（2）投资性房地产转换非投资性房地产
企业将原本用于赚取租金或资本增值的房地产改用于生产商品、提供劳务或者经营管理，投资性房地产相应地转换为固定资产或无形资产。例如，企业将出租的厂房收回，并用于生产本企业的产品。在此种情况下，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。
企业将投资性房地产转换为自用房地产时，应当按该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目；按投资性房地产的账面余额，借记“固定资产”或“无形资产”科目，贷记“投资性房地产”科目；按已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，贷记“累计折旧”或“累计摊销”科目；原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目，贷记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目。
2.在公允价值模式计量下的转换
（1）非投资性房地产转换为投资性房地产
①作为存货的房地产转换为投资性房地产
企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按该项房地产在转换日的公允价值，借记“投资性房地产（成本）”科目；原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目；按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目。待该项投资性房地产处置时，因转换计入资本公积的部分应转入当期的其他业务收入，借记“资本公积——其他资本公积”科目，贷记“其他业务收入”科目。
②自用房地产转换为投资性房地产
企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值，借记“投资性房地产（成本）”科目；按已计提的累计摊销或累计折旧，借记“累计摊销”或“累计折旧”科目；原已计提减值准备的，借记“无形资产减值准备”、“固定资产减值准备”科目；按其账面余额，贷记“固定资产”或“无形资产”科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目。待该项投资性房地产处置时，因转换计入资本公积的部分应转入当期的营业收入，借记“资本公积——其他资本公积”科目，贷记“其他业务收入”科目。
（2）投资性房地产转换为非投资性房地产（自用房地产）
企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。
转换日，按该项投资性房地产的公允价值，借记“固定资产”或“无形资产”科目；按该项投资性房地产的成本，贷记“投资性房地产——成本”科目；按该项投资性房地产的累计公允价值变动，借记或贷记“投资性房地产——公允价值变动”科目；按其差额，借记或贷记“公允价值变动损益”科目。
（二）投资性房地产的处置
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用，预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。
企业可以通过对外出售或转让的方式处置投资性房地产，取得投资收益。对于那些由于使用而不断磨损直到最终报废，或者由于遭受自然灾害等非正常损失发生毁损的投资性房地产应当及时进行清理。此外，企业因其他原因，如非货币******等而减少投资性房地产也属于投资性房地产的处置。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
1.采用成本模式计量的投资性房地产的处置
处置采用成本模式计量的投资性房地产时，应当按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目；按该项投资性房地产的账面价值，借记“其他业务成本”科目；按其账面余额，贷记“投资性房地产”科目；按照已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目；原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目。
2.采用公允价值模式计量的投资性房地产的处置
处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目；按该项投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本”科目；按其成本，贷记“投资性房地产——成本”科目；按其累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产——公允价值变动”科目。同时，将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入，借记或贷记“公允价值变动损益”科目，贷记或借记“其他业务收入”科目。若存在原转换日计入资本公积的金额，也一并转入其他业务收入，借记“资本公积——其他资本公积”科目，贷记“其他业务收入”科目。
本章小结
本章主要阐述固定资产、无形资产和投资性房地产的确认、计量及相关的账务处理问题。主要内容包括：
固定资产应当按成本进行初始计量，在其预计使用年限内，应该按照一定方法对固定资产原值扣除预计净残值的损耗额进行折旧，影响折旧的因素主要有原始价值、折旧年限和净残值，折旧的方法主要有年限平均法、工作量法、年限总和法、双倍余额法。固定资产的后续支出的处理原则为：与固定资产有关的后续支出，符合固定资产确认条件的，应当计入固定资产成本，同时将被替换部分的账面价值扣除；不符合固定资产确认条件的，发生时直接计入当期损益。盘盈的固定资产应当通过“以前年度损益调整”科目按照前期差错更正处理，盘亏的固定资产应通过“待处理财产损溢”科目将其账面价值转销。固定资产处置一般通过“固定资产清理”科目核算。
无形资产通常是按实际成本计量，即取得无形资产并使之达到预定用途而发生的全部支出，作为无形资产的成本。企业内部研究开发项目的支出，应当区分研究阶段支出与开发阶段支出：研究阶段的支出，应当于发生时计入当期损益；开发阶段的支出符合条件的才能资本化，不符合资本化条件的计入当期损益。对使用寿命有限的无形资产，应当在其预计的使用寿命期内采用系统合理的方法对应摊销金额进行摊销；对使用寿命不确定的无形资产不予摊销，只记减值。
投资性房地产的范围限定为已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。投资性房地产应当按照成本进行初始确认和计量，在后续计量时，通常应当采用成本模式，满足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
关键词
固定资产 固定资产确认 固定资产的成本 弃置费用 固定资产折旧 年限平均法 工作量法 年限总和法 双倍余额法 固定资产终止确认 无形资产 投资性房地产 投资性房地产后续计量
本章思考题
1.固定资产确认的条件是什么？
2.固定资产初始计量的原则是什么？
3.固定资产折旧方法有哪些？各有什么特点？
4.影响折旧的因素有哪些？
5.无形资产确认的条件是什么？
6.无形资产初始计量的原则是什么？
7.投资性房地产确认的范围及条件是什么？
8.与投资性房地产有关的后续支出应怎么处理？
9.投资性房地产后续计量有哪几种模式，各自又有什么特点？
10.投资性房地产的转换包含哪些内容？
