（5）公式选用是否恰当；
（6）选用的估价方法是否适宜估价对象和估价目的。
估价专业人员在确认所选用的估价方法估算出的多个结果无误之后，应根据具体情况计算求出一个综合结果，通过科学的方法确定最终的估价额。
综合确定估价结果的方法有以下5种。
（1）求简单算术平均数。即将计算出来的所有价格累加，再除以项数，得出简单算术平均数，以此作为最终的估价额。
（2）求加权算术平均数。根据估价方法的适用程度与资料的可信程度，对不同估价方法得出的结果给出相应的权数（通常对评估该房地产最适用可靠的估价方法所计算出的结果赋予较大的权数），将每个价格乘以各自的权数并进行累加，再除以权数总和（权数总和为1），得出加权算术平均数，以此作为最终的估价额。
（3）求中位数。即将用不同估价方法得出的结果按数值大小进行排序，当项数为奇数时，取其中项作为最终的估价额；当项数为偶数时，则以中间两项的平均数作为最终的估价额。
（4）求众数。众数与中位数一样，是一种位置平均数，即在计算出的所有价格中，以价格相同的且项数最多的为众数，以此作为最终的估价额。在房地产估价中，一般需要选择10个以上的可比实例，才可能用这种方法确定综合结果，目前采用较少。
（5）以一种估价方法计算的价格为主，参考其他估价方法计算出的价格，经综合分析后，判断得出最终的估价额。
估价专业人员在计算求出一个综合结果的基础上，应考虑不可量化的价格影响因素，还需要依靠自己的专业经验及对房地产市场行情的理解来把握评估价值，同时可听取有关人士的意见，对该结果进行适当的调整，或取整，或认定该结果，作为最终的估价结果。当有调整时，应在估价报告中明确阐述理由。当对估价结果做出调整时，应在估价报告中明确而充分地阐述调整的理由。
12.2.5撰写估价报告书
房地产估价报告书又称估价报告，它是全面、公正、客观、准确地记述估价过程和估价成果的文件，是给委托方的书面答复，是关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告。它是估价机构提供给委托人的最终“产品”，是估价过程和估价成果的综合反映，具有一定的法律效力。通过估价报告书，不仅可以了解房地产估价的最终结果、技术路线等内容，还可以明确估价机构和估价人员的责任，限定估价结果的应用条件，并为房地产估价纠纷的处理提供有效依据。
1.房地产估价报告书的类型
1）定型式估价报告书
也称封闭式估价报告，其内容和格式是固定的，估价人员必须按照有关要求填写，不能随意增减项目。优点是较全面地包括了一般事项，填写起来不易漏项，简便、快速、完整、规范；缺点是对于估价对象的具体情况和特殊事项不能展开深入分析。为了避免其不足，可根据不同类型的房地产编制不同的定型式估价报告书备用。对于一般的例行估价案件都可采用定型式估价报告书。
2）自由式估价报告书
也称为开放式估价报告，它没有一定的格式限制，估价人员可根据估价对象的具体情况自由编写，深入分析特殊事项，有较大的发挥余地；缺点是容易遗漏一般事项。专案估价案件多采用自由式估价报告书。
3）混合式估价报告书
介于上述两种估价报告书之间，既有自由式部分，又有定型式部分，可以避免二者的缺点。通常可以对估价对象的一般事项采用定型式格式，对估价对象的特殊分析部分采用自由式格式。
单纯的土地估价报告书也可以分为书信式、文字式和表格式等类型。
2.房地产估价报告书的要求
1）全面性
估价报告书应完整、全面地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论，报告组成要完整，格式要规范，正文内容和附件资料应齐全、配套。
2）客观性
估价报告书应站在中立的立场上对影响估价对象价格或价值的因素进行客观地介绍、分析和评论，应尽量使用中性的词汇，用词不可带有较强烈的感情色彩，做出的结论应有充分的依据。与估价项目或委托方有利害关系的估价机构与人员应回避。
3）准确性
估价报告书的用语应清楚、准确，避免使用含混不清、模棱两可或易生误解的文字，对未经查实的事项不得轻率写入，对于难以确定的事项应在估价报告书中予以说明，并分析其对估价结果可能产生的影响。估价报告的语言要简洁、优美，具有较强的说服力，搭配恰当，逻辑严谨，句子完整，做到描述准确，陈述真实，词语简练。
4）概括性
估价报告书应使用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概括，对获得的大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择典型的、有代表性、能反映事物本质特征的资料来说明情况，并得出结论。要注意避免不分主次地罗列资料，使报告书冗长且观点结论不突出。
5）美观性
以上4项要求可以说是房地产估价报告书的内在质量，估价报告书还应注重外在质量，即在估价报告书的封面设计、排版、纸张、装订等方面都应保证高质量，尽量做到图文并茂。估价报告书的纸张一般采用A4纸规格。
3.房地产估价报告书的构成要素
根据《房地产估价规范》的要求，房地产估价报告书一般由下列8个部分组成：①封面；②目录；③致委托人函；④估价师声明；⑤估价的假设和限制条件；⑥估价结果报告；⑦估价技术报告；⑧附件。
其中，估价结果报告和估价技术报告是核心部分，都是有关估价的测算和结果的说明，但二者的具体内容、详细程度和侧重点不同。
估价结果报告是以精练的文字，扼要地说明有关估价的关键问题和估价结果的报告，不需要详细介绍估价的具体测算过程。主要内容包括：委托方和估价方的基本情况、估价对象的概况、估价目的、估价时点、估价依据、估价思路与方法、主要公式与计算、估价结果、估价人员、估价作业日期和估价报告有效期等。估价结果报告一般应用文字说明，但对于成片多宗价值较低的房地产同时估价的，估价结果报告也可以采用表格形式，如旧有住宅成片拆迁的估价。
估价技术报告是详细阐述估价过程的报告，主要内容包括：资料搜集和处理，对影响房地产价格的各方面因素的分析，房地产市场的分析和预测，估价对象的最高最佳使用分析，估价思路和估价方法选择的理由，估价测算过程，数据和指标的选择理由，估价结果的确定方法和理由等。有的估价机构将估价技术报告作为商业机密，只允许委托人查询，而不直接提供给委托方。
在以上8个部分中，房地产估价报告书应详细记载以下具体内容：
（1）估价项目名称；
（2）委托估价方名称或姓名和住所；
（3）受理估价方名称、法人代表和地址；
（4）估价对象概况；
（5）估价目的；
（6）估价时点；
（7）价值定义；
（8）估价依据与原则；
（9）估价所采用的方法、技术路线和测算过程；
（10）估价结果及其确定的理由；
（11）估价假设、限定条件及估价报告有效期等估价结果应用的说明事项；
（12）参与估价人员；
（13）注册房地产估价师的声明和签名、盖章；
（14）估价作业日期；
（15）附属资料，包括反映估价对象位置、周围环境、形状、外观和内部状况的图片，估价对象的产权证明，估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明等。
其中，《房地产估价规范》对估价师声明作了严格规定。作为房地产估价报告书的重要组成部分，注册房地产估价师的声明应包括下列内容，并应经注册房地产估价师签名、盖章：
（1）估价报告中估价人员陈述的事实，是真实的和准确的；
（2）估价报告中的分析、意见和结论，是估价人员自己公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的假设和限制条件的限制；
（3）估价人员与估价对象没有（或有已载明的）利害关系，也与有关当事人没有（或有已载明的）个人利害关系或偏见；
（4）估价人员是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写估价报告；
（5）估价人员已（或没有）对估价对象进行了实地查勘，并应列出对估价对象进行了实地查勘的估价人员的姓名；
（6）没有人对估价报告提供重要专业帮助（若有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名）；
（7）其他需要声明的事项。
12.2.6报告交付与立卷归档
1.复核送审
为保证估价报告的质量，估价机构应当建立估价报告内部审核制度，由资深估价人员按照合格估价报告的要求，对撰写出的估价报告进行全面审核，并确认估价结果的合理性。
对估价报告进行审核，类似于对生产出的产品在出厂前进行的质量检验，是防范估价风险的最后一道防线。对于经审核认为不合格的估价报告，要作修改或者重新撰写。只有经审核合格的估价报告，才能够出具给委托人。
在估价报告审核中，要做好审核记录。完成审核后，审核人员应在审核记录上签名，并注明审核日期。
2.报告交付
估价报告经审核合格后，由负责该估价项目的专职注册房地产估价师签名、盖章，以估价机构的名义出具，并由负责该估价项目的估价人员及时交付给委托人。估价人员在交付估价报告时，可就估价报告中的某些问题作口头说明或解释，至此完成对委托人的估价服务。估价机构应按照有关规定和收费标准，及时给委托人结清估价服务费。
必须注意的是，根据国家有关规定，房地产估价报告应由至少2名专职注册房地产估价师签名、盖章，并加盖估价机构的公章后才具有法律效力。在估价报告上签名、盖章的注册房地产估价师和加盖公章的估价机构，应对估价报告的内容和结论负责任。
3.立卷归档
估价报告向委托人出具后，估价人员和估价机构应及时对涉及该估价项目的一切必要的文字、图表、声像等不同形式的资料进行整理，并将它们分类保存起来，即归档。
估价资料归档的目的是建立资料库和备案，以方便今后的估价及管理工作。估价资料归档有助于估价机构和估价人员不断提高估价水平，也有助于解决日后可能发生的估价纠纷，还有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核。
应归档的估价资料包括：①估价机构与委托人签订的估价委托合同；②估价机构向委托人出具的估价报告（包括附件）；③实地查勘记录；④估价项目来源和接洽情况记录：⑤估价过程中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见记录；⑥估价报告审核记录；⑦估价人员和估价机构认为有必要保存的其他估价资料。
估价人员不应将上述估价资料据为己有或者拒不归档。估价机构应建立估价资料管理制度，保证估价资料妥善保管、有序存放、方便查阅，严防毁损、散失和泄密。估价资料的保管期限从估价报告出具之日起计算，要求不得少于10年。保管期限届满而估价服务的行为尚未了结的估价资料，应当保管到估价服务的行为了结为止。例如，15年前出具的为某笔房地产抵押贷款服务的估价报告等估价资料，如果该笔房地产抵押贷款期限为20年，则估价资料应当保管20年以上。
思考题
1.简述房地产估价报告的含义。
2.房地产估价报告的写作基础是什么？
3.房地产估价报告的写作原则有哪些？
4.房地产估价报告的具体内容是什么？
5.简述房地产估价的程序。
6.估价结果报告与估价技术报告有何区别？
7.简述房地产估价中立卷归档工作的作用与具体内容。
参考文献
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