(第一节)城镇土地使用税及其纳税人
一、城镇土地使用税的概念
城镇土地使用税是以开征范围内的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税基准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。
现行城镇土地使用税的基本规范，是2006年12月31日《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》（以下简称《城镇土地使用税暂行条例》）。国务院决定自2007年1月1日起实施新条例。
开征城镇土地使用税的意义：有利于通过经济手段加强对土地的管理，变土地的无偿使用为有偿使用，促进合理节约使用土地，提高土地使用效率；有利于适当调节不同地区、不同地段之间的土地级差收入，促进土地使用者加强经济核算，降低土地使用成本，理顺国家与土地使用者之间的分配关系。
二、城镇土地使用税的纳税人
（一）纳税人的范围
在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人。
所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。
（二）纳税人的分类
城镇土地使用税的纳税人通常包括以下几类：
（1）拥有土地使用权的单位和个人；
（2）拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，其土地的实际使用人和代管人为纳税人；
（3）土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，其实际使用人为纳税人；
（4）土地使用权共有的，共有各方都是纳税人，由共有各方分别纳税。
几个人或几个单位共同拥有一块土地的使用权，这块土地的城镇土地使用税的纳税人应是拥有这块土地使用权的每一个人或每一个单位。他们应以其实际使用的土地面积占总面积的比例，分别计算缴纳土地使用税。
甲与乙共同拥有一块土地的使用权，这块土地面积为1500平方米，甲实际使用1/3，乙实际使用2/3，则甲应是其所占的土地500平方米（1500×1/3）的城镇土地使用税的纳税人，乙是其所占的土地1000平方米（1500×2/3）的城镇土地使用税的纳税人。
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房产证办理期间由谁缴纳城镇土地使用税
《城镇土地使用税暂行条例》第二条规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人。即不论是否取得土地使用证、房产证，若属于城镇土地使用税的纳税义务人，则应按税法规定缴纳城镇土地使用税。
《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发［2003］89号）第二条规定：“购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。”
根据上述规定，房地产公司出售的房屋，自房屋交付使用之次月起由业主缴纳土地使用税，交付之前（包括交付的当月）由房地产公司缴纳城镇土地使用税。
需要注意的是，《国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行法规》（国税地字［1988］15号）第十八条规定，个人所有的居住房屋及院落用地是否免征城镇土地使用税，由各省、自治区、直辖市税务局确定。
((第二节))征税范围、计税依据及适用税额
一、城镇土地使用税的征税范围
城镇土地使用税的征税范围，包括在城市、县城、建制镇和工矿区内的国家所有和集体所有的土地。
上述城市、县城、建制镇和工矿区分别按以下标准确认：
（1）城市是指经国务院批准设立的市；
（2）县城是指县人民政府所在地；
（3）建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇；
（4）工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地，工矿区须经省、自治区、直辖市人民政府批准。
上述城镇土地使用税的征税范围中，城市的土地包括市区和郊区的土地，县城的土地是指县人民政府所在地的城镇的土地，建制镇的土地是指镇人民政府所在的土地。
建立在城市、县城、建制镇和工矿区以外的工矿企业则不需缴纳城镇土地使用税。
二、城镇土地使用税的计税依据
城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，土地面积计量标准为每平方米。即税务机关根据纳税人实际占用的土地面积，按照规定的税额计算应纳税额，向纳税人征收土地使用税。
纳税人实际占用的土地面积按下列办法确定：
（1）由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的面积为准；尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准；
（3）尚未核发出土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证以后再作调整。
三、城镇土地使用税的适用税额
城镇土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差别税额，按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米土地使用税年应纳税额。具体标准如下：
（1）大城市1.5元至30元；
（2）中等城市1.2元至24元；
（3）小城市0.9元至18元；
（4）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。
大、中、小城市以公安部门登记在册的非农业正式户口人数为依据，按照国务院颁布的《城市规划条例》中规定的标准划分。人口在50万以上者为大城市；人口在20万至50万之间者为中等城市；人口在20万以下者为小城市。如表9—1所示。
表9—1城镇土地使用税税率表
级别人口（人）每平方米税额（元）
大城市50万以上1.530
中等城市20万50万1.224
小城市20万以下0.918
县城、建制镇、工矿区0.612
各省、自治区、直辖市人民政府可根据市政建设情况和经济繁荣程度在规定税额幅度内，确定所辖地区的适用税额幅度。经济落后地区，土地使用税的适用税额标准可适当降低，但降低额不得超过上述规定最低税额的30%。经济发达地区的适用税额标准可以适当提高，但须报财政部批准。
土地使用税规定幅度税额主要考虑到我国各地区存在着悬殊的土地级差收益，同一地区内不同地段的市政建设情况和经济繁荣程度也有较大的差别。把土地使用税税额定为幅度税额，拉开档次，而且每个幅度税额的差距规定为20倍。这样，各地政府在划分本辖区不同地段的等级，确定适用税额时，有选择余地，便于具体划分和确定。幅度税额还可以调节不同地区、不同地段之间的土地级差收益，尽可能地平衡税负。
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尚未开发的划拨土地是否缴纳土地使用税
《国家税务总局关于对已缴纳土地使用金的土地使用者应征收城镇土地使用税的批复》（国税函发［1998］669号）规定，为了合理利用城镇土地，用经济手段加强对土地的控制和管理，调节不同地区、不同地段之间的级差收入，促使土地使用者节约用地，《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（国务院1988年第17号令）规定：“凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人是城镇土地使用税的纳税义务人，应依照条例的规定缴纳城镇土地使用税。”因此，土地使用者不论以何种方式取得土地使用权，是否缴纳土地使用金，只要在城镇土地使用税的开征范围内，都应依照规定缴纳城镇土地使用税。
《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函［2007］645号）规定，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。
(第三节)应纳税额与税收优惠
一、城镇土地使用税应纳税额的计算
城镇土地使用税的应纳税额可以通过纳税人实际占用的土地面积乘以该土地所在地段的适用税额求得。其计算公式为：
全年应纳税额＝实际占用应税土地面积（平方米）×适用税额
设在某城市的一企业使用土地面积为25000平方米，经税务机关核定，该土地为应税土地，每平方米年税额为4元。请计算其全年应纳的土地使用税税额。
解析：年应纳土地使用税税额＝25000×4＝100000（元）
蓝天公司生产经营占地面积20000平方米，其中幼儿园占地1000平方米，厂区绿化占地3000平方米。该土地为一级土地，城镇土地使用税的单位税额为每平方米24元。该企业按年计算，半年预缴城镇土地使用税。请计算该企业2011年7月1日至12月31日应该缴纳的土地使用税，做出相应的会计处理，并填写《城镇土地使用税纳税申报表》。
解析：
（1）计算应纳城镇土地使用税
蓝天公司所使用的20000平方米土地中，幼儿园占地1000平方米可免税，但厂区绿化占地不免税。
应纳城镇土地使用税额=实际占用的土地面积×适用税额
=（20000—1000）×24÷2=228000（元）
（2）账务处理
计算城镇土地使用税时：
借：管理费用228000
贷：应交税费——应交土地使用税228000
缴纳城镇土地使用税时：
借：应交税费——应交土地使用税228000
贷：银行存款228000
（3）《城镇土地使用税纳税申报表》见表9—3。
二、城镇土地使用税税收优惠
（一）一般税收优惠
（1）国家机关、人民团体、军队自用的土地。
这部分土地是指这些单位本身的办公用地和公务用地。如国家机关、人民团体的办公楼用地，军队的训练场用地等。
（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地。
这部分土地是指这些单位本身的业务用地。如学校的教学楼、操场、食堂等占用的土地。
（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地。
宗教寺庙自用的土地，是指举行宗教仪式等的用地和寺庙内的宗教人员生活用地。
公园、名胜古迹自用的土地，是指供公共参观游览的用地及其管理单位的办公用地。
以上单位的生产、经营用地和其他用地，不属于免税范围，应按规定缴纳土地使用税，如公园、名胜古迹中附设的营业单位如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等使用的土地。
又如公园、名胜古迹内的索道公司经营用地，应按规定缴纳城镇土地使用税。（财税［2008］152号）
（4）市政街道、广场、绿化地带等公共用地。
非社会性的公共用地不能免税，如企业内的广场、道路、绿化等占用的土地。
（5）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地。
这部分用地是指直接从事于种植养殖、饲养的专业用地，不包括农副产品加工场地和生活办公用地。
（6）开山填海整治的土地。
自行开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴城镇土地使用税5年至10年。
开山填海整治的土地是指纳税人经有关部门批准后自行填海整治的土地，不包括纳税人通过出让、转让、划拨等方式取得的已填海整治的土地。
（7）对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的土地，免征城镇土地使用税。对营利性医疗机构自用的土地自2000年起免征城镇土地使用税3年。
（8）企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分的，免征城镇土地使用税。
