这是指先固定每个还款期所需偿还的本金，然后以日息计算每期应付的利息。例如在第二个还款期时，从总贷款额中扣除已还的本金，以此作基数来计算本期应付的利息。因此，贷款人应付本息逐期相继减少。
三、定息抵押贷款
这是指金融机构在进行房地产抵押贷款时，在整个还款期限内固定抵押贷款利率的做法。这种抵押贷款方法。对借贷入来说，好处是能够准确地测算出他在未来的一段时间内的支出，但要承担比目前市场利率还要高的抵押利率。这是因为通常金融机构为了减少风险，并不固定整个还款期的利率，只固定一段时间的利率水平。
四、重新协议利率抵押贷款或滚动抵押贷款
这是指抵押贷款在还款期限内每隔3年、4年或5年，允许双方重新协议抵押利率。有些金融机构将这种抵押形式与渐进式抵押贷款相结合加以运用，吸取二者各自的优点。利用渐进式抵押贷款可以减少初期偿还金额，能够促使更多的人利用抵押贷款，而利用重新协议利率抵押贷款可以使贷款人在利率上升后将损失转移给借贷入。但有时会给借贷入造成双重不利的影响，即一方面利率上升增加了借贷入的还款负担，另一方面渐进式抵押贷款又有计划地增加了借贷入的还款额。
此外，还有比例升值贷款，增快还本抵押和可调整利率抵押贷款等形式。
十、按揭贷款的“加、转、换”技巧
贷款买了称心如意的新房之后，其他种种新的需求也接踵而来。贷款买了房还想再贷款怎么办？月供压力太大怎么办？贷款买的房还没到还款期限就想出售怎么办？贷款后想转让借款债务给其他入怎么办？
不过，现在的情况完全不同了。9月初，两家银行率先推出的住房按揭新品轻松地解决了这些问题。9月2日，中国工商银行率先推出了首款住房循环按揭贷款。9月4日，中国民生银行推出一系列住房按揭贷款衍生服务产品。笔者指出，为了在竞争激烈的住房按揭贷款业务中胜出，各大商业银行争先恐后推出新产品以吸引消费者。由此，消费者在按揭贷款方面有了更多符合需要的选择。那么，究竟什么是“转按”、“加按”、“换按”呢？这些按揭贷款方式究竟能给购房者带来哪些好处呢？这些贷款又怎样来办理呢？京华地产/关注将给您清晰的解释。
个人住房按揭贷款衍生业务
个人住房按揭贷款衍生业务是指在银行已经办理了个人住房按揭贷款的借款人，向原经办行提出以下要求：包括延长借款期、追加贷款额度、将抵押给银行的个人住房转让给第三入，而向银行申请变更借款人或抵押物的贷款。其中，变更住房借款人的简称“转按”，延长原借款期限或追加贷款额度的简称“加按”，变更抵押物的简称“换按”。
按揭贷款衍生业务的额度
“转按”贷款：现借款人的贷款金额最高为抵押房产的80%；
“加按”贷款：借款人申请追加的贷款的最高金额≤原抵押房产评估价格的80%-尚未归还本金；
“换按”贷款：如借款人在提出“换按”申请的同时提出追加贷款额度，贷款金额视变更后的抵押物具体情况及价值确定，最高不超过抵押物评估价格的80%。
按揭贷款衍生业务的期限、利率
贷款利率按中国人民银行个人住房贷款利率相关规定执行。
办理“转按”贷款的条件
原按揭贷款借款人为已在民生银行办理了个人住房按揭贷款的客户，且无拖欠贷款款项；
原借款人已与现借款人签订了同意转让个人住房的意向书，且转让住房的交易价格必须高于原借款人所欠经办行全部贷款本息及相关费用之和。如该抵押房产尚未取得产权证需经开发商盖章同意，并经房屋管理部门对房屋的买卖合同重新办理预售登记或权属确认登记手续；
现借款人符合民生银行对个人二手房贷款客户的要求，且在经办行开立了民生卡账户并已存入了购房首期款。
办理“加按”贷款的条件
1.原按揭贷款借款人为已在我部办理了个人住房按揭贷款的客户，且借款人在贷款期间还款记录良好，无拖欠银行贷款款项；
2.借款人延长贷款期限的理由正当；3.借款人申请追加的贷款额度用途合法且借款人有较强的贷款清偿能力。
办理“换按”贷款的条件
按揭贷款借款人为已在民生银行办理了个人住房按揭贷款的客户，且借款人无拖欠银行贷款款项；
借款人申请变更的抵押物必须是经民生银行审核认定的商品房且价值不得低于原抵押物的价值。如所变更的抵押物为期房，必须符合以下条件：
1.新抵押物与旧抵押物为同一开发商开发项目；
2.旧抵押物尚未取得产权证，贷款处于开发商担保阶段；开发商同意借款人变更抵押物，并为其继续提供阶段性担保。
特别提醒：借款人应根据自身的财力申请按揭贷款，应量力而行。同时，各商业银行为每位按揭贷款人制定合理的还款计划以及利息精算方案，以降低贷款成本，可供借款人参考。
“加按”业务实例
李先生购买了一套“风林绿洲”二居室，价值60万元的住房。他给开发商交完首付款20万元后，向民生银行申请了一笔金额40万元的贷款，贷款期限为20年，贷款年利率5.04%。他选择了月等额还款方式，月还款额为2648.7元。两年后，李先生想对房子进行一次精装修，于是来民生银行申请办理“加按”业务。根据民生银行的加按业务操作规定，他可申请的最高贷款额度为60×80%-37.56=10.44万元（假设2年后该房产价值仍为60万元，37.56万元为客户在民生银行的未偿还贷款余额）。于是，李先生向民生银行再向民生银行申请10万元的贷款，期限为18年。则该客户的月还款额为3353.9元。
“转按”业务实例
张先生五年前购买了一套价值50万元的房子，向开发商交完20万元的首付款后，向民生银行申请了30万元的按揭贷款。随着自身收入的不断增加，张先生现在决定购买一套高档次的公寓，并将现有住房以48万元的协议价格转让宋先生。但是宋先生手头只有10万元的银行存款，无力全额付款给张先生。于是，张先生和宋先生共同来民生银行办理“转按”业务。
此时，张先生在民生银行的未偿还贷款余额为25万元。针对此项业务，民生银行将张先生的未偿还贷款转给宋先生，并给宋先生增加贷款金额13万元。这样，宋先生支付给张先生23万元，其中的13万元的贷款来自民生银行。张先生在此次交易中获得现金23万元，将房屋的产权和未偿还贷款全部转嫁给了宋先生。宋先生在此次交易中获得房屋的产权，同时在民生银行获得了38万元的贷款。至于贷款的期限，民生银行可以根据其收入状况对其进行安排。如宋先生的贷款期限为20年，则张先生每月供款2516.2元。
十一、贷款理财的方法和途径
如果有投资的机会，借钱也要去投资。怎么去借钱呢，下面这些方法可供您选择。
1．最典型的融资手段——贷款
去银行贷款是最常见的借钱形式。但是由于我国信用制度尚不完善，对于普通的老百姓来说，要取得贷款必须进行抵押或者质押。
抵押：抵押是指债务人和第三人并不转移被用于抵押的特定财产的占有状态，而将该财产作为债务的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依法优先以该财产拍卖、变现的价款得到偿付。在抵押法律关系中，抵押权的成立不以转移抵押物的占有为条件。
质押：质押又分为动产质押和权利质押两种类型。
动产质押：动产质押是指债务人或者第三人将其特定动产移交债权人占有，将该动产作为债权担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依照法律规定以该动产折价或以拍卖、变卖该动产的价款优先受偿。债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，移交的财产为质物。质押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金、质物保管费用和实现质权的费用。
权利质押：权利质押是指在债务人或第三人将其特定的权利凭证交付给债权人占有、作为债权的担保。当债务人不履行债务时，债权人有权通过该权利转让来获得优先受偿。债务人或第三人提供的特定权利称为质权利。根据（担保法》第75条规定，可以质押的权利包括；汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单；依法可以转让的股份、股票；依法可以转让的商标专用权、专利权、著作权中的财产权等等。
由此可见，抵押贷款就是不以转移抵押物的占有为条件的贷欺；而质押贷款就是将债务人的质押物移交给债权人作为债权担保的贷款。抵押贷款和质押贷款只是贷款的一种基本形式，而在实际应用中，它表现为多种的具体形式，如根据抵押（或质押）的物品可分为：有价证券质押贷款（包括定期存单小额质押贷款、凭证式国债质押贷款、股票质押贷款等等），实物抵押（质押）贷款。根据用途可分为：个人住房抵押贷款、汽车抵押贷款、个人住房装修贷款、大额耐用消费品贷款、个人旅游消费贷款等等。
这里我们重点介绍几种常见的个人贷款形式：
（1）个人住房贷款
随着我国住房制度改革，取消福利分房制度后，买房成了普通老百姓个人投资的一项重要内容。住房是居家生活的必需晶，所以即使没钱，也必须进行住房投资。住房贷款是老百姓最必需，也是最关心的融资服务。
个人住房贷款的分类：
从目前我国住房金融发展的实际采看，个人住房贷款业务主要分两种，即政策性个人住房担保委托贷款和商业性个人住房担保贷款。政策性个人住房贷款是由住房资金管理机构运用房改资金，委托银行，发放给住房公积金交存入的，用于购买自住普通住宅的专项委托贷款；商业性个人住房贷款是由商业银行以吸收居民储蓄存款及其他存款为资金来源，向居民发放的，用于购买自住住宅的专项贷款。
政策性个人住房贷款的资金来源主要是住房公积金；商业性个人住房贷款的资金来源主要是居民和单位的存款。
政策性和商业性个人住房贷款的主要共同点：
一是无论政策性个人住房贷款还是商业性个人住房贷款，都要求借款人有所购住房房价款30％的首付款，以降低贷款风险。
二是无论政策性个人住房贷款还是商业性个人住房贷款，都要有担保。主要担保方式是：以所购住房抵押、质押或第三人连带责任保证。其目的是保证贷款资产的安全，把贷款风险降到最低。
政策性和商业性个人住房贷款的不同点：
一是借款主体不同。政策性个人住房贷款的借款主体是住房公积金的交存入和住房公积金交存单位的离退休职工；商业性个人住房贷款的借款主体是城镇居民。因此商业性个人住房贷款的借款主体范围要更大一些。
二是贷款额度、期限、利率不同。政策性个人住房贷款额是以个人和单位的住房公积金的存量确定的，因此额度是有限制的。政策性个人住房贷款单笔额度一般不超过所购住房评估价值的70％，同时各地个人住房贷款都有最高贷款额的限制。而一般商业性个人住房贷款额度只要求不超过所购住房价款的70％。
一般情况下政策性个人住房贷款期限比商业性个人贷款期限要长一些。例如北京市的政策性个人住房贷款最长期限不超过25年，而商业性个人住房贷款期限一般不超过10年，若借款人的资信好，贷款期限可延长至20年。
政策性个人住房贷款利率是按照国家规定，在住房公积金计息利率基础上加规定利差。商业性个人住房贷款利率执行中国人民银行固定资产贷款利率。二者相比较，政策性个人住房贷款利率较低，借款人利息负担较轻。
三是贷款偿还方式不同。政策性个人住房贷款一般有两种偿还方式：等额均还方式，即每月均以相等的偿还额足额归还贷款本息，等比递增偿还方式，即贷款期限内，逐年按同一比例递增偿还额，但每年年内各月均以相等的偿还额归还贷款本息。等比递增还款方式，是随家庭趋于成熟，收入逐渐增加，逐步递增还款额，具有一定的合理性。政策性个人住房贷款还款规定，借款人的每月还款额不低于家庭月收入的15％（包括住房公积金中个人交存的部分）。商业性个人住房贷款采取先还息后还本，按月均还的办法。
个人住房贷款的基本规定：
根据中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》的规定，贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质押物，或由保证人承担还本付息的连带责任。
个人住房贷款的对象是具有完全民事行为能力的自然人，条件是城镇居民用于购买自用普通住房且有购房合同或协议，有还本付息的能力，信用良好，有购房所需资金30％的购-房首期付款，有银行认可的贷款担保等。个人住房贷款期限由银行根据实际情况合理确定，但最长不得超过20年。
贷款利率按法定贷款利率（不含浮动）减档执行。
《个人住房贷款管理办法》同时还规定，个人贷款以房产作抵押的，必须办理房屋保险，如果发生保险责任范围以外的房屋毁损，借款人需负全部责任。
（2）按揭
除贷款买房之外，我们经常也会听说有按揭买房，什么是按揭买房呢？许多房地产业内人士也讲不清楚，词典也无此条目。有人望文生义解释道，“按揭就是按住一步步揭开”。其实，现在常说的按揭就是买房人通过分期付款方式来取得所购商品房的所有权。
按揭对买房者来说有两方面含义：一是购房之款可以在规定期限内分期付；二是在分期付款阶段，房子的所有权被“按”住要等到全部付清方能“揭”（取）到手。另外，按揭售房涉及到三方债务关系，即按揭入（买房者）、发展商（卖房者）、按揭权人（一般为有关银行）三者关系。它的程序是，由按揭权人（银行）先与发展商签订买房合同，并预付部分购房款；然后由按揭入（买房者）凭该合同与按揭权人签订按揭合同，由银行向发展商付清余下购房款，而买房者定期向按揭银行付款，直至按规定付清“按揭款”，按揭过程即告结束。
抵押贷款是买房者（抵押人）向银行（抵押权人）借钱的方式。即买房者用所购房产作为抵押物，与银行签订抵押合同，以不转移所有权方式作为按期向银行归还贷款的保证。此项贷款须付利息，买房者（抵押人）按合同约定向银行还清本息后，便可收回抵押品——《房屋所有权证》与《土地使用证》。也就是说买房者在还清贷款之前，事实上并不真正拥有所购房屋的所有权，您若违约不按期归还贷款，银行可以依法作出处理。
