第二种办法目前看更好一些，它有利于筹集建房资金，可以避免建房资金流失，也有利于政府宏观调控，不致于因为把补贴在住房部分的钱算人工资后对宏观经济秩序造成较大的冲击。在目前工资还比较低、市场房价又过高（尤其是几个大中城市的房价过高）的情况下，新参加工作职工通过市场买房或租房都有相当困难，所以在现阶段要有一些过渡的办法。要设法把市场房价调控到这部分职工买一套56平方米住房的价格和其平均年收入比不超过6：1的范围，并通过银行系统采取抵押贷款等形式，使新职工能住上房。要通过对市场的调控，使租房的新职工住一套两居室的住房，房租支出不超过其收入的15%。各地区要根据各地的房情和职工收入水平，制定一些具体实施的过渡办法。
如此看来，只要调整好国家、单位、个人之间的利益，在一个总的房改原则指导下制定具体的实施政策，为改革寻找一个合适的切入点是可行的。回到一个最根本的问题上，房改的目标是什么？
刺激经济增长、解决住房、融资等等，都有理，但根本的目标是使职工住房与政府脱钩，要切断在住房问题上政府或单位与职工的脐带，把住房问题推向社会、推向市场。
误区之五：房改仅仅是面向城市职工吗？
也许人们的目光太囿于传统观念的圈子，原来的问题尚未解决，而新的问题却又纷纷而至，毕竟今天的中国已经不是十多年前的中国，今天的城市也不是十多年前的城市了。一个明显的事实是，城市中的外来人口、流动人口的比重已经越来越大，北京已近300万外来人口，他们正撑起城市支架的一端，因此也变得越来越重要。他们的衣食住行，关键的“住”的问题也不期然摆到我们面前，尤其是这样的群体成为一股不可忽视的社会力量的时候。
有人说，房改的最佳时机已经与我们失之交臂，如果80年代初，当大多数中国城市居民都处在同一住房状态下的时候，房改的难度将远远小于现在所受的阻力，今天，无房户与有房户的差距、部门和单位之间的差距越拉越大，往事已不可追。但城市化的大潮同样把房改问题逼入了一个困境。或许今天城市人还感觉不到外来人口对他们住房上的压力，但他们挤车、购物面临的困境几乎每个人都有切身体会，根据一位社会学家的估计，如果按照每年民工增加1000万，10年后城镇也将有2亿民工。如果城镇房改方案对这一日益增长的群体视而不见，昔日中国城乡的二元化社会结构将赫然出现在城镇社会当中。“二等公民”的角色无论对于外来人口自身还是对政府和社会，都是一个不光彩的名词。到时候，如果他们不再安于居住城郊、简易棚和贫民区呢？
另外，房改走入的误区和面临的困境还远不止上述几个方面的问题，诸如城镇下岗人口住房的解决、住房建设与配套的社区服务、文化建设，等等。但有一点是明确的，时间不等人，如果说你今天面临的一个问题不能得到及时解决，等到明天，这个问题会分裂成两个，等到后天、等到明年呢？房改我们已经过去了十几年的时间，出现的问题已越来越多，越来越难，如果不及时解决，上述误区会越陷越深，是当机立断的时候了。
三、曾经的探索
1980年4月5日，中国改革开放的总设计师邓小平以其伟人的气魄和远见卓识为即将到来的城镇住房改革奠定了基调：“城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖，不但新房子可以出售，老房子也可以出售，可以一次付款，也可以多次付款，10年、15年付清。住房后，房租恐怕要调整，要联系买房调整房租，使人们考虑到买房合算与否。研究逐步提高房租，房租太轻，群众就不买房子了。繁华的市中心和边缘地方的房子交通方便地区和不方便地区的房子、城区和郊区的房子，租金应该有所不同。将来房租提高了，对低工资的职工要给予补贴。这些政策要联系起来考虑……”
于是，从这一年开始，中国正式宣布开始住房制度改革。
1982年，国务院批准郑州、常州等四个城市为国家补贴出售住宅的试点。“三三制”是这一试点的核心，即售房采取国家补贴、单位补贴、个人出资来启动房改，购房后产权归个人，但处理权有所限制。这个办法引起的反响并不是预期的那样强烈，主要是改革预留了一定的利益空间，在职工中，能分到房者不急于买房，而想买房的又受制于单位的分配状况，无缘买房；另外，国家和企事业单位凭添了一笔住房补贴开支，面临困境，房改启动不起来，因此，这轮房改并没有产生预期的示范效果，只能视为改革抛出的一个探路石。
1986年，国务院成立住房制度改革领导小组，决定分两步推进房改方案，第一步，提高房租，第二步，住房补贴公开。这一轮房改的重点是“提租加薪”，其目的在于用提租来拉近买房与租房的差距，鼓励居民买房。一1993年是中国市场经济大潮涌起的一个浪峰，也是房改政策发生巨变的一个转折点，而此前房改进行的几乎是步履维艰。由于此前房改设计的思路是“小步提租”、“分步到位”的渐进方案，事实上，提租与居民过低消费收入之间的差距以及改革中方方面面的心理差距，导致小步提租的步子经过几年几乎仍是原地踏步，到1992年，房租才从每平米月租金几分钱提到三毛钱。而一讲到售房，又面临更为巨大的压力，住房作为国有资产的神圣不可侵犯的观念在人们的脑海中已经存在了几十年，甚至把售房与社会主义的基本制度相联系起来的说法也屡见不鲜，房改必须有新的思路和方案。1993年底召开的第三次全国城镇住房制度改革工作会议作出重大调整，确立了以公房出售为主，售、租、建并举的政策配套，取代原来的以租带售的房改思路。这是房改历史上的一次大的突破，房改开始由边缘式的小步推进变为实质意义上的改革，由此也甩开了原来在许多观念问题上的纠缠。
1994年8月，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》出台，是迄今最具有关键意义的住房改革决策方案。在这个决定中明确了房改的方向，提出了以银行贷款、单位补贴、个人支付结合为原则，采取新房新价出售，旧房折价出售，采取房改“一步到位”房改将以国务院统一政策出售公房，国家统一规定售房折扣政策，包括工龄折扣和一次性付款折扣，房租将逐步提高。
在1994年的这个决定中明确提出了建立住房公积金制度，明确了住房作为生活资料消费品，必须由职工合理负担的住房消费，这样，逐步理顺了居民收入提高与住房消费增加、政府住房投入与继续开发等一系列制约因素之间的关系。上海市自1991年试点建立住房公积金以后的短短三年内便积累了100亿左右的可开发资金，无疑大大加快了当地的住房建设和房改步伐。
四、先行者的启示
正当新一届政府领导为中国几项大的改革吹响号角的时候，远在南国的广州已经于1998年3月1日悄悄开始了他们货币分房的实质性变革，3月1日，《广州市直属机关事业单位住房货币分配实施方案（试行）》正式出台。这个方案的出台，不仅对广东省，而且对全国范围内即将到来的住房货币化改革都具有启示意义。
广州房改遇到的主要难题与全国一样，集中在房改对象的划分、房改时间的限定、房改方式的选择上。
关于房改对象，《方案》中对于原来拥有分房资格的单位职工，办法中分成了两部分，“老人”和“新人”，区分的日限是1997年9月29日，因为这天是市政府原则通过该方案的日子，此前进入机关的为“老人”，之后的都为“新人”，不论年龄，只认进入机关的时限。
对于房改时间和步骤，《方案》中规定机关事业单位从2000年1月1日起，一律不得自行新建住房和购买商品房，此前的一年多时间里继续实行福利分房政策，凡是属于1997年9月29日前进入机关事业单位的“老人”，按原来分房办法享受分房待遇，而该日期以后进入机关事业单位的“新人”则一律进入货币分房，不再享受福利分房待遇。从2000年1月1日起，全部职工转入货币分房。
在对货币分房的时间和步骤作出规定后，对于个人收入和购房能力之间的差距，广州市实行了购房补贴办法，据透露，上述补贴标准是这样推算的：政府或企业给职工25年即300个月的住房补贴，个人再负担总房价的20%，使夫妻双方（分别计算）可以购买一套等值于现价3500元1平方米的达到本人现任职务分配面积下限的住房。期间职务提升，可购面积相应扩大。从办事员到市长每月住房补贴从233元到933元不等。
但是，一个关键的问题是，按照上述补贴标准，分了货币，买得起房吗？
根据上述标准，如果夫妻双方均为主任级科员，合计可购80平方米住房，按3500元每平方米计算，需总计房价28万元。除去首期交付房价的30%即8.4万元后，剩余的房款即使按照银行提供的15年按揭利率，夫妻双方仍需每月交纳2175.6元，而两人合计每月只有746元住房补贴，那么，他们仍需从工资中每月拿出1429.6元。事实上，机关干部每月只有千元左右的收入，这样的一笔负担还是比较沉重的；另外，考虑再深一些，每平方米3500元的住房在广州几乎难以找到一个合适的住房地段，是否意味着货币分房后的单位职工只能居住在远离市中心的郊县呢？
新房改制度的实施起码在两个方面产生了深远影响，一方面，货币分房消除了旧体制的弊端，也将刺激房地产市场的发展，从而为经济发展提供巨大动力。并且，对职工消费行为、择业行为（加快职业流动）也将产生重要影响。另一方面，货币分房触及了固有的利益体系和深层矛盾，将在一定时间内需要调适，例如“新人”与“老人”之间在待遇和岗位上的差异，在关系没有理顺前，年轻人的压力较大，影响到年轻人积极性的发挥，影响到一些优秀人才向机关事业单位的流动。
但是，无论如何，广州市在全国大城市里第一个吃了螃蟹，实施了一套积极而又稳妥的房改方案，他们的尝试，对于全国即将展开的房改动作，无疑提供了一个有益的启示。
五、可能的政策步骤和选择从全国的角度来说，要深化房改，实现向与社会主义市场经济体制相适应的住房新制度转变，结合已有的实践，第一位的工作必须是要选择一个恰当的时机，停止福利分房，终止新房进入旧体制。然后实行一段新人新办法、老人老办法，待各项善后工作处理好，两种办法就可并轨，实行统一的新的住房制度。
十多年房改准备了各方面的条件，现在是果断终止旧体制继续运行的时候了。从各地房改实践看，无论是提租还是出售公房，如果不确定一个住房旧体制运行的界限，新建的住房继续不断地进入旧体制，新体制就建立不起来。有的城市公有住房已经出售90%，但干部和职工还在等公家的福利分房。无房的等着分房，房少的等着增加房，房差的等着分好房，旧体制还在照旧运作，住房市场建立不起来。停止福利分房，终止住房旧体制的运作，这是件涉及千万人切身利益的大事，是事关建立住房新体制的关键一步，一定要极其严肃、认真、科学、细致地做好。第一，要由国务院正式作出决定，具有权威性。第二，全国要统一步调，一旦作出决定，全国各地就要实行。如果只有少数地区实行，多数地区不动，就会出现房改初期烟台等市搞提租给补贴，孤军不能深入而遭挫折的状况。
国务院房改办已经拟定并即将出台一项旨在全面推进住房制度改革和加快住宅建设的政策，决定在全国范围内停止福利分房，其核心是在全面取消福利分房的同时，启动职工住房补贴。
停止福利分房，终止住房旧体制的运行以后，一系列后续工作须跟上。
1.妥善处理好政府、单位与已住用公房职工的关系，使这些职工在住房问题上与单位顺当脱钩6这是实现住房制度改革的最重要环节，这个问题处理好了，房改就成功了一半。
1994年全国各类国有单位职工10890万人，国有单位离退休职工2249万人，两项合计共13139万人。如果平均每户以双职工计（大部分是双职工，虽有部分单身职工，但可与每户有三人以上的离退休者家庭冲抵），则有6569.5万户。现在国有各类公有住房约30多亿平方米，1994年京、津、沪三大市平均每户住房建筑面积为61.24平方米，由此推算，则有74.57%的职工住有公家房屋。当然，各城市、各单位不同。有的比例还大些，有的要少些，这只是平均数。但约有近75%的国有单位职工住有公房，这是个基本事实。
