经调查得知，原来，重庆美宇房地产开发有限公司通过关系找到了重庆一国资企业，美宇房地产开发有限公司以现金1700万元出资，该国资企业以土地出资，美宇公司委托的某资产评估公司将该土地评估价为1300万元（按120万元/亩评估，而周围成交地价水平每亩实际是400万元左右），美宇公司因此获得了对博达科技公司的控股权。博达科技公司又委托该资产评估公司以该土地评估价共9400万元（按860万元/亩）向建行申请贷款5000万元。在项目开发过程中，重庆美宇公司将自己的现金1700万元出资以工程款支付的方式套出。而后，在施工单位垫资工程款的情况下，博达科技公司以10000多平方米在建工程又以评估价4000万元向中国工商银行重庆分行贷款1000万元。博达科技公司项目建至15层时，博达科技公司再次以部分在建工程估价1.1亿的方式向中国农业银行重庆分行贷款3600万元。同时，博达科技公司将在建工程向客户预售，收回预收款800余万元。其后几经折腾，博达科技公司的在建工程成为烂尾楼。法院最后判决：建行、工行、农行各自鉴的抵押贷款合同有效，博达科技公司依法承担违约责任。法院指定了一家评估机构对此烂尾楼评估6000万元，公开拍卖，未成交。后法院下浮15%，以5000万元左右的价格抵给三家银行。两个月后，银行再次拍卖此烂尾楼，最后成交合计价格为2700万元。依照法律规定，同一财产向两个以上债权人抵押，抵押合同自登记之日起生效的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照抵押物登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。最后建行收回贷款1800万元，造成3200万元坏账。在此案例中美宇公司开发商从三家银行套取现金9600万元，但最后三家银行只收回2700万元。
讨论题
1.商业银行应该如何防范抵押贷款的法律风险？
2.商业银行如何防范抵押品评估价值严重虚增造成的贷款风险？
赵进与四川长岭房地产开发有限公司购房合同纠纷案
企业名：四川长岭房地产开发有限公司
主题词：合同纠纷、格式合同、土地使用权
一、企业背景简介
四川长岭房地产开发有限公司是一家从事房地产开发、销售、物业管理的企业，该公司自1998年以来，已开发了两期工程，其中一期工程是其开发的吉兆苑电梯商住楼。该公司为房地产开发资质二级企业，注册资金1500万元，有建筑、土木工程、财务管理、统计、房地产经济类专业中高级管理人员21人，从1998年起累计竣工20万平方米房屋建筑面积。1999～2002年建筑工程质量合格率100%，优良率15%。
二、案例正文
购房人（以下简称乙方）赵进与售房人（以下简称甲方）四川长岭房地产开发有限责任公司于2000年11月28日签订了商品房买卖（预售）合同，合同由成都市房地产管理局统一监制，合同共18条，合同内容如下：
1.乙方所购商品房位于成都市三环路南四段11号。
2.该商品房的具体幢号是吉兆苑甲楼E06A，建筑结构为框架，设计用途为住宅，建筑面积139.56平方米（其中套内面积118.63平方米，公摊面积20.93平方米）。
3.甲方应向乙方出示所售房屋的下列证件：（1）国有土地使用证，编号249，（2）房屋所有权证，编号无，（3）商品房预售许可证，编号975。
4.该商品房销售价格为（人民币）套内面积2670元/平方米，公摊面积0元/平方米，房款总计316740元。
5.付款方式及付款时间，甲乙双方约定乙方属贷款（按揭）购房。甲乙双方就此项内容另订补充合同。
6.乙方如未按合同第五条约定给付房款，属乙方违约。甲方要求乙方继续履行合同，乙方按日息万分之二向甲方支付违约金。
7.甲方须于2000年12月31日前将竣工验收（包括建筑工程质量验收和规定必须的综合验收）合格的商品房交付给乙方，如因人力不可抗拒的火灾、水灾、地震等自然灾害，其他非甲方所能控制的因素须有关部门的证明文件，除甲乙双方协商解除或变更合同外，甲方可据实延期。
8.甲方如果未能按合同约定期限，将该商品房交付乙方，属甲方违约。乙方要求甲方继续履行合同，甲方按日息万分之二向乙方支付违约金。
9.甲方所售商品房面积与产权监理机关实测面积差异在±1%～±5%以内，按实测面积结算房款，差异在±5%（含本数），乙方要求甲方继续履行合同，双方约定每平方米单价不变，房价款总金额按实际面积调整（套内面积）。
10.预售商品房在开发建设过程中，甲方对原设计方案进行调整和修改，必须在调整和修改方案批准后7日内书面通知乙方，乙方应在受到该通知之日起7日提出退房或与甲方协商一致签订补充协议。乙方要求退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起30日将乙方已付房款退还乙方，并按日息万分之二利率给付利息。
11.甲方所售商品房在交付给乙方时，该商品房的配套环境和配套设施，必须符合甲方售房时所作的承诺和双方的约定。该商品房的装饰、装修、配套设施、设备的标准、保修责任和质量要求，必须符合附件《商品房使用说明书》和《商品房质量保证书》的说明、规定和承诺。
12.甲方将该商品房交付乙方后，应协助乙方在300日内到房屋产权登记机关办理权属登记手续，如甲方过失造成乙方不能在规定期限内办理权属登记的，乙方要求甲方继续履行合同，甲方按乙方已付款的10%向乙方支付违约金。
13.甲、乙双方在签订本合同时，应依照政府相关规定，同时签订物业管理服务协议。
14.本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议。
15.本合同连同附件及协议，一式三份，甲、乙双方各执一份，房屋产权监理机关备案一份，均具有同等法律效力。
16.本合同经甲、乙双方签字后生效，生效后双方应在10日内持本合同向房屋产权监理机关申请备案。
17.本合同在履行中发生争议，由甲乙双方协商解决，协商不成的，甲乙双方同意由成都仲裁委员会仲裁约定办理。
18.其他约定：
甲方签章（只盖有该公司的专用章，没有负责人的签字） 乙方的签名
2000年11月28日 2000年11月28日
合同签订后，乙方赵某于2001年3月7日拿到吉兆苑E06A商品房，一直到2002年8月拿到房屋产权证书。
乙方认为按合同第12条规定，甲方将该商品房交付乙方后，应协助乙方在300日内到房产监理机关办理权属登记手续，即乙方于2001年3月7日拿到房屋，应在10个月（300日）内即2002年1月7日获得房屋产权证。但是乙方是在2002年8月拿到房屋产权证，比约定晚了7个月，乙方按合同规定，要求甲方支付违约金，甲乙双方为此发生纠纷。
乙方在2002年1月向甲方催办产权未果，2002年3月20日又找到甲方的工作人员，甲方的工作人员的答复是“大产权还因某些原因未办好，再等一段时间”。乙方提醒按合同办理已经过期了，是否要支付违约金，甲方的答复是按合同办。2002年5月，乙方又找到甲方，甲方的答复是正在完备手续，待开发商方面的手续完备后即办理产权。
2003年2月20日，乙方向甲方提出支付违约金的问题，甲方的答复是我们要查备案合同。2003年3月，乙方向武侯区消费者协会投诉，进行了两次调解，甲方的回话是让消费者走法律途径。于是，乙方根据合同第十七条约定，向成都市仲裁委员会提交仲裁。2003年6月2日，经仲裁委员会裁决，甲乙双方的合同纠纷裁决如下：
仲裁委员会根据《合同法》第107条和第114条第二款规定做出以下裁决：
（1）甲方延期办理乙方房屋产权，已构成违约，参照银行利率及合同约定的违约金额，支付违约金1.4833万元（按223天计算）。
（2）自该裁决书送达当事人之日起10内生效，甲方承担仲裁费1421元，乙方承担仲裁费947元，该仲裁裁决为终局裁决。
讨论题
1.这份房屋买卖合同是不是格式合同？我国《合同法》对格式合同有哪些规定？
2.按照《土地管理法》规定房地产开发商怎样取得土地使用权？
3.按照《城市房地产管理法》的规定商品房预售应取得哪些法律文件？
4.房地产开发商对购房者签订合同之前做出的如绿化环境、解决子女就近入学等口头承诺而在签订正式的购房合同时没有写入，购房后未实施这些口头承诺的，房地产开发商是否承担责任？应承担什么性质的责任？
