11·1房地产买卖经营
房地产买卖经营是指房地产的产权人将产权以有偿出让方式转移给买售人的一种交易活动。房地产买卖经营是在房地产市场调查与预测的基础上进行的。
在我国，出售房地产产权是出售房屋的所有权及相应的土地使用权。这是由于我国房屋产权存在着国家、集体（企业）和个人私有3种形式，而土地只能属国家和集体所有，这就使我国的房地产买卖表现出房屋产权和土地使用权结合在一起的特点：买卖房产，同时转让土地使用权；买卖土地使用权，同时转让该土地上的建筑物及附着物。
房地产买卖是房地产经济的重要组成部分，在调剂余缺，满足人们生产和生活需要、推动人类社会进步和经济的发展诸方面起着相当重要的作用。特别是随着我国社会主义市场经济的逐步完善和我国房改的不断深化，我国房地产市场方兴未艾，房屋买卖活动必将大量增加，房产交易会日益频繁。
11·1·1房屋买卖应遵循的原则
房屋买卖是指一方当事人支付对价，取得房屋的所有权，另一方取得房屋价款，让渡房屋所有权。房屋买卖是一种民事法律行为，应遵守以下主要原则。
1·平等自愿的原则
在房屋买卖关系中双方当事人的地位是平等的，都是具有民事权利能力和民事行为能力的主体，取得一定权利必须承担相应的义务，反之亦然。当事人在房屋买卖中在意志上是独立的，任何一方当事人不受他方当事人意图的支配。同时，在房屋买卖关系中，当事人是自愿的，他们自主地表达自己的真实意图，有选择对方当事人和处分自己权利的自由。
2·协商一致的原则
当事人在房屋买卖关系中，必须充分协商达成一致，不能把自己的意志凌驾于他方意志之上，强迫对方接受自己的意志。
3·公平合理的原则
双方当事人买卖房屋的行为应该公平合理，并有益于双方，同时不得损害国家、社会和第三人的利益。
4·等价有偿的原则
双方当事人在房屋买卖关系中要按照价值规律的要求等价交换，一方取得房屋所有权，必须支付房价，另一方取得房价，必须让渡房屋的所有权。
5·履行法定手续的原则
当事人在买卖房屋时必须履行法定的手续，如办理房屋所有权过户手续、缴纳税费等，这是国家对房产交易实施监督的必要手段，当事人必须按规定办理。
11·1·2房地产买卖交易程序
1·订立合同
房地产买卖合同是指房产交易双方之间建立买卖关系的协议。它是房屋交易双方之间建立买卖关系的协定，是房屋买卖双方履行权利和义务的依据。根据《中华人民共和国民法通则》的有关规定，双方订立的房屋买卖合同须经政府的房地产管理机构审批之后，才能认定为有效、合法。
房屋买卖双方通过第一阶段的洽谈，买方对欲购房产进行位置选择、产权调查、议价之后，买卖双方初步达成协议，然后要签订房屋买卖合同。
2·接受房地产交易管理部门的审查
房地产交易双方向房地产交易管理部门办理申请手续后，管理部门要查验证件，审查产权，并到现场进行必要的调查。
3·签订合同
房地产交易管理部门根据产权性质和购买对象按审批权限申报有关负责人审核批准后，经办人将通知买卖双方办理签订合同手续。合同一般是交易经办人在统一规定的合同上填写，并与买卖双方签名盖章完成的。
4·缴纳税费
办完合同手续后，买卖双方向房地产交易管理部门缴纳鉴证手续费和契约。
5·办理产权转移过户手续
房屋买卖双方经房地产交易所办理买卖过户手续后，买方应持房地产交易所发给的房地产买卖合同，到相关房地产管理部门或土地管理部门办理房屋产权、土地使用权转移登记，换取新证。
11·1·3房屋买卖合同
房屋买卖合同是指房屋所有人将房屋交付他方所有，对方接受房屋并支付房屋价金的协议。交付房屋的一方为房屋出卖人，接受房屋并支付房屋价金的一方为买受人。
1·房地产买卖合同的法律特征
房屋买卖合同是一种财产买卖合同，具有财产买卖合同的一般特征。但房屋作为我国法律允许买卖的不动产，房屋合同又有自身的特点。其主要法律特征如下。
1）房屋买卖合同的标的物是不动产和特定物
房屋是不动产，具有不可移动性，一旦移动就会丧失其用途。这就要求房屋买卖合同的履行必须在房屋所在地，而不能像其他商品一样，可以由一地运往他地。同时，作为标的物的房屋是不可代替的特定物，履行的标的必须是合同约定的房屋，不能用其他房屋代替。
2）房屋买卖合同是双方合同
双方合同是当事人双方相互享有权利并相互承担义务的合同，一方享有权利必须承担相应的义务，当事人双方的权利和义务是一致的。在房屋买卖合同中，房屋出卖人享有取得房屋价金的权利，承担将房屋交付对方的义务；房屋买受人享有取得房屋所有权的权利，承担支付价金的义务。
3）房屋买卖合同是有偿合同
有偿合同是指合同当事人双方任何一方取得自己的利益须给予对方相应利益的合同。房屋买卖合同是当事人双方一方交付价金取得房屋所有权，另一方转让房屋所有权收取价金为内容的合同，双方当事人平等互利，等价有偿。
4）房屋买卖合同是要式合同
由于房屋自身的特殊性，签订房屋买卖合同必须采用书面形式，同时，合同的有效成立还必须以房屋管理部门办理房产过户手续为要件。
2·房屋买卖合同的内容
房屋买卖合同是双方当事人就房屋买卖达成的协议。合同是确定当事人权利与义务的重要依据。因此，要条款全面，内容具体，用语精确。只有这样，才能有利于合同的顺利履行，减少纠纷和纠纷的解决。房屋买卖合同的主要条款包括以下内容。
1）标的
标的是指双方当事人权利与义务共同指向的对象，房屋买卖合同的标的就是房屋。在房屋买卖合同中，应该明确房屋的地点（包括方位、朝向、门牌号等）、类型（是公房或是私房）、结构（建筑房屋使用的材料）、质量（房屋的使用程度、使用状况）、附属设施等。
2）数量
房屋买卖合同要写明建筑面积或使用面积、楼层数、房间等。
3）价款
房屋的价款是房屋买卖合同的最重要条款。房屋价款的确定应当由政府房管部门进行评估，确定出最高价格，然后由双方当事人在此限度内自由协商确定。
4）期限
房屋买卖合同中的期限，要写合同签订及生效期限、价款的支付期限、交付房屋期限等。
5）交付办法
交付办法包括房屋出卖人交付房屋办法和买受人支付价款办法。买受人在接管房屋时，应对房屋进行验收，并按房产交易程序到房管部门办理房屋产权过户手续，缴纳税金和费用，领取房屋产权证明。价款支付办法应该定明是一次付款还是分期付款，是现金支付，还是转账、汇兑或信用证支付。
6）违约责任
违约责任是指房屋买卖合同当事人违反合同规定不履行自己的义务所应承担的责任，即支付违约金并赔偿损失。合同中应写明违约金的数额或计算违约金的办法，没有约定的，按法律规定支付对方1％～5％的违约金。
3·房屋买卖双方当事人的权利与义务
房屋买卖对双方当事人的权利与义务是相对的，一方的权利就是另一方的义务，反之亦然。从当事人所应承担的义务角度，对双方的权利与义务关系进行阐述。
1）房屋出卖人的义务
（1）交付房屋义务。房屋买受人购买房屋的目的是使用房屋，占有并控制房屋是买受人实现这一目的的前提条件。房屋出卖人应按合同的规定移交房屋，使房屋处于买受人的占有权和支配之下。交付房屋包括两方面的内容，即实际交付和证件交付。实际交付是指出卖人按合同规定的办法，将房屋转移给买受人占有和使用；证件交付是指出卖人将原房屋的产权证明交付给买受人。
（2）保证买受人取得房屋所有权的义务。房屋买卖的基本特征是转移房屋的所有权，出卖人不但要交付房屋，而且要保证买受人取得房屋的完全所有权，这是房屋出卖的基本义务。这就要求出卖人必须是合同标的--房屋的所有权人，有权处分房屋。同时，出卖人还应对第三人主张房屋权利的要求承担担保责任，保证该房屋所有权的转移合法有效，不受第三人的干涉。
（3）按合同规定的数量和质量交付房屋。房屋的数量和质量是买受人购买房屋、支付价款的决定性因素，出卖人必须按合同的数量和质量交付房屋，否则即构成违约，须承担违约责任。出卖人还应对房屋的瑕疵承担责任，不得隐瞒房屋的缺陷。对于一般缺陷，能够维修的出卖人应予进行维修，使之达到合同规定的质量标准；对于重大缺陷不能维修的买受人有权解除合同，并有权要求出卖人赔偿由此造成的一切损失。
2）买受人的义务
（1）按合同规定的时间和方式支付房屋价金的义务。房屋出卖人之所以要出卖房屋，就是要取得房屋的价金，买受人要取得房屋的所有权，就必须交付价金，对交付价金的时间和方式，合同有规定的，按照合同的规定，合同没有明确规定的，出卖人应当在取得房屋所有权后或根据出卖人的要求，立即交付。
（2）接受房屋的义务。房屋买卖合同订立后，出卖人必须按合同的规定交付房屋，这是出卖人的一项义务。对买受人而言，则应该在合同期限内领取房屋，买受人不在规定的时间内领取房屋则构成迟延接受，在此情况下，如该房屋发生意外毁损，买受人承担全部责任，出卖人不再负任何责任。
11·2房地产租赁经营
房地产租赁是发生在出租者和承租者之间的经济关系，即承租者支付一定的租金，取得房地产一定期限的使用权；而出租者则通过让渡房地产的使用权以获得一定的经济收入。这种交换相当于以租金作为价格的房地产零星及有期限的出售行为。
11·2·1房屋租赁的基本原则
1·房屋所有权和使用权分离的原则
房屋的租赁关系一经确立，房屋的所有权和使用权即告分离。即房屋所有权人（房地产企业）对出租的房屋不再拥有实际占有和使用的权利，实际占有和使用房屋的是承租人。因此，首先要保护房屋所有权人出租房屋收取租金的合法收益权，其次还要保护承租人在遵守房屋租赁协议条件下对房屋的合法占有和使用的权利。
2·租赁双方权利与义务相一致的原则
在房屋的租赁合同中必须充分体现租赁双方权利、义务相一致的原则，任何一方都不能只享受权利而不承担与之相应的义务。
3·合理确定房屋租金的原则
房屋租金一方面要维护房屋所有权人的利益，保证房屋所有权人通过房屋出租收回房屋投资，并有能力进行房屋的正常维修；另一方面，房屋租金要考虑到承租人的经济承受能力，即房屋使用人实际能够支付房租的能力。
11·2·2房地产租赁的一般程序和方法
房地产租赁程序因具体客体差异而不完全相同，但主要程序大致相同。
1·调查房屋所有权证和出租人、房屋现状
承租人一般先要对准备租赁的房屋进行调查核实，主要有房屋所有权证、土地使用权、房屋是否抵押、房屋出租人与房屋所有人的关系、是否办理了房屋租赁许可证、房屋的基本情况等。
2·签订合同
承租人和出租人就房屋租赁事宜进行协商谈判，并订立租赁合同，明确双方当事人的权利和义务。当事人双方签订的租赁合同要对租赁期限、押租金额、交付方式，以及返还日期、税费负担、修缮权责、附属设备等基本问题加以注明；同时，对承租者是否可以在租赁期间转租，以及租赁期间出租人将房屋转售他人的问题要进行明确规定，以避免发生纠纷。
3·租赁登记
双方当事人持房地产书面租赁合同、房屋所有权证、当事人合法身份证件和其他要求的文件到土地管理部门或房地产管理部门办理登记备案手续，包括办理租赁审核手续，租赁登记手续等，并接受管理部门的审查。
4·合同执行
租赁合同一经签订，双方当事人应严格遵守。出租人按照约定按时将房屋移交给承租人使用，承租人按时支付租金。
5·租赁合同的终止
合同终止一般有两种情况：自然终止和人为终止。
1）自然终止
自然终止一般包括以下情况。
（1）租赁合同到期，合同自行终止，承租人需继续租用的，应在租赁期限届满前提出，经出租人同意后，重新签订租赁合同。
（2）符合法律规定或合同约定可以解除合同条款的。
（3）因不可抗力致使合同不能继续履行的。
由于上述原因造成租赁合同终止的，造成一方当事人损失的，除依法可以免除责任外，应当由责任方负责赔偿。
2）人为终止
〖JP2〗人为终止主要是指由于租赁双方人为的因素而导致租赁合同终止。一般包括无效合同的终止和租赁合同执行过程中人为因素导致合同终止。根据我国建设部《城市房屋租赁管理办法》（1995年建设部令第42号）的规定，人为因素导致合同终止的情况有以下几种。
（1）将承租的房屋擅自转租的。
（2）将承租的房屋擅自转让、转借他人或私自调换使用的。
（3）将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租人房屋使用的。
（4）无正当理由，拖欠房租6个月以上的。
（5）公有住宅房屋无正当理由闲置6个月以上的。
（6）承租人利用承租的房屋进行非法活动的。
（7）故意损坏房屋的。
（8）法律、法规规定的其他可以收回的。
发生以上行为，出租人除终止合同、收回房屋外，还可以追索由此造成的损失。
11·2·3房屋租赁合同
房屋租赁合同也称房屋租赁契约，即以房屋为租赁标的的合同。根据《中华人民共和国经济合同法》的规定：经济合同是法人之间为实现一定经济目的，明确相互权利与义务关系的协议。具体到房屋租赁合同的含义，概括地说是指房屋的出租方将房屋的使用权交与承租方，承租方按照双方约定的期限和数额向出租方缴纳租金，明确双方的权利与义务，并在合同终止或合同期限届满时将承租的房屋完整无损地退还出租者。经租赁双方协商的这种权利与义务关系用文字形式固定下来形成的协议，称为房屋租赁合同。
1·房屋租赁合同的原则
1）符合国家法律和政策的原则
合同的签订，在租赁双方之间产生了权利与义务的关系，而这种权利与义务关系具有法律约束力，受到国家强制力的保护。
如果合同的条款与国家法律和政策相抵触，与社会公共利益相抵触，则这种合同是无效的。如果合同是依法制定，任何单位或个人都不能进行违约活动，不得扰乱租赁秩序，损害国家和社会公共利益牟取非法收入。不履行或不适当地履行合同的条款，均将承担经济和法律责任。
2）符合等价有偿的原则
