以往国家建筑工程验收标准是以单位工程来计算，住宅验收时抽检率仅为三成左右。为了有效抑制质量问题的出现，加强住宅工程质量管理，强化各市场责任主体质量意识，保障竣工住宅使用功能，进一步推动住宅工程质量整体水平的提高，国家建设部在2006年出台了一户一验制度即“住宅工程质量分户验收”管理办法，并率先在北京市朝阳区展开试行，随即在全国推行，根据建设部有关文件精神，各省、市也纷纷出台了本省、市《住宅工程分户验收管理办法》。这是一项具有创新意识的住宅工程质量验收模式。广泛深入地开展住宅工程质量分户验收，必将对整个房地产市场工程质量管理起到规范作用，能够更好地维护用户的利益。
一、分户验收与竣工验收的关系
分户验收与竣工验收均是在建筑工程各部分、分项验收合格的基础上进行的，都是以控制房屋质量为目的，但两者也有所不同，主要体现在以下几个方面。
1验收主体不同
分户验收的主体为建设、监理、施工单位和物业公司，竣工验收的主体为建设、监理、施工、设计、勘察单位等工程质量责任主体。
2验收对象不同
分户验收仅适用于住宅工程，而所有建筑工程在交付使用前均应进行竣工验收。分户验收是以每户作为一个子单位工程组织专门验收，当该户或规定的公共部位所包含的分户项目及内容符合验收合格标准时，该户或规定的公共部位验收合格；竣工验收是对单位工程。
3验收阶段不同
分户验收是在住宅工程竣工验收前完成，分户验收合格是住宅工程进行竣工验收的必备条件；竣工验收是施工单位完成分户验收并提交竣工报告后对单位工程质量的最终验收，竣工验收合格是工程竣工验收备案和办理产权的必备条件。
4验收内容不同
分户验收主要是对住宅工程使用功能及观感质量的验收；而竣工验收是工程质量综合验收（包括实体、观感、质量控制资料、涉及安全和功能的检测资料和抽查结果等），是对分户验收进行复核。
5实体检查数量不同
分户验收逐户全数检查，竣工验收对实体工程抽样检查。
两者的比较详见表4—1。
二、分户验收工作的相关规定
1住宅工程质量分户验收的组织
分户验收应在住宅工程竣工验收前进行，当分户检验项目具备质量验收条件时就可组织验收。建设方项目负责人负责组织监理、施工单位、物业公司等有关人员，对所涉及的内容进行检查验收。工程竣工验收前，建设方把“分户验收”的情况报质量监督机构备案。工程竣工验收时验收组还会进行一定数量的抽检。
2住宅工程质量分户验收单元的确定
住宅工程质量分户验收是按照一户为一个验收单位进行的，“分户验收”中的一户，就是日常所指的“一套房”，即以每户住宅和住宅公共部分的走廊、楼梯间、电梯间等具有独立使用功能的房间作为一个检验单元进行的。其中对于验收单元中公共部分的确定主要涉及以下几个方面。
(1）公共部分划分原则：影响住户正常使用的公共部分。
(2）公共部分的划分：走廊（含楼梯间、电梯间）、地下车库。
(3）公共部分检验批划分：公共部分的走廊（含楼梯间、电梯间）宜按每一楼层划分为一个检验批。地下车库宜按每一防火分区划分为一个检验批。
(4）公共部位检验批项目的确定及验收：可根据分户验收检验批的确定原则，参照分户验收预计涉及的59项检验批项目（参见表4—2），确定公共部分检验批内容并及时验收。检查记录表可使用分户验收相应格。公共部分的检验批项目的检查方法、部位、质量标准、检验的组织等工作，可参考分户验收相关规定。
(5）检查数量的确定：土建工程，按走廊、电梯间、楼梯间划分为三个检查区域。在上述区域和地下车库分区内，墙体抽查不少于2面，顶棚、地面（楼板）抽查不少于1块（详见表4—2）。
3住宅分户验收标准
分户验收的质量标准主要包括《建筑工程施工质量验收统一标准》、《混凝土结构工程施工质量验收规范》、《建筑装饰装修工程质量验收规范》、《建筑地面工程施工质量验收规范》、《建筑给水、排水及采暖工程施工质量验收规范》、《建筑电气工程施工质量验收规范》及地方或企业制定的相关验收标准等。住宅分户验收对不同交房标准的房屋其验收的标准也不同。
(1）初装修。初装修是指住宅工程的地面或墙面在装修时只做基层部分、不做面层部分，内门只安装门框（或不安装门框）、不安装门扇交付的，必须按设计文件要求全部完成。初装修可以参考《住宅工程装修部分设计要求和施工（验收）条件》的规定进行。
(2）精装修。精装修标准交付的房子是买房人拿到钥匙进去就可以住的。精装修是根据业主要求一次设计到位，施工时严格按照图纸施工，完成全部设计及要求和施工（验收）条件的工程。可以参考建设部印发的《商品住宅装修一次到位实施导则》和国家标准《住宅装饰装修工程施工规范》进行分户验收。
三、住宅工程质量分户验收的程序
(1）分户验收前，建设方组织施工单位编制分户验收方案，明确各方职责，确定每户住宅和公共部位验收项目、内容、数量，绘制抽查点分布图，同时准备相应检查工具。
(2）按照审查合格的施工图设计文件和相关工程质量验收标准、规范，对分户验收内容进行检查验收。
(3）填写检查记录表，发现工程观感质量或使用功能质量不符合设计文件或规范要求的，书面责成施工单位整改并对整改情况进行复查。
(4)分户验收全部合格后，建设方项目负责人、总监理工程师和施工单位项目负责人应在《住宅工程质量分户验收汇总表》—（表4—4、表4—5）上分别签字并加盖验收专用章。
四、住宅工程质量分户验收的内容
分户验收是在相应分部、分项（建筑装饰装修、建筑给水、排水及采暖、建筑电气等）工程质量验收的基础上，以单位工程中每户住宅和公共部位的走廊（含楼梯间、电梯间）、地下车库等划分为若干个检查单元进行验收。住宅工程质量分户验收的内容是按照分户验收的类别、项目和具体内容三个层次进行划分的，单位工程的分户验收共分为8大类。例如，初装修住宅工程分户验收主要包括以下内容：①建筑结构外观及尺寸偏差；②门窗安装质量；③楼地面、墙面和天棚面层质量；④防水工程质量；⑤采暖系统的安装质量；⑥给排水系统安装质量；⑦室内电气工程安装质量；⑧国家和省有关规定、标准中要求分户检查的内容。精装修住宅工程分户验收按照上述划分原则，经建设、施工和监理单位协商，自行确定验收项目。
例如，北京住宅工程质量分户验收的相关管理规定中，对于初装修住宅工程分户验收内容主要涉及下列7类21个项目，并规定如遇到新项目，以下内容不能满足的，经建设、施工和监理单位协商，可以自行确定验收项目和制定表格。在划分了单位工程分户验收的8个类别以后，就应对每一类别进行划分。
1建筑结构外观及尺寸偏差
（1）现浇结构外观及尺寸偏差。
（2）砖砌体（混水）工程质量分户验收记录表。
2门窗安装质量
（1）铝合金门窗安装质量。
（2)塑料门窗安装质量。
（3）木门窗安装质量。
3楼地面、墙面和天棚面层质量
（1）耐水腻子工程质量。
（2）墙面抹灰工程。
（3）水性涂料涂饰质量。
（4）地面水泥混凝土面层质量。
（5）地面水泥砂浆面层质量。
4防水工程质量
地面隔离层质量。
5采暖系统安装质量
（1）室内采暖辅助设备及散热器、金属辐射板安装质量。
（2）室内采暖管道及配件安装质量分户验收记录表。
（3）低温热水地板辐射采暖系统安装质量分户验收记录表。
6给排水系统安装质量
（1)室内给水管道及配件安装质量。
（2）室内排水管道及配件安装质量。
（3）建筑中水系统及游泳池水系统安装质量。
7室内电气工程安装质量
（1）普通灯具安装质量分户验收记录表。
（2）开关、插座、风扇安装质量。
（3）成套配电柜、控制柜（屏、台）和动力、照明配电箱（盘）安装质量。
（4）建筑物等电位联结质量。
如遇新项目，以上项目不能满足时，经建设、施工和监理单位协商可以自行确定验收项目和制定表格。下面为某一项目的分户质量验收表，分为户内（见表4—2）和公共（见表4—3）两大类。
表4—2住宅工程质量分户验收内容及要求（户内部分）
验收项目验收内容验收方法验收要求参照标准
1建筑结构外观及尺寸偏差
建筑结构外观观察检查应与设计图纸相符DBJ01—82—2004821室内净高使用激光测距仪或钢卷尺进行测量对于精装房或已做找平层的，其最大负偏差（实测平均值与设计值之差）不超过20mm，极差（实测值中最大值与最小值之差）不超过20mm。初装房极差不超过40mmGB50203—2002室内净开间使用激光测距仪或钢卷尺进行测量极差及最大负偏差均应不超过20mmDBJ01—82—2004821构件尺寸观察和尺量检查室内梁、窗台等构件不得出现明显的大小头现象DBJ01—82—2004821。
2墙面、地面和顶棚面层
墙面平整度、垂直度用2m靠尺和楔形塞尺检查
墙面阴阳角方正用直角检测尺检查地面平整度用2m靠尺和楔形塞尺检查每户住宅墙面平整度、垂直度及阴阳角方正要求最少各检测10个点，检查点80在允许偏差范围内。高级抹灰的平整度、垂直度、阴阳角方正允许偏差值均为3mm，普通抹灰的平整度、垂直度、阴阳角方正允许偏差值均为4mm对于精装修住宅，每户住宅要求最少检测10个点，检查点80在允许偏差范围内。普通整体及板块楼地面允许偏差值均为4mmGB50210—2001。
4211439
72107312
8311GB50209—2002
415517618717
续表
验收项目验收内容验收方法验收要求参照标准
2墙面、地面和顶棚面层
墙面、顶棚脱层、空鼓、爆灰和裂缝小锤轻击和观察检查
墙面、顶棚渗漏、地面渗漏、积水观察检查
楼地面空鼓、裂缝小锤轻击和观察检查卫生间地面及其他有防水要求的地面蓄水检查墙面和顶棚的抹灰层与基层之间及各抹灰层之间必须黏结牢固，墙面和顶棚无脱层、空鼓、爆灰和裂缝墙面、顶棚、地面不得有渗漏，地面排水顺畅无积水空鼓面积不超过400cm2；不得出现裂缝和起砂蓄水深度为20—30mm，24h内无渗漏。
4112425435GB50209—2002
493498GB50209—2002
534536GB50209—2002
498
3门窗
安装牢固手扳检查门窗等不松动、不晃动GB50210—20015111门窗开启开启和关闭检查，手扳检查开启灵活、关闭严密GB50210—2001。
534门窗框空鼓、渗漏小锤轻击和观察检查外窗及周边无渗漏防脱落措施观察和手扳检查推拉门窗扇必须有防脱落措施，扇与框的搭接量应符合设计要求GB50327—2001。
1016
4栏杆、护栏及安全玻璃
已安装护栏观察检查无室外阳台的外窗台距室内地面高度小于09m时必须采用安全玻璃并加设可靠的防护措施DBJ15—30—2002。
4107栏杆、护栏安装牢固观察和手扳检查护栏高度、栏杆间距、安装位置必须符合设计要求。护栏安装必须牢固GB50210—20011256。
GB50352—2005
6636栏杆高度尺量检查临空高度在24m以下时，栏杆高度不应低于105m，临空高度在24m及24m以上(包括中高层住宅)时，栏杆高度不应低于110mGB50352—2005
663
护栏高度尺量检查有外围护结构的防护栏杆的高度均应从可踏面起算，保证净高090mGB50096—1999
391
续表
验收项目验收内容验收方法验收要求参照标准
4栏杆、护栏及安全玻璃
栏杆、护栏的形式观察检查住宅、托儿所、幼儿园、中小学及少年儿童专用活动场所的栏杆必须采用防止少年儿童攀登的构造；有水平杆件的栏杆或花式栏杆应设防攀爬措施GB50352—2005。
663竖杆间距尺量检查临空处栏杆净间距不应大于011ｍ，正偏差不大于3mmGB50210—2001。
1259安全玻璃厚度和类型观察检查，游标卡尺测量单块玻璃大于15m2时应使用安全玻璃；护栏玻璃应使用公称厚度不小于12mm的钢化玻璃或钢化夹层玻璃；当护栏一侧距楼地面高度为5m及以上时，应使用钢化夹层玻璃；屋面玻璃必须使用安全玻璃；当屋面玻璃最高点离地面大于5m时，必须使用夹层玻璃GB50210—2001。
5621257
JGJ113—2003
823824
5给水、排水
管道敷设观察检查坡度正确，安装固定牢固，配件、支架间距、位置符合要求GB50242—2002
33711417427522523529水压试验手动（电动）试压泵加压试验检查强度试验压力降符合要求，严密性试验不渗不漏GB50242—2002
421给水管道暗敷临时标识观察检查给水管道暗敷时，地面宜有管道位置的临时标识GB50015—2003
3518阀门安装观察检查型号、规格、公称压力及安装位置符合设计要求GB50242—2002322
GB50015—2003
3443414地漏水封高度尺量检查地漏(或存水弯)的水封高度不得小于50mmGB50015—2003
4594510
GB50242—2002721检查口伸缩节观察和尺量检查伸缩节间距不得大于4m；设计无要求时污水立管每隔一层设置一个检查口，但在最底层和有卫生器具的最高层必须设置GB50242—2002
524526洁具安装观察检查安装平整、牢固，满水后各连接件不渗不漏；通水试验给、排水畅通GB50242—2002。
721722
续表
验收项目验收内容验收方法验收要求参照标准
5给水、排水
给水压力在005035MPa用量程10或16MPa压力表测量分户用水点的给水压力不应小于005MPa，入户管的给水压力不应大于035MPaGB50096—1999。
612613
GB50368—2005824
6电气
导线截面用游标卡尺测量导线型号规格、截面、电压等级符合要求GB50303—2002。
