一、物业管理合同的特征
物业管理合同是业主与物业管理公司就委托物业管理达成的明确相互权利义务关系的协议。它具有如下特征：
（一）物业管理合同是委托合同
委托合同是委托人就委托事宜与受托人达成的权利义务关系的协议。物业管理合同正是业主就物业委托管理与物业管理公司达成的协议，属委托代理民事法律行为。依照《民法通则》，委托代理物业管理事宜必须签订书面委托协议。
（二）物业管理合同是劳务合同
劳务合同是一方付出劳务，另一方支付报酬的合同。其特点是交易双方不存在一一对应关系。物业管理合同就是物业管理公司为业主提供劳务服务并获得报酬的合同。
（三）物业管理合同是特许经营合同
物业管理是一个特殊的专业性服务。经营者必须具备一定的经营资质、经政府主管部门审核批准后，方能注册经营，才能签署物业管理合同。所以，它是一个特许经营合同。
（四）物业管理合同是综合性合同
一般的经济合同标的都较单一。而物业管理合同的标的不仅包括房屋维修，而且有物业治安、卫生、绿化、道路养护、设备维修更新等多项内容。
二、物业管理合同的类型
（一）经营性物业管理合同与非经营性物业管理合同
根据物业性质可分为经营性物业管理合同与非经营性物业管理合同。经营性物业管理合同是以经营性物业为管理对象的合同。经营性物业指用于生产经营的物业，如酒店、购物中心等。非经营性合同是以住宅等用于消费的物业为管理对象的物业管理合同。
（二）物业管理委托合同和物业管理分包合同
按委托人的性质可分为物业管理委托合同和物业管理分包合同。物业管理委托合同是业主直接授权委托对物业进行管理的合同，也称物业管理总承包合同。分包合同是物业管理公司将其所承接的物业管理的部分项目再委托其他专业公司进行管理的合同。
（三）单一物业管理合同、综合物业管理合同及租管一体合同
根据管理内容分为单一物业管理合同、综合物业管理合同及租管一体合同。单一物业管理合同是只对单一物业管理项目而签订的合同，如物业保安合同。综合物业管理合同是承担多种管理项目的合同。一般的都是这种合同。租管一体指物业管理公司承担物业租赁与管理双重任务的合同。即业主为物业管理公司定出租赁定额和管理服务标准，并按其完成定额的一定比例提取物业管理费的合同。
此外，还可以根据委托人的多少分为个别委托合同和团体委托合同。
三、物业管理合同的订立原则
物业管理合同的签订关系到多方权益、市场秩序和行业信誉，所以必须遵守如下原则：
（一）合法原则
物业管理合同的主体、客体和内容必须符合法律、行政规章的规定。主体合法主要是物业管理公司必须是具有一定资质经批准注册经营的正规经营者。业主必须切实拥有物业产权或管理权。合同内容不得损害业主、居民及社会的利益。
（二）平等互利原则
物业管理合同成立和有效的前提条件是签约双方都能得到各自预期的利益。否则合同将无法签订，或无法得到有效履行。所以，平等、互利是物业管理合同签署双方必须遵守的基本原则。
（三）诚信原则
即双方均以最大的诚实和信用来签署和履行物业管理合同。不得有损害他人或社会的意图，不做恶意隐瞒，不规避法律和曲解合同，依据交易规则，认真签约，严格履约。这也是商业合同签订的道德准则和我国《民法通则》第四条规定的民事活动必须遵守的一项基本原则。
（四）实事求是原则
即要按客观经济规律办事。签订物业管理合同必须充分考虑内外条件，不能不顾客观经济、技术条件盲目签订合同，避免中途解约等有损业主利益和自身声誉的现象出现。
四、物业管理合同的内容
物业管理合同应包括当事人、委托管理范围、管理内容、双方权利与义务、管理费用、合同期限、违约责任、争议处理等内容。
（一）合同当事人
即订立物业管理合同双方的名字或名称。
（二）委托管理范围及内容
这是物业管理合同的标的和评价管理效果的基本依据之一。包括物业名称、周边四至、附属设备、设施及具体的管理任务（如负责维修、治安、卫生、绿化等）。
（三）当事人的权利与义务
业主的权利应有：有权要求物业管理公司按约进行物业管理服务；有权审议物业管理公司的年度管理计划和物业管理服务重大措施；有权提出物业管理合理化建议和监督投诉违约物业管理行为；当物业管理公司损害业主权益时，有索取赔偿的权利。
业主的义务是：按时缴纳约定的物业管理维修基金和日常管理服务费；严格遵守物业管理公约；配合物业管理公司工作。
物业管理公司的权利与义务见本书第三章第一节。
（四）物业管理费用
包括维修基金、设备更新基金、日常管理服务费等。合同中应注明费用名称、缴纳方式和期限、缴费依据和标准、费用使用范围与方式。
（五）合同期限
即物业管理合同的生效与终止日期及延期约定。这是物业管理合同发生法律效力的时间界限，必须准确无误。
（六）争议处理
即约定发生合同争议时所采取的处理方式。通常有协商、调解、仲裁和诉讼四种可供选择的方式。一般约定有仲裁条款时，不经仲裁程序不得先行诉讼。
五、物业管理市场制度
物业管理市场制度指约束物业管理市场主体行为的法律、规章等规范性文件。包括法制、规章两部分。
物业管理法制包括法律、行政法规、地方性法规与行政规章等四个层次。法律是国家权力机关（全国人民代表大会及其常务委员会）经立法程序制定的规范性文件，如《合同法》、《民法通则》、《土地管理法》、《城市规划法》、《城市房地产管理法》等。行政法规是国务院根据宪法和法律制定的规范性文件，如《城市私有房屋管理条例》。地方性法规是省、自治区、直辖市或全国人大常委会特别授权城市的人大及其常委会制定的在本地区内实施的规范性文件，如《深圳经济特区物业管理条例》、《上海市居住物业管理条例》等。行政规章是国务院主管部门（建设部）、县以上人民政府依法制定的规定、办法、章程、命令等规范性文件，如建设部的《城市新建住宅小区管理办法》、《城市公有住房管理规定》、《房屋接管验收标准》，国家计委的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，《北京市居住小区物业管理办法》等。
物业管理规章是物业管理主体依法制定具体的行为规范，包括物业管理公约、行为规则、管理章程、手册等。物业管理公约是对物业管理当事人、受益人具有普遍约束力的公共契约，一般由地方主管机关制定范文本，由物业管理公司拟定，经业主、住户代表大会签署通过后报当地主管部门备案后生效。其内容涉及物业状况、业主大会的召开、业主权利和义务、费用缴纳、业主守则及违反公约的责任等。物业管理规定包括综合性规定和专项规定。前者是由一系列细则组成的物业管理规章，内容涉及物业管理机构及其职权、管理原则、绿化治安等管理、经费管理、对物业管理公司的管理要求及违规处理等。专项管理规定主要有出证管理办法、车辆管理办法、公共卫生管理办法、租赁管理办法、电梯等专用设备管理办法等。物业管理章程指业主管理委员会章程（关于业主代表大会与业主管理委员会选举、活动和行使权利义务，保证业主权益的规范性文件）和物业管理公司内部管理规章。相关内容参见本书第三章“物业管理公司”和第四章“业主及业主管理委员会”。
复习思考题：
1.如何理解物业管理市场的涵义？
2.物业管理市场由哪几部分组成？
3.试述物业管理市场的成因？
4.什么是物业管理招标？它有哪些特点？应遵循哪些原则？
5.简述物业管理招标的方式与程序？
6.物业管理投标有哪些规则？
7.简述物业管理投标程序？
8.什么是物业管理合同？它有哪些类型和特征？
9.订立物业管理合同应遵守哪些原则？
10.物业管理合同的主要内容是什么？
11.什么是物业管理市场制度？它包括哪些内容？
12.试述物业管理市场体制的内涵？
〔内容提要〕
物业管理日常业务是住宅与商厦物业管理的核心环节，是住宅与商厦物业管理目标及其价值实现的具体内容与方式。本章详细阐述了物业修缮、设备管理、环境卫生、安全保卫和综合服务等物业管理日常业务的特点、内容和原则，提出了完善物业功能、丰富居民生活的物业管理综合服务的内容以及正确处理综合服务与社区各方关系、营造良好经营气氛等建议。
