消费习惯的改变确实在我们国度是很艰难的。但是，目前房地产市场的问题，恰恰主要在于消费习惯问题。保障住房中廉租房公租房将成为主要的供应形式。而经济适用房也好，限价房也好，距离低收入群体的收入水平差距还依旧很远。
欧美、日本等发达国家普遍存在35岁前租房，甚至很多人一生当中都不选择购买产权房。这类消费习惯目前在我们市场刚性需求主力的80后群体看来似乎还很难被接受。但是随着住房总价的提高，市场会逼迫80后以及未来的90后转变这一理念。
那么，公租房建设才能成为保障房的主力被市场所接受。稳定的租赁市场，也确实需要国家强力规范，或者通过加大公租房上市量，达到平抑租赁价格的目的。
那么我相信，随着消费习惯的改变，市场上商品房需求会逐渐趋向理性。这才是解决房价问题的根本。我们的住房观念错在哪儿？
《蜗居》里的海萍错在哪里
海萍无疑是《蜗居》中最为虚伪的人物，她扭曲的买房观才是导致海藻悲剧性结局的主要原因。
可能很多观众没有注意海萍买房思维的扭曲。什么二手房产权年限问题、建筑的老旧问题（专业术语是折旧问题）都是胡说，海萍最终的买房选择极其不合理。她非得要一步到位的大房子，在整个买房、看房的过程中，海萍不考虑自己的现实，把全家老小包括自己的亲妹妹全部裹挟其中，让包括小贝在内的所有人为她买单。在导致全家幸福感消失之后，她一手缔造了海藻“人情债肉偿”的悲剧，然而她又站在道德制高点，开始虚伪地对海藻说教。实际上却正是海萍把海藻打入深渊，是海萍扼杀了海藻的幸福！
正确的购房理念应当是量力而行。千万不要千军万马都挤到商品房新建项目上。
住房消费是要分出层级的，分层分级在我们市场化的分配体制下是必然现象。我们攀比之风甚烈，不论有没有条件，消费都想要向高收入者看齐。一步到位的住房消费理念在普通收入人群很有市场，反而高收入人群改善需求不会追求一步到位。在我所接触的高收入人群中，他们把5年作为一个换房周期是很普遍的。一个现在最先进理念、最优质服务、最优美建筑的小区，5年之后将会远远低于新建小区的价值含量。所以，5年再换一个房很正常。
我们应该鼓励高收入阶层购买新房，中低收入人群购买二手房或者选择租赁房。合理的消费理念是不以买房为唯一的价值尺度。
尤其在土地供需矛盾越来越突出的现在，过度超前消费观念加剧了供需失衡。中国房地产市场化的进程中，同时裹挟着土地权属理念变更问题、拆迁安置条件过度问题、劳动力成本上升问题、基本建设速度导致原材料价格高涨问题……一切都最后都推动了成本的高涨。
我们一直对房子居住产权年限问题理解有误。我们还处于变革观念的特殊时期，法律法规严重滞后经济发展。特别在产权改革问题上的蹉跎，导致产权变革一直举步维艰。但是，物权私有无疑是今后改革方向所在。住宅产权无限延期也已经走入高层视野之中。应该说物权法是支持物权私有的，物业税更是如此。
再有就是拆迁改造的问题。过度考虑产权问题和建筑折旧问题导致了中低收入者舍弃二手房，进入新房市场。
其实，目前普遍情况是二手房由于建筑结构问题，出房率较高，户型较小，物业收费低廉。而且，对于中低收入人群来说，二手房所在地段往往是在交通便利之处，这对于交通成本的控制十分有利。综合来看，二手房其实是中低收入人群最佳选择。
国人住房消费心理不成熟——只买贵的不买对的
我们的住房消费心理实在成问题。我们把房价上涨的责任全推给开发企业和地方政府是没有道理的。奇缺的供应面对汹涌的恐慌性购买人群，面对着迅速增长的存款总额，房地产很难不成为投资和投机的重点领域。
国人消费观换句话说：买涨不买落！这种消费观很奇怪。为什么买涨不买落？40万元的时候不买，80万元的时候恐慌性购买。平时都说没钱，穷。一遇到便宜打折的房子，全款一次性购买很多，这就是我们现在住房市场的消费怪现状。
误导和无知才是造成很多国人越来越远离住房消费的原因。我经常听到某些朋友说出这样的话：要早买房就好了。这话确实没错。中国商品房进程仅仅十余年，房价上涨如此之快原因是多方面的，其中之一是招拍挂制度下的土地价值增长太快，导致拆迁安置成本越来越高。我们眼看着从零地价至天价。能不能改变这样的局面恢复到零地价？答案是否定的。
我一直在关注土地供应问题。如果国土资源部系统有机械化的大工厂源源不断生产出土地，土地供需的失衡也许能转变。但这只是一种妄想。所以我认为，改变消费心理是目前唯一的选择。不论是否有实力超强消费，大家全都挤到商品房，能不高速推涨房价地价吗？
舆论环境多年来为唱衰派所把持。调控房价的政策更是屡屡出手，从2008年全球金融危机至今，政策一直在做调控。为什么房价政策失效？为什么越调越高？原因是政府没有出台真正可以改变土地供需失衡的政策。有房无罪，如果全是一套住房，而不是像目前很多家庭拥有三套以上房子，进城务工的人们以及我这样辗转奔波的人们难道到一个城市就得买一套房子吗？
作为稀缺资源又不可生产的土地是住房价值永远走高的根源。它不是一般的商品。拿一般商品的市场规律把握楼市的经济学家们，自然很难不出现误导言论。
你买的其实不是地上建筑部分，而是土地的价值。地上建筑有折旧，地下土地不但没有折旧，反而有巨大的升值空间。而且中国的产权制度只是权益之计。已经出现住宅70年产权无偿续期的说法，虽然没有落实，但是尊重私有产权一定是未来改革方向。我们现有需要改造的危房也不过30年左右，而且随着集约节约用地的要求深化，即使不是危房的很多落后的建筑形式也在拆迁改造之列，所以二手房的价值相对新房会更高。
消费不起冰激凌的小贝要买房
80后、90后的小皇帝们超前消费在购房上有两种表现：第一，由父母出资为小皇帝们购买，这样的情况主要在收入相对较高者的身上。他们觉得既然住房价格的连续高涨，那就先买下来储备着或者我们所说的空置着。
第二，就是《蜗居》中小贝和苏淳们的“房奴”困局。小贝为了攒钱买房，很努力地奋斗着。高消费离他很远，所以一只冰激凌，对于那个时期的小贝都是奢侈的享受。
所以小贝在海萍需要借贷付清首付的时候不肯帮忙也在情理之中。首付都要借款的“房奴”，利息尚且还不起，何况私人借款呢？
但是问题出在哪里？是什么原因造成的这样状况？房地产商不是慈善家，更不是宋思明，不能要求因为小贝、苏淳们的超前消费就要开发商降低房价。
小贝无疑是《蜗居》中最悲惨的人物。很优秀的小贝，在与宋思明这类中年成功人士的对垒中，完全处于下风。古人云：男人三十而立，但是在现今的社会，一只冰激凌也是刚刚走向社会的小贝们不可承受之物，何况房子呢？
让我们来看一组数据：国家统计局报告指出，1952年至2008年，扣除价格因素，我国GDP以年均81％的速度增长，经济总量增加77倍，位次跃升至世界第3位。
如果折合成美元，我国2008年GDP为386万亿美元，相当于美国的272％、日本的786％。当年人均国民总收入已达2770美元，按世界银行标准，我国已经由长期以来的低收入国家跃升至世界中等偏下收入国家行列。我国城镇居民年人均可支配收入由1949年的不足100元提高到2008年的15781元，农村居民年人均纯收入由44元提高到4761元。2008年底城乡居民人民币储蓄存款余额达218万亿元，是1952年底的25万倍。
2009年10月末,金融机构人民币各项贷款同比增长3419%,1～10月人民币各项贷款增加892万亿元,同比多增526万亿元,当月人民币各项贷款增加2530亿元；金融机构人民币各项存款余额同比增长2805%,1～10月人民币各项存款增加1204万亿元,同比多增514万亿元。当月人民币各项存款增加2897亿元。并不是80后的收入没有增长证明收入总额没有增长，而是居民贷款更多地体现为住房按揭贷款的增长。银行放贷方面的审贷不严格已是有目共睹。
按任志强先生的数据，楼房购买主体的60%～70%是80后人群。在我做过的豪宅项目中，父母与子女同买一个楼层的不在少数，很多人都是一次性付款。高收入阶层对于200万元一套的住宅价格的敏感程度极低。
但是，中国银行的审贷相当宽松，加上中国资信制度的不完善，所以居民收入的真实水平很难反映出来。美国次贷危机的根本原因在于“两房”根据虚拟的数据造成购房评级问题突出，导致美联储加息过程中美国“房奴”不可承受而破产。中国银行系统对此应该引以为戒，对于根本不具购买实力的人群，严格审贷过程，抑制不合理消费的抬头。
对于城市化进程刚刚起步，对于欠发达国家的身份，对于先富带后富的社会现实，我们都必须正视。贫富分化在短时期内不可改变。养勤罚懒，而不是大锅饭体制延续，这是中国改革开放31年最有效的机制。不患寡而患不均的思想根源不改变，中国就很难走在世界的最前列。我们尚处于初级阶段的经济活动中，不能也不可能重新回到最差机制的分配型社会。按劳分配始终是初级阶段的最有效方式。
小贝们的出路在于先立业后成家。如果你真的有实力和前景，未来的丈母娘是不会要求你必须有车有房，而作为刚刚走向社会，妄自尊大的小青年或者还没有走进社会的90后来说，你们也多体谅一下丈母娘的心情，别抱怨她们跟你要房。
只是，我也得为小贝们站出来说几句话。我们社会进化到目前这个阶段，要求男女同工同酬，但女性解放的先驱们，仍然在男人一定要养女人的问题上没有改变。这实在不可思议，什么都在进步，唯独这个没有与时俱进。
为什么限制80后群体买房？
在2009年年底的中央经济工作会议后，很多对于楼市的发展有错误认识的言论暂时停歇下来。
这次的中央经济工作会议有几点涉及投资和房地产发展的意见。
（1）提高宏观调控水平，保持经济平稳较快发展。要突出财政政策实施重点，加大对民生领域和社会事业支持保障力度，增加对“三农”、科技、教育、卫生、文化、社会保障、保障性住房、节能环保等方面和中小企业、居民消费、欠发达地区支持力度，支持重点领域改革。要保持投资适度增长，重点用于完成在建项目，严格控制新上项目。
（2）加大经济结构调整力度，提高经济发展质量和效益。一是扩大居民消费需求，增强消费对经济增长的拉动作用。要加大国民收入分配调整力度，增强居民特别是低收入群众消费能力。增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度。二是积极稳妥推进城镇化，提升城镇发展质量和水平。要把解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户作为推进城镇化的重要任务，放宽中小城市和城镇户籍限制，提高城市规划水平，加强市政基础设施建设，完善城市管理，全方位提高城镇化发展水平。
