大连是迄今只有100多年历史的新兴城市,地处辽东半岛最南端,西临渤海,东面黄海,南与山东半岛隔海相望,北与东北大陆相接壤,全市辖六区、三市(县级)、一县和经济技术开发区,土地面积13538平方公里,人口590万。大连1899年建市,历经俄、日两个帝国主义的侵略,城市建设真正大动作是建国后特别是改革开放以后的20世纪90年代。
一、大连城市建设与管理的主要经验
(一)有一个好的城市发展战略。1990年大连提出用十年时间基本实现现代化。以后又提出了“不求最大,但求最好”的城市发展思路,提出2005年建成国际名城,2010年率先实现现代化目标。正是在这些战略思路的指引下,大连再用十年时间建设,使大连进入世界500强城市之列。
(二)有一个科学、可行的城市规划蓝图。大连把城市功能确定为区域性航运中心、商贸中心、旅游中心、金融中心和信息中心,在提高城市功能的前提下,在调整城市规划中:(1)按照可持续发展理论,确定城市功能,调整城市布局;(2)以人为本创造舒适、优美的人居环境,带动城市经济发展;(3)注重城市设计,创造独具特色的城市风格;(4)强化精品意识,不断提高规划设计水平;(5)加大规划管理力度,保证城市规划的顺利进行。
在规划的细划中:(1)突出山水特色,充分利用自然资源,同时建造人文景观,保持故有的天然丽质,使人文景观与自然山水浑然一体,体现和谐之美;(2)融会多种建筑风格,保持特有的建筑文脉。(3)科学调整用地,规划建设大型骨干工程和公共事业。
(三)着眼于可持续发展,全面推进城市建设与改造。在规划的总揽下,从90年代开始,大连进行了大规模的城市建设与改造工作。大连人把这项工程形象地表述为:扒小房、拆围墙、建绿地、迁工厂、修马路、建广场。拆除实体围墙,新建改造了230多处游园和街心广场绿地,市区新增绿地1300多万平方米。人均公共绿地8.5平方米,绿化覆盖率达40.5%,改造原有广场,新建22个广场,使全市广场达到56个。搬迁了市中心105户高污染企业。拆除2000个大烟囱。改造22个低洼地和34个棚户区,大搞精品住宅,城区人均住宅达14平方米。特别是大连在城市建设上,在环境建设上下工夫,让优美的环境产生经济效益。大连人的理念是:不是把花园建在城市里,而是把城市建在花园里,让市民走出家门就进花园。6月的大连到处是绿色,到处是花香,看不到尘土,更看不见裸露的黄土,绿的世界,花的海洋。经过环境优化后的土地,按照级差地租,地价大大升值。1992年到2000年,地价5次提升,现在每平方米达4000元左右,最高达1万元。由于地价提升,政府才有钱将老企业、有污染的企业搬出,才能安置这些企业职工,重新建工厂,并获得了大量的建设资金。这是大连城市建设的主要资金来源。环境的改善,才有千余家外资企业来大连投资。大连人由此创造出一个新概念,“经营城市”概念,把城市当做最大的国有资产,把它当做国有资产来经营,让它当做孵化器来增值。
(四)科学的管理与运行机制。大连狠抓城市建设与管理,从建章立制上保证建筑物和整个城市成为:立体的画卷,凝固的音乐,文明的标志,历史的丰碑。大连在城市建设上,建立了一套科学的运行机制,如:规划审批运行机制、房地产综合开发管理机制、城市建设资金管理机制、建设项目管理机制、多渠道融资机制等。靠这些机制和制度来规范,使城市建设与改造有条不紊地进行。
(五)强有力的组织领导。大连城市建设取得了举世瞩目的成绩,创造了一个奇迹和辉煌。大连为我们创造的经验,在内陆腹地的岐山怎么实践,这是2001年6月参加由省委组织部、省建设厅和大连市委组织部联合,在大连举办的为期半个月的“陕西省主管城建工作市县长研究班”学习时日日夜夜思考的问题。大连和我们有许多不同点,有许多我们难以达到的“硬”约束,但大连的经验、精神和我们是相通的。
二、我们的借鉴之处
(一)确定一个岐山城市化发展战略。我县撤县建市规划已作,但还没有一个城市发展的战略。要组织人员,对此进行研究,提出一个岐山市发展战略,在战略的前提下,对已制定的规划进行调整,特别要搞好城市组织结构,并制定详细规划。
(二)树立经营城市的新理念。
1.对城区和蔡家坡的土地由县上和开发区进行统征,建设单位购买。就是说政府将土地一级市场垄断,在改善环境上做些工作,实现土地级差增值,把土地增值部分留给政府。
2.制定城区内土地等级及分级\分类地价和土地出让金,拉开土地地价和出让金档次。
3.对公交车和县域内班次车,实行使用权拍卖。确定每个线路拥有营运车辆权,进行线路有偿使用。如全县近300辆客运车辆的线路,砍掉1/3,200辆搞有偿使用5-10年,如10年每车2000元,就是40万元/年,10年就是400万元,有些线路可能更高些,就可积累更多的资金。
4.对可经营的公用设施,按BOT等形式搞经营,可以换出资金搞建设,用于公用事业。
5.国有土地使用权拍卖。根据国家有关法律法规,制定我县国有土地使用权出让和转让管理办法。
(三)建立科学的城市运行管理机制。
1.规划审批权要高度集中,由县长办公会议决定。要按建设现代化城市的要求,如绿化率、容积率、布局等指标要考虑。
2.建立重大城建项目专家咨询制度,重要报建的项目必须经专家论证,注重项目的科技含量和超前性。
3.成立以行政首长为组长,主管城建工作的副县长及计经、建设等部门负责同志为副组长,规划、土地、房地产等部门参加的县房地产开发管理领导小组,下设办公室。对房地产开发实行联审制度。制定《房地产开发项目建设条件意见书》,开发项目单位与房地产开发办签订《房地产综合开发项目及建设用地履约保证书》等。开发单位在缴清土地出让金,依法取得《建设用地规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》后,方可申请《施工许可证》。
4.搞好绿化工作。用容积率这个概念搞绿化。一个单位征得土地后,要留足绿化空间。建筑面积与土地面积之比大于1.2后,要按建筑面积收取土地出让金,以保证绿化。建议搞一个城镇绿化公司,抓好县城绿化,这个公司可与县林业局苗圃合为一体,把城镇绿化搞好。
5.加大公用事业向市场的开放力度。如放开住宅市场,为一些企业进入住宅市场创造条件,建设住宅小区。公用事业中一些可以企业化经营的要大胆引入企业化商业运作,如自来水与污水处理等。
6.抓城区住宅小区物业管理。先行在一个小区内试点,可与社区服务结合起来搞。
7.抓好市容环境管理与执法。市容可以采取分段招标的办法进行改革。
8.加强城市建设放、验线工作;要形成制度,解决不执行控制线等问题。
(四)切实加强对城市建设与管理的领导。构建一支理论高、作风好、特别能干的城建干部职工队伍。建管并举,特别要加强城市管理,实现职能的转变。解放思想,转变观念,制定相关办法,把我县城市建设推向一个新的发展阶段。