目前，我国大部分的房地产企业的资金来源依赖于商业银行的贷款。这给商业银行带来很大的风险，通过发展房地产产业基金，可以减轻商业银行的压力。同时，发展房地产产业投资基金有助于增加资本市场的交易工具，活跃资本市场的交易，从而促进资本市场的发育。
2．给房地产企业带来新的契机，促进房地产行业的持续、健康发展
首先，发展房地产产业投资基金将会改善房地产企业的融资渠道。目前，我国房地产开发资金有三大来源：银行贷款、自筹资金和定金及预付款。2003年6月13日，中国人民银行颁布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。在《通知》发布后，各银行为了防范信贷风险，均不同程度地降低了房地产贷款的比例。而目前，我国资本市场又不发达，能够通过企业上市或发行债券的融资的房地产企业毕竟不多。因此，发展房地产产业投资基金对改善房地产企业的融资具有特别重要的意义。
其次，发展房地产产业投资基金有助于房地产企业改善经营管理。产业投资基金对房地产企业的投资是股权投资，这一方面有利于企业减轻债务负担，避免企业因巨额债务负担而陷入资金周转的困境。另一方面，它有助于企业建立现代企业制度，明确企业产权，建立和完善公司治理结构。同时，房地产产业投资基金是通过分散投资来降低风险，它对每个企业的投资不会超过该企业总资产的一定比例，企业不会因此而丧失经营自主权，同时还得接受来自外部投资者的监督，有助于增加运行的透明度和规范性。
最后，发展房地产产业投资基金有助于优化房地产业的内部结构，由于产业基金会挑选一些具有增长潜力的房地产企业进行投资，使其在基金的支持下更加迅速地发展。这将促进房地产业内的优胜劣汰，加速行业内的兼并、收购，有利于房地产业大型企业集团的出现，实现资源的优化配置。
3．拓宽个人投资渠道，优化社会资金的配置
投资者对于手中的财富都有保值、增值的愿望，而投资者一般不具备专业的投资能力，客观上产生了委托专家理财的需求。在我国，尽管居民有这种需求，但由于信托投资制度的不完善，信托投资工具较少，因此居民只能把资金存入银行。截至2003年底，我国居民储蓄存款已达11．2万亿元，并且主要集中在国有商业银行，从而使国有商业银行面临巨大的压力。房地产产业投资基金的发展，一方面能拓宽居民投资的渠道，优化居民的金融资产结构，另一方面促进银行储蓄分流，减轻银行资金压力，从而提高社会资金的使用效率。
四、我国房地产产业基金的发展构想
1．产业投资基金的现状及其发展的制约因素
我国的投资基金业起步于20世纪80年代中期，到了1994年，全国共有基金70多个。这些投资基金是综合的，既投资实业，也投资证券，基本上处于无序状态。由于当时对房地产业的整顿，大部分投资于房地产的资金都沉淀了。因此，1994年到1997年基金业处于暂停阶段。1997年11月，国务院颁布《证券投资基金管理暂行办法》，此后证券投资基金进入规范发展阶段。而对于产业基金的设立与运作争议较大，始终没得到国家的批准。因此，我国现有的正式投资基金全部是证券投资基金。
目前，影响我国产业投资基金发展的主要因素有以下三点。首先是法律障碍，由于国家有关部委坚持“先立法，后放行”的原则，因此在有关法律法规出台之前，房地产产业投资基金是不允许试点的。
其次是资本市场不完善，存在过度投机现象，目前又没有股指期货交易等规避风险的工具，给投资基金业的经营发展造成很大困难。有关部门担心在这种情况下产业投资基金的上市会成为资本市场上的又一炒作工具。
最后是长期传统投融制体制及观念的影响和束缚。
但另一方面，有利于产业投资基金发展的因素也存在。首先，金融体制和投融资体制的改革正有条不紊地推行；其次，法制建设加快，为产业投资基金的进一步发展提供了法律保障。《产业投资基金管理暂行办法》第五稿正待国务院批准通过。一份旨在规范产业投资基金的文件草案也已由国家发改委制定完成，正向有关部委征求意见。另外，国内业界已对产业投资基金作了一些初步探索和尝试。2003年，由全国工商联住宅产业商会支持筹备发起的中国第一个房地产产业投资基金——住宅产业精瑞基金也将正式完成筹备。由此可见，房地产产业投资基金将在不久的将来诞生。
2．房地产产业基金的运作模式建议
（1）资金来源。房地产产业投资基金的资金来源结构会影响基金的治理结构，进而影响到房地产业的发展。目前，我国居民储蓄存款已达11．2万亿元，再加上保险基金、养老基金等机构投资者以及其他民间资本已形成了一个庞大的潜在资金市场。因此，我们应该借鉴国际上产业基金资金来源多样化的经验，尽可能地调动各方面力量，通过房地产产业投资基金这种方式将其转化为有效投资，推动房地产业的发展。
（2）基金的规模、期限和募集方式。基金规模太小不利于建立有效的投资组合，不能有效地降低投资风险，从而影响基金的整体投资收益率。规模太大则对基金的管理要求就高，而且也给监管机构的监管工作带来一定难度。因此基金规模应适中，且以相应的经济技术指标作为测算基金规模的依据。考虑到房地产业建设周期长的特点，房地产产业投资基金应以10-15年为佳。募集方式应采取公募形式。因为在刚起步阶段，如果采取私募发行的方式很可能导致社会乱集资，不利于基金的规范运作和保护投资者利益。公募发行要经过金融主管机构的严格审查，发起机构要按要求进行相关信息的披露，这有助于基金的规范运作，确保投资者利益。
（3）组织形式。产业投资基金组织形式可分为契约型和公司型。契约型产业投资基金是依据一定的信托契约组织起来的基金，公司型产业投资基金是依据《公司法》成立的以盈利为目标的投资基金公司。两种组织形式各有利弊。一般来说，如果基金规模比较大，投资领域比较广，就应该采用公司型组织形式；如果规模比较小，业务投资又具有专一性，则可采用契约型组织形式。考虑到，我国产业投资基金刚起步，国内又缺少有关机构投资者和合伙人，使得公司型基金的建立难以找到必要的发起人，因此，应以契约型基金为主。
（4）基金类型的选择。房地产产业投资基金分为封闭式基金和开放式基金两种。封闭式基金在发行原始股份和购买资产之后，不再进一步增发股份，其现有股票的价值完全取决于基金的资产组合的经营业绩；而开放式基金则不断地发行新股份并将其销售给投资者。由于房地产产业投资基金主要投资于未上市企业，以追求长期投资收益为目标，因此要稳定地实施其投资策略，基金必须在较长的时期内保持资产的相对稳定，所以宜以封闭式基金为主。
（5）投资管理。房地产产业投资基金的投资业务可向以下几方面发展：①非上市的房地产企业，在上市门槛较高的情况下，房地产产业投资基金的股权投资为非上市房地产企业开辟了新的融资渠道。②实物性房地产：购物中心、办公楼、仓库等收益类房地产；二手房业务；收购尾盘。
3．相关配套政策
在房地产产业投资基金的发展过程中，国家担任一个很重要的角色，主要是为产业投资基金的发展提供相关配套政策，为其创造良好的外部环境。
（1）建立、健全法律体系。房地产产业投资基金涉及国民经济的多个领域，需要制定一套完整严密的法律法规体系来规范其运作和发展，以保障房地产投资基金的投资取向、基金投资者的利益以及限制房地产投机。因此，国家应尽快出台一部专门规范产业投资基金的法律，同时完善相应配套的法律法规。
（2）政府应加强引导，扶持和监管。房地产产业投资属于长期投资，因此政府应出台相应政策，给产业基金以税收等方面的优惠。同时，要加强对基金的监管。政府应根据房地产产业投资基金发展的实际情况及发展目标，以功能的充分发挥为标准来设定监管组织机构，建立高效统一的产业投资基金监管机构。通过对基金的监管，促使基金优化自身结构，增强行业自律。
本章小结
信托有信任与委托两重含义，财产为其核心，信任为其基础，委托为其方式，是一种包括委托人、受托人和受益人在内的多边经济关系。房地产信托是指房地产信托机构受委托人的委托，为了受益人的利益，代为管理、营运或处理委托人托管的房地产及相关资财的一种信托行为。通过房地产信托可以拓宽房地产业筹资融资的渠道，提高经济效益，促进房地产业的健康发展。
房地产信托机构主要资金来源有房地产信托基金、房地产信托存款、集资信托和代理集资、共同投资基金等几方面。其主要业务有房地产资金信托、房地产信托代理和房地产其他受托业务。
房地产产业投资基金是指以投资基金形式投资于房地产业，对包括普通住宅、工商业用房等在内的各类房地产进行内部组合投资的集合投资制度。目前在我国发展房地产产业投资基金具有特别重要的意义。
