我国房屋管理的一个特色是住房产权虽然归“公有”、“国有”，但实际上国家已将住房建设的投资和管理等权力更多地放给了党政机关单位和企事业单位。1979年以前，城镇住房建设资金80%以上来源于中央和地方政府的财政拨款，到1993年政府财政拨款只占23%，单位逐渐成了建房、分房、管房的主体。从全国来说，除上海外大多数大中城市由政府房管部门直管的公房约占30%，由单位自管的公房为70%。目前的住房制度，国家是名有实无，名义上全民所有的城镇住房有30多亿平方米，但分散在各级各类的单位里。单位是名有实虚，住房是单位建的买的，分房、管房都在单位，但一旦把住房使用权分配给职工（居民），单位的所有权、使用权、支配权就虚了；个人是名无实用，名义上住房是公有的，但一旦分给个人，不仅自己可以长期占用，而且实际上还可以传给子孙。
现在的公有住房实际上很大一部分是单位所有制。住房对于单位来说，既是一个巨大的资源和财富，同时又是一个沉重的包袱。一方面单位拥有大量房产，账面上资产很大。有房单位把可以分给住房作为吸引人才和要收回住房作为控制本单位员工“跳槽”的手段。但另一方面，单位负有对全体员工分配住房的责任，还要承担对已分配住房维修管理的责任，为此，单位为住房问题要付出巨大的人力财力和物力，牵扯领导人的很多精力，不胜其烦，苦不堪言。当然也有些人从中以权谋私，以权谋房，由此引出很多纠纷。
住房的实权在单位，房改的关键也在单位。单位是房改的实际执行者和操作者，国家和政府的房改政策要通过单位去执行、实施。国家和政府在住房问题上要制定相应的政策妥善处理好同单位的关系，协调好单位与单位、单位与个人之间的关系。几次房改都因得不到大部分单位的认同，出现低价售房浪潮而受挫，这就是教训。
全国具有建房、分房、管房职能的党政机关单位、企事业单位有上百万个，国家要区别不同情况，分类处理好各种单位的住房问题。同是单位但情况千差万别。从住房角度分析，可分为四种类型。
第一种是有房有钱单位。多为中高层党政机关单位，大的企事业单位，或是经济实力强、经营效益好的中小型企事业单位。他们既有相当多的住房，又有后续建房的资金来源，无房缺房户少。
这类单位职工的住房问题比较容易解决，国家制定了明确的房改政策，转变住房体制也会比较顺利。
第二种是无房有钱的单位。多为近几年新办的公司、企业、事业单位，向职工支付较高的薪金，不承担分房管房的责任。这样的单位没有房改任务。但是现在社会上有所谓“一家两制”的情况，夫妇一方在公司上班拿高薪，一方在国家机关或公有企事业单位里工作，住廉价的房子。在房改时，提供住房的单位会向这些拿高薪的职工或所在的公司提出问题。
第三种是有房少钱或无钱的单位。多为国有事业单位，或是原为经济基础好和效益较好，现在经济效益差或者已经亏损的企业单位。这些单位没有继续为职工建房的资金和能力。在房改中，可以分别两类不同的解决办法：一类是原有住房较多，无房缺房户比较少，通过房改可以把原有住房卖给住户，售得的资金可继续建房买房，以解决无房缺房职工的问题；另一类是原有住房就少，无房、缺房户多，卖房所得解决不了无房缺房户的问题，这类单位只好另辟蹊径。
第四种是无房又无钱的单位。多为基层的小型企事业单位，或是长期经济效益不好，长期亏损的单位，这类单位的职工住房问题本来就很困难，房改中这些单位的问题也最不好解决。这要由各地方政府予以特殊关注，采取具体措施解决他们的问题。
单位管房是几十年计划经济体制的产物。实践证明，这种体制既不能做到经济的高效率，又较难实现公平，引来无穷的纷争和问题。第三次房改方案提出要实现住房社会化是正确的。房改目标及其结果，就是要使职工、居民通过市场、通过社会解决自己的住房问题，而不是找单位、找领导来解决。房改的目标，就是要实现单位不再管住房。除极少数大单位如国家高层机关、大学、特殊的科研院所等还要管一部分住房外，所有单位都要把建房管房的权利和义务通过各种形式交给社会、交给市场，把住房的资源交出去，同时也把包袱放下来。单位把原来用在住房的暗贴给职工的费用转化为工资发给职工，职工通过市场来解决自己的住房问题。
当然，这个转变将要通过若干中介和过程，这就是房改的任务之在新的住房制度下，国家和政府在住房问题上的角色要转变，要从计划者、所有者、分配者、维修者、、管理者转变为监督者、调控者。群众住房的问题是群众自己的事，要交给社会管理，通过市场去调配。国家和各级地方政府根据国情、地情从宏观上制订合理。的住房政策，建立各类房地产市场，监督调控市场运行秩序。居民群众通过市场解决自身的住房问题。
在新的住房制度下，国家和各级地方政府并不是完全不管住房。有两种人的住房还要管好：一是公务员的住房。他们在社会主义市场经济条件下，收入总是偏低的。为使他们更好地为国家工作，政府要为他们提供带有社会福利性质的住房，也作为一种补偿。国际上很多国家都是这样做的。二是低收入的生活困难户，各级政府要掌握一定数量的标准相对低一点的住房，向生活在贫困线以下的居民提供并收取相对低的租金，以便他们能各得其所，这带有社会保障、社会救济性质。现在统计的住房困难户有一部分经济上并不困难，他们可以通过市场和正常渠道解决住房问题，不在照顾之列。
误区之四：是否存在一个合适的切入点？
撇开房价不说，进入房改具体的实施步骤，操作中遇到的最难的一个问题是房改是否存在一个合适的切入点？从什么时候切入？怎样切入？因为存在的这样几对冲突是不可避免的：即有房户和无房户的冲突，单位老人与单位新人的冲突，刚刚启动的房地产市场与计划体制福利分房掣肘作用的冲突。
房改之所以难以推进，说到底是既得利益者与未得利益者之间关系难以摆平的缘故，这其中既有国家利益，也有部门利益，既有单位利益，也有个人利益，期望找到一个各方都满意的房改方案是很困难的，只有大家都让出来一些，讲一些大局，房改才有成功的希望。当然，房改并不能一刀切，过多地侵占一方的利益而补贴另一方。在这里，大体平衡的原则是很关键的。
先看国家和部门利益。
改革要处理好给与取的关系。我国古代政治家总结的经验，是要“先予后取”，“将欲取之，必先与之”。任何一项改革要取得成功，必须得到大多数人的拥护和支持，必须使大多数人得到现实的或看得见的利益，这样改革才有动力，才能取得成功。农村改革成功的奥秘就在于，农民从改革中得到了自主和实惠。而这几年城市改革对这个基本经验运用得不够。医疗制度改革要向群众拿一点，失业保险制度改革、养老制度改革要职工交一点，包括住房制度改革，开始搞提租为主方案时，也要职工多交一点，当然从长远讲这些改革对职工、群众是有利的。但现实利益更能影响群众的积极性，加上工作做得不到家，所以一些改革往往得不到多数群众支持，职工没有农民那样强烈的改革要求，迈步就困难了。
因此，有关部门要克服放包袱和回收资金的观念。十多年的实践证明，任何一项改革的成功，都要付出相应的经济和社会代价。国外也有类似的实践，英国搞房改，把政府所建的国有住房以房价的1/3卖给个人，但同时政府每年在住房方面的大量财政开支也大幅度减少。我国现有30亿平方米公有住房，通过房改把它还给社会，还给职工、群众，交给市场。回收的资金，用于建房，解决无房少房者的问题，用于管房（建立各种物业管理机构），用作建立新的住房体制的财政基金。据统计，1979～1995年国家用于城镇住宅投资11380亿元，加上其他方面投入，这16年共建城镇住房25.5亿平方米，约、4500万套。据我们估算30亿平方米公房如能以平均每平方米400～500元出售，可回收约1.2万亿～1.5万亿元，再建12亿～15亿平方米新房（约2000多万套），解决现在无房、缺房职工的问题。这在理论上是可能的，但实践中还有很多具体问题要解决。
其次是各个层次的个人利益。
如何在房改中真正体现公正原则，包括对老年职工的回报、对社会和历史上有贡献者的补偿、对社会弱小者的保障、打击公房私租和多占多用，同时又让年轻的一代看到曙光不会成为房改的牺牲品，在具体的房改实践中必须考虑周全。
对已取得住房的职工、干部个人方面来说，尽管过去实行的低工资不含有全部住房消费因素，他们无偿取得住房是合理的，但要考虑：第一，我国和前苏联、东欧国家不同，他们的职工、干部住有公房的在85%—900%以上，1991年俄罗斯人均居住面积16.8平方米，我们无房少房户比例大；第二 ，我国正处在现代化建设时期，国家财力有限；第三，比起无房、少房职工来说，有房户已经享受了多年低房租的福利。所以住公房的职工出一部分钱把住房买下来是合理的。
在具体分房实践中，抑制对公有住宅的低价出售是关键，这样做的弊端在前些年的试点中已得到充分证明。国家应根据诸方面的因素制定出售公有住房的定价原则。1992年有关部门制定了《商品住宅价格管理暂行办法》。房改中出售已分配出的公有住房的情况是大量的，也应该制定一个定价管理的办法，使各地各单位定价时有个依据，让职工群众也知道定价的原因。定价办法要规定某地某单位的公房出售价格，要有一定的批准程序，以防止出现低价售房的现象；公房出售价格的计算办法要简明，便于职工群众明白；买卖双方的权益要界定清楚，便于将来市场交换流通，有利于实现住房商品化。
经过几年的探索实践，各地执行1994年房改决定中关于稳步出售公有住房部分的十一项规定，已为干部和职工群众所认同，各地定的卖房价格也逐步合理，抑制了低价售房，回收了资金，同时也从一个侧面维护了无房者的利益，又符合职工的支付能力，为群众所接受。
目前售房除按成新折扣外，对买者实行三项优惠，即工龄折扣、买已住房折扣和一次性付款折扣。这是基本合理的，但把政府对买房者实行优惠以补偿以前低工资中未含买房因素以及所含住房消费不足的实质模糊了。在取消标准价后，要强调工龄折扣部分，如每一年工龄可直接给予0.6%～0.8%的折扣。工龄越长，贡献越多，折扣越大，补偿越多。国家还可规定，对离休干部、职工，对过去在战争和社会主义建设中有特殊贡献者、因公致残者、烈属等在售房时给予更多优惠，明确这是国家对过去有贡献人员的补偿。
对未住公有住房的职工实行补偿问题。宣布停止福利分房之后，约近75%已住公房的职工或买房或继续租房，他们在住房问题上的利益能得到妥善解决，还有25%的人怎么办？据调查，多数单位是按工龄作为分房的主要条件，未住公房的职工大多数是30岁上下的年轻职工，他们工资收入一般不高，都在企事业单位第一线劳动、工作，对于住房的要求很迫切，或等着结婚，或等着有房生孩子、养育后代。他们对福利分房期望也很高。对这类职工的住房问题要有个解决方案，使他们的利益事先有个安排，并且有个明确的说法，早出“安民告示”。这样做至关重要，有利于社会安定，也有利于这些单位的生产和工作。
对这类职工的住房问题，有两种解决办法：
（1）对未住公有住房，单位按本地区或本系统的有关条例确认为无房户的职工，在实行停止福利分房的改革中，可根据职工的工龄（算到停止福利分房的年月止），每一年发给1平方米有偿住房券，作为对他过去为国家劳动贡献而未享受住房福利的补偿。如果是双职工，都是20年工龄，则可领取40平方米的住房券。以后这位职工在本单位住房公司（或社会上的住房公司）买房时，每平方米住房券可抵交1平方米的房价，各地区各单位可根据各自未来住房建设的情况，作出在若干年内可以兑现的承诺。
作这种补偿的根据是，过去在计划经济条件下，发给职工的工资并未含购房费用（含租房费用），这部分费用留在国家手中用以建房，再以无偿分配的方式分给职工居住，有部分职工未享受这部分福利，应在房改中发给住房券作为补偿。我们现有30亿平方米的公有住房，1994年全国有13139万在职职工和离退休职工，最长的工龄40—50多年，最少一年，平均以20年计，每年工龄约为1.14平方米。考虑其他方面因素，每年补1平方米是合适的。作了这样补偿后，就了结了单位和职工在住房问题上的关系。
独联体有些国家也是采取这种补偿方式。如哈萨克斯坦1991年实行房改时，每个职工一年工龄可领取400库邦，职工可用库邦抵交购房款。一个有21年工龄的职工用分得的库邦可购买27平方米往房，超过部分自己支付。
（2）单位在实行停止福利分房时可宣布，无房职工将来从单位住房公司（或社会住房公司）购房时，仍可享受工龄折扣的优惠。
即新购住房时，停止福利分房前的工龄仍按原来每年工龄0.6%～0.8%的折扣计算，所需金额由原管房单位补给。第二种办法比较简单，同原来的售房等方式容易衔接。但在未买房前，单位和这部分职工在住房问题上的关系仍未了结，时间会拖得较长。第一种办法给无房职工有明显优惠，一次了结单位和个人之间相互的关系，利于新体制的运行。但不管用何种办法，对无房职工一定要作好公平合理的补偿，了结好单位与职工个人在住房问题上的关系，从此单位和个人在住房问题上就可脱钩。
实行新人新办法。凡是在终止福利分房后新参加工作的职工，单位原则上不再负责解决他们的住房问题，而是由他们通过市场来解决。过去政府、单位用于解决职工住房方面的各项支出，通过明补办法全部进入工资。进入工资的办法有两种：一种是把它全部发给个人，一种是通过公积金的办法，把它归人个人名下的同时，以公积金的形式存人个人公积金帐户。
