道光二十三年十月二十二日、公元一八四三年12月13日，大颜国朝廷下达所谓谕旨称，在五口切实议定英人居留区域界址，使英人日后不得在界外租地、造屋。
而清廷的这道谕令，分明就是后来人们认知的租界的开始了，十一月二十九日，苏松太道宫慕久公布与英国驻上京领事巴富尔签订的《上京租地章程》23款，划定洋泾浜（今延安东路）以北，李家庄（今北京东路）以南之地为英租界，上京滩上第一个租界不光彩的诞生了。
不过日后所有的华人都没有想到，影响近代上京滩城市形象乃至日后关系到这片土地上人们日常生活的地皮也好，房子也罢的洋词汇，房地产悄然抢滩了。
让我们把视线稍稍往前看过去，早在鸦片战争前，上京县府境内除少数集镇外，大多是人烟稀少的偏僻农村，间有房屋买卖也只是私人财产的转移、交割，根本谈不上多少商业行为。
自从清道光二十三年、公元1843年上京辟为商埠后，随着租界的建立、工商业的发展和人口的增加，私有房地产逐渐商品化和产业化，并且蓬勃发展了起来。
新兴的房地产商乘机在新的路基两旁抑价收买土地，建房牟利。而租界当局则以征收地税和房捐为其财政基础，双方就此形成了利益共同体了。
上集说到了拍卖会这桩事体，自然这样的机会是千载难逢，亨同激动了，他开始蠢蠢欲动，首先得说服大班爱德华先生。
当时上京滩上已经有了几家主要的外资房地产商，比如说怡和洋行、仁记洋行、宝顺洋行、老沙逊洋行、新沙逊洋行以及德和洋行等等，个个都是实力雄厚，树大根深。
要说起排名会上的标的，还得从同治十一年、公元一八七二年讲起了，这一年，英商新沙逊洋行在滇池路开业。经营房地产及进出口业。
紧跟着新沙逊洋行于今南京东路外滩，滇池路口的地产上建造了一座5层楼西式房屋，而这作为它的总部已经存在了十几年来，如果不是发生了中法战争的话，或许大班爱德华不会出让的，有时候，天不遂人愿，上京滩上是很现实的。
而作为老沙逊洋行的新任掌门人，爱德华却和父亲阿尔伯特一样，经营作风十分的稳健，甚至随着上京滩房地产市场上气氛的紧张，而更加的保守了。
大班爱德华的态度急坏了亨同，他决定去找一个人了解情况，他就是新沙逊洋行的买办赵伯韬、大班雅各布先生面前的红人。
亨同找到了赵伯韬之后，这位华人买办却支支吾吾的，不肯告诉他为啥雅各布决定要拍卖外滩二十二号地皮的实情，显然其中有着不可告人的企图，这就是亨同的初步判断。
要说上京滩房地产行业的形成和开发首先由这些所谓的洋人们外商发端的，这主要因为房地产的高利润对他们产生了强烈吸引力的缘故。在高额利润的吸引下，一大批外商房地产公司便如雨后春笋般地纷纷出现于上京滩上。
外商捷足先登，英吉利国的侨民史密斯首当其冲，稍后，新沙逊崛起，势头拿上京滩上常讲的一句话，就是势头闹猛，不得了唻。
亨同看着支支吾吾的赵伯韬，生怕他有了啥花头，一时间惶惶不安了起来。
不过这位精明的上京男人却反过来劝说亨同观望、观望再说，他对亨同说了一番空头、多头不如滑头的道理，与李玉堂不同的是，此人判断朝廷会最后向洋人求和，前提就是以战促和，意思还有大战会发生，到了那时候，上京滩的地皮、房市，那就难说了。
亨同觉得赵伯韬的话语并不尽然，想起大颜国对外一贯的软弱和媚和，和弗朗索瓦先生振振有词的讲话，他认为该赶快抓紧时机入市，以免耽搁了商机。
而在当时，上京滩上地产、房市都已经处于浓重的观望气氛当中，人们都等着那最后一只鞋落地，看看司命之神，把那根压垮骆驼的最后一根稻草，放到谁的身上，是大颜国或是法兰西？
继续前面《顺化条约》说起，大颜国的传统势力受到了前所未有的挑战，势必会有所作为。
据介绍，五月二十五日、公历6月18日，因李鸿章未将福禄诺临行所言告知总署，命传旨申饬，并谕滇粤两军不准退守示弱。
说起来事情的原委，就在上月二十三日，道国特使福禄诺于起程回国之前来晤李鸿章，而交法文节略一件，内称：一、法政府己派巴德诺为全权公使，即由越南来华商办“详细条款”；二、道国保护越南全境，提督米乐（北圻法军司令）拟二十天后即派兵前往高平、谅山，四十天后前往保胜等处，华国兵营宜限时退出；、道国即行通知巴德诺应将去岁法越新约（顺化条约），1，所有涉及大颜国字样删去。福禄诺谓以上各节系为申明《简明条约》之有关条款及应办各事。
而李鸿章的理解却不同，他讲节略内第二条要华国限时撤兵，于理未合；华国撤兵之事应俟详细条款定后再议办法，今限时退兵，语近胁制，实不敢应允，办不敢据以入奏。
而福禄诺则仍坚持“照约将防营撤回”，李鸿章谓“相距过远，实难遥度，总在统兵人员随时察度妥办”，双方算是唇枪舌剑的交起锋来了。
随后强词夺理的的福禄诺，说不过李鸿章，只好乖乖的用铅笔将节略内此条抹去，然后告辞。
此事过之后，李鸿章以彼此游谈，不足为据，未将此告知总署，惟于致滇督、桂抚函内述及福禄诺有限期退兵之说，一场滔天风波上达到了大颜国的朝廷上头去了。
随后又所谓旨意传来讲，“嘱其相机进止，随时察度情形，奏明办理”，到了这里，事情又有了进一步的发展了。
