要确保上水、下水、煤气、暖气、通讯、供电及卫星电视的到位。同时对会所、幼儿园、健身中心、餐饮、超市、医疗等社区配套也要了解清楚。投资者在与开发商签合同时，一定要将这些配套的交付时间和标准写明，并进行书面约定。
5.物业管理的优劣
物业管理水平的高低对别墅未来升值速度可能产生直接影响。物业管理水平好的别墅往往更容易出租。因此，投资者应尽量选择由知名物业管理公司管理的别墅项目，并注意物业的智能管理、维修效率、服务范围、服务水平和良好的安防措施等。
6.别墅所在区域的经济发展前景
别墅要具备良好的投资价值，与其所在区域的经济情况是分不开的。要了解别墅的投资前景如何，首先就是要了解区域的经济状况。只有经济状况良好，才可能出现大量的高收入人士，别墅的出租和出售才有可能实现，也才能体现别墅的投资价值。
最后，要提醒投资者的是，和购买普通住宅一样，购买别墅也同样要了解清楚项目的产权归属，以及是否具备预售资格。了解土地的性质，是国有土地还是农村集体土地，要确保别墅开发商已办理土地使用权出让手续并完全缴纳土地出让金，能够提供《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》；如果是期房，必须要求开发商提供预售许可证及开工证。
四、别墅投资的形式
随着置业热的到来，作为房产中更为时尚的别墅物业，越来越受到众多小康家庭投资者的青睐。目前，别墅投资主要有3种获利形式。
1.长期出租型
长期出租型投资，即把别墅作为长期投资对象，买下别墅再出租，获取长期的租金收益。以出租为目的的别墅投资对资金要求较高。因此，小康家庭投资者必须有足够多的闲钱进行投资。
长期出租型别墅投资要注意选择人文价值较高的区域；最好选择有独特建筑特色的别墅作为投资对象，这样的别墅才具有长期的保值增值性；另外，要选择有良好物业管理的别墅项目，而且最好委托给物业管理公司出租。
2.短期增值型
短期增值型投资，即看好别墅的增值潜力，以较低的价格买进再高价卖出。这种以炒房为目的投资收益最高，但风险也最大。因此，要求投资者具有独到的眼光，不但要发掘具有升值潜力的投资区域和项目，而且要把握好投资时机，千万别为了高回报而“炒房炒成了房东”。
此类投资的收益主要来源于两方面：一是郊区土地的升值，二是项目短期内的价格差价。因此，选择增值型的别墅投资要注意选择地价相对便宜，在近期内有升值潜力的近郊区或远郊区，最好是近期内有轻轨、地铁等交通干道开通的热点区域；或者选择便于出手的主流别墅产品，总价也不要太高。
3.自用兼投资型
自用兼投资型别墅投资，即把别墅作为市郊第二套住宅买下来，如果别墅增值较大就转手获取投资收益，否则就自用。该投资形式进可攻、退可守，风险最小，是小康家庭投资者选择的主要形式。
购买自用兼投资型的别墅时，应该以自住的目的去购买别墅；以选择总价较低的经济型别墅为宜；并结合家庭自身的资金实力，安排好现金流。
置业投资实务操作
开发商的营销模式
随着房产价格的不断攀升，开发商越来越注重营销模式，营销手段的创新成为开发商取胜的重要因素。开发商通过种种营销手段以期达到更高额的利润。作为消费者和投资者，我们要高度关注和了解开发商的各种营销手段和模式，以便更清醒、更理智、心里更有底，不被一些开发商的种种假象所迷惑。
目前，开发商的楼盘销售模式主要有3种：第一是自产自销、第二是请代理商、第三是两者的结合。具体体现在以下方面。
一、广告造势
最高境界的品牌，并不是消费者有意识认定的“好品牌”，而是存在于消费者认知“无意识”中的一种自然的状态。强大的广告造势是以亲和友善的姿态，向市民的一种虔诚的诉求及消费者的认同和好感。
市场营销的战争其实就是借助广告对“品牌好感”的争夺。对于投资者来说，不要片面相信广告的唯美之词，而要多听、多看、多了解，真正地把握住房产的各种情况，从实际出发。
当市场转为买方市场后，买家观望为主的态势使得开发商仅仅依靠一个售楼处等客户上门的销售方式已不合时宜，除了通过各种广告手段吸引客户以外，通过中介公司的门店网络和客户资源进行“场外分销”，也成为挖掘市场潜力的一种有效营销模式。
二、以租带售
以租带售的营销模式，不仅适用于商业物业的销售，也可被引入中高档住宅的销售。其营销策略和方法的基本内容如下：当供大于求，楼房难以销售时，先将手中的物业租出去；然后再将营销目标锁定在投资型买家这一目标消费群体，让其在有较高投资回报保障的前提下，成为该物业的拥有者。这样，即使房子暂时未售出，开发商也可以获得一定的租金，而且，随着经济的迅猛发展导致消费推动的房价上涨空间巨大。这样，开发商可以得到双面的回报。何乐而不为？投资者在对所投资房屋进行处理时，也应该学会这种营销模式。
三、售后返租与自营相结合
该模式是指开发商在销售的同时，与购买者签订年限不等的租约期。在该期间，购买者可以每年从开发商手中获取固定的租金回报。等租约到期后，再由投资者自行经营。
通过该模式，投资者最低只需付出20%的现金就能完成按揭的首付款，而且后面几年的银行贷款基本上可以用租金冲抵，甚至略有盈余。如此一来，买家的投资门槛就降低了，开发商也能轻松地把楼卖完。
另一方面，由于开发商的包租，使投资者不必为项目刚刚落成，而市场尚不成熟，经营存在困难等问题担忧。
同时，自营的形式又能让投资者，在不返租的年限里有权根据自己的判断分享商铺自营的收益回报。
但是，该模式也有弊端，项目三五年内完成销售，开发商“拍屁股走人”，承租商背着巨大的租金成本，是否能够保证经营10年，谁也说不好。那些不具备“高投入”、“高回报”能力的开发商也因此把“高风险”留给了投资者。
而且，目前楼市未达到十分成熟的阶段，相关立法也不成熟。因此，售后返租还存在一定的不确定性，它还需要时间逐步完善，这个过程中当然也存在风险。所以，投资者应当多花点时间和精力去充分认识它。
四、投资回报
这种销售模式是指开发商在销售时向投资人承诺比较具体的投资回报率进行促销的一种手段，如开发商在销售过程中承诺，按8%或10%等年回报率给予投资者回报，然后再由经营管理公司与投资者签订回报协议。
实际上，该模式有其自身的弊端。一方面，开发商的投资回报率缺少实际的操作依据；另一方面，所谓的投资回报是投资者与经营管理公司签订的，一旦该公司发生问题，投资者的回报也将“付诸东流”。此时，开发商不承担任何责任。
虽然，一些后期的经营管理公司大多与开发商有连带关系。当出现短期的经营管理不善，而使投资回报无法兑现时，开发商可以为经营管理公司暂行垫付。但是，从长远看，这种局面是不可能长期持续下去的。
五、先营后卖
先营后卖是指开发商将开发出的商业项目，由自己或委托专业的经营管理公司进行统一的经营管理。在人气相对红火和市场发展相对稳定的时候，再向社会发售。
该营销模式，能有效解除投资者后期的人气和经营状况不良等后顾之忧。因此，受到广大投资者的青睐。开发商在决定发售后的短时间内，也能达到快速售罄的目标。当然，它对开发商的资金实力和后期的经营能力，也提出了较高要求。
但是，该营销模式也可能使个别心存侥幸或抱有投机心理，资金实力和经营管理能力较弱的开发商盲目跟风，做出一些假现象，蒙骗投资者。因此，投资者一定要谨慎从事。
六、由临时向永久转化
该营销模式是指开发商在某区域内，以钢架结构的形式搭建起临时建筑，借以对外出租。承租方以此用作如建材、装饰等专业产品的销售。待该项目的发展成熟后，开发商便分批将前期的临时建筑拆除，修建成永久建筑，并依次对外发售。
该营销模式，对开发商和投资者来讲，其潜在的风险相对较低。但是，由于该模式会扩大销售的时间段，巨额的土地等成本。因此，开发商必须具备一定的资金实力和经营管理能力，从而更好地培育出成熟的市场。
七、“三权分立”
这是将商业地产项目使用权、经营权、所有权三权分立-所有权由投资者购买，开发商对投资者承诺一定的年回报率，再由开发商签订一个具有独立法人的经营管理公司来经营该项目，所得收益按规定返还给三方。在“三权分立”内容不变的基础上，再采取以售为主，并通过沉淀一部分物业与品牌经营商合作，借其品牌号召力推动同项目内其他物业销售的方式。
该营销模式不仅能缩短资金的周转期，而且能通过商业物业提升土地的增值价值和规避风险，可谓是一举三得。
目前，一种手机群发短信卖房模式也开始在国内流行。比如海口楼盘就把群发短信的目标瞄准了江浙沪市场；而杭州的开发商也准备小试牛刀，实施定点定路段群发短信卖房了。
置业谈判经验和技巧
房屋买卖谈判的过程实质是房屋买卖双方的一场博弈，是双方智慧、知识、经验的综合较量。为了追求利润最大化，开发商往往不会将全部底牌告诉购房者。因此，购房者不仅需要法律、建筑、规划、设计等方面的知识，还需要掌握一定的经验和谈判技巧。
一、购房谈判的心理准备
