遵循国际通行做法，对房地产的投资、交易、占有、所得等各个环节都征税，形成多环节征税、作用互补的财产税体系。现行的房地产税主要是对房产交易环节征税，而保有环节的征税较少，造成税负不公。开征房地产保有税，可以改变过去那种重交易环节、轻保有环节征税的不合理状况，还能够加快房地产流通，促进房地产市场的健康发展。
（二）改革现行的房地产税
1.开征统一的房产税
合并现行的房产税、耕地占用税、城镇土地使用税，开征统一的房产税，将对房产和对地产的征税统一起来。对于城市房地产，无论是从事经营性的，还是非经营性的，都要纳入房地产税的征税范围。也就是说，原来缴纳房产税的企业继续缴纳房产税，原来没有缴纳房产税的居民拥有自用的房产也要纳税。
2.以房地产的评估价值作为税基。
现行房地产税中存在多种计税依据，如房产税是按房产余值或租金收入征税；耕地占用税、城镇土地使用税是按土地面积征税；土地增值税是以增值额为计税依据，采用超率累进税率。多种标准混用，造成纳税人的税负不均，既影响公平，又缺乏效率。因此，改革房地产税的多种标准，采用统一的评估价值作为税基，使纳税人的税收负担相对公平；同时，也可使国家的财政收入随房地产的价格上涨而增加。
3.取消城市维护建设税
城市维护建设税是对从事生产经营活动的单位和个人，以其实际缴纳的“增值税、营业税和消费税”的税额为计税依据，按纳税人所在地适用的不同税率计算征收的一种税。这种税无特定的征税对象，实质上是一种附加税，而不是真正意义上的税。其征税范围局限在城市、县城、建制镇和工矿区，税基窄、收入少。1990年，城市维护建设税收入占全国财政收入的2.8％；2003年，其收入为550.1亿元，占全国财政收入的2.5%。其中，地方收入547.7171亿元，占地方收入的5.6%。2011年，城市维护建设税收入2779.3亿元，占全国财政收入的2.3％ 。这种税名实不符，负担不合理，不仅城市的企业享受了城市的基础设施，其他企业和个人也享受到了城市的基础设施，只让城镇企业承担税负显然是不公平的，并且收入少，根本不能满足市政设施建设的需要，征管矛盾大，漏洞多。在开征统一的房产税后，可将此税取消。
4.保留一些税种
在房地产投资环节，保留营业税、企业所得税。在房地产交易环节，保留印花税和契税，只是调整一些不合时宜的内容。继续征收个人所得税，还可考虑对在一定时期内转让房产的收益征收税率相对高的所得税。
（三）把房地产税划归地方政府
现行的房地产税中，除契税、房产税、城镇土地使用税、耕地占用税和土地增值税完全划归地方税外，其余的和房地产有关的税收属于中央和地方共享税。房地产税的税基不具流动性，地方征税管理的成本较低，适宜划归地方税。并且，房地产税归地方所有，还能促进地方政府提高公共服务的效率和质量。因此，新的房地产税中除企业所得税共享外，其他的税种都应划归地方，增加地方政府的财政收入，减少对土地出让金的依赖程度，维持财政的可持续发展、提高地方财政的效率。
二、新房产税的税制要素设计
新房产税，即改革后的房产税，也就是把现行的房产税、耕地占用税、城镇土地使用税合并后的房产税。
（一）课税范围和课税对象
房产税的课税范围为中国境内全部行政区域，具体包括城市、县城、建制镇、工矿区、乡村等，课税对象包括经营用和非经营用的土地、建筑物及地上附着物。对土地和建筑物合并征税。
（二）纳税人
房产税的纳税人是在中国境内的房地产产权的所有者和房产的经营管理单位、承典人、代管人、使用人。房屋产权属于全民所有的，由经营管理单位纳税。房屋产权出典的，由承典人纳税；房屋产权的所有权人、承典人不在房产所在地的，房屋产权没有确定和房产租典纠纷没有解决的，由房产的代管人或者使用人纳税。
（三）计税依据
房产税的计税依据以房地产的评估价值作为税基。税务机关将课税对象的评估价值告知纳税人，纳税人照单纳税。如果纳税人对评估结果不认可，可以向税务机关提出申诉。
（四）税率
内容详见第四节。
（五）税收优惠
对满足居民自己居住需要的第一套房应给予免税，或者在计税依据中予以扣除一定数量的面积。免税和扣除的额度，可根据一定时期城乡居民住房的平均水平，以及居民生活质量改善的状况来确定。
对残疾人、老年人、儿童等弱势群体的住房给予免税，对退伍军人、国有企业下岗职工、从农村进入城镇就业的农民工、依靠政府最低生活保障救济的居民的住房给予免税。
对政府机构、军队以及完全由政府财政提供资金的纯公益性非营利组织所占有和使用的房地产，给予免税。
对农村地区的居民住房给予一定时限的免税。
（六）纳税期限和纳税地点
房产税按年征收，分期缴纳。可规定每个季度或者半年缴纳一次，并在规定的期限以内缴纳。房产税由纳税人向房产所在地的税务机关缴纳。
三、我国房地产税改革的配套条件
（一）建立健全财产登记制度
建立包括土地权属、位置、面积的台账，加快制定明确的房地产产权管理制度，明确界定产权归属，包括房地产产权的确认、变更、继承、分割、交易及租赁管理，建立与房地产有关的收入支出申报制度，逐步形成一个覆盖全社会，包括所有房地产的面积、结构与价值等基础信息资料的数据库。同时，在房地产产权登记中实行实名制，以确定纳税人实际拥有的房地产价值。合理制定各项优惠政策，保证人民生活的基本需要，体现以人为本、合理负担的立法精神。
（二）建立房地产评估制度
制定房地产评税法规和操作规程。中央政府应出台房地产评估相关的法律法规，制定统一的评估标准，各地方政府制定房地产评估制度和具体的操作规程。可通过专业的、第三方的财产评估机构对房地产的价值进行评估，准确地评估房地产的价值，保证课税依据的可靠性和准确性。
确定房地产价值的方法有市场价值估价法和租金估价法。市场价值估价法是指按照市场所决定的具体房地产的价值对房地产进行估价，包括比照销售法、成本法和收益法。在房地产价值评估中，可根据房地产的不同用途，采用不同的评估技术开展评估。对自用的房地产价值，由于无相同或相似的市场价值，也可能无可比较的收益，可采用成本法评估其价值；对出租或从事酒店业等经营类房产，根据收益法评估其价值。对具有相同或相似市场价格的房产，采用比照销售法评估。租金估价法是根据估计的房地产收入来确定房地产价值的。这种方法实际上是对房地产所得（流量）课税，而不是对房地产本身（存量）课税。因此，估价方式简便，有利于从房地产所有者占有房地产的收入中反映出纳税人的应税能力。
我国从2003年开始加快房地产税的改革进程，选择了北京、重庆、南京、深圳等地区作为房地产税模拟评税试点地区，时至今日，已建立起了以市场法、收益法和成本法为基础的批量评估模型，开发出批量评估软件。国家税务总局于2005年编制了《房地产计税价值评估规则（试行）》。这些工作为全国开征新的房产税奠定了坚实的基础。
（三）建立健全申诉和争议处理机制
房地产所有者拥有申诉的权利，应参与房地产价值评估的过程。申诉机制可以使纳税人方便地得到公正的上诉机会、权益，让评估结果更趋客观公正，同时也是评估质量得到保证的关键环节。其主要程序包括：一是纳税人提出申诉。如果纳税人对评估结果有异议，可以在收到评估结果后的一定期限内向评估部门提出申诉请求。二是评估部门接受申诉。在收到纳税人的申诉请求后，必须在一定的工作期限内对申诉人做出接受申诉的回应。三是评估部门处理申诉内容，并告知纳税人的处理结果。四是纳税人对申诉结果提出争议。如果纳税人对处理意见不满意的话，可以再次向评估部门提出申诉，也可以向上级评估部门提出评估争议。五是对争议的调解。上级评估管理部门对争议进行调解。六是提出诉讼。如果纳税人对调解结果不服，可以提起诉讼。建立争议解决机制，是为了保证税务机关依法行政，也是为了维护纳税人的合法权益。
（四）建立政府机构间信息共享机制
要准确评估房地产价值、满足税收征管需要，税务机关就应及时掌握税源状况，分析房地产市场的变化，保证房地产价值评估的科学性、合理性。这就需要建立完善的技术信息体系。从房地产税评税所需信息来源分析，主要包括：① 纳税人的基本信息。这类信息数据库可通过纳税申报等途径，由税务机关建立。②房产开发、建设、交易和管理信息。这类信息主要掌握在城市建设、房产管理、房地产开发公司等机构中。③土地开发、使用权交易、基准地价等信息。这类信息主要掌握在土地主管部门、城市建设等部门。税务机构须得到上述机构的大力支持，才能得到税收评估所需要的信息。应尽快建立政府机构间信息共享机制，要以法律制度形式规定上述机构配合税务机关评税的义务，并负责提供相应信息，保证评税工作顺利进行。
###第四 我国房产税税率设计的思考
税率是税收制度设计的核心内容。税率水平的高低，不仅影响财政收入，体现国家的经济政策，也直接决定着纳税人的税收负担。因此，下面主要探讨房产税税率设计的理论依据，并借鉴国际经验，为我国房产税税率的设计提出切实可行的方案。
一、房产税税率设计的理论依据
从税制建设的一般原则看，理想的、良好的税制是兼顾公平和效率的税制。最适课税论试图从兼顾公平和效率的角度构建理想的税制，成为税制设计的指导原则。最适课税论是以资源配置的效率性和收入分配的公平性为准则，对构建经济、合理的税制结构进行分析的学说，特别强调纵向公平和税率结构的设计，研究的核心是如何实现公平与效率的兼顾。
最适课税理论认为，税收效率是指在保证一定税收收入规模的前提下，征税对资源配置的扭曲程度最小或超额负担最小化。对完全缺乏弹性的税基征税，如人头税，就不会产生扭曲效应，是最有效率的税收。最适课税论要求对需求无弹性或弹性低的商品和服务课征高税率，对需求弹性高的商品和服务课征低税率，这又严重违背公平原则。
税收公平包括横向公平和纵向公平。横向公平要求对相同的人给予相同的对待，纵向公平要求对不同的人给予不同的对待。最适课税理论特别强调纵向公平，认为差别税率是合理的，提出了所谓“倒U形”最适所得税率，即中等收入者的边际税率可以适当高些，低收入者和高收入者应适用于相对较低的税率。
按照最适课税理论，公平目标和效率目标纳入一个福利函数中综合考虑，通过直接税和间接税的搭配，设计出最优的公平－效率组合的税制结构。商品课税侧重于实现效率目标，而要解决的问题是如何使其具有收入分配公平的功能；所得税侧重于实现收入分配公平的目标，而要解决的问题是如何使其促进经济效率。 对房产税的公平性和效率性的确定则比较复杂，要通过对其税收归宿的分析才能得出结论。
二、从效率角度透视房产税税率
