况伟大（2009）、Wheaton（2002）等学者研究认为，影响房地产价格变化的经济因素包括固定资产投资、收入变化、利率变化、通货膨胀率等。本书在借鉴相关文献的研究基础上，以香港为研究对象，考虑香港私人住宅价格相关的特殊因素，选择可能影响私人住宅价格指数(hp)变化的5个自变量，即房地产税收负担（tax）、最优惠贷款率（r）、楼宇及建筑的总投资开支（inv）、人均居民收入（inc）、通货膨胀率进行验证，最后发现楼宇及建筑的总投资开支与房地产税收负担对私人住宅售价指数影响显著。考虑到香港特殊的住房政策，政府提供的公屋及居屋对香港住房市场的重要作用，本书将楼宇及建筑的总投资inv划分为公营部门支出inv_pub和私营部门支出inv_pri两大类，以在模型中更好地反映私营部门和公营部门每年楼宇及建筑支出分别对私人住宅价格的影响。在上节中已经验证了房地产税收与私人住宅价格之间存在长期稳定关系，在本节中为确定房地产税收对私人住宅价格的影响效应，将房地产税收tax区别为保有环节税收tax_c，即包括一般差饷和物业税；开发和交易环节税收tax_t，即利得税和印花税。
（二）数据来源与说明
hp：香港私人住宅价格售价指数，数据来自香港统计处每年度的统计报告。
tax_c（港元/平方米）：香港房地产保有环节税收负担。本书将各年度保有环节房地产税收（差饷和物业税）的税收收入之和除以私人楼宇年底存量面积，得出每一平方米私人楼宇所负担的保有环节房产税收，作为保有环节税收负担的代理变量。而私人楼宇包括私人住宅、商业楼宇、写字楼、分层工厂大厦、特殊厂房、货仓、工贸大厦。其中，差饷、物业税、私人楼宇各单位年底存量的数据来自香港政府统计处官方网站，私人住宅各单位年底存量面积根据年底存量房屋数及房屋类型大致计算得出。
tax_t（港元/平方米）：香港房地产开发及交易环节税收负担。本书将各年度开发及交易环节房地产税收（利得税和印花税中涉及房地产的部分）的收入总和除以私人楼宇年底存量面积，得出每一平方米私人楼宇所负担的开发及交易环节房产税收，作为香港房地产开发及交易环节税收负担的代理变量。
inv_pri（百万港元）：私营部门楼宇及建筑的总投资开支，数据来自香港统计处每年度的统计报告。
inv_pub（百万港元）：公营部门楼宇及建筑的总投资开支，数据来自香港统计处每年度的统计报告。
为消除物价上涨带来的影响，本书以2010年为基期，利用GDP平减指数对各年的上述数据进行了价格调整。为了消除可能存在的异方差和量纲问题，本书在实证分析时对所有变量进行了自然对数处理。
（三）实证分析与结果讨论
1. 模型的检验
通过最小二乘法估计出模型参数后，需要对所估计出的回归模型进行统计检验，以此来判断回归模型的可靠程度。检验的方法包括拟合度检验、各变量的显著性检验、回归模型的显著性检验等。
对这四个自变量进行t检验，发现只有变量INV_PUB和变量tax_t在显著性水平为5%时通过检验，常数项C和变量inv_pri在显著性水平为10%时能通过检验。而变量tax_c，其Prob值为0.8495，远远大于设定的显著性水平，不能通过t检验。变量tax_c对LNHP因变量不显著，考虑将变量tax_c剔除该模型。
（1）回归方程的拟合优度检验
拟合优度检验是为了检验回归方程对样本观测值的拟合程度。R2的值为0.9429，调整后的R2值为0.9214。它表示香港的私人住宅售价指数的变差中，能被私营部门楼宇建筑支出（inv_PRI）、公营部门楼宇建筑支出（inv_pub）、交易环节税收负担（tax_T）三个变量解释的比例达到92.14%，回归方程通过拟合优度检验，模型设计相对合理。
（2）回归方程的F检验、D-W 回归方程的F值通过了显著性水平为5%的t检验，因此，在a=5%的显著水平下，被解释变量私人住宅售价指数对各解释变量有显著的线性关系，即回归方程是显著的。根据残差标准化散点图，残差基本随机分布在水平轴上，说明异方差情况不显著。而D-W值约为2.68，较接近2，即模型通过了DW检验，表明模型不存在一阶序列自相关。
2. 模型的分析及讨论
本书采用主成分分析法对模型进行线性检验，排除了模型存在多重共线性的可能。计量结果表明：
保有环节房产税收对私人住宅价格影响有限，而开发及交易环节房产税收对香港私人住宅价格的影响较为明显，并且符号为正。回归结果表明：房地产开发及交易环节征收的利得税和印花税会促使私人住宅价格增长。2006年后，香港开发及交易环节房产税收大约为保有环节房产税收的3～4倍，对于私人住宅价格的影响作用也越来越显著；保有环节房产税收由于规模相对变小，对于私人住宅价格的影响能力有限。
楼宇及建筑的总投资支出对私人住宅价格变化有显著的正效应，不论是私营部门还是公营部门的楼宇建筑的投资支出均会导致私人住宅价格上涨，而且私营部门楼宇建筑支出对私人住宅价格的影响效应显著大于公营部门对其的影响效应。回归结果说明香港房地产市场中私营部门或公营部门的楼宇建筑的投资总额，直接成为私人住宅价格中的构成部分，推动了香港私人住宅价格的上涨。
香港的房产保有环节的房产税收主要以房产的市场租金为依据进行征收，而开发及交易环节的计税依据则为房产的市场交易价格。2000年—2011年间，私人住宅租金指数和售价指数波动趋势一致，但售价指数明显比租金指数波动更为剧烈，从2003年后，房产的交易获得的增值收益高于投资房产获得的租金收益，房产交易市场发展迅速，导致开发及交易环节税收增长速度高于保有环节税收增长速度，开发及交易环节税收与房产价格的相关性较高。
（四）主要结论
第一，理论研究表明，对房地产征税，房地产价值会受到房地产相关税收的课征的影响。
对房产保有环节征税将增加房地产持有成本，导致房产未来的预期收益下降，从而改变房地产需求，房地产价值会因征收房地产税而降低。对于房产交易环节征税，售房者对未来房价的预期收益下降，可能影响售房者的决策从而影响到房地产的租金价格，进而又对房地产价值产生持续影响。对于房地产征税并不必然导致房地产价值下降。政府会将房地产税收收入用于扩大地方公共支出，改善地方公共基础设施和公共服务等，促使房地产增值。房地产价值到底会增长、降低还是保持不变，取决于房地产税（保有环节及交易环节房地产税收）、地方公共支出与房地产价值的关系。
第二，实证研究表明，房产保有环节税收对房价的影响有限，房产交易环节税收对房价影响显著。
根据香港房地产相关税收与私人住宅价格关系的实证研究，虽然差饷和物业税的开征会带来房地产保有环节成本的提高，但是，和房地产的总价值相比，保有环节税收规模很小。从房产需求者的实际收益和成本角度衡量，保有环节税收因素不可能成为决定房价走势的关键要素。自2003年后，香港房产市场已经自亚洲金融危机后得到复苏，房地产成交量逐年增加；为了抑制房地产价格的过快上涨，房地产印花税也是经过几轮调整，导致交易环节房产税收规模不断扩大，成为房地产价格上涨的一个重要因素。
六、香港房地产税制度对内地的启示
（一）找准房产税的定位
香港差饷和物业税的定位侧重于筹集财政收入，与房地产市场的调控基本不挂钩，在经济危机发生或政府收入状况较好、公众税收承受能力弱的状况下，香港政府会实行惠民政策，根据法律对差饷和物业税进行减免或延缓缴纳等灵活调整。在大陆地区，房产税制改革一度被赋予太多职能，既期望房产税对房地产市场调控起到举足轻重的作用，又期望房产税成为地方政府的主体税种。笔者认为，在进行房产税制改革时应着重考虑房产税一两种职能，不宜定位太宽泛，应侧重其地方政府收入职能和财富调节职能，不应该过于强调房产税对房地产市场的调控职能，更不应该期望房产税的大范围征收能使房价下降。其具体原因有以下几点：其一，保有环节房产税天然具有税源稳定、税基随经济发展而扩大的特性，是地方政府稳定且可持续的财政收入来源，与土地出让金收入相比，保有环节的房产税收更符合科学发展观的要求。其二，从长期来看，如果房产市场繁荣，房地产价格的上涨速度远远大于保有环节房产税的增长速度，保有环节房产税对房地产价格的影响非常有限。对我国大陆地区住宅房地产市场而言，如果保有环节税收增长率跟不上房价上涨速度，也远远赶不上投资房地产的利润收入，而且由于存在弹性税费可以转嫁，则保有环节税费很难对房地产市场产生影响。房地产价格的走势，本质上取决于房地产市场的供求，而影响供求的因素很多，税收制度只是其中之一，一般来看很难成为决定性因素，其对住宅房地产市场价格的影响有限。
（二）简化房地产税收制度
香港的房地产税制度自成一体，是在完全适应本地的实际情况基础上发展起来的，覆盖了房地产取得、保有和流转环节。在保有环节开征了差饷、物业税，在流转环节开征了利得税和遗产税，在取得环节开征了印花税。其房地产相关税收一共只有5种，关系简单，且范围界定清晰明了。内地目前课征的房地产税费繁多复杂，范围交叉，税费较重，主要集中在交易和流通环节，且各自的政策目标并不清晰。因此，应对现行的房地产税收制度进行改革，减少房地产流通环节的税种和税负，扩大房产税的试点范围，以房产具有的市场价值作为计税依据，逐步将房产税转变成为真正意义上的物业税，从而作为地方政府公共支出的主要收入来源，使房地产税、公共支出和房地产价值等环节紧密联系，形成良性循环。
（三）明确政府在住宅市场的干预职能
香港经济高度市场化，但住宅因为其特殊性，既是商品，更是人们生活的必需品，因此，香港政府一方面放开私人住宅市场，完全根据市场规则满足中高收入者的住房需求；另一方面又积极干预住宅市场，在公共屋宇领域始终保持不可或缺的职能。香港政府明确界定其在住宅市场上的干预职能，只为中低收入家庭提供市场短缺的中小户型、中低价位的住房，以满足居民家庭基本的住房需求。而且，香港政府有一套公开透明的收入和资产申报制度、轮候制度和退出机制等，保障公屋分配的公开公平。而内地的廉租屋、经适房政策扶持对象不清、规划不合理，导致建筑标准高、户型大，以及相关配套措施未完善，实施的效果不尽如人意。
