b．经营管理能力。主要指标是企业历年的盈利能力，包括毛利、营业利润、净资产收益率等，并需要将这些数据同行业的企业进行比较。
c．专业技能经验和领导才能。企业决策者的经历、学历、专业技能以及他们所具有的预测能力，对市场变化的洞察力、处理风险的能力、公关能力、人事管理及人才培养的能力都对企业的经营与发展具有重大影响。
②资金用途因素。这包括用于生产经营、偿还债务和替代股权三个方面。
A．用于生产经营。企业日常生产经营中通常会发生下述五类资金需求：
a．季节性流动资金需求，比如购买原材料、季节性存货等；b．日常营运所需的资金；
c．固定资产方面的资金需求；
d．开发新产品、试制新技术的资金需求；e．意外损失后恢复生产的资金需求。B．用于偿还债务或者缴纳税款。
a．用于偿还其他银行或民间的债务。对于此类用途的贷款，商业银行需要严格控制。
b．缴纳税款。企业应该缴纳的税款的种类相当多，是否应该给予贷款应该根据税款的性质、企业效益、企业经营收入的稳定性以及预计还款的期限、还款资金来源的具体确定等因素来综合考虑之后再予以决定。
C．用于替代股权。它通常包括以下三个方面。
a．控制管理权。互相控股的股份公司之间，某个公司为提高控股比例向银行申请贷款以收购股票，从而达到控制控股公司管理权的目的。这种做法在许多国家是可行的，但是根据我国目前的规定，商业银行不能发放此类贷款。商业银行及投资银行则可以介入企业的收购与兼并活动。
b．营业亏损融资。对于此种情况的贷款申请要区别不同的情况予以不同的处理。
c．股本贷款或者股本性质的贷款。我国原有的四大专业银行所属的各信托投资公司，都发放过股本贷款或者股本性贷款。
信托业与商业实行分业管理后，各银行分行所属的信托公司都进行了归并或与银行脱钩，但是总行所属的信托咨询公司仍然大多保留着。对股本或股本性质的贷款特别需要注意项目的选择及合作方主要负责人的素质，应该寻求具有较强的经营管理能力，同时又具备较好的协作精神的合作伙伴。
③企业还款资金来源因素。这包括资产变现和现金流量两个方面。
A．资产变现方面。
a．流动资产变现。企业准备将手中持有的短期债券等流动资产出售变现来归还贷款，应该注意债券的类别与流动性等因素。
b．销售信用管理。企业通过出售商品或者提供劳务，以销售收入还本付息。信用分析时应该注意该企业的销售渠道是否畅通，售价是否稳定，销售方式与应收账款账龄等因素。
c．存货原料管理。应该注意分析企业的原料及存货库存量是否合理，存货变现是否顺利，价格是否稳定等。
B．现金流量方面。在进行信用分析时，还应分析企业的现金流量。根据企业的资产负债表、损益表、销售计划及完成情况的报表，对企业现阶段的现金流量状况进行分析，观察借方盈余额是否稳定，并预测在贷款发放之后的还本付息期间，现金回归的流量是否充足；同时还需要分析企业能否获得外部资金来源，是否可以通过发行股票、增资配股、发行债券等方式筹集资金。
2．债权保障因素
债权保障因素包括内部保障和外部保障两个方面。
（1）内部保障。
①借款户的财务结构。这主要是指通过对企业财务报表的分析，测算其资本收益率、资产收益率、流动性比率以及财务杠杆比率，评估借款户还本付息的能力。
②担保品。财产担保要注意评估鉴定担保品是否适合充当担保品，以及担保品的整体性、变现性、价格稳定性，并应要求投保财产保险等。
（2）外部保障。这是指来自借款人之外的履约保障，包括保证借款人到期还本付息的保证人，以及为借款人签发的票据充当承兑人或者背书人的机构与个人。由保证人提供担保的贷款，要注意了解、评估保证人的担保资格和经济实力。对承兑人、背书人要注意了解其资信状况及担保额度与其经济实力是否相符。
3．借款户前景分析
这包括风险、贷款收益与借款户发展前景三个方面。
（1）风险。贷款发放之后，可能会由于种种原因，导致借款户不能按时还本付息。贷款所面临的潜在风险主要有财务风险、流动性风险和利率风险三大类。
①财务风险。借款户经营不善、市场决策失误、资本运用不当、购销渠道不畅、债务负担过重等许多因素都会导致借款企业的财务状况恶化，从而可能导致贷款的还本付息困难，造成贷款亏损。
②流动性风险。这是指因借款户的资产变现能力低或产品销售困难而引起的风险。市场对企业产品需求的变化、企业在竞争中丧失有利地位、企业效益下降引起企业债券价格下跌、因三角债等原因引起应收账款无法按期收回等因素都可能使借款企业面临流动性风险，从而影响贷款的按时还本付息。
③利率风险。利率风险是指由于市场利率变动所引起的风险。如果贷款采用浮动利率，市场利率上升，银行收益固然会增加，但借款户可能会由于利息负担加重而导致还款困难；利率下降，虽然减轻了借款人的负担，但是银行的利息收入则相应减少。如果贷款采用固定利率，市场利率上升，银行会增加筹资成本，而已经发放的固定利率的贷款的利息却不能相应增加；利率下降，对银行有利，但借款户可能会要求调低贷款利率或要求提前还款。
（2）贷款收益。贷款发放以后若能够按时收回贷款本息，银行则中获得以下收益：
①贷款利息和各种手续费收入；
②企业的大宗存款，存款甚至会超过原先发放的贷款；③通过向借款户发放贷款，可以获得其委托的其他衍生业务，如国际结算、外汇买卖等。
（3）借款户发展前景分析。
①借款户行业性质与地位。借款户所在行业的发展前景如何直接关系到借款户未来的偿还能力。同时，借款户在行业中所处的地位亦十分重要，因为一个处于支配地位的借款户与一个处于散户地位的借款户，其发展前景显然不可同日而语。
②银行与贷款户往来预测。如果商业银行与贷款户关系密切，日后业务往来频繁，则贷款户历史上的信用情况对贷款户未来向商业银行申请贷款就十分重要，这时贷款户弄虚作假的可能性就会降低许多。
4．国际信用分析
如果房地产贷款涉及外汇贷款或者借款人为境外机构或个人，则这种贷款存在由于货币价值变化引起货币比值变化或是借款人所在国的政治、经济形势发生变化而给作为债权人的贷款银行带来风险。其中，汇率风险是指由于货币价值变化带来的风险；主权风险是指由于借款人所在国的政治形势发生变化而使借款人不能按期偿还债务的风险。
现在，征信部门为了使对借款申请者的评估标准化，采用了评分制的办法。这一办法通过选择适当的评估指标和制订合理的评估标准，将涉及借款人的品行、能力、资本、担保和经营状况等方面的评估内容分成若干项目，每一项目再作适当的细分，确定每一项目及细项的标准分值，将评分内容数量化，通过加总所有的项目分值，给借款申请者综合评分，使这一综合分值能较为公正、客观、准确地反映借款申请者的信用程度。当然，此方法仍难以完全摆脱评分时的某些主观性因素。
二、地产融资信用调查的主要指标
信用调查的主要指标既涉及财务方面的指标，又涉及非财务方面的指标。这些指标在对借款人信用评分中具有重要的作用，它可以帮助实现信用评级的数量化，有利于银行信贷人员更全面地了解借款人，确保信贷资金的安全，同时又可以让社会了解借款人的信用状况。
1．信用调查中的主要财务指标
通过对一个企业的重要的财务比率进行分析，可以了解该企业的经营状况、债务负担和盈利能力，从而可据此评估企业的偿还债务能力。一般说来，重要的财务比率主要有动性比率、结构性比率、盈利能力指标和经营能力比率四大类。
（1）动性比率。
①流动比率。流动比率是用以衡量企业短期偿债能力的重要依据。企业的流动资产包括货币资金、短期投资、应收票据、应收账款和存货等，但待摊费用这种已经付出的款项不能用来偿债；流动负债包括应付账款、应付票据、短期内到期的长期债务、应交税金和其他应付费用（如工资）等。流动比率表示每一单位的流动负债有多少流动资产来抵偿。
一般认为，流动比率在2左右比较合适。但是，公用事业性质的企业该比率只要保持在1以上就可以了。正常情况下，企业的流动比率越高，以流动资产抵偿流动负债的能力就越强，借款申请人的偿债能力也越强，反之则亦然。
②速动（酸性试验）比率。速动比率与流动比率的区别在于该比率从流动资产总额中扣除了存货，因为存货的变现需要经过运输、销售、收款等过程。存货在运输中可能发生丢失或损坏，在销售过程中还可能发生价格下跌等不利情况，所以存货在流动资产中的变现能力最差。将存货排除后得出的速动比率，能够反映企业可迅速变现的资产所构成的现实偿还债务能力。
速动比率表明企业流动资产中可以立即用于偿付流动负债的能力。由前述可知，速动比率比流动比率更能反映企业的短期偿债能力。一般情况下，企业的速动比率至少不小于1，即每1元流动负债至少要有1元以上能迅速变现的流动资产作担保。对于速动比率小于1的企业，银行或金融机构向其发放贷款时必须十分小心。
③现金比率。现金比率通常是在企业因大量赊销而形成大量的应收账款时，考察企业的变现能力时所运用的指标。
（2）结构性比率（含杠杆比率与能力比率）。
①债务比率。债务比率是衡量企业利用债权人提供的资金进行经营活动的能力，是一个长期偿债能力指标。
债务比率表明企业债务占资产的比重，即有多少资产是靠负债来支持的。对银行等融资机构来说，它反映债权人发放贷款的安全程度，企业债务比率越低对银行等融资机构越好，债务比率过高则说明企业过多地依靠借入资金来经营，其偿债能力就低。一个企业这项指标通常应不超过50％。
②债务资本比率。债务资本比率也是衡量长期偿债能力的指标，该指标表明债权人提供的长期资金与股东提供的资金在资本结构方面的分配比例，可以用来考察企业财务杠杆作用的程度。
③流动负债率。流动负债率反映了企业短期负债占总负债的比重，所以这一比例越大，说明企业的长期负债越小，对长期债权人的保障程度就相对越高。但是这一比率越高，就相应要求有较多的流动性资产，以提高短期债务的清偿能力。
④流动资产率。流动资产率分流动资产对总资产比率和流动资产对总负债比率。
这两个比率用来反映企业用流动资产偿还债务的能力，其中流动资产对总资产比率又可反映企业的固定资产比率。在同行业内，流动资产占总资产的比率越大，企业的流动性就越好；而流动资产对总负债的比率可反映企业在不变卖固定资产的条件下，以流动资产来偿还债务的能力。
⑤股东权益比率。
这一比率是考察股东对资产占有率的指标，越高就表明企业资本越雄厚。其倒数是财务杠杆比率，它表明一定量的资本能带动多少倍的资产。当资产收益率高于借入资金利息时，其倍数越大，企业获得的杠杆收益就越大，但银行应该注意的是，此比率越高，企业自有资本比重就越低，因此贷款风险也相应增加。
⑥偿还能力比率（盈利与利息比率）。
偿还能力比率又称为盈利与利息比率或盈利对利息倍数，它用来反映企业支付贷款利息的能力。此比率越大，企业偿还利息的能力就越强，因此该比率又被称为利息保障倍数。
（3）盈利能力指标。
分析借款企业的信用，不仅要审查企业的资金流动程度和负债程度，还要审查企业的盈利程度，审查资金的盈利能力。盈利是企业经营的主要目标，盈利能力就是企业赚取利润的能力。对于贷款银行来说，借款企业盈利能力强，其还贷的能力就强，对银行融资的安全性就大。反映企业盈利能力的指标主要有以下五种。
①销售利润率。
销售利润率反映每一单位的销售能够带来的纯收益。
②资产报酬率。
资产报酬率是表明企业在扣除税利之前的资产获利程度。
③资产收益率。
这个指标反映企业在扣除税利之后的获利程度。
④普通股收益率。
普通股收益率是反映企业普通股股东获利程度的指标，它是普通股股东最为关心的指标，也是最能反映企业实际盈利能力的指标之一。
⑤市价盈利比率。
市价盈利比率可以反映投资者对企业股票的偏好程度以及对企业前景的信心。
（4）经营能力比率（周转率比率）。
经营能力比率的主要功能是通过对各种周转比率的分析来评估企业在各种业务经营中的效率及经营管理水平，在计算该比率时，一般是将一年简化成360天。
①存货周转率。
存货周转率是表示企业存货周转、变现速度的指标，它反映了企业控制存货和营销的能力。该比率以周转次数来表示，一般说来，周转次数越多，表明变现速度越快，偿还贷款的能力就越强。
②存货平均周期。
该指标表示每次存货周转所需要的天数。与同行业其他企业相比，存货平均周期越长，说明存货周转速度越慢，存货流动性就越差；反之亦然。
③应收账款周转率。
该比率是表示企业赊账销售产品收回现金速度的指标，它反映了企业的应收账款变现速度以及对应收账款的管理效率。
④应收账款平均周期。
此即应收账款的平均账龄。该指标可以反映企业的营销策略和产品竞争能力。在同行业中，应收账款的平均账龄越短，一般认为其产品的竞争能力相对越强。通常以60天作为考察基点。
⑤应付账款周转率。
该比率是表示企业以赊账方式购入原材料后支付货款速度的指标，可反映企业的履约意愿和短期支付能力。
⑥应付账款平均周期。
此即应付账款的平均账龄。该指标通常和指标⑤一并作为考察企业履约意愿和短期支付能力。
⑦总资产周转率。
该比率表示每一单位的资产在一定时期内所带来的销售收入，它是一个反映企业生产能力的指标。在同行业中，此指标越大，则说明生产能力越强。
2．信用调查中的主要非财务指标
（1）资质等级。这是指房地产开发经营企业获得的由房地产资质等级审批、认证机关确定的资质级别。
（2）开发建设工作量。开发建设工作量是指房地产开发企业考核期完成的房地产开发投资额。此指标反映房地产开发经营企业完成开发投资的能力。
