【专家评析】
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条规定了给予被征收人的补偿包括因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。从上述规定中我们可以推出，谁因征收而停产、停业，谁就是权利人。显而易见，补偿权人是指房屋的使用人，其中包括使用自己的房屋从事生产经营的所有权人，也包括没有所有权但是使用房屋从事生产经营的使用人，而不区分是无偿使用还是承租。但是房屋使用人并非均具有被拆迁人或被征收人的主体资格。
本案中，友谊商场取得使用人资格是基于与z公司之间的联营合同，并非实际房屋的产权人或实际承租人。因此，友谊商场在本案中不具有被拆迁人的主体资格。在本案中，被拆除的公房使用权属于z公司，友谊商场既不是与产权人通过正式租赁合同直接取得使用权的直接承担人，也不是产权人，而是作为间接承租人而享有被拆除房屋的使用权，因此，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》，友谊商场不属于被征收人，不能成为安置补偿的对象。
【法条指引】
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第17条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
（一）被征收房屋价值的补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
9.支付部分房屋价款未进行产权登记能否成为被征收人？
【宣讲要点】
我国实行房屋所有权登记发证制度。申请人应当按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门(以下简称登记机关)申请房屋权属登记，领取房屋权属证书。房屋产权证是对房屋进行产权登记后所发证件的统称，亦是房屋权属登记发证制度的具体体现。根据登记的产权情况又可分为《房屋所有权证》和《房屋他项权证》两种。《房屋所有权证》发给拥有房屋所有权的人，《房屋他项权证》发给与房屋所有权有关的其他财产权人，如典权人、抵押权人等。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下简称被征收人)给予公平补偿。”同样将补偿的对象定为“房屋所有权人”。未进行房屋产权登记的情况下，即使支付了部分价款，也不能成为房屋所有权人，因此，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，在房屋征收时仍然不能作为被征收人得到补偿。
【典型案例】
张某在某小区购买了一套面积为82平方米的商品房，打算由即将结婚的儿子张某某使用。在进行房屋登记时，张某被登记为房屋所有人。张某某结婚后即和妻子搬入该商品房，并支付张某1／4的房屋价款。后因该房屋需要拆迁，于是，拆迁人某地产公司与张某签订了房屋拆迁补偿合同。张某选择的是货币补偿方式，双方最后约定货币补偿金为52万元。张某某得知此事后认为自己是房屋的所有人，遂找到拆迁人某地产公司，要求把自己也增加为房屋被拆迁人，并给予自己一定的拆迁补偿金。但拆迁人认为房屋所有人为张某，应当与张某签订拆迁补偿合同。随后张某某又找到张某，主张自己应当获得一部分拆迁补偿金，但此时张某与张某某夫妇的关系已经恶化，张某予以拒绝。
【专家评析】
本案中，张某拥有该房屋的所有权证书，是房屋的合法所有权人，因此，拆迁人与房屋所有人签订的拆迁补偿合同合法有效，即张某与拆迁人之间签订的拆迁补偿合同应受到法律的保护。
在本案中，尽管张某不在拆迁房屋中居住，但他拥有房屋的所有权证书，对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。而且房屋拆迁必然会使张某的房屋所有权灭失。因此，拆迁人应当与房屋所有人张某签订房屋拆迁补偿合同。张某某虽然是房屋的实际居住人，又曾经给张某1／4的价款，但仍然不具有房屋所有权人的身份，因此也不具有拆迁补偿合同的主体资格。
【法条指引】
《城市房地产管理法》
第60条 国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第2条为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。
10.无法确定被征收房屋的房主时该怎么办？
【宣讲要点】
被征收房屋所有权人不明确时，须由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告，从性质上讲这是一种行政决定行为，当行为侵犯利害关系人利益时，利害关系人可以就该行政决定行为直接起诉市、县级人民政府。
【典型案例】
2007年11月，在某地的房屋征收活动中，一名房主不知去向，到房管局查阅产权登记簿册发现，该处地块上的房屋虽然当时登记为刘某，但刘某转让后不知谁是该房屋的真正所有权人。在不能确定真正产权人的情况下，为了不影响动迁工作的正常进行，拆迁人就该房屋向市公证部门申请办理了证据保全，并根据整个项目的补偿安置标准对房屋进行评估，向市房管部门提交了对该房屋的补偿安置方案。在得到批准后，拆迁人正式进行了拆迁工作。
【专家评析】
本案中，属于拆迁范围的房屋权利人不明，依照当时《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁人对该房屋制定了安置补偿方案，并报请了房屋拆迁管理部门的批准，同时将拆迁资料作了证据保全，拆迁人的做法符合《城市房屋拆迁管理条例》的规定。
如果本案按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定进行处理，则需由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照该条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
【法条指引】
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第26条房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
11.被征收房屋的情况如何确定？
【宣讲要点】
对征收房屋情况进行调查登记是对征收房屋进行评估，进而确定补偿金额的前提和基础。房屋征收部门既可以独立完成，也可以委托房屋征收实施单位开展，一般情况下还应当有房地产价格评估机构参加。调查登记，一般应当在房屋征收决定前进行，房屋征收部门拟定征收补偿方案应当根据调查情况。
调查登记事项，一般包括被征收房屋的权属、区位、用途、建筑面积等。上述因素是评估确定被征收房屋价值的最主要依据。对其他可能影响房屋价值评估的因素，在调查过程中也应予以查明。
为确认房屋登记簿上记载的权属、用途、建筑面积等事项情况，房屋征收部门应当从被征收房屋所在行政区域的房屋登记机构调取该房屋的资料，作为之后补偿的依据。调查人员还应当采取入户调查的方式，对房屋的区位、家庭成员状况、房屋结构、附属物面积等进行调查登记，被征收人及其同住人有责任予以配合。
现场房屋调查登记时，房屋调查登记的工作人员，包括房屋征收部门工作人员、受委托的房屋征收实施单位工作人员一般应当对现场房屋及附属物分单元和类别进行拍照、录像、编号，建立档案，做到一户一档。房屋征收部门、被征收人及其他参与调查登记的单位应当对调查结果签字认可。
房屋征收部门经过调查登记确定的房屋权属、区位、用途等情况，应当及时公布。公布的对象以被征收人为限。
【典型案例】
2007年，某公司经批准进行旧城改造。胡某有坐落在本市向阳路2号、4号私房一栋在拆迁范围内，国有土地使用证登记胡某住宅、商业用地面积为108.16平方米，该用地面积与一层建筑面积相等。市房地产房政管理所派员到现场实地丈量。第三层建筑面积为105.81平方米，二层与三层面积基本相符。并绘制第三层平面图。同月20日，市公证处应胡某申请对讼争房屋现状及土地建筑面积进行证据保全。某公司多次与胡某就房屋拆迁安置补偿问题协商未果。某公司向法院提起诉讼。在庭审中，胡某提出房产证所载面积与实际面积不符，要求实地丈量。但在法院组织丈量时，胡某不予配合，致使丈量、勘验、评估无法进行。法院认为，胡某提出实际面积与产权证登记面积不符，法院拟重新丈量，胡某不但不予配合，还强行阻挠，故胡某待拆房屋面积以产权证登记面积为准。胡某不尽国家拆迁法规规定的义务，酿成本案纠纷，应负全部责任。故判决房屋补偿安置的面积以产权证上登记的为准进行补偿安置。
【专家评析】
本案中，经法院查明，基于市房地产房政管理所测量证明，市城镇房屋三产普查房屋平面图，《国有土地使用证》、《房屋所有权证书》以及市公证处对讼争房屋状况照片公证证明，证实房屋的实际建筑面积为319.78平方米，其中营业房为57.64平方米。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第15条规定，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。因此本案中，胡某提出房产证所载面积与实际面积不符，要求实地丈量，法院予以支持。但在法院组织丈量时，胡某却不配合，并强行阻挠，致使丈量、勘验、评估无法进行。因此，应认定胡某待拆房屋面积以产权证登记面积为准，由胡某承担对己方不利的责任。
【法条指引】
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第15条 房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
第16条 房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。
房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。
12.承租后违法建筑被拆除的损失由谁承担？
【宣讲要点】
出租人就违法建筑与承租人签订的租赁合同无效。尽管就违法建筑签订的租赁合同无效，但是根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条的规定，房屋使用人仍然应当支付房屋占有使用费。房屋占有使用费可以参照合同约定的租金标准。
发现自己承租的房屋是违法建筑后，应当立即退房。并要求出租人退还自己多交的房租，必要时还可以要求其承担自己受到的经济损失，如果出租人不予理睬或作出不合适的处理，还可以向有关部门投诉，要求出租人作出满意的处理。
【典型案例】
葛某租了郭某一个临街的房屋开餐馆，合同约定，租赁期为5年，葛某没有提出检查房产证，没想到，今年城管队突然下达拆除通知，原来葛某租的这两间房屋属于违法建筑。葛某立即找到房东郭某要求他赔偿损失，郭某不同意。于是葛某拟写了一份起诉书交予法院，要求郭某按合同的约定赔偿5万元的违约金，并赔偿葛某因出租房屋被征收所受的损失。法院受理后，郭某向法院提出请求调解处理，然后法院通知葛某是否愿意调解。请问，如果葛某不愿意调解，法院是否会强制葛某同意呢？葛某因租房是违法建筑被征收后受到的损失到底应当由谁承担呢？
【专家评析】
在我国，违法建筑不能出租，因此签订的房屋租赁合同是无效的。
首先，葛某与郭某签订的房屋租赁合同无效，葛某不能要求其承担违约责任。郭某出租给葛某的房屋属于违法建筑，但是根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条的规定，葛某要求郭某按房屋租赁合同支付违约金，缺乏事实和法律依据，法院不会支持葛某的这一请求。
本案中，葛某和郭某签订租赁合同后，使用房屋多长时间，就应当参照合同约定的租金标准支付郭某房屋占有使用费。郭某隐瞒其出租房屋属违法建筑的重要事实属于欺诈，应承担损失赔偿责任，但葛某因未尽到注意义务也应当承担一部分责任。就葛某反映的情况来看，葛某与郭某在签订租赁合同时，郭某隐瞒其出租给葛某的房屋属违法建筑的重要事实，根据《合同法》第42条第2项的规定，葛某们之间的行为属于“缔约过失”行为，由此造成的经济损失，应当由郭某承担。但是，葛某在签订租赁合同时，没有提出看房产证等材料，并未核对房屋的权属证明，是导致损失发生的次要原因，也要承担相应的责任。所以，葛某可就实际因房屋被征收而发生的损失，向郭某主张权利，要求其承担损失的主要责任。
