（第一章）
一、名词解释
1.房产：是指在法律上有明确所有权权属关系的房屋财产。
2.地产：狭义的地产是指在法律上有明确的权属关系，可以由所有者、经营者和使用者进行土地开发及土地经营，并能够带来相应经济效益的建设用地。
3.房地产：狭义上的房地产特指以商品经营服务性质为主的地产和房产，尤其特指城市中具有商品意义的房地产。广义上的房地产包括一切作为财产或不动产的土地、房屋及固着于土地、房屋上不可分离的部分。
4.一物一权原则：一切他物权均从属于所有权，他物权与所有权的分离只是暂时的，一旦他物权消失，所有权即恢复圆满状态。
5.房地产业：是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。
二、判断题
1.对2.错3.对
三、简答题
答：首先，房产与地产不是绝对的从属关系；其次，房产与地产存在的结合关系，主要体现在：
(1)地产是土地中的特定部分；
(2)房产是房屋中的特定部分；
(3)乡村房地产属广义房地产；
(4)城市地产和城市房产构成狭义房地产；
(5)城市地产和城市房产结合产生地价。
四、论述题
答：可持续发展观不仅仅是一种新的经济发展理论，而且在法律上主要体现了一种代际公平思想，从而更新了法学中对于公平理念的认识，为协调人类社会与自然环境以及人类社会之间的关系提供了新的判断标准。并被广泛运用于国际法原则，以及涉及人与自然关系的各类法律部门之中。
在我国房地产业的发展中，应当充分重视可持续发展观在法律领域的影响，并将其运用于我国房地产法律制度的完善中。具体包括：加强对土地资源的物权法保护，结合三级房地产市场立法协调可持续发展原则在部门法的具体运用。
（第二章）
一、名词解释
1.房地产法：是调整房地产经济关系的法律规范的总称。从广义来讲，房地产法是调整所有房地产产权、开发、经营、使用、交易、服务、管理及其他与房地产相关的各种社会关系的法律规范的总称。
2.房地产法的调整对象：是指房地产法所调整的特定领域的房地产社会经济关系。
3.房地产法律关系：是指受房地产法律规范调整的、具有法律强制力约束的及具有权利义务内容的社会关系。
4.房地产法律关系的客体：是指房地产法律关系主体的权利和义务所共同指向的对象，包括物、行为和智力成果等。
5.房地产法律关系的主体：房地产法律关系的主体即房地产法律关系的参加者。
6.房地产法律关系的内容：房地产法律关系的内容即主体享有的权利和承担的义务。
二、判断题
1.对2.错
三、不定项选择题
1.ABCD2.ABCD3.ABC4.ABC
四、简答题
1.答：房地产法调整对象：
(1)房地产民事关系。如权属关系、转让关系、租赁关系、相邻关系、抵押关系、拆迁关系等。
(2)房地产行政关系。包括单纯性行政管理关系、交叉性行政管理关系。
(3)房地产经济关系。如土地管理关系、房地产开发关系、房地产金融关系以及社会保障关系等。
2.答：房地产法律关系的要素包括：
(1)主体：房地产法律关系的参加者。
(2)内容：权利和义务。
(3)客体：权利和义务共同指向的对象，如：各类房地产。
3.答：简答房地产法房地产法的立法体系是全部房地产法律规范共同组成的有机联系的整体。包括：
(1)土地私有制的市场经济模式；
(2)土地公有制的国家控制市场模式；
(3)土地公有制的非市场经济模式。
五、论述题
答：首先，房地产法律关系是一种新型法律关系，体现在(1)是现代城市经济和现代房地产业的产物；(2)体现了现代社会新型法律关系的各种原则和价值。其次，房地产法律关系是一种综合的法律关系，表现在(1)主体的综合性；(2)内容的综合性；(3)客体的综合性。最后，房地产法律关系是一种有限的法律关系。
（第三章）
一、名词解释
1.房地产权属：即房地产权利归属，是指房地产权利在主体上的归属状态。
2.房地产权利：是指以房地产为标的的财产权利。
3.物权：是在法律规定范围内，对特定物的直接管领和支配、享有利益并排除他人干涉的权利。
4.土地所有权：是指对土地所有享有的完全。排他的占有、使用、收益和处分的财产权利。
5.地上权：是在他人土地上建筑房屋或其他工作物的权利，地上权人对建筑物享有占有、使用、收益和处分的权利。
6.永佃权：是指以支付地租为代价在他人所有的土地上进行永久性耕种或者畜牧的权利。
7.地役权：是指为特定土地而设立的利用他人土地的权利，包括城市地役权和乡村地役权。
8.质权：又称为质押，是指债务人或者第三人将其财产移交给债权人占有，作为债的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依法将该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款而优先受偿的权利。
9.抵押权：是指债权人对于债务人或者第三人不转移占有而提供担保的财产，在债务人不履行债务时，依法享有的就担保的财产变价优先受偿的权利。
10.典权：典权为支付典价，占有他人之不动产为使用收益之权利。
11.土地所有权：是指土地所有者对其所有的土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权利。
12.国家土地所有权：国家土地所有权，是指国家作为民事主体享有土地所有权。在我国，国家所有土地的范围包括：城市市区的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
13.土地使用权：是指公民或者法人依法取得的对土地的占有、使用、收益及有限处分的权利。
14.房地产相邻关系：是指不动产的相邻各方因行使房地产所有权或使用权而发生的权利义务关系。从权利角度来看，又称为相邻权。相邻关系是本着团结互助、公平合理的精神，处理发生于不动产相邻各方的权利冲突，要求相邻各方对他人行使权利予以容忍，而对自己权利行使加以限制所形成的法律关系。
15.建筑物区分所有权：是指各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有部分所有权、共同部分项有的持分权以及因区分所有人之间的共同关系所产生的成员权的总称。
16.房地产权属登记：是指房地产登记机关依法对方地产权利人的土地权利和房屋所有权以及由上述权利产生的抵押、设典、租赁等房地产他项权利的登记。
二、不定项选择题
1.ABC2.ABCD3.CD4.ABCD5.BC6.ABD7.ABCD8.ABCD
9.ABCD10.ABC
三、简答题
1.答：房地产权利与房地产权属的区别如下：
(1)与主体关系的亲疏不同；
(2)涉及范围存在差异；
(3)包含的内容有所不同。
长期以来，由于土地所有制以及法律文化传统的差异，导致了房地产权属的概念在我国立法上处于缺失状态。目前，我国房地产法中的房地产权属制度是大陆法系物权制度和海洋法系产权制度的结合。
2.答：物权的特征有：
(1)物权权利主体的特定性；
(2)物权客体为物；
(3)物权的内容是对物的直接支配和管领；
(4)物权的效力具有排他性、优先性和追及性。
3.答：简答我国土地所有权的特征为：
(1)主体的特定性；
(2)客体的差异性；
(3)内容的限制性。
4.答：集体土地所有权，是指由农村集体经济组织所享有的土地所有权。三级所有体制：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营管理；已经属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营管理；已经属于乡镇集体所有的，由乡镇集体经济组织经营管理。
5.答：房屋所有权是指特定的人对房屋所享有的占有、使用、收益和处分的权利。主要有以下特征：
(1)房屋所有权是一种典型的物权；
(2)房屋所有权是一种要式物权。
6.答：房屋所有权与土地使用权具有不可分性，包括：
(1)内容的不可分；
(2)主体的不可分；
(3)客体的不可分。
7.答：房地产相邻关系的内容如下：
(1)相邻土地使用关系；
(2)相邻流水、用水、截水、排水关系；
(3)相邻管线安设关系；
(4)相邻光照、通风、音响震动关系；
(5)相邻疆界关系；
(6)相邻环境与安全关系。
8.答：简答建筑物区分所有权的内容如下：
(1)专有所有权，专有部分是指在构造、使用上都具有独立性，可单独作为所有权的标的的建筑物空间。一般具有构造上的独立性、物理上的独立性、使用上的独立性以及法律上的独立性。
(2)共有部分持分权，共有部分是指区分所有人所拥有的单独所有部分以外的建筑物其他部分。通常，共有部分与专有部分不可分离；共有部分权利法定；同时为共同共有。
(3)成员权，又称为社员权，是指建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物质构造、权利归属以及使用上的不可分离的共同关系而产生的，作为建筑物的一个团体组织的成员所享有的权利与承担的义务。
四、论述题
1.答：英美法系中，法律由三个部分共同构成：普通法、衡平法以及成文法，其中普通法与衡平法均为判例法。
首先，普通法中的地产权制度包括两个层次：第一，土地所有权，属于国王或政府，它所体现的主要是一种统治权而非真正的财产权；第二，土地权益，指对土地占有、使用和收益的一系列权利，此种权益才是财产法上的土地权益。包括：保有权(tenure)和地产权(estate)，其中地产权又分为占有地产权(占有地产权是指一个人能够立即占有土地的情形，包括自由保有地产权、租借地产权等)、期待地产权(期待地产权是指一个人要等到他的占有权发生效力以后才能实施占有，包括遗留地产权和归复地产权)。
其次，衡平法中的信托制度也是一项非常重要的土地权属制度。衡平法上的信托(trust)指受托人为受益人的利益，承担对其控制下的财产进行管理和处分义务的一种财产关系。所有的财产，无论是动产还是不动产，都可以成为信托财产，最常见的信托财产有土地、债券和股票。信托制度起源于中世纪英国的“他益使用”(use)，即为他人利益拥有和使用财产的制度，其发展与地产密切相关，实际上就是一种地产制度，其功能和原理都与大陆法的用益物权制度相近，即赋予土地使用者一定程度的可以对抗所有者的权利，以保证土地资源的有效利用。
最后，在英美法中还有特殊财产权制度。特殊财产权主要指与大陆法用益物权制度中的地役权和地上权相近似的土地财产权。特殊财产权中最典型的是地役权，其含义与大陆法接近，包括采光权、通行权、引排水权和建筑支撑权等。特殊财产权中的地上权主要指与地役权相联系的地上收益权，即进入他人土地以取得地表出产物或地表之组成部分的权利，包括伐木权、采砂权、渔猎权等；此外也包括由地上权原理派生而独立存在的采矿权。此外，土地抵押制度亦为土地财产权的组成部分。
2.答：相同点在于：内容上颇为相似，均是利用邻地为自己使用土地提供便利，反映了因土地相邻而在土地利用过程中的权利和义务关系。
不同点在于：
(1)相邻关系不是一项独立的用益物权。其本质是对相邻不动产所有权人或使用权人行使权利的限制，即容忍、不作为，属所有权的范畴。地役权是为特定土地的利益而使用他人土地的权利，主要依当事人之间设定地役权的合同发生，属用益物权范畴。
(2)相邻权的适用范围以相毗邻的土地所有权人和使用权人的存在为必要；地役权只反映土地的相邻关系且不以需役地与供役地相互毗邻为限度，只要有事实上利用的需要，都可以设定地役权。
(3)相邻权属法定权利，在不给邻人造成损害的前提下，权利人可以对相邻不动产直接行使其权利；地役权则是基于需役地的某种特殊要求，而与供役地权利人协议取得。
(4)相邻权是法律对相邻土地利用关系进行最低限度调节的结果；而地役权是相邻权调节之外的一种更为宽泛的权利，可以有偿，也可以无偿。
3.答：(1)复合性：由部分所有权、共用部分持分权以及成员权等三要素构成的特别所有权。
(2)专有权的主导性：专有权是取得共有权及成员权的基础；专有权的大小决定共有权及成员权的大小；登记上，只登记专有权而不登记共有权及成员权。
(3)一体性：专有权、共有权及成员权同为一体，不得分割处分。
(4)权利主体身份之多重性：专有部分的所有权人、共有部分的共有权人以及得对建筑物行使管理权的成员权人。
（第四章）
一、名词解释
1.土地使用权：是土地使用者依法取得的、在法律规定的范围内对土地享有的占有、使用、收益和在特定条件下处分的权利。
2.划拨土地使用权：即通过行政划拨的方式取得的土地使用权。划拨是指县级以上人民政府批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。
3.土地使用权出让：国家将一定年限的国有土地使用权转移给土地使用者，并由土地使用者交付土地使用权出让金的行为。
4.集体土地使用权：是土地使用者依照法律规定或者合同约定，对农民集体所有的土地享有占有、使用和收益的权利。它是由集体土地所有权派生出的一种具有物权性质的权利。
二、不定项选择题
1.BCD2.ACD3.ABD4.C5.ABC
三、简答题
1.答：土地使用权的类型有：
(1)国有土地使用权与集体土地使用权；
(2)划拨使用权和出让土地使用权；
(3)建设用地使用权和农业用地使用权。
2.答：土地使用权终止的原因：
(1)期限届满；
(2)土地使用权收回；
(3)土地灭失。
3.答：(1)没有明确的期限；
(2)无须支付土地使用权出让金；
(3)不能转让、出租和抵押。
4.答：土地使用权出让的特征：
(1)出让方特定；
(2)出让具有计划性；
(3)内容的限定性，不包括地下资源等；
(4)有明确的程序规则。
5.答：简答国有土地使用权出让的原则有：
(1)国家主权原则；
(2)政府垄断原则；
(3)合理利用土地原则；
(4)自愿、公平、等价有偿和诚实信用原则。
6.答：(1)申请续展并获得批准。
(2)申请续期却未获批准。产生地上建筑物如何处理的问题，根据现行法律的规定，国有土地使用权将由国家无偿收回，地上建筑物一并由国家无偿收回。
(3)未申请续期。
7.答：国有土地使用权提前收回的原因：
(1)因公共利益的需要提前收回；
(2)因违约或者违法行为的存在而提前收回；
(3)因不可抗力致使合同解除，收回国有土地使用权。
8.答：集体土地使用权的特征有：
(1)主体具有特定性、封闭性。
(2)取得具有无偿性。
(3)权利行使(流转、使用目的)的受限制性。
四、论述题
