很多人都有一笔闲钱,存在银行里利息太低,炒股又担心风险太大,那么投资房产也是一个不错的选择,既可收取租金,又可期望升值变现。由于房地产市场受着各种因素的影响,因此同其它投资一样,没有任何人能保证买房投资稳赚不赔。媒体上几乎天天都有对房地产市场分析的文章,那么,投资房产需要注意些什么呢?
⊙买房的七招技巧
第1招:银行是风向标
近一年媒体经常在争论房地产市场是否存在“泡沫”,房价是高是低?这个问题还是留着经济学家们去讨论好了。作为买房自住或投资者大可不必管什么收入房价比,也没有必要管空置率怎样算。普通买房人看市场的方法很简单,那就是看银行对买房贷款的态度,银行手松,说明市场看好;银行手紧,说明市场风险加大。银行的态度比专家的话真实、准确,可信度更高。
第2招:参考平均价
经常听一些人讲平均价格下跌,是因为某类房子增多,并不说明房屋价格真的降了。持这种观点的人只说对了问题的表面,却忽略了平均价格反映的真正内涵。某类房子增多代表着市场的需求,更反映着政府的政策导向。便宜房子增多,受影响首当其冲的一定是高价房。
第3招:买涨不买落
房产投资和其他投资一样,不要认为自己能摸到市场的价格底线。如果不是为了急住,当房价一路下跌时还是持币观望一下好,宁愿市场开始走高时买不到最低价,也不要有抄底心理。
第4招:学会“抓机会”
要在房地产市场上赚钱,同其它市场一样,有时也要善于“抓机会”。如果一个能把楼盖完的房地产商搞“内部认购”,因为手续还没办完,所以便宜,您愿不愿尝试一下呢?一个房子有预售许可证,土地使用证没有办下来,您敢不敢买呢?同时要学会买预期,比如知道哪有一条方便的路要建或哪里会与地铁站相邻,不是等房子建好了再买,而最好是在它动工之前买。
第5招:选最便宜的买
不同的商人,有不同的营销手法,贵的房子并不一定就是好房子。有些发展商希望薄利多销,通过价格竞争占领市场,有的发展商则将价格定得较高,认为卖50%就能得到通过薄利多销卖90%的效果,他们宁愿卖50%。因此,买房人选择买房时,如果是“不求最好,只求最廉”的话,买同一地区品质差不多的房子中价格最低的,相对抗跌力要更强一些。
第6招:算算养房成本
“买房子就是买生活”的口号已宣传了好多年,更有一些专家主张买小社区,认为小社区更可彰显个性,但我认为买房就是买房,社区越大,使用和维护成本越低。因为,买了房子不等于您可以免费享用社区所有设施和服务。会所、地下车库这些您用的时候都得花钱;大堂越豪华、公共设施越多,您所付出的费用越多;一个楼门里的户数越少,您要摊的电梯费用就越多,养房的费用,买房时不能不考虑。
第7招:满足需求就好
因为人们的从众心理、跟风习惯,会使某个楼盘或某个地区人气越来越旺,价格也就顺势越卖越贵。贵到一定程度,就要小心自己别在房地产上也被“套牢”!毕竟风水轮流转,永远的旺是不可能的。所以,想和买房自住的朋友讲一句,满足自己的需求就是最好的房子,买房前定好自己的目标,多比多看,入住后则不比较、不计较,心理上的平衡比任何物质上的享受都重要。
⊙投资出租物业为关键
小王结婚后单位暂时未给分房,他每年租房的花费就有近万元。去年底,他通过银行按揭购买了一套两室一厅的房子。他自己算了一笔账:他和太太月收入加起来有5000余元,买新房后每月按揭还款1500元,问题不大。而且房改后,他要么能搭上末班车从单位分到一套房,要么可以用双方单位的购房补贴,再通过公积金贷款重新购买一套房子,然后把第二套房子出租给别人,这样每月至少有500元租金入账,还款压力无疑有所减轻。目前,他除较早地住上新房,改善了生活质量外,还拥有了两处不动产,一处供自己使用,一处当作投资工具,可自由支配。
投资房产的想法在一般人看来肯定是有些超前了。众所周知,以买卖形式进行房产交易,存在着较大的风险性:一是低买高卖的时机难以把握;二是交易成本高,且缺乏灵活的变现能力。但买房用于出租,以收租获取投资回报则灵活得多。而且业内人士亦认为,买房除满足自己居住需求外,用于租赁投资将成为一种发展方向,这也是住房市场化的必然结果。
物业的投资价值主要决定于该物业的服务质量、租金回报和地理位置。而在内地一些城市,物业服务的质量是租房者关注的重点。
由于投资者很少是建筑业专家,因此,很难对物业的内在质量进行评估和判断。所以,考察发展商的实力和开发物业以前的业绩,就成为最直接,也是最有效的办法。
⊙投资住宅要有长远眼光
与商业用房相比,投资住宅一般比较安全,只要区位不是特别偏远,升值会比较稳定。需要注意的是,你要设法了解城市的规划,选择那些规划规模较大,各项基础设施完善,正处在开发之中的项目进行投资,因为这类项目一旦开发建成之后,房产的价格肯定会比你购买时的价格高出很多。
有不少购房者,在选择商品房时,以选择郊区或新区的住宅为目标,他们的精明同样令人佩服。购买同样面积一套市中心住宅,其价格相当于购买郊区(或新区)住宅加上轿车,且居住环境、增值潜力等均要比购买市中心住宅优越。
投资房产需要有长远的眼光。商品房买卖是各类商品买卖中动用资金最大、各种制约因素最多的一种交易活动,因此,在交易过程中,不但要详知各种程序和操作方法,而且要讲究策略。