不同的房产，收益也会有不同，下面我们来谈谈各种不谈房产销售中的关键因素吧。花园公寓销售，升值的关键因素是销售时机、地段（名誉、声望）、管理水平，租金高低，拥有物业的时间长短。写字楼销售最重要的是地段（繁华区及交通便利）、规模大小，专业化及周围同行情况。而商店销售则需要注意商店现实和预期销售额、商圈，楼层，朝向，临街状态。普通住宅销售则和住宅本身因素相关，其中包括价格的确定、配套服务水平：学校、医院、商场、环境、交通等等条件。最后是旅游酒店销售，在买卖时需要考虑到地段（环境、交通），因为它的收益来源是客房和公共厅堂。
很多人都还不太明白，房产投资的无形收益时怎么一回事，其实这点是难以用定量数字计量的，它主要是反映心理享受的收益。不同人追求的目标差异也很大，比如经纪人主要追求的是经济效益，社会人人则需求投资过程中带来的名誉收益等，另外还有自动人，复杂人等。但我们可以确定的是无形收益对有形收益具有一定的影响，而且它们共同使得投资过程美妙不可言说。
根据上面的分析，相信有心尝试房地产的投资的人，也从中明白了不少关于投资收益收益的计算，在投资前大略能估算出一定时期内的投资回报，是为投资失败规避了一定的风险。
（第577节）住房投资的六种模式
在房地产投资当中，住房投资是目前的一个理财热点，随着住房制度的改革和福利分房的取消，住房消费已成为城镇居民消费的首要选择。在住房消费的广阔市场中，住房投资应运而生，成为居民当家理财的投资渠道之一。除了解决自身的住房需要以外，很多人将目光瞄准了通过住房的升值或置换或租赁来达到投资的目的，那么如何选择适合自己经济状况的住房投资是非常重要的。一般来说，目前市场中常见的有以下几种住房投资模式，我们都来看看，可以进行投资参考：
（第一种是直接投资，例如直接买新房
住房实物投资是直接投资，即投资者用现款或分期付款的方式直接向房主或房地产开发商购买住房，并适当装修、装饰后，或出售、或出租以获取投资回报。这是一种传统的投资方式，也是住房投资者目前最常用的一种方式，下面有个例子：
例如：小张购买了一套一百平方的三居室，他首付支付了全款的百分之三十，其余通过商业贷款方式支付。再交房后，他进行简单的装修，并且将房屋出租，得到不断上涨的租金。在若干年后，他将该房屋出售，此时房价已经上涨，他盈利率达到百分之一百八十。
（第二种是买旧屋回来翻新
把旧楼买来或租来，然后投入一笔钱进行装修，以提高该楼的附加价值，最后将装修一新的楼宇出售或转租，从中赚取利润。资金充足且周转没问题的投资者考虑这种方式也是不错的，但采用这种方式投资商品房时应注意：尽可能选地段好、易租售的旧楼，如在学校、集市附近的单身公寓极受欢迎。另外，在装修布局之前一定要结合地段经营状况以及房屋建设结构，确定装修之后的楼宇的使用性质以及目标顾客，千万不能冲动。
（第三种是在旧房的地基上改建新房
这一种不太常见，它是寻找旧房，折旧建新，共售分成。这种操作手法要求投资者房地产整套业务须相当精通。这种手法如果操作得当，可以玩“空手道”。目前不少房地产开发公司也都采用这种方式开发房地产，只是规模较大，另外在合建方式上也存在多样性。一般投资者可能并不适用。
（第四种是常见的以租养租
以租养租就是长期租赁低价楼宇，然后不断提升租金标准的方式分期转租，从中赚取租金差价。以租养租这种操作手法又叫做“二房东”。有些投资人，将租来的房产转租获利相当丰厚。如果投资者刚开始做房地产生意，资金严重不足，这种投资方式比较合适。但是有些地方现在对这种方式有限制，所以投资时还要具体参考当地的形势。
（第五种是以租代购模式
所谓以租代购是指开发商将空置待售的商品房出租并与租户签订购租合同。若租户在合同约定的期限内购买该房，开发商即以出租时所定的房价将该房出售给租住户，所付租金可充抵部分购房款，待租住户交足余额后，即可获得该房的完全产权。这种方式发祥于广州、上海等经济发达地区，现在内陆地区也有这样的操作方法。虽然是房地产商出售商品房的一种变通方式，但对消费者来说，也不失为一种当家理财的好方法。
（第六种是现在很盛行的以即将要拆迁的房换安置房
这一种需要以洞察先机为前提，看准一处极具升值潜力的房产，在别人尚未意识到之前，以优厚条件采取以房换房的方式获取房产，待时机成熟再予以转售或出租从中牟利。一般是换进门面房或即将要动迁的房产，在操作中要注意获取的规划信息一定要准确和保密。
例如，高某得知某地段将要进行规划拆迁，于是他抓紧时机购入两套小住房，共一百四十平方米。这两套住房因为破损严重房屋年龄较旧，所以售价并不高。过了两年，该地段重新规划，高某的房屋拆迁，他获得就地还建的赔偿，而此时该地段地价比两年前又有所攀升。
以上这六种住房投资模式都是目前流行的，投资者可以根据自身情况进行选择。但无论是采用哪种方式，都千万不能盲目进行投资！
（第578节）房产的三大风险
所有的投资都是有风险的。而且报酬越丰厚的投资风险越大，想要完全避免风险是不可能的。关键在于如何正确地估计风险，以便将不可避免的风险减少到最低限度。房地产投资和其他投资一样，也存在着风险，并且作为高投资高回报的投资产业，它的风险并不比股票、基金等行业来的小。先别害怕，看完本节）后，你就会有一些心得了。
房地产投资由于它自身的特性，它的风险具体表现为经营风险、财务风险、市场风险三种。下面，我们分类对这三种风险进行分析。
1．什么经营风险呢？
经营风险是指由于房地产投资开发项目经营管理不善引致预期的收入水平不能够实现，或不足以补偿经营费用的可能性。这种可能性越大，投资就越不能盈利，甚至有亏本的可能性。由于影响房地产收益的因素很多，其中有很多又是不确定的、随机的，因而是有风险的。
其实这种风险简单来说就是经营管理者在经营管理活动中由于受到各种因素的影响，无法实现预期的目标，从而造成经营管理损失或失败的情况。房地产经营管理的特殊性，决定了房地产经营管理具有更大的风险性。这个风险是怎样造成的？
（1）房地产位置的不动性或固定性，在地域上决定了房地产对市场供求的不可调剂性；
（2）房地产投资时间的长期性，决定了房地产经营对市场供求变动的不灵活性；
（3）房地产投资经营的固定性，决定了房地产投资经营的不易变现性；
（4）房地产市场信息的分散性，决定了房地产市场的不充分性和变现的困难性。房地产经营管理风险，在不同阶段有着不同的表现形式和作用。
2．什么是财务风险？
财务风险是在借钱投资房地产时形成的一种极端不确定性。也就是说，当你以正投资的房地产作为抵押获得用于该项目投资的贷款时，你就承担了一个如果不能按照抵押贷款协议的期限偿还贷款本息时，作为抵押品的房地产就将成为他人的财产的风险。你在采用预售房屋筹集资金时，你就承担了一个如果不按照预售协议规定的日期交房，你就必须支付巨额的赔偿金额的风险。
财务管理的大环境包括了社会环境、市场环境、文化环境、资源环境等因素。房地产企业财务管理系统不能适应外部环境，企业外部环境是企业财务决策难以改变的外部约束条件，对企业财务管理目标将产生极大的影响。因此，企业要更多地适应这些外部环境的要求和变化。由于这些因素存在于企业之外，其变化对企业来说，是难以预见和难以改变的，这必然影响到企业的财务活动，比如国家法律法规的约束，相关房产政策的出台，控制土地的审批，银行贷款的限制，二套房契税的限制，房产税的试点等等；如果企业财务管理基础薄弱，缺乏市场观念和对外部环境变化的适应及应变能力，面对外部环境不利变化不能进行科学的预见，反应滞后，措施不力，财务风险必然产生。外部环境的不利变化必然给企业带来财务风险。
3．什么是市场风险？
市场是房地产市场价值跌落的一种可能性。由于土地供给的有限性和房地产需求的无限性，房地产的市场供求总体呈现为供不应求的状况，房地产价格总体呈上升趋势。但是，这种趋势在短期内依然会出现反复波折的可能。
从近几年的情况来看，中国房地产市场的火热对中国经济的增长功不可没。虽然2008年遭遇全球经济危机的重压，但是房地产市场却始终保持着强劲的增长势头，无疑已成为中国经济的一大支柱产业，而由此带来的担忧更是显而易见。中国房地产市场是否存在着泡沫？泡沫到底有多大？在一轮又一轮的宏观调控政策打压下，中国房地产市场却仍是一片欣欣向荣的景象，这些繁华背后隐藏着怎样的隐患？房地产市场是否会像前几年的股市一样积聚“泡沫”并最终导致“泡沫”破裂？这一焦点话题持续着人们的关注和担忧。
这三种风险在投资时我们都应当作出适当的对策以使得投资风险降到自身可承受的范围呢，其实风险并不可怕，只要能找到好的对策，就一切尽在掌握了。
（第579节）什么是期房
人们习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。一般来说消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房的价格较低，挑选余地较大，但由于是先付款后交房，因此购房消费的过程和结果要依赖于购房合同约定的权利义务的履行，而购房合同的履行，不仅受开发商自身经营的影响，还受到许多客观因素的制约。但是期房制度由于有各种利弊，目前在中国有取消的趋势。
例如，某国内二线城市某大开发商一楼盘开盘，但所有前去看房的人都被告知，该楼盘会在（第二年末才能交房和办理相关产权证。在购买时，签订的协议为预售合同。房屋质量等情况由于不能实时查看，只能依赖开发商制订的合同做保障。
那么，为什么会出现期房这样的房产销售方式呢？期房之所以能在国内生存，主要是由于我们的商品房预售制度造成的，而商品房预售制度的产生与我国房地产市场发展的进程紧密联系。长期以来，我国城镇住房供应不足，加快建设、增加住房供应是客观需要。正是因为自有资金严重不足，房地产企业存在着严重的投机性，这就引来地产开发上更多的限制。一方面，房地产开发企业要发展，而另一方面一方面是这些企业自有资金严重不足。于是，建设部主导设立了商品房预售制度。《城市房地产管理法》对预售条件、监管作出了原则性规定。但是这一规定却留下来一个巨大的漏洞，即对侵权、违规行为未制定具体的惩戒条款。
商品房预售制度自从实行后，各主要城市商品房预售比例逐渐发展到80％以上，部分城市甚至达到90％以上，许多开发成本转给了购房的业主。所以期房长期在房地产市场中占有一定地位。
上面我们谈到了期房是有漏洞的，其实期房的存在导致了一系列问题，首先就是对购房人权益的损害。由于购房人已经预交了大部分甚至全部房款，开发商提高房屋质量以吸引消费者的动力不复存在，这不仅导致了房屋质量问题连连，也导致推迟交房，甚至携款潜逃现象发生。当初建立商品房预售制度，是因为当时房地产业刚刚起步，市场较为低迷，需要鼓励房地产的发展，而现在的情况已经与之完全相反，我们不得不正视在房地产行业大热情况下期房的存在是否合理。
虽然期房存在着种种不合理因素，但是市场上现在仍有大量的期房在出售，所以为了保障购房者的权益，我们来教大家几招，在购房时的费用问题上如何保护自己。
期房交费单据大体有四种费用，下面我们来对它们进行一一讲解：
1.所谓的必交费用
这部分的费用包括了好几种，如契税，是指业主取得房屋产权证时必须向国家交的税.公共维修基金，是业主为小区及房屋将来的共有共用部分的设施设备按房屋价款的3%交纳的修缮费用，也是国家规定必须交纳的.
2.由于房屋产权发生变动产生的费用
如物业管理费：业主入住时，业主应与物业公司签订物业管理合同，明确约定所交纳的物业费及使用用途，业主自办理入住手续起按月收取.经双方协商也可预收，按<<济南收费管理办法>>规定业主办理入住手续但未入住，需提前告知物业公司经其确认后，物业费按收费标准的70%交纳.
3.协商费用
诸如像小件物品、装修保证金等：入住后是否交纳装修保证金、门卡、水卡、电卡、气卡等小件物品费用、是否交纳有线电视安装费、网络安装费都应在合同中提前约定，如没约定开发商也无权强制收取，必须双方协商解决.
4.无理费用：
这部分费用需要注意，像水电气初装费之类应当由开发商承担的费用由购房者来处是完全不合理。
开发商出售期房称为预售，投资者购房时一定要与开发商签订房屋预售合同。
（第580节）什么是小产权房
我们在购买住房时，经常听到“小产权房”这四个字。其实“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。例如，某大学为了给教师提供住房福利，于是在集体土地上建造了公寓楼，以优惠的价格或者免费提供给教职员工。这样的房屋不能进行买卖。
