由于VAR模型中存在多期滞后，因而对单个参数的解释是比较困难的，往往需要对脉冲响应函数进行分析。脉冲响应函数刻画了内生变量对应的误差项上加一个标准差大小的冲击对内生变量的当期值和未来值所带来的影响，即刻画了对于单位标准差冲击的动态反应。通过比较不同变量的脉冲响应，来判断不同变量所受到的冲击效果的大小，进而判断变量之间的互动关系。因为我们的研究重点是房价变动，因此，省略了货币供应量对各种冲击的响应函数。我们考察滞后24期（即2年）的脉冲响应函数图来分析新建商品房价格和二手房屋价格对内生变量冲击的响应，因为大部分冲击在两年内都被逐渐消化。另外，我们采用Cholesky分解处理3个方程误差项之间相关的问题。
新建住房价格对自身扰动响应很快，在第3期（即第3个月）就达到最大值接近0.8个标准差，以后衰减至10期达到反向的0.2个标准差，以后小幅波动，直至24期后基本平复。新建住房价格对二手房价格扰动响应相对较慢，但到第7期也达到0.5，以后衰减至16个月达到-0.2，以后又回调至平稳。 但新建住房价格对货币供应量的响应有轻微异常，在头4期价格反向波动，从第5期开始，新建住房价格随货币供应量的正向扰动上升，到9期达到峰值0.3，然后逐渐衰减至平稳。
二手房价格对所有扰动的响应速度都快于新建住房价格，而且波动更剧烈。二手房价格对新建住房价格的扰动响应很快，在第3期达到最大值接近0.6，以后衰减至10期达到反向的0.4个标准差，以后回调波动，直至24期后基本回复。二手房价格对自身的扰动响应也很快，第6期就达到0.6，以后缓慢衰减至16个月达到-0.3，以后又回调至平稳。 同新建住房价格一样， 二手房价对货币供应量的扰动也是在头4期价格呈现反向波动，从第5期开始，二手房价格随货币供应量的正向扰动上升，到第6期达到峰值0.3，然后大幅反向波动，在17期到达反向最大-0.3，后回调至平稳。
四、结论及政策建议
本书通过构建计量模型检验了对住房交易环节征收营业税和个人所得税的政策对房价的影响，结果发现其对房价的影响并不显著，交易环节的税收政策不能对房地产价格进行有效的调控。推动我国近年来房价大幅上涨的原因是多方面的，既有在工业化、城市化快速推进的背景下，居民对未来房价的预期因素，也有房地产税收政策的缺失以及国家住房保障制度的不完善等方面的原因。因此，促进房地产市场的健康发展，必须采取一揽子的政策，相互配合，共同作用。
（一）深入推进房地产税的综合改革
我国的房地产税收在交易环节重，在保有环节轻，导致税收政策调控无效。房地产税收调控应围绕供给和需求两方面进行。对个人住房转让征收营业税和所得税是对供给方的调节，对供给方征税，在供不应求的情况下税负极易向需求方转嫁。开征房地产保有税是对需求方的调控，既可以增加占有房地产的成本，又可避免直接的税负转嫁，这样住房价格不会因为对需求方征税而快速上涨。而且，需求方税负的加重，可能会引起需求下降（特别是投资和投机需求），从而可能达到抑制房价上涨幅度过大的目的。因此，应遵循国际通行做法，对房地产的投资、交易、占有、所得等各个环节都征税，形成多环节征税、作用互补的房地产税收体系。合并现行的房产税、耕地占用税、城镇土地使用税，将对房产和地产的征税统一起来，开征统一的房地产保有税，不仅可以改变过去那种“重交易，轻保有”环节征税的不合理状况，还能够加快房地产流通，促进房地产市场的健康发展。
（二）通过政策影响居民预期
房地产市场在很大程度上类似于金融市场，大众的心理预期对市场的波动有着重要影响。在适应性预期中，居民根据过去的住房价格趋势估计未来住房价格变动，正的需求冲击价格上涨。2005年以来，房价持续快速上涨会形成预期，没有及时买房，就算工资收入再增长，购房能力还是持续倒退，变得越来越买不起房。因此，房价上涨的预期加速了居民的购房需求，进一步推高了房价。在这种情况下，政府调控房价的决心会影响到居民的预期，引导居民回归理性。政府一方面要通过宣传在群众中树立科学的住房观念；另一方面，要采取税收、土地、财政、法律等各种手段调控房地产市场，促进房地产市场平稳发展。
（三）完善住房保障制度
面临房价快速上涨的局面，政府提出了“政府+市场”的住房供给模式，明确了高收入家庭的住房由市场提供，中低收入家庭的住房则由政府主导、多种方式提供。因此，各级政府加大了保障房建设的力度，通过多种途径筹措资金进行廉租房、经济适用房等保障性住房的建设，或者给予低收入者购房的税收优惠或补贴，保障中低收入者的住房需求。保障房建设可以解决“没房住”的问题，但并不能缓解“财富差距拉大的焦虑”，即收入增长远远跟不上房价涨速而引发的“落后感”的焦虑。政府还要在调控市场的同时，大力推进分配制度改革，提升居民收入水平，至少使收入涨幅不低于房价涨幅，让更多人通过劳动能分享土地、房产增值带来的财富， 在城市化进程中形成“共建共享”的良好氛围。
（四）改革现行的财政体制
1994年分税制改革后，中央和地方的财政关系没有大的调整。在民生财政的导向下，地方政府承担着越来越多的支出责任，事权和财力极不匹配，“以地生财”成为地方政府弥补收支缺口的最重要的工具。重新调整政府间的财政关系，确保基层政府履行职责的财力，减少对土地财政的依赖，才能使地方政府在调控房价等方面与中央保持一致，真正落实中央的各项政策。尤其是要加快房地产税改革，把房地产税划归地方政府，从而为地方政府提供稳定的财源。地方政府在使用房地产税收入时，贯彻受益原则，将房地产税收入和地方基础设施建设密切联系起来，使公共支出的成本和收益“资本化”在房地产的价值中，这样可以降低对土地出让金的依赖程度，在一定程度上预防房地产的投机行为。
第三 房地产保有税对房价影响的实证研究：以中国香港地区为例
一、研究对象的选择
选择香港地区的房地产税收制度作为研究对象，考察其房地产税收政策对房价的影响，除了香港是典型的城市型地区，香港的人文环境、经济地理、社会往来与内地更为接近等原因外，还有以下原因：
首先，香港与内地都实行国有土地制度和土地批租制度。香港全部土地的所有权归政府垄断占有，政府只出售土地的使用权，土地使用权到期后，政府有权将土地同地上建筑物一并收归政府。香港政府作为土地所有者和土地的唯一供应方，直接控制着向市场投放土地的数量，其提供的土地数量和价格的高低是形成土地市场价格的主要决定因素。自20世纪70年代开始，香港实行高地价政策，提高了土地的利用效益，适当抑制了囤积地皮这样的投机行为，同时也成为香港政府一项稳定的收入来源。
其次，香港的不动产税制度在世界上是比较完备的，其房地产税制度自成一体，完全是在适应本地实际情况的基础上发展起来的。经过多年的发展，其房地产税收方面的制度设计、税收征管、评税技术、相关信息统计日臻成熟。香港的不动产税制覆盖了不动产取得、保有和流转环节，在保有环节开征了差饷、物业税，在流转环节开征利得税和遗产税，在取得环节开征印花税。总体来说，香港地区不动产取得环节的税负较轻，如印花税税率仅为0.25%～3.75%，利得税只针对房地产投机行为征税。较轻的税负鼓励了不动产的流通，并刺激土地的供给和交易。香港地区不动产保有环节的税种多，税负也较重，主要有差饷、物业税，其在政府整个税收收入中所占比例也很高。保有环节较重的税负不但可以限制不动产的闲置和低效使用，促进不动产的优化配置，也为政府提供了稳定的税收收入。
最后，香港自第二次世界大战后房地产业蓬勃发展，其成为高度商品化行业。在经历多次循环、波折后，香港房地产已成长为香港经济的重要支柱之一，在香港经济发展中具有举足轻重的地位，有“香港经济的寒暑表”之称。香港兴旺发展的房地产市场，具有鲜明的特征——集中性、周期性、投机性等，有其自身发展的特殊规律。如果将香港地区生产总值中的地产业、楼宇业以及建造业加总视为广义的房地产业，则近30年来其在香港经济中的比重为20%～30%。这同我国内地十多年来将房地产业作为支柱产业发展如出一辙，用市场途径解决住房问题。虽然住房市场化为改善民众居住条件发挥了决定性的作用，但同时也造成很多地方房价高，超过人们的承受负担。香港的高房价在近几年一直被香港民众所诟病，这对思考我国内地今后房地产业的发展及房地产相关政策的制定有一定的借鉴意义。
综上所述，参照香港房地产税收制度，研究房地产税收对房地产价格及其政府收支的影响，得到的结论对于我国内地今后各城市实行的房地产税收改革有一定的借鉴意义。
二、房地产税收对房地产价格影响的理论分析
（一）影响香港住宅价格的因素
香港宅房产市场除受一般因素影响外，由于其特殊的地理位置、历史发展阶段、政府政策导向等，还有自身的特殊影响因素。
1.人口剧增与居民收入水平提高
房地产业的发展和人口的增长紧密相关。大陆地区改革开放以来，香港的人口数量已从500万跃升到700万，人口急剧增加，对香港房地产的推动力较大。另外，近年来香港政治稳定、经济繁荣，居民收入及生活水平逐年提高，自主置业从而改善居住环境的需求与日俱增，对于住宅、楼宇的需求迫切。
2.宏观经济运行
房地产业的发展速度取决于整个社会、经济的发展速度，香港的房地产业作为一个重要的经济部门，它的发展是随着整个社会、经济的发展而发展的。现在的香港已经成为国际性的商业、金融、贸易、旅游及物流中心。经济的飞速发展，使厂房、仓库、商业房产、住宅房产的需求增加，必然促进房地产业的高速发展。
3.发达的金融业
香港金融业对房地产业的发展起着非常重要的作用，房地产依赖金融的融资支持。房地产业的贷款额在全香港各行业使用的贷款中，2011年占据约为26%的份额，如果加入金融机构对个人提供的住房按揭贷款，这一比例则达到51.9%。另外，香港长期处于负利率时代，2012年一年期港元存款利率不到1%，房贷利率平均只有2.2%，均低于房租租金回报率，负利率导致港民将银行资金转为投资，而投资房地产是其重要的方向。
4.政府调控土地市场
香港境内山峦起伏，山地陡峭，适用于发展的土地面积约为总面积的20%。随着工商业的不断扩张，人口迅速增加，对于土地的需求越来越大，香港政府连续多年通过填海造田的方式扩大对土地的供应。香港政府拥有土地的所有权，能够对土地进行垄断经营，因此，每年的土地供应量由香港政府根据发展计划进行限定，而在分配土地时则以市场制度为基本政策指导原则。政府当局通常会运用其对土地使用的行政权力和所有者地位，以最有利的方法、时机出售土地。对于特殊用途的土地，如公共事业或非营利机构用地采用招标或协议方式，商业及私人用途的土地分配方式主要采用“公开拍卖、价高者得”。
5.住房政策
香港的住宅市场分为两个独立运行的系统体系，一个是以市场为特征的私人住宅市场，一个是政府资助扶持的公营屋宇市场，香港政府的房屋委员会和房屋协会负责管理公营租住房屋和资助出售住宅单位。私人住宅则完全根据市场供求关系确定的市场价格进行交易。近年来，香港政府的住房政策已经从过去建设公屋出租给中低收入者，逐渐转变为鼓励港民自置居所。
（二）房地产保有税对房价的影响机理
根据资产定价原理，房地产价值受年度收益、贴现率和使用年限等因素的影响，保有环节税收对房价的影响是通过减少房地产预期收益来实现的。
总而言之，对房产保有环节征税，由于征税导致房产的未来的预期收益下降，保有环节税收不容易转嫁，导致房产现期价格的下降。另外，预期收益的下降，会降低房产的投资需求，根据供求原理，房产价格会进一步下降，影响供给方房产的供应。
对于房产交易环节征税，增加了售房者的交易成本，售房者对未来房价的预期收益下降，从而导致房产现值下降。另外，售房者收益的下降，可能使得二手房持有者转售为租，增加了房产租赁市场的供应量。假定其他条件不变，二手房租金由于供求关系的变化而下降，进而引起租赁市场需求的旺盛，最后导致租金上升及房租收益上升，房价因为资本化效应会上涨。
三、香港的房地产及税收制度
(一)香港的房地产制度
1.香港土地批租制度
香港的土地归政府所有，香港特区政府大规模兴建公屋和居屋等，在一定程度上与其土地制度密切相关。香港土地制度最大的特点是“两权分离”，即土地所有权从1841年至1997年归英国王室所有，香港回归后归香港特别行政区政府所有，土地使用权允许有偿转让。
香港特区政府把土地使用权以一定期限、条件批租给房地产开发商和其他土地使用者，并允许该土地使用权在期限内自由转让、抵押、继承或赠送。当土地批租期满以后，土地及土地上的建筑物就要交还给香港政府。通常，土地批租的方式有3种：公开拍卖、招标和协议批租。对商业性土地，香港政府多采取公开拍卖的方式，公开竞拍最终价高者获得使用权。对于政府扶持的公共住房项目，如公共基础设施、学校、医院等公益性质用地，政府多采用协议批租方式。香港的这种拍卖、投标的土地批租制度，借助市场调节的力量使稀少的土地资源能最大限度地发挥效益，使得香港绝少有浪费土地资源的现象。通过批租制度，香港政府以调节土地供应量的方式调节房地产市场，并保证其获得庞大的土地收益。
2.香港住宅业的发展及政策演变
