《关于明确几个营业税税收政策问题的通知》（珠地税发［2005］415号）对此专门规定：考虑到被拆迁房产原占有土地，开发商不需对该土地支付成本，因此，补偿房产的成本价不应再计算土地成本。该文还规定，对于能单独计算成本价的，可单独计算核定成本价计征销售不动产的营业税；对不能单独计算成本价的，可参考同类住宅的成本价，根据建筑材料使用和室内外装修差异，配套工程差异等因素作合理调整后核定计征销售不动产的营业税。另外，广州市地方税务局《转发省地税局关于旧城拆迁改造营业税问题的通知》（穗地税发［2000］79号）也规定，这里的成本是指房产开发商建造用于安置被拆迁户的房屋的工程成本价，即建造成本，不含地价。
但上述文件均属于地方性的做法，仅能做参考，具体涉税事项纳税人还应跟当地主管税务机关事先进行良好的沟通。
对超出拆迁建筑面积的部分，则应按《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定确定计税营业额。即：第一，可以按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；第二，可以按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；第三，按公式核定即。
营业额=营业成本或者工程成本×（1+成本利润率）÷（1—营业税税率）
十、转租房屋、土地使用权的税务处理
根据《国家税务总局关于营业税若干问题的通知》（国税发［1995］76号）规定：单位和个人将承租的场地、物品、设备等再转租给他人的行为也属于租赁行为，应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税。
“财税［2003］16号”第三条第二十项明确指出销售其购置的不动产、转让其受让或抵债获得的土地使用权，可以差额缴纳营业税。房地产公司转租房屋、土地使用权不适用“财税［2003］16号”差额缴纳营业税的界定，应以转租收入全额缴纳营业税。
某房地产公司以100万元租入房屋后又转租给甲公司，在转租合同中明确约定租赁收入为120万元，该房地产公司获得转租净收入20万元。
解析：根据“国税发［1995］76号”文件的规定，房地产公司向职工收取的120万元的租金应按“服务业”税目中“租赁业”全额缴纳营业税。
若此房地产公司有自己的物业公司，可以通过物业公司租赁此房屋，再转租给甲公司。
财税［2003］16号文件第十九条规定：“从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。”
这样，物业公司就可以按照差额计算缴纳营业税。
（120—100）×5%=1（万元）
十一、无产权车位的税务处理
对于房地产企业出售无产权的车位，税法首先认定的是一种实质上的长期租赁合同，只不过这种租赁方式与土地使用年限相同，所以开发商称为销售使用权而非所有权。
《国家税务总局关于营业税若干政策问题的批复》（国税函［2005］83号）规定：对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照“服务业—租赁业”征收营业税。
《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。”而对于超过20年的车库销售这种特殊经营行为，《合同法》判定为：“租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。”
《营业税暂行条例实施细则》规定：“纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”
所以对于无产权的车位销售，不论是作为成本对象单独核算还是利用地下基础设施作为公共配套设施处理，除能够依法转让的情形外，都应在收到销售收入时按“服务业—租赁业”计算缴纳营业税。
十二、产权式酒店的税务处理
产权式酒店就是由个人投资者买断酒店客房的产权，即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者。每一套客房都各拥有独立的产权，投资者如购买商品房一样投资置业，将客房委托给酒店管理公司分取投资回报及获取该物业的增值，同时还获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。
产权式酒店迎合普通老百姓的不动产投资理财需求。产权式酒店商业模式和国外的权益性房地产投资基金、房地产有限合伙企业较类似，都是为了帮助大众投资者共同参与大型经营型住宿业房地产的投资行为，目的是获得房地产增值和经营收益。
产权式酒店，即酒店的开发商将酒店的每一个客房的产权分别出售给多个业主，业主每年拥有一定的时间段免费入住，其余时间段可以委托开发商或管理公司经营，并享受一定的分红，同时业主可以转卖、继承、抵押、馈赠。
《国家税务总局关于酒店产权式经营业主税收问题的批复》（国税函［2006］478号）规定：“酒店产权式经营业主（以下简称业主）在约定的时间内提供房产使用权与酒店进行合作经营，如房产产权并未归属新的经济实体，业主按照约定取得的固定收入和分红收入均应视为租金收入，根据有关税收法律、行政法规的规定，应按照‘服务业——租赁业’征收营业税，按照财产租赁所得项目征收个人所得税。”
十三、代扣代缴的税务处理
房地产开发企业为了提高开发产品的质量、品质与档次等，出现了愈来愈多的与国际化团队的合作趋势，支付境外劳务费（工程设计费、营销策划费、销售代理费等）的情况时有发生。
《营业税暂行条例》（国务院令第540号）第一条规定：“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。”《营业税暂行条例实施细则》第四条规定：“条例第一条所称在中华人民共和国境内（以下简称境内）提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指：（一）提供或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内……”《营业税暂行条例》第十一条规定：“营业税扣缴义务人：（一）中华人民共和国境外的单位或者个人在境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，在境内未设有经营机构的，以其境内代理人为扣缴义务人；在境内没有代理人的，以受让方或者购买方为扣缴义务人。”
从上述规定可知，提供或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内均应该缴纳营业税，支付境外劳务费应该由支付方代扣代缴营业税。因此，从2009年1月1日开始，房地产开发企业支付境外劳务费时，不论劳务是否发生在境内，均应该代扣代缴该境外劳务费用的营业税。
十四、营业外收入的税务处理
《营业税暂行条例》第一条规定：“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。”
《营业税暂行条例实施细则》第二条规定：“条例第一条所称条例规定的劳务是指属于交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业税目征收范围的劳务（以下称应税劳务）。加工和修理、修配，不属于条例规定的劳务（以下称非应税劳务）。”
根据“财税［2003］16号”第三条第三项规定：“单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产时，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。”这里说的赔偿金收入是营业外收入，应按照税法规定并入营业额中缴纳营业税。
处置房屋建筑物、机器设备等固定资产净收入，按照《营业税暂行条例》第一条的“销售不动产”缴纳营业税。
非货币性资产交换净收益部分不需要缴纳营业税，但对于非货币性资产交换的行为，如果企业对外交换时涉及无形资产或者不动产的换出，则需要按照“转让无形资产”或“销售不动产”进行缴纳营业税。
一般来说，企业的营业收入肯定需要缴纳流转税，但许多营业外收入项目不需要缴纳营业税。下面对不需要缴纳营业税的营业外收入项目做一个总结：
（1）营业外收入中列支的盘盈的收入；
（2）无法支付的应付款转营业外收入；
（3）债务重组净收益；
（4）政府补助净收益；
（5）罚款收入，如员工违反公司制度的罚款收入等
