业主接管验收是指业主（用户）入伙接收物业时，物业公司工作人员陪同并协助业主对房屋质量及设施进行全面细致的质量检查，对发现的缺陷进行登记的工作过程，此过程仅限于新楼宇。目前业主为了保证自己所购买房屋的质量，往往在收房时会聘请专业的验房师陪同其一起收房，验房师会从专业角度检验房屋的质量，对所发现的质量问题由物业公司整理后报告开发商，由开发商通知施工方并限期令施工方逐项返修，经物业公司或业主（住户）验收后消项。随着验房师的加入，业主收房时对于房屋质量的检查将越来越细致、要求也将越来越高。
在房屋保修期内的使用过程中业主（住户）或管理人员如发现由于建筑施工或产品制造上有缺陷，须报告开发商。开发商查验核实后，责令施工队更换或返修。
一、业主（用户）入伙时房屋验收的工作程序
业主在收房时带齐身份证件、相关资料、费用及验房工具等，按照与开发商约定的时间前去收房，主要有以下几个步骤。
（1）开发商和物业核验业主材料，双方确认收房流程。
（2）业主领取《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》（此三项必须为原件）以及《房屋土地测绘技术报告书》，并由开发商加以说明。
（3）业主对新房做综合验收，即最重要的验房环节（以下会详细说明）。
（4）业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案。双方协商并达成书面协议，根据协议内容解决交房中存在的问题。无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议。
（5）开发商出具《实测面积测绘报告》，首先要确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。查看售房合同，看误差为多少，双方确认面积误差后结算剩余房款、各项费用及延期交房违约金等。
（6）业主和物业、验房师（如聘请）到现场进行验房，并携带《房屋质量登记表》。
（7）如验房合格后，业主领取新房钥匙，签署《住宅钥匙收到书》。
（8）与物业公司签署物业协议，向物业公司交纳物业费并索要发票或盖章确认的收据。但根据建委的最新规定，开发商不得以先交物业费等费用为收房条件。可以验收好后交付费用。
（9）办理产权证有关的事项。若业主委托开发商办理产权证，则可由开发商代收契税和房屋产权登记费。代办费金额双方协商。业主也有权拒绝代办。
（10）业主签署《入住交接单》，收房完成。
二、验房常用工具
专业验房需要配备垂直检测尺、内外直角检测尺、垂直校正器、游标卡尺、对角检测尺、反光镜和伸缩杆等。还要带上5米盒尺、25—33厘米直角尺、50—60厘米丁字尺、1米直尺等量具，以及各种电钳工具，如带两头和三头插头的插座（带指示灯的插座）、各种插头（电话、电视、宽带插头）、万用表、摇表、多用螺丝刀（“—”字和“+”字）、5号电池2节、测电笔、手锤、小锤、灯泡。
自己验房的业主很难带齐这些专用工具。只要准备一些常用的工具就可以完成基本的验房工作。它们主要是：①盆，用于验收下水管道；②小锤，用于验收房子墙体与地面是否空鼓；③塞尺，主要用于测裂缝的宽度，配合靠尺等检测偏差度；④5米卷尺，用于测量房子的净高；⑤万用表，用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通；⑥5号电池两节，用于检查门铃；⑦镜子、小凳、手电，用于检查不易触及处和暗处；⑧小镜子1面，主要检查门顶部是否刷漆。图4—2至图4—7所示为专业验房师常用的一些验房工具；⑨其他，即计算器、纸笔、塑料袋、打火机、卫生纸、报纸、包装绳。
图4—2用于检测墙体和地面是否有空鼓
图4—3用于检验阴阳角的直角度
图4—4一台水泵试压机用于测试水的压力是否符合国家标准
图4—5两米的靠尺用于检验墙的平整度和地面水平度
图4—6一把塞尺配合靠尺检测平整度的偏差数量
图4—7笔标出检查问题三、业主接管验收顺序
目前，大部分商品住宅交付时根据装修标准分为毛坯房和精装修房。对于毛坯房，业主接管验收的程序主要分三大步骤：第一步“看外部”，即观察外立面、外墙瓷砖和涂料、单元门、楼道；第二步“查内部”，即检查入户门、内门、窗户、天棚、墙面、地面、墙砖、地砖、上下水、防水存水、强弱电、暖气、煤气、通风、排烟、排气；第三步“测相邻”，主要是就闭存水试验、水表空转等问题与楼上楼下的邻居配合查验。验精装房还要记得检查地板、橱柜、洁厕具及家电的质量。
1看外部
在检查完整栋楼座的外墙瓷砖牢固性、单元门是否完好、楼道楼梯安全性和公用设备完好性后，开启户门。
2查内部
（1）检查防盗门有无划痕，门边是否变形，门与框的密封是否严密，门和锁开关是否灵活。检查入户门门铃，装上自带的电池，检查是否正常工作。观察猫眼是否有松动、不清晰、视野不全或因有异物无法看清楚等现象。
（2）检查户内门窗、阳台等部位有无开裂现象(阳台裂缝危险最大)，油漆是否刷全。注意用镜子放到门顶部和门底部，检查这些地方是否也刷过油漆。检查门窗的密封是否良好，可用一长纸条放在密封点上，关门压住纸条用力抽出，多点试验看密封条的压力是否均匀。推拉窗上的纱窗和窗扇，确认是否推动灵活，相互无碰撞。窗户外窗框上应有防堵帽，防止异物堵塞影响排水，导致下雨时窗户进水。双层玻璃里外都擦不干净时应提出拆换玻璃清洁，否则以后不易解决。门的开启关闭是否顺畅，开关时有无特别声音，门边与混凝土接口是否已做到没有缝隙。窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。窗户玻璃是否完好。窗台下面有无水渍，如有则可能是窗户漏水。
（3）检查层高是否符合合同。最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记下。检查房顶是否倾斜，可在房顶取4—5个点用盒尺进行测量，若数值一致说明没有倾斜。
（4）检查墙壁是否平整，是否有渗水，是否有划痕裂纹，是否有爆点（生石灰在发成熟石灰时因搅拌不匀，抹在墙上干后会形成爆点）。检查地面是否平整，是否有渗水和空壳开裂情况，是否有起砂现象。如有空鼓，要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板。
（5）如是精装房，还要检查厨卫吊顶是否安装牢固。墙砖、地砖、地板是否平整，是否有空鼓（以小锤敲击），是否有色差，缝隙是否符合规范。木地板要检查木龙骨安装是否牢固，有无松动、爆裂、撞凹。行走时是否吱吱作响。地板间隙是否太大。柚木地板是否出现大片黑色水渍。地脚线接口是否妥当，有无松动。橱柜开启是否灵活顺畅，配件是否齐全。
①顶上是否有裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，虽有质量问题，但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题。
②看顶部是否有爆点，有爆点会给后续装修带来很多不利影响。
③顶棚有无水渍、裂痕。有水渍说明可能有渗漏。如果是顶层住户，必须观察顶层是否渗漏。
④留意厕所顶棚有无油漆脱落或长真菌。
⑤墙身顶棚有无部分隆起，用木棍敲一下有无空声。
⑥墙身、顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪及隆起或凹陷的地方。
⑦墙身、墙角接位有无水渍、裂痕。
⑧内墙墙面上是否有石灰爆点。
（6）检查上下水。尽量开大上水龙头，检查是否正常工作。用盆盛水向各个下水处灌水，如台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生间及阳台地漏等，每个下水口应灌入两盆水左右，听到咕噜咕噜的声音表明通畅，确定表面没有积水。确认没问题后要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)用塑料袋罩着水口，加以捆实。地漏等下水则需要塞实并留下可拉扯的位置。
