在个人按揭方面，“去杠杆化”有三个方面的内容。一是第二套住房贷款比例降低，即提高住房投资者的炒房市场准入门槛及炒房成本；二是对房价过高、上涨过快的城市，禁止第三套住房贷款；三是禁止国内外的投资者购买住房异地贷款。
房地产开发商的“去杠杆化”就是管好开发商的钱袋子。第三套以上住房将可能停止贷款，这使得目前很多依靠贷款购房的客户很难再获得大量的资金。
商品房预售款监管，给开发商带来三重影响：首先，很大程度上限制了滚动开发，传统的以小博大、少投入长杠杆的开发模式面临终结；其次，开发利润率大幅降低；最后，减少了偷税漏税的机会。在开发商有所失去的同时，政府和购房者却得到了比以前更为安全的保障。开发商被要求有多大力气端多大碗，银行将不再被绑架，购房者将不再担心期房烂尾开发商卷款逃跑。
为了彻底打击开发商，可以来一招狠的。就是必须现房销售，开发商把房子盖好了，办了竣工验收，消费者买了就能直接装修的情况下才能销售。
这样的好处会很多，但最根本的一条，可以把开发商的杠杆再缩短一些。
信贷是宝贵的社会资源，我们没有理由让它被乱用。
经过社会的初次分配及再分配，有些社会成员花不完的钱会存在银行里，银行要做的就是把钱贷出去，银行有放贷的冲动，而社会上也有投资的冲动。
通过银行的中介作用，储蓄转换为投资，促进整个社会资金的利用效率。
对一个经济体而言，储蓄与消费的比例就显得非常重要了。如果过得节俭一些，储蓄额就大一些，如果大手大脚惯了，则可能还要向外借钱。
储蓄率看似小事，却对经济有至关重要的影响，它将影响到整个社会经济结构。如果储蓄率高，储蓄转化为投资的比例较大，则意味着社会生产中有较大一部分是在进行扩大再生产，形成更庞大的生产力。
炒房客将钱花在炒房上，等于挤占了生产企业购置机器、更新设备、引进新技术、增加研发的机会。
炒房客的银行贷款也会挤占普通工薪阶层购房的需求，在银行信贷规模一定的情况下，银行似乎更乐意将钱贷给有钱人。
如果高房价是洪水猛兽，那么严格的信贷管理将构筑起第一道坚固的堤坝。开发商在拿地的时候，兴风作浪的无非是钱多了，一旦政府把开发商的钱袋子管紧了，这也等于卸掉了开发商冲锋陷阵的弹夹。
开发商在拿地的时候一分钱掰成两半来花，这将是政府的福音，也将是消费者的福音。
政府的决心和意志在控制房价的战争中是最重要的，如果因为个别利益集团的不断申诉、要挟，政府就出现松动，所有的成果将前功尽弃。
招拍挂是刀口
2009年12月1日，《深圳城市更新办法》正式实施。这对深圳的开发商似乎是一个天大的好消息。这个办法还未正式公布，深圳本地的地产上市企业立马迎来了一个暴涨的行情。
《深圳城市更新办法》怎么会有如此神通，让股市随它起舞，它最大的亮点在哪里呢？
根据新颁布的《深圳城市更新办法》，开发商拿地将不再是自古华山一条道，只能看政府的脸色，只能在拍卖场上和其他开发商拼杀；而是有新的途径，那就是自改。
随着深圳的不断发展，城市空间不断向外拓展，以前城市核心区的旧工业区和林立的高楼就有些格格不入。工厂创造的产值小，根本没有商业、办公等服务行业来钱，这对地方来说，很不合算，而企业的运营成本也比较高，它会削弱企业的竞争力。
在这种情况下，政府和企业都很容易想到一块去，那就是把这些宝贵的地方腾出来，建成住宅、商业，工厂搬迁到偏远一些的地方。
这个想法虽好，但在招拍挂的体制下，这并不容易实现。
这些土地的属性大多都是工业性质，如果要变成商业或住宅，也将改变用地的性质，这时就要到交易中心挂牌。
如果有公司花钱将土地整理出来，到国土局办理相关的手续，缴纳了相关的费用，在最后拍卖场这块土地的归宿将难以有定论，它最终还得市场说了算，价高者得，这也意味着自己可能为他人作嫁衣。
如果由政府出面来运作这块地，政府就会支付给原地主赔偿款，弄干净之后卖个高价。但这里也可能有问题。政府必须融资，政府并不能强买强卖，如果以前签订的土地合同未到期就把别人土地收回去，赔偿多少很难拿捏得准。如果卖得非常好，企业肯定亏本，如果卖不上一个好价钱，政府就要赔本。
如果政府私底下授予某个开发商进行旧城改造，这个决策过程往往不透明，经常出现强制拆迁、暴力拆迁的现象。在最后的开发收益中，开发商赚去了大头，拆迁户利益得不到保障，这几年这方面出的问题实在太多，最后搞得天怒人怨。
在这样的情况下，中国旧城改造一直是困难重重。
而阻碍旧城改造的，明显是其中的利益分配，拆迁户、政府、开发商、原有工厂主等很难找到一个利益的平衡点，谁都想利益最大化，最后谁都难从其中分到一杯羹。
土地市场只留政府一个出口，不但推高了房价，受伤最大的还是老百姓，眼睁睁看着政府吃肉，而自己只有接受高房价的现实。
《深圳城市更新办法》的推出，正好可以打破上述尴尬的局面。新办法最关键和核心的部分则是土地原权利人可以自己操刀自改，可以省掉招拍挂这个流程。招拍挂不再是释放土地资源的唯一途径，这对现行土地制度进行了较大幅度的修正。
或许有人会说，政府这样不是吃亏了吗？巨大的利益拱手让人，不是拆地方政府土地财政的台吗？而实际上这样做政府利益还是能得到保证，改变土地性质，政府可以根据一定的标准收取费用，这不见得比政府回收再出让的收益少。
在房地产上，很多地方政府给自己留了一手，无论是省里市里甚至区里，都有自己根正苗红的国字号企业，肥水可以不流外人田。如深圳市政府最大的地产公司是深业集团，它曾经拥有众多的工业厂房，这让它可以在城市更新中争取更大的利益。
另外，深圳市国资委旗下还有好几家房地产企业，比如深天健、深振业、深物业、深长城、深赛格。这些公司手头同样有很多工业用地，很多都处于城市的核心区，按现行的城市更新办法，一样可以赚得盆满钵满。
从这里我们也就能找出深圳房地产上市公司在办法出台后股价大涨的根本原因，在土地极端稀缺的情况下，它的现实意义太重大了。
城市更新办法的深远意义其实还不在这里，它主要是打开了以前招拍挂土地制度的一个死结。土地的收益很大一部分被政府赚走了，政府成为高房价最重要的推手，增加了重要土地的供应源。
天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往，只要把房地产开发环节中各方面的利益都照顾到了，就会大大地提升城市旧改的速度。政府独享土地开发利益的模式在市场经济的体制下，显然已经不大行得通，政府的让利却可以最大限度地调动各方面的积极性。
在这条道上，政府可以通过对城市整体规划的控制来避免其中的暗箱操作，并不是原有地主想改就改，必须结合各片区的发展特点，必须符合公共利益。
深圳的土地改革对中国房地产发展将有非常重要的意义，它将在较大程度上解决所谓的“地荒”。
中国各大城市的城市化进程都非常快，城区面积不断扩大，但城市规划很难走在经济发展的前面，土地的利用率普遍不高，这样形成大量土地的闲置和浪费，如城市核心区仍存在大量的工业区，低矮破旧的建筑。
而购房者和政府都曾对旧城改造寄予了莫大的希望，旧城改造可以增加商品房的供应，从而平抑房价，但旧城改造一直是雷声大，雨点小，旧城改造推进速度异常缓慢，项目经常会拖较长的时间。
这二者之间的矛盾将可能因为城市更新办法的出台而得到缓解，深圳率先在土地出让制度上进行了大动作，可谓破冰之举，将为中国新的土地制度提供另一种思路。
如果深圳搞好了，找到一条成熟路子，将可能在全国铺开，将可以释放出大规模的居住用地，可以为全国房价的降温起很大的作用。
