货紧缩无论如何是不成立的。但是,CPI和PPI这两个价格指数确实是下跌的。这里有一个“翘尾”的问题,即2008年是很高的一个基数,2009年即使也很高,但同比仍然可以是下跌的。但环比可以是上升的,例如PPI同比下降6%,但环比持续回升。我曾经在一篇文章中提出过,中国的CPI指标已经丧失了测度通货膨胀的功能。CPI下跌,并不表明中国的物价是下跌的。因为在中国,占CPI的34%权重的是食品价格,这部分价格,比如粮食价格,是受国家控制的。

控制粮食价格有好处有坏处。好的方面是,粮食价格稳定保证粮食产量比较稳定,还有就是能够保证贫困人群不会饿死,这也是社会稳定的一个前提。不利的方面就是,无论生产资料怎么涨,无论人工费用怎么涨,粮价不涨,CPI就基本不涨,而农村人口要想摆脱贫困,就要到城市里寻找就业机会,才有可能增加收入。然而,食品中的一些门类,例如猪肉价格是不在政府控制之列的,2008年猪肉价格暴涨,波动非常大。政府就补助养育母猪,以至于各路资本,包括以高盛为代表的外国投资、网易的丁磊都去参与养猪领域的投资。2008年养猪行业投资火暴,2009年由于生猪供给大幅度增加,加上“猪流感”等因素的作用,使得猪肉价格暴跌。当然,根本因素还是因为供给太大造成的。

因此,我们可以看到,猪肉稀缺,CPI就是正的;猪肉充裕,CPI就是负的。所以上次CPI大涨,主要是猪肉价格一路走高造成的,所以现在要搞猪肉收储制度。这样一来,就使得CPI可以完全不受货币固定投放规模的影响。所以,我国的CPI处于低位,是因为处于被控制之中,被以计划经济的手段控制着,猪肉价格占CPI权重的8%。但是现在一个家庭的实际支出,买猪肉的支出未必能占到8%,这也就相当于用一个落后的指标体系来衡量现在的居民生活水平。由此可见,中国的CPI指标体系已经失真,因此,用CPI指标来衡量通货膨胀是可笑的。如果CPI能真正反映现在物价上涨的话,那么老百姓早已经去银行提出自己的存款了;同样,现在银行的超额准备金早已经投放贷款了。目前二套房政策开始收紧,就是因为银行的资金开始供应紧张,投放的信贷规模太大了。

再来看固定资产投资,2009年前三季度,全社会固定资产投资155057亿元,同比增长33.4%。其中,城镇固定资产投资133177亿元,增长33.3%;农村投资21880亿元,增长32.6%。在城镇投资中(以下同),国有及国有控股投资57411亿元,同比增长38.8%;房地产开发完成投资25050亿元,增长17.7%。

固定资产投资开始呈现加速趋势的同时,另一个现象是,现在中央投资开始让位于地方投资。因而现在投资的主导力量是地方政府投资。因为降低了投资项目资本金率,银行开始纷纷求着地方政府去贷款,因为银行有放贷任务,希望把钱加速投放出去。2009年1月~10月,全国完成房地产开发投资28440亿元,同比增长18.9%,增幅比1月~9月提高1.2个百分点。其中,商品住宅完成投资19954亿元,同比增长14.1%,比1月~9月提高0.7个百分点,占房地产开发投资的比重为73.7%。可以预见,随着房地产市场的继续升温,房地产投资将再次成为拉动中国经济增长的重要力量。因此,现在开发商的房子都不再舍得卖了,因为,未来房价必然可以获得更大收益。只要房价一涨,什么都解决了。卖地解决了,地方项目的资本金也解决了,好像中国经济又重新开始进入高速增长之路。

在全世界来看,中国的出口竞争力是最强的。现在世界各国的CPI指标都失灵了,货币投放都很庞大,却是物价变动普遍平稳。这是因为,发达国家的工业品基本上都是从中国廉价进口的。现在由于出口退税,使得出口消费品价格更加便宜。但是发达国家的生产要素价格是要上涨的,土地、石油、钢铁、煤炭都会涨起来,唯有产成品不涨。因为他们的工业成品不是本国生产的,而是中国生产的。他的房地产可能会涨,但他们的生产资料和工业消费品是脱节的。

哪些因素引领了中国经济复苏?

从实体经济角度看,引导中国经济复苏的三大因素是政府投资、汽车销售和房屋销售,居民消费仍然处于低迷状态,工业增长则受益于政府投资的大规模扩张。

关于政府投资扩张的动机,很显然是把“保增长”当成了各级政府的首要任务。但是由于主要资金依赖银行贷款,必然造成未来时期政府所辖项目公司经营和银行呆坏账问题。令我们担心的是,一旦再度发生集中的银行呆坏账,是否再让央行通过购买国债,再由财政部门向国有商业银行注资,而央行购买国债又会直接表现为增发货币来解决。

关于汽车销售,上半年似乎成为一个经济热点,但下半年显然无法持续。中国的汽车销售市场主要在城市,农村市场的潜力几乎没有。值此金融危机对汽车工业的巨大冲击之际,全世界汽车公司都在走向研发利用新能源技术,而中国各个燃油汽车公司却是将产能继续扩大。将来一旦汽车动力能源技术获得重大突破,那么中国的大规模汽车产能将会报废。所以,如果没有汽车产业升级,一味地刺激汽车消费,从而刺激以传统技术为基础的汽车产能增加,将会毁坏我国汽车工业的发展前景。城市规划方面,很显然,管理部门和开发商都乐意不断向外扩大土地开发面积,不断向外“摊大饼”。造成城市规划问题严重,比如说北京市六环以内的建成区联成一片,汽车保有量已经超过发达国家城市汽车保有量水平。所以,汽车销售没有多大可能再拉起经济复苏之势。

再看房屋热销。与老百姓望房兴叹形成鲜明对照的是,现在热衷于购房的大多是投机客,也有开发商自买自卖,里应外合,以及与银行购买方相互勾结。这样名义上是投机客在买房,实际是银行在买房。这样就出现一个问题,房子被售出了却没有人居住。房产原来在开发商手上,现在实际上在银行手上。买房屋算不算消费,关键是看购买者是不是用于居住,当然,投资租赁也具有同等效果,只有投机囤房的除外。如果购买住房是为了自住,则房屋销售对消费增长的刺激作用将非常明显。因为买房之后要装饰装修,购买家具家居用品、水暖电、商业、医疗、娱乐和物业服务等,这会是一个巨大的需求。现在我们看到北京、上海、广州等大城市房屋的成交量很大,但是究竟有多少人去居住?这个比例有多高?这需要调查。但是根据我观察到的情况,这个比例非常低,有的项目中“黑灯房”占新房的一半以上。从长期来看,房地产销售明显受到房价变化影响:房价回落,销售上涨,房价上涨,销售回落。所谓“买涨不买落”,只是由于投机需求主导住房需求的结果,不是正常的经济现象。

我坚信,高房价下的房地产销售增长是不可持续的,预计下半年房市将再次出现“滞涨”局面,房价最迟将在2010年3~4月份回落。这同时也???味着土地拍卖政策不可持续,地方政府、中央政府的投资也是不可持续的。现在,中央政府的投资支出已经收紧了。

社会消费者零售总额通常被当做城乡居民消费,这实际上是一种重大的认识误区。在社会消费者零售总额当中,批发零售业销售总额大约占了85%左右;而在批发零售业销售总额当中,大概有55%属于生产资料批发零售。2007年,矿产品、建材及化工产品批发零售额达5.8万亿元,居民消费部分所占比重很小,可以忽略不计。机械、五金及电子批发零售额达1.6万亿元,当年批发零售总额13万亿元,前两项加起来占总比重的55.8%。可以看出批发零售业销售总额大部分是生产资料部分。所以,根据社会消费者零售总额增长就判断消费复苏了,投资增长了,是存在问题的。比如供应建材产品、五金产品、电子产品的各部门生产值,却都被统计在社会消费品零售总额里,绝大部分增长属于生产资料的供应增长,属于投资品范畴。2009年服装价格大幅下降,可以反映大部分消费品销售状况实际上是变坏了,而非回升。根据北京市统计局的数据,2009年1~9月居民家庭消费支出增加了8.9%,而社会消费者零售总额增长15.1%。另外,居民基于通胀担忧而购买珠宝、金银,也被统计在消费里面了。

工业增长开始好转,这是政府投资拉动的结果。房地产开始看好,工业企业利润开始反弹,工业企业亏损额开始减少,但亏损面还在加大,中小企业的状况更加恶化。这样就导致更多的企业将资金用来炒股炒房。2009年前三季度,全部A股公司业绩下降6.44%。值得注意的是,一些上市公司收益增加,很大程度上是由于对房地产业和股票市场的投资收益大增。企业利用在股市、房市当中赚得的利润计算在营业收入里,从而填补主营业务中的亏损部分。由于很多企业都开始“不务正业”,企业没有任何动力去进行研发,去提升自己的核心技术竞争力。我们所提倡的提升自主创新能力、推进产业转型升级等,成了一句空话。

中国宏观经济发展前景分析

从表面来看,中国正带领着全球经济从衰退走向复苏。在经历了2008年年末的增长停滞之后,中国经济增长从季度环比数据来看在2009年第二季度开始骤然加速。

按粗略计算,2009年第三季度中国经济在经通胀调整、折合年率计算的全球产出增幅中贡献了两个百分点,有助于全球经济增长由负转正。然而,中国近期的井喷式增长代价高昂,使得由激增的银行贷款融资的基础设施支出大幅增长。

客观看待单纯投资拉动将给中国带来的巨大代价

由于发达国家的经济罕见地同步衰退,导致了一场前所未有的外部需求冲击,对中国出口导向型经济增长引擎带来了毁灭性影响,致使以出口密集型产业为主的沿海发达地区经济面临着大量农民工失业、经济严重衰退的境况。

作为发展中国家,中国需要更多的基础设施建设,但在中国实施的4万亿投资计划中,基础设施支出(其中包括四川省地震灾后重建项目)占到中国近期实施的4万亿人民币经济刺激计划的72%。国务院敦促银行行动起来支持这一经济刺激方案,各银行纷纷响应。2009年上半年,银行新增人民币贷款总计7.4万亿元—增速达到2008年上半年的3倍。即使后几个月适度收缩,仍无法改变天量信贷投放的局面。

激增的投资额史无前例地占到2009年前三季度中国GDP的71%。这个数字是过去10年43%平均占比的1.65倍。与此同时,国内各银行的信贷资产质量无疑也受到了2009年信贷发放激增的影响—这一趋势,可能会为新一轮银行不良贷款潮埋下种子。

显而易见,要维持此轮中国经济增长,中国不得不付出两项代价:首先,银行业的现代化改革面临倒退。过去的历史经验表明,在以政府为主导的资金分配的过程中,可能会出现坏账问题。其次,目前一些经济指数的反弹,依然与政府主导的刺激方案密切相关,由于政策仅仅着重于供给面,忽略了城乡居民的增收,社会消费的吸收能力反而减退了,因此整体性产能过剩的风险明显上升。

从根本上说,中国经济在出口没有明显起色和消费尚未根本启动的情况下,依靠财政和信贷的大举投资来促进增长是不能持久的。因为,投资的目的在于扩大消费,缺乏消费拉动的投资便成为无源之水,也失去了投资的意义和目的。从经济上看,没有消费支持的投资,注定将成为无效的投资,并因此遭受重大经济损失;当然,过度奢侈的消费能使一个富裕国家很快破产,消费率过高也会限制一个国家经济增长的速度。因此,保持好投资和消费之间合理的比例关系,对于一个国家的发展至关重要。

在出口萎缩、消费不振导致经济增长乏力的十字路口面前,究竟是通过设法扩大最终消费率来拉动经济增长,还是通过进一步扩大投资拉动统计意义上的GDP增长呢?我认为必须以社会再生产理论为基础,正确地、科学地调整投资和消费之间的关系,通过扩大消费规模和限制投资规模,将投资引导到促进消费且与消费保持合理比例关系的水平,促进国民经济的持续健康发展;否则,脱离消费能力的过度投资,必然会对经济发展造成更大破坏。

单就投资来看,投资一定要注重投资效果。如果我们投出去的钱只是一次性的,是“一锤子买卖”,只可以拉动当年的增长,而投资支出由少数公司和少数人获得,那么这样的投资就不能循环地推动后续时期的中国经济增长。如果能够按照投资计划顺利支出,2009年中国经济增长完成“保8”的任务应当并不困难。然而,“保8”成功并不能意味着中国经济好转了。这是因为,判断经济的好坏,不能单纯依靠GDP指标进行衡量。如果只重视投资的数量,而不注重投资质量,不对工程建设当中的腐败问题和工程质量问题进行严格控制,那么,即使2009年GDP增长保住8%,但是在2009年之后的隐患,例如银行不良资产问题的集中爆发,将可能产生更为严重的后果。

同类推荐
  • “一带一路”建设与中国企业对外直接投资新方向(谷臻小简·AI导读版)

    “一带一路”建设与中国企业对外直接投资新方向(谷臻小简·AI导读版)

    本书从“一带一路”国家的产业特点与投资重点、中国企业到“一带一路”国家投资的金融制度安排,以及中国企业到“一带一路”国家投资的贸易制度安排等多个方面,分析了“一带一路”建设与中国企业对外直接投资的关系等。
  • 中国土地制度变革的历史与逻辑

    中国土地制度变革的历史与逻辑

    本书采用编年史的写法,介绍了中国土地制度变革的历史与逻辑,包括秦以前的土地公有制度及其变革、秦汉时期封建土地私有制度的确立与发展演变、民国时期土地制度等内容。
  • 新企业所得税法解析

    新企业所得税法解析

    本书由绪论、新税法讲解、附录三大部分构成。新税法讲解部分按照新《企业所得税法》内容结构分九章。为便于学习和查阅使用,本书专门设置附录部分,收录新《企业所得税法》出台后的一系列政策性文件和新旧企业所得税法对照有关内容。随着国家关于新税法政策性文件的进一步出台和旧政策的调整,在实际执行过程中,应以最新正式文件为准。
  • 小数字大学问:写给爱思考的那些人看

    小数字大学问:写给爱思考的那些人看

    本书选择了一个非常独特的视角,从经济学中的“数字”入手,比如GDP、CPI、基尼系数、恩格尔系数,比如幸福指数、巨无霸指数、生活成本指数、贴现率、赔率等,话题从这些关系国计民生、贴近百姓生活的经济参数开始,介绍这些数字、指数、常数的渊源、发展、运用、计算、作用、我国目前所处的水平以及和老百姓的关系。本书稿内容涵盖了经济学的各个领域,语言生动、幽默,既是一本普及读物,又可当成一本工具书。阅读本书,不仅可以给读者带来一定的阅读兴趣、增加经济学知识,而且可以对读者的生活与工作起到一定的指导作用。
  • 中国经济周期探索50年

    中国经济周期探索50年

    本书从20世纪50年代到21世纪初,纵横50年,把握当时的条件评价各种学派的历史价值,把握今天的发展评说过去成就,全景化地介绍和评述了50年来在中国经济周期理论探索中的代表人物和学派观点。
热门推荐
  • 我真是赛亚人

    我真是赛亚人

    【半现实文】作为传说中的改造赛亚人,布莱斯被某个女人雪藏,差点就以普通人身份过一辈子。但是身份遭到暴露的布莱斯严肃声明:我只是一个人普普通通,连战斗力都是一的lj赛亚人,一切的一切全都是布罗利和孙悟空那两丫的干的,请盖洛博士大佬放我一马,请龙神萨拉玛大哥大饶我一命。(群号:155944665)
  • 日月星辰之千月传

    日月星辰之千月传

    月遥十三年,映月国主幸得一女,出生当夜群星坠落,明月无光,被誉为是月神转世的宫翎千月,亦是被誉为改变三国命运的关键人物,于是,一场被酝酿20年的腥风血雨于旨天大陆帷幕之下波涛暗涌。一个是温润如玉,如沐春风的辰。一个是邪魅妖冶,热情开朗的日。一个是细致入微,誓死不弃的星。何为真心,何人假意?一个谎言被揭穿之后是用另一个谎言弥补,亦或是天涯海角,用我一生为你洗净铅华?“月儿,我今生非你不娶,说到做到。”“你注定了就是本王的女人,往哪逃?天涯海角,你逃到哪本王也能把你找出来!”“殿下,等着,我会让你知道这世上谁才能与你并肩而立,谁才配得上你。”
  • 英雄联盟王者之途

    英雄联盟王者之途

    S3赛季,魔王横空出世,所向披靡。S4赛季,三星双雄并起,纵横赛场。两届比赛,给了无数人韩国LOL水平整体更高一筹的印象。S5赛季,韩援引进的效果却让人大跌眼镜,创下了有史以来最差战绩。国外新星云集,老将未疲,国内却已经青黄不接。然而,最早的一批玩家还清楚记得,当年国人带给整个世界的……恐惧!破白盾,折黑剑,碾压寒霜,戏耍小丑,两秀法王,三封M5。外卡霸主、北美冠军、欧洲法王、韩国辅神纷纷落马,纵观世界,莫敢言战。S6,王者归来!——————————————W1大师作者,带给您最专业的LOL小说,求收藏求推荐!
  • 天行

    天行

    号称“北辰骑神”的天才玩家以自创的“牧马冲锋流”战术击败了国服第一弓手北冥雪,被誉为天纵战榜第一骑士的他,却受到小人排挤,最终离开了效力已久的银狐俱乐部。是沉沦,还是再次崛起?恰逢其时,月恒集团第四款游戏“天行”正式上线,虚拟世界再起风云!
  • 西辞南风过意

    西辞南风过意

    他本是郡王府的王爷,而她却是个丞相府人人皆知的废柴小姐。而她的命运将由一个来自21世纪的元气少女来改变了!
  • 素锦青春

    素锦青春

    仅以此书,纪念那份终将逝去的青春那年春末夏初,千纸鹤载着梦想飞向了夜空,飞向了无法触碰的次元,那年花旧盛开,却为谁笑得恣意盎然,哭得酐畅淋漓路过青春的步伐,有离别有感伤,青春只是一场梦,却为何要演绎得如此凄凉回首岁月征途中的这段年华,我们的青春,可否落得不散
  • 快穿之你是我的神灵

    快穿之你是我的神灵

    纯洁的校园友情为何摇身一变成爱情? 霸气少爷为何变身委屈小奶狗? 摄政王为何频频宿于皇帝宫中? 末世来临之后种种事件,究竟是人性的扭曲,还是道德的沦丧?? 打开这本书,你想要的全都有! 你以为这是温柔美丽络仙女vs冷淡沉默季仙上??NoNoNo这是一个霸气十足女和闷骚心机男的甜蜜爱情故事?本文贯彻小虐怡情大虐伤身的原则拒绝伤身!!!“你是我的神灵,我的命”本文文案沙雕,文不沙雕!
  • 最强战圣

    最强战圣

    这里,是习书者的世界。这里,挥笔可以断山河,泼墨能够撼星辰,一纸一砚,皆有无穷的妙用。林渊意外穿越至此,他以唐诗为矛,宋词为盾,元曲为甲,誓要开辟出属于自己的一片疆土!(每天保底两章,偶尔爆发。欢迎大家收藏、推荐、打赏,谢谢支持。)
  • 末世神器也疯狂

    末世神器也疯狂

    丧尸来袭,动植变异,冰山融化,水源污染,地震频繁……巨大的灾难接踵而来。言空寒,十级修真文明的产物。在她跟随主人雷帝穿梭空间之时,不幸被宇宙中的虫族围困。雷帝身殒,言空寒则是随着宇宙中的乱流坠入了水蓝星。并在紧随而至的末世之中混迹,只为寻找到主人雷帝的转世。然而,她并不知道一切早已注定。言空寒能否寻找到雷帝?末日的降临是大自然的惩罚,还是另有阴谋?
  • 武神七域

    武神七域

    什么才是强者?强者在每个人的心中都是不一样的,叶鑫一代猪脚,让我们来拭目以待。