房屋不但能够居住，还能作为家庭财产保值增值的理财工具。作为投资产品，与股票和基金比较，房地产相对稳定。倘若你有数额较大的闲置资金，将其投资在房产上是一种理想的选择。几年后，当房产的价格上升，你再将所购房屋售出，不仅能够将投入的本金收回，还能获得一笔不菲的利润。
房产投资，保值又增值
现在，很多投资者将目光瞄准了房产这一新兴的投资领域。在满足温饱生活的基础上，将多余的钱投向利润高、风险小的房产行业，不失为明智之举。
对任何人来说，房产都是一种强有力的投资工具，具有稳妥、回报高的特点。
1．房产具有不断升值的潜力
由于土地资源的不可再生和投资的积累性，房产有着宽阔的前景，随着使用时间的延续，房产具有保值增值的潜力，给投妥者带来预期的收益。
2．房产具有相对稳定的特征
房产是典型的不动产，不同于股票、期货等，其价值比较稳定，不会大起大落。一般消费品随着科技的发展可能会被淘汰，价值降低，而新科技对房屋的公共环境设施、地理位置、框架结构等影响不大，房产不会因为生活形态或科技的改变而过时。
3．利用房产的时间价值可以获利
房产投资是一项长期的工程，在宏观经济运行正常的情况下逐步实现自身的价值。从长远看，城镇特别是经济活跃的大中城市，房产价格将会一步步地上涨。
4．利用房产的使用价值能够获利
利用房产的使用价值获利的主要渠道是出租，即将投资的门面或者商品房通过出租获得收益，获利的关键因素是门面和商品房是否有发展潜力和价值。
5．能够有效地规避通货膨胀的风险
相对于其他市场来说，房产的抗通货膨胀能力很强。因为，在宏观经济向良好趋势发展的时候，会带动房产升温和价格上涨。投资房地产能够获利，而宏规经济恶化时，投资者也不会有太多的损失。
一般来说。投资股票，你没有实力坐庄，你就难以把握自己的命运。任人摆布的时候居多。但是，投资房地产，即使你只是一个中小投资者，也不影响获利。
房产升值八因素
自住购房时，考虑最多的是价格合适、居住合适等问题，而投资购房时，就像投资股票一样，考虑最多的是房产的升值问题，包括房屋价格和租金的上升。一般来说，投资股票，你没有实力坐庄，你就难以把握自己的命运，任人摆布的时候居多，但是，投资房产，即使你只是一个中小投资者，也不影响获利。当然，你得掌握并运用好房产升值的八大希望因子。
1．交通状况
影响房产价格最显著的因素是地段，决定地段好坏的最活跃的因素是交通状况，一条马路或城市地铁的修建，可以立即使不好的地段变好，好的地段变得更好，相应的房产价格自然也就直线上升。投资者要仔细研究城市规划方案，关注城市的基本建设进展情况，以便寻找具有升值潜力的房产。应用这一因子的关键是掌握好投资时机。投资过早，资金可能被“套牢”；投资过晚，可能丧失上升空间。
2．周边环境
包括生态环境、人文环境、经济环境。任何环境条件的改善都会使房产升值。应用这一因子的关键也是要研究城市规划方案，恰当掌握好投资时机。
3．物业管理
以投资为目的购买房产，更应注意物业管理的水平，它直接决定了租金的高低。另外，有些物业管理也有代业主出租的业务，因此买房时要注意，一个得力的销售部门也许会给以后的出租带来很多方便。应用好这一因子的关键是在购房时，应将物业管理公司的资质、信誉和服务水平加以重点考虑。
4．社区背景
每一个社区都有自己的背景，特别是文化背景。在这样一个知识经济时代，文化层次越高的社区，房产越具有增值的潜力。
5．配套设施
“足不出户”（户：指小区）就能够解决所有的生活问题，是中国特色小区模式的最高境界。很多小区是逐步发展起来的，其配套设施也是逐步完成的。配套设施完善的过程，也就是房屋价格逐渐上升的过程。应用这一因子的关键是要看开发商的实力，如果小区开发工程中途停止，配套设施的完善也就泡汤了。
6．房屋品质
随着科学技术的发展，住宅现代化被逐步提到了日程上来。网络家居、环保住宅等已经成为现实。实际上，房屋的品质是在不断变好的。单从这个意义上说，建成的房子会随着时间的推移而不断贬值。这就要求投资者在买房时，要特别注意房屋的品质，对影响房屋品质比较敏感的因素，如布局、层高、建筑质量等，要重点考虑其抗“落伍”性。
7．期房合约
投资期房具有很大的风险，投资者要慎而又慎。但一般来说，风险大，收益也大。如果能够合理、合法地应用好期房合约的话，应该是可以获得丰厚回报的。
需要注意两点，一是要请专业人士帮助起草期房合约；二是要挑选有实力和信誉的开发商。这样可以保证能够按期拿到合乎标准的房子，或者万一出现开发商违约的情况时，也能够保证资金的安全和获得开发商付给的违约金。
8．经济周期
这是一个最难把握的因子。中国经济还有很大的向上发展空间，目前我国的房地产市场发展也很平稳，房产投资前景看好。
房地产投资者都希望自己的投资能够得到很好的回报，所以，在面对千变万化的市场价格时，选择什么样的购置和出卖时机就格外重要了。如果投资者事先参照上述因素对房地产价值进行一番合理的评估，就可以在该项房地产的市场价格低于其价值时购买，或者在该项房地产即将降价时卖出，来保证自己的投资收益，达到理财目的。
买房需进行周密规划
很少有人会把买房和个人职业规划结合起来，往往在没有认清自己所处的职业阶段的情况下，为了追求一种安定感，以买房来确立人生方向的这类人群，最容易成为“房奴”一族。所以，理财专家提示，买房要和职业发展规划相结合。
买房需要进行周密的规划，以便确定自己能负担得起的房屋总价、单价、面积和区位。
1．对于负担的起的房屋总价的计算
目前，我国居民能够一次性付款购房的人还是一少部分，大多数人还足采用分期付款的方式买房。因此，对于房屋的总价来说，应该包括两个部分：一是首付款，二是房贷款。在这里，我们以储蓄及缴息能力来估算，负担得起的房屋总价的时候往往也是从这两个方面来入手估算：
（1）可负担首付款＝目前净资产×负担首付的比率上限
（2）可负担房贷＝目前年收入×负担房贷的比率上限×年金现值
（3）可负担房屋总价＝可负担首付款＋可负担房贷
这里我们解释一下两个定义：
年金，指每隔相同的时期付等额的款。
年金现值＝年金额×期数年金的利息累计。
我们用一个例子来说明：王女士年收入为8万元，目前的净资产是60万元，其中70％为储蓄，是可负担的首付款的上限，贷款年限20年，利率以6％来计算。王女士的年收入中负担房贷的比率上限为40％。
王女士可以负担的房屋首付上限为：60万×70％＝42万
王女士可以负担的房贷大致为：8万元×40％×11．47＝36．704万元
所以，王女士可以负担的房价＝首付款42万元＋贷款36．704万元＝78．704万元
2．对于面积和可负担的房屋单价的计算
我们在购买住房时，应买多少平方米，主要取决于家庭人口数及空间舒适度的要求。一般来说，单身青年住40平方米简单结构的房子就可以了，但人们都会考虑到未来几年的家庭人口变化特别是男士，一般要考虑到几年后的结婚生子，接父母来同住等问题，所以，三室两厅就成了最普遍的格局。如果除了卧室、厨房、卫生间外，再加上功能性的书房或家庭影院，所需的平方米数就会再多些。单身女孩子在这方面就会少一些，因为会有男方在考虑，自己先买个小户舒适型住着，结婚之后可以把小房子留给父母。当然，这也需跟自己的财务状况相联系，要量力而行。
计算本身能负担得起的房屋单价和面积，会涉及到这样一个公式：
可负担房屋单价＝可负担房屋总价÷需要的平方米数
我们再拿上面的例子来说明：王女士是一个三口之家，120平方米左右的三室两厅就能够享受到宽敞舒适的家居生活了。
陈先生家可负担的购房单价计算如下：
78．704万元÷120平方米＝6559元／平方米
如果他们夫妇还有车位需求的话，车位以10万元估计，则：
（78．704万元－10万元）÷120平方米＝5725元／平方米
可见，如果王女士一家人用不着车位，按她的经济状况和家庭结构来看，她们可以选择单价在6500无每平方米以下的房子；如果还要考虑车位，她们夫妇则只能购买5700元每平方米以下的房子了。
为计算简便，上述例子并没有考虑到装修等诸多的费用。在现实中，买房不可能只考虑房价，还有诸如新房装修、搬家费、保险费、律师费、契税等费用也得在考虑之列，否则就出现有钱买房，却无钱装修买家具的窘境。
你可不要小看装修费用。装修费用与个人的喜好与预算的多寡有关，且差异极大。一般来说每平方米1000元是装修最基本的开销。
另外，买房交完首付后还要交的“小钱”也不容忽视，如：
（1）购买税费：向房管局、税务局交纳税费是房款之外的大头开支，主要包括契税、印花税、登记费等。
（2）按揭费用：这一项目包含了保险费、抵押登记费和印花税。抵押登记费按贷款金额的万分之一收取（最低为100元），印花税为贷款金额的万分之零点五。
（3）保险：楼宇按揭保险一般由贷款银行指定的保险公司经办。现在市场上有些银行可以免购该保险，购买时要注意咨询相关银行。如果该保险是一次性购买，保费也是一次性交清。如果是买新房，开发商会指定按揭银行，折扣按照按揭年限来处理。现在，自己去银行洽谈按揭手续的多是二手房买主。
我们建议，您要先了解清楚相关银行的此类业务服务标准，以免出错。当您提前还清贷款时，要带上银行证明、保险单等资料到保险公司退回剩余年限的保险费。而这点，往往是人们所忽略的。
（4）入住费用：这一部分要交给物管及其他部门。通常包括：预交3个月的物业管理费、水电周转金、装修保证金、垃圾清运费、物业维修基金。除此之外还包括电话安装费、宽带上网费等。
针对王女士这一案例，我们建议他还应该降低预购房屋的单价，或者缩减其面积，以降低房屋总价，因为这样就可以留出足够的钱来装修新房，并支付搬家时的一系列费用。
3．区位决定单价
“买房最重要的三要素是：位置、位置、位置。”这是房地产界流传着的一句谚语。可见，区位对于房屋的重要性。
房价主要取决于两个因素：一是区位，一是大小。房子的大小主要取决于居住成员的数目，需要多少房间才够用，可伸缩的弹性较小。但不同区位的单价差距甚大，因为区位不一样，土地价格就不一样，而且可能相差甚远。因为区位生活机能愈佳，其单价就愈高。所以，我们买房要在可接受的居住平方数下，选择住得起的地区。
环境需求是我们买房要考虑的重点。它包括所居住社区的生活品质，离上班地点或子女就学地点远近等。购房者要在交通费、时间成本与房价的差异所产生的费用之间做比较选择。
选择合适的房产投资模式
在投资房地产之前，不妨对自己有一个准确的定位，进而选择适合自己的投资模式。通常情况下，有以下几种投资模式：
1．直接购置住房
投资者用现款或分期付款的方式直接购置房屋，可自住，也可出租或寻找时机销售，以获得利润。这种方式适合资金实力较强的投资者。
投资者在直接购买住房的时候，可以针对行情的变化，及时采取相应的措施，决策自由度比较大。此外，也可以享受政府的一些优惠政策，在纳税和贷款利率方面可以享受优惠。
然而，收益与风险并存。如果投资者买入的时机不当，房价下跌，那么损失只能由自己来承担。同时，在购买房产以后，如果投资者手中的资金所剩不多，那么也就无法再从事其他的投资，理财的方式会显得过于单一。
2．以租代购
开发商将闲置待售的商品房出租给租户，并签订购租合同。租户可在一定期限内购买此房，所付的租金可以冲抵部分购房款，等到将余款交足以后，就可以获得房屋的所有权。这种方式适合开始资金不够、以后收入增加有能力购买的家庭。
以租代购，用通俗的话说就是先租后买，有购房意愿的买家可以在租期内入住，在入住的这段时间，可以对房屋的质量，物业管理，环境，交通等进行全方位观察和体验。如果感到满意，就可以出资购买。通过这种方式购买房屋，可以给自己减少很多麻烦。对于那些在短时间内不买房的人来说，这种投资方式是比较好的选择。
3．以旧翻新
以旧翻新，顾名思义，就是把旧房买来或者租来，然后进行适当的装修，以提高其附加价值，最后将装修一新的楼房出售或出租，从中赚取利润。
如果投资者选择这种投资，在买旧房的时候要注意所买单的房子要易转手。因此，在选择房子的时候，最好选地段好的旧楼。另外，投资者在装修的时候也要有目的性。在装修布局之前一定要结合地段经营状况以及房屋建筑结构，确定装修之后的楼房的使用性质以及目标顾客。
4．以租养贷
有的投资者想要涉足房产，但是由于目前的资金有些不足，于是投资者先付首期房款，其余部分通过银行贷款解决。然后出租此房屋，用租金收入来偿还银行贷款，当把贷款还清后，投资者就完全拥有此套住房了。
当投资者在选择这种方式进行投资的时候，要进行全面思考，包括支付房屋首期以后自己的现金流，租金的收入，银行的贷款利率等。
5．买卖搂花
买卖楼花，指的是开发商将尚未建成的住房部分出售给投资者，在刚刚开始动工的时候，投资者只需要支付房款的10％，此时的房价是开发商自己制定的。在施工的过程中，投资者再支付10％，等到楼盘彻底完工的时候，支付剩下的房款。
这种投资方式的风险较大，从投资者最初购买到楼盘开始出售，需要很长一段时间，在这期间房价的走势无法准确判断。此外，投资者在支付房款的时候，看不到实实在在的房子，对房屋的质量也没有确实的把握。
如何选择房产投资模式，使其投资收益最大，是每个房产投资者值得思考的问题。如果你有兴趣投资房产，可根据上面介绍分析的几种模式选择而定。但需要提醒的是，房产投资必须搞清产权、抵押和商业用房的招租运作情况等，不可盲目而为。
买房投资要讲究“功力”
投资房产者都知道，由于房价飞涨，房产投资者遇到一个问题就是出手难。许多本来想炒作二手房的人不得不将房子租出去，以便套现。
