（一）土地开发成本分析
1.土地开发成本的构成
目前，在地价构成问题上存在着两种观点，一种观点认为，土地取得费用和开发费用不能进入地价构成，成本法不适用于评估地价。因为生荒地地租以及地租资本化所形成的地价的评估测算，成本法是无能为力的。已经不同程度开发的土地，开发费用最大头是各类基础设施投入。在其他条件相同情况下，基础设施越完善，地租、地价水平越高。但是，基础设施一般理应通过自身的运营有偿提供产品和有偿服务，收回投资和取得利润。毫无疑问，一般产品开发其产品开发费用必须进入产品成本。而土地开发的费用则不属于土地成本，不进入地价的构成，这是土地开发不同于一般开发的特殊性。
另一种流行的观点认为：土地价格是“成本+利润”的结果，即劳动产品的价格构成也适用于土地产品的价格构成，属“费用价格”。用公式表示土地价格投入的成本（含原土地购买的价格和原地租的资本化+土地开发投资折旧和利息）+利润（指增值地租的资本化）。或地价土地取得费用+土地开发费用+地租（或纯地租、土地收入等）。土地购买价格或原地租的资本化包括：土地征用、土地安置、拆迁补偿、青苗补偿等项费用；土地开发投资包括土地平整、道路交通、供水、排水、供气、供热、供电、电信、公共绿化等项费用。
根据榆林经济开发区的实际，土地价格对开发区来说是成本价格的要素。开发区在进行土地开发和经营活动时，总要考虑他在一定的土地面积上获得一定的眼前利益和长远利益，并使之利益最大化，这是开发区建设追求的目标，但考虑到招商引资的因素，眼前土地收益很难实现最大化，这就要从长计议，因此本文侧重运用第二种观点分析榆林开发区的土地成本核算问题。但是在实际定价过程中，不能绝对采用成本加成定价法，而应该针对项目的性质、重要程度区别对待。
2.土地开发成本分析
（1）土地取得费用分析。
由第二章理论综述可知，土地价格的内涵由两部分组成，其中土地资源价格即地价，也就是土地取得费（地租购买价格），它产生的基础是土地资源的有用性、稀缺性、垄断性和可让渡性，它是通过对土地资源所有权的垄断而获得的。《中华人民共和国土地法》第八条规定：“城市市区的土地属于国家所有”。榆林经济开发区18.4平方公里的土地，1995年之前，属国家垄断。1996年初，原榆林市政府将该区域中80%以上的土地，划拨给沙河口、三岔湾等四个村进行农业开发。土地使用权发生了变化。1999年2月10日，省政府批准设立榆林经济开发区之后，榆林地区行署对该区域土地进行地籍调查后，按照《城镇土地使用管理条例》的有关规定，对村委会集体土地进行了统征，并制定了《榆林经济开发区土地统征实施方案》，具体确定了土地补偿和安置标准，先期对13.1平方公里土地进行统征。
上述标准对土地开发成本影响较大。如执行最低标准，农民不易接受，工作难度大，但土地开发成本低，对开发区的长远发展有利。如执行最高标准，农民工作做起来比较容易，征地进度快，但加大了土地开发成本，对开发区启动建设不利。所以在土地统征过程中，要结合政府确定的补偿标准，排除诸多因素干扰，按最低标准运作，降低土地开发成本。
（2）土地开发费用分析。
土地开发费用是土地价格内涵中的固定资产价格，具体由土地开发的前期费用和建设费用组成。
①开发区土地开发前期费用分析。
开发区作为省级经济开发区，前期准备工作较多。机构的组建需要准备，政策的出台需要准备，土地开发更需要准备。其中开发区的地形测量、总体规划、控制性详细规划、修建性详细规划、道路桥梁施工图设计是开发区前期准备的主要工作，各项工作费用见下列内容。
这部分费用占工程造价总额的0.6%，比国内1%的水平低0.4个百分点。
②开发区土地建设费用分析。
按照统一规划，分期实施的开发战略，开发区先对条件好、易启动的13.1平方公里土地首先进行开发，水、电、路、气、信等“七通一平”工程同时建设，据测算，建设投资为8.45亿元。
每亩土地开发费用73000元，与省内和周边省份开发区相比，单位面积土地开发费用高于银川高新技术开发区、渭南高新技术开发区、宝鸡高新技术开发区和神府经济开发区，而土地取得费用要低于其他开发区。
从，列可以看出，榆林开发区土地开发成本与周边地区相比并不算高，排在第六位。但开发费用却比较高，仅次于西安高新区、西安经济开发区和杨凌示范区，排在第四位，高于同类地市的宝鸡和渭南，开发费用占总成本的比例更居榜首，高达96.3%。
榆林开发区开发费用高的主要原因是绿化面积大，道路桥梁建设标准高，这虽然对开发费用有直接影响，但也存在着设计过程中人为抬高设计概算的倾向。由此可见，在实际开发过程中必须采取有效措施降低开发费用。
（二）开发区土地供求分析
1.土地需求分析
（1）土地需求分析。
“土地是一切生产和一切存在的源泉”，开发区的生存、建设和发展都离不开土地。没有土地就没有开发区。所谓开发区土地的需求，是指开发区人口生存、生活和进行一切物质生产活动土地的需要量。不同的社会生产方式、不同的地区、不同的土地数量和质量的分布状况，人们对土地的需求程度是不同的。但需求量与价格反向变动的关系却是相同的。在通常情况下，需求量与需求价格呈反向变动关系，当市场价格上升时，需求数量下降；当市场价格下降时，需求数量增加。榆林城区的土地市场和开发区即将形成的土地市场，也必然遵循这一市场需求法则。
上列提供了一个开发区北片西区W2居住小区土地需求表。该表是由对开发商问卷调查结果统计后形成的，由表可知，在每一价格水平，我们都能够确定消费者购买土地的数量。价格较高时，购买数量较少；价格较低时，购买数量较多。如每亩地价格为15万元时，开发商计划购买100亩土地，在12万元时，计划购买150亩土地，在每亩10万元时，计划购买200亩，而每亩价格在8万元时，开发商表示出购买小区全部275亩地的意向。
上述数据较之榆林老城区居住用地无论在价格上还是数量上都要高，这个调查结果表明，榆林开发区的土地是有市场的。
（2）需求预测。正像达尔文发现有机界的发展规律一样，马克思发现人类历史的发展规律，即历史为纷繁芜杂的意识形态所掩盖着的一个简单事实，人们首先必须吃、喝、住、穿，然后才能从事政治、科学、艺术、宗教等等。满足人们对产品和劳务的需求，是人类一切经济活动的出发点，也是一切经济活动的归宿点。生产活动的根本目的，正是为了最大限度地满足人们日益增长的物质和文化生活的需要。作为土地开发者和经营者，开发活动的根本目的，是实现开发利润最大化。要利润最大，土地只有在市场获取收益后，开发才能继续。这就要求开发区的决策者不仅要了解市场的现状，而且要对其发展趋势作出科学的预测。
对开发区土地的需求预测，有利于企业改善经营决策，提高经济效益。在市场经济的条件下，企业的生存和发展与市场的需求密切相关，如果不了解市场动态和发展趋势，盲目经营，势必带来损失。只有掌握了市场的需求动态，及时作出相应决策，完善经营管理，才能提高效益。
对需求进行预测有利于长期经营规划。开发区通过对土地市场发展变化趋势的预测，自觉调整土地开发结构和各方面的比例关系，以期在长期经营中避免风险。
做好需求预测也有利于更好地满足社会的需要。生产的根本目的本来就是为了满足人们日益增长的物质和文化生活的需要，而人们日益增长的需要又随着收入水平、人口增长、消费心理的变化而变化。对此进行科学的预测，就能使土地开发的种类、数量、质量等诸方面更好地与人们的需求相适应。
开发区土地开发的需求预测，必须充分观察榆林经济活动总体水平的宏观形势。这是由于对开发公司提供土地和服务的需求，在很大程度上是由宏观环境所决定的。例如，社会经济结构的变动，城乡人口的变动，积累与消费比例的变动，它是开发区预测的前提条件。
在预测时，一般可采用定性或定量的分析方法。定性分析中最常用的是综合判断法。首先，直接对土地需求对象进行调查，调查人们在未来的可能条件下会有怎样的购买行为，掌握土地市场的现实需求和目标需求；其次，集中调查榆林市区土地供给情况，掌握土地的现实供给和潜在供给的目标供给的能力。第三，向专家咨询，充分听取专家对开发区土地市场发展走势的意见，预测开发区土地市场未来的需求。
定量分析常用的是时间系列法估计需求函数。具体通过回归分析的方法求得函数。即，第一步，确定自变量；第二步，收集数据；
第三步，通过回归确定需求函数的方程式
Qdxf（Px，Pr，Pe，N，I，T，S，t，s，Cr，Ad……）
这里，Px：土地自身的价格
Pe：土地的预期价格
Pr：土地的相关价格
N：目标市场的人口数
I：消费者的收入水平
T：消费者的偏好
S：社会的消费风气
t：销售土地的时间
s：销售土地的地点
Cr：土地的信誉
Ad：广告
……
由于定量法需要大量有效数据，榆林市目前尚未建立这方面的数据库，因而定量分析无法进行，这里只对开发区土地需求作简单的定性分析。
从理论上我们可以知道，土地需求量受到以下因素的影响：
一是受社会生产力发展的影响，亦即受国家投资和消费者平均收入水平的影响。国家对榆林投资增加，居民收入水平提高，土地需求量增加。应当看到，随着西部大开发战略的实施，榆林基础设施全面展开，能源化工项目陆续上马，榆林市区土地需求量呈放大趋势。
二是受人口规模的影响。人口增加，土地需求量增加。根据榆林国民经济社会发展“十五”计划和2010年远景目标，榆林市将形成一个人口为20万～40万，国内生产总值分别达到140亿元和360亿元的中型城市，这势必要有大量的土地资源供给为支撑，土地需求也将迅速增加。榆林土地供给总量应在现有建成区面积基础上增加一倍以上。
三是受居民爱好或偏好等主观因素的影响。榆林人爱修平房，20世纪80年代至90年代，流传着“男的女的穿红袍，有钱没钱都修窑”的民谣，修房成为一种时尚，成为有无能耐的象征，你也修，我也修，你修3孔，我修4孔，攀比显能。这种势头，一直持续到90年代末期，使榆林市区面积由80年代初不到10平方公里扩展到22平方公里。近两年，榆林人又把目光盯在土地市场上，在一定范围内掀起购地热，你也购地，我也购地，土地需求量大幅度上升，使榆林土地处于供不应求的状态。
四是受特殊因素的影响。如榆林市居民对土地价格预期过高，认为银行存款的时间价值低于土地增值的时间价值，存款不如存土地。等待价值的意识十分强烈，拉动了土地需求。
这些主客观因素，对榆林经济开发区土地需求拉动也逐渐加大，一旦开发区土地由生地变成熟地后，通过适当的价格配给，开发区土地市场将会迅速形成，如果运作得当，供求均衡，土地开发将步入良性发展的轨道，于民于国有利，可实现“双赢”目标。
2.土地供给分析
要利用土地，就要有可利用的土地。列宁早就告诫人们：“土地有限是一个普遍现象。”开发区的土地并非是无限的，也并非全部都可以利用。土地可不可以利用是由土地自身的使用价值决定的。土地的使用价值取决于土地的地理位置、形成母质、地形地貌、土壤、地质、地上地下水文特性、海拔高度、植被、交通条件等等。土地供给就是指可利用土地的供给，即地球所能提供给社会利用的各类生产和生活的用地数量。土地供给通常分为自然供给和经济供给。前者是土地天生就可供人类利用的供给，后者是在前者基础上，投入劳动进行开发以后，成为人类可直接用于生产、生活的土地的供给。榆林经济开发区的供给属于土地经济供给，即土地的经济供给量与供求价格之间的关系。当某项利用的土地价格上涨，则该项用途的土地供给量随之增加。
榆林经济开发区土地的供给与其他开发区相比，虽有其自身的特征，但其原理是符合供给理论的。当地价很低时，开发者将不开发开发区的土地，而转向开发地价高的土地，以获取更多的利润。随着开发区土地价格的上升，更多的土地被开发出来。当土地价格进一步上升时，开发商会发现，雇用更多的工人，购买更多的大马力推土机、挖掘机和装载机开发土地是有利可图的。所以，开发商会在较高的市场价格下提高土地的开发量。
那么，影响供给的决定因素是什么呢？如前所述，在较高的价格下，开发商会提供更多的土地，因为这样会更加有利可图（价格与供给量之间存在正相关关系）；当土地价格下降到开发成本之下时，开发商会洗手不干，转向其他行业。
因此，决定供给的一个关键因素是开发成本。当一种物品的生产成本相比市场价格较低时，生产者大量供给该物品就有利可图。当生产成本相对于市场价格较高时，生产者就会提供较少的数量，而转向其他产品的生产，或退出该行业。为什么会发生上述变化呢？具体受哪些因素影响呢？由分析可知，一是受技术进步的影响。如开发区开发过程中新型推土机械的使用，降低了开发成本，增加了土地供给。二是受投入品价格的影响。如劳动、能源或机械等投入品价格的削减，降低了开发区土地成本，增加了供给量；反之亦然。三是受政府政策的影响。如市政府降低或取消开发区土地出让金和城市建设配套费，则增加开发区土地的供给。四是受特殊因素的影响。如土地市场结构和居民对开发区未来土地价格心理预期等等。
从中可以看到开发区土地开发成本为76200元，如何能在W2小区的土地出让中获得最大收益呢？
假设，W2小区土地利润为R当售价为P时销售出的土地数量为Q单位土地成本为C那么，W2区土地出售后利润为RPQ-CQ Q（P-C）
而通过我们发现土地出让数量Q与土地出让价格P有一定的关系，用Excel进行回归分析，可得到这个函数关系为Qf（P）则Rf（P）（P-C）
那么要求最大收益可建立下列模型maxRs.t P＞00≤Q≤275C76200用Excel进行规划求解maxR8262000元P168000元Q90（亩）
可见使W2小区土地收益最大的定价既不是最高价40万元，也不是最低价8万元。
推而广之，要使开发区土地收益最大化，必须结合市场需求找到一个均衡价格。
3.土地供求均衡分析
市场是由供求两个方面组成的。价格机制就像一只看不见的手协调着供求关系。供给、需求、价格构成市场的三要素。在自由竞争的市场上，供给和需求的力量一般地总会把价格推向均衡水平，在均衡价格下供给量和需求量相等。榆林市区土地市场也基本是按市场供求法则运作的。但近年来，市区土地需求量大于供给量，需求者之间为了买到土地，竞争激烈，哄抬地价，土地购买价格高于均衡价格，地价上涨率达到40%，比同期GDP增幅高出25.2个百分点，局部范围出现了商业地价高于西安市土地价格的异常经济现象。
开发区地价如何确定，土地市场供给和需求如何实现均衡，怎样既使土地开发不出现闲置的现象，又使投资者的土地需求得到满足，这是开发区土地开发前需认真研究的一个重要问题。为了研究这个问题，我们用横向比较法，对陕西杨凌、兴平及四川自贡等开发区地价进行比较。
由于这些开发区地理位置不同，开发成本不同，地租也就不同。四川自贡开发区一类商业用地、居民用地地价较高，监利开发区最低，兴平开发区介于二者之间。榆林经济开发区地理位置不如兴平，各类地价应低于兴平开发区，但低多少，不能开发区管委会单方面（供给方）说了算，而是市场说了算。在开发区土地市场中，价格协调着开发者和需求者的决策。较高的地价，抑制需求者购买，同时刺激了开发；较低的价格鼓励购买，同时抑制了开发。地价在开发区土地市场机制中起着平衡的作用。在某一地价水平上，买者愿意买土地的数量正等于卖者愿意出售的数量，这一价格就形成供给和需求的均衡。这正是开发区管委会希望达到的结果。在实际工作中，应加大引导力度，使开发区土地供给与需求实现市场的均衡。
（三）国有土地出让方式分析
土地使用方式是影响开发区土地价格的关键因素之一。根据我国土地法的规定，土地划拨、出让、征用和承包是目前土地有偿使用的基本形式。
不同的土地使用形式会对土地价格产生不同的影响。目前在我国使用最广泛的方式是出让。
1.土地使用权出让的概念与方式
土地使用权出让是指国家以所有者身份将土地使用权在一定年限让与土地的使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让的方式一般有协议、招标、拍卖三种形式。《城市房地产管理法》第十二条规定：“土地使用权的出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的必须采取拍卖、招标方式；没有条件不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。”
（1）协议出让。
协议出让是出让方和受让方经过协商，就土地使用权出让条件以及双方的权利义务达成一致而出让土地使用权的民事法律行为。
协议价格高低与土地价格的关系极为密切。以开发区北片西区275亩住宅小区土地协议出让为例说明这一问题。假定该区域土地基准地价已定。当出让方（开发区）经集体协商，定出出让价格高于该地块基准地价时，则该区域土地总体价格水平上升；反之则下降。这是一种情形。另一种情形，当受让方与出让方协议价格高于该地块基准地价，同时也高于出让方集体确定的地价时，该地块价格总水平也随着上升；反之亦然。协议价格是协议出让土地的一个重要因素。
（2）招标出让。
招标出让是一种通过招标、投标和定标的竞争程序出让土地使用权的民事法律行为，有利于土地资源的有效配置和优化组合，促进企业之间的平等竞争。
最低出价是招标竞争的焦点。具体由招标单位确定。最低出价高于土地基准地价，或者高于土地市场价让投标人中标，开发区土地销售价格就高，土地收益水平也高。反之则低。因此，最低出价是土地招标出让的关键。招标单位在招标前，要充分分析土地投标人需求动机，了解群体投标人的竞争实力，确定有利开发区土地增值的土地最低出价。
（3）拍卖出让。
拍卖出让属竞争性签约出让方式。拍卖竞争的是最高出价，“价高者得”是其出让的基本原则。
“买方”（拍卖的竞争者）的多少，是可否出现最高价的重要因素。买方多，竞争激烈，叫价高，土地销售价格亦高；反之亦然。同时，起叫价格也极为重要。拍卖人要依据价值规律和市场经济规律的要求，确定合理的叫价起点，认真审核，千方百计提高土地出让价格。
2.出让方式对土地价格的影响
土地价格受到很多因素影响，如成本、供求关系、土地所在区域的社会条件、地方政府的土地利用政策和未来发展方向。而在目前情况下，不同的出让方式也对地价起着很大作用。在地价分析中，如按照土（1）在三种出让方式中，拍卖土地价格最高，招标次之，协议最低。2000年拍卖、招标和协议价格的比值为100：72：59，即招标和协议地价仅占拍卖地价的72%和59%。
（2）自1995年以来，各种出让方式价格都普遍上升，拍卖地价年均上升幅度为28.5%，招标地价年均上升幅度为31.5%，协议地价年均上升幅度为35.9%。
从上可得出，自1995年以来，各种出让方式价格都是上升的，但各种出让方式年均价格的上升幅度却不同。六年来，协议出让方式上升了2.8倍，招标、拍卖上升分别达2倍和2.4倍。在三种出让方式中，拍卖土地仍然价格最高，招标次之，协议最低。2000年拍卖、招标和协议价格的比值为100：62：54，即招标和协议地价仅占拍卖地价的62%和54%。
由此可见，不管是哪种类型的土地，拍卖出让方式价格最高，招标次之，协议最低。
3.三种出让方式的比较分析
我国的土地出让市场即一级市场是国家高度垄断的。据统计，在榆林市土地出让市场中，协议出让地的比例占92%，招标占6%，拍卖占2%。这三种出让方式哪一种适合榆林开发区目前的土地市场需求呢？
（1）协议。是市场发展初期经常采用的方法，出让人和受让人双方根据各自的需要取得一致的价格。由于价格受出让人意愿的影响较大，且出让人也可控制土地价格水平，所以，对改善地区投资环境、吸引外资具有积极的作用。由于这种方法的公开性和透明度较差，主观性大，缺乏竞争，难以推动土地市场发育。由此开发区应主要用在工业新技术项目的引进，和对开发区经济有促进作用的用地项目上。
（2）拍卖。出让人根据用户出价选取最高价格的用户为受让人。这种方式可使土地价格充分反映土地的真实价值，使国家土地收益最大化，适用于商业用地和居住用地。而对高新技术产业的投资环境不利，土地费用和投资成本增加，地区的竞争力下降。
（3）招标。是介于拍卖和协议之间的出让方式，利用这种方式，开发区可选出价相对高，土地利用比较符合要求的用户为受让人，这样开发区既能保证足够高的土地收益，同时又能控制地价于一定水平，从而促进开发区投资环境的改善，吸引外资，推动开发区经济和社会的发展。
（四）地价政策分析
从第三章因素分析中我们可以看到，地价政策也是影响土地收益和土地价格的关键因素之一，因此，有必要作进一步分析。所谓地价政策是政府制定的有关影响地价高低、地价走势方面的政策的总称。我国目前已有的地价管理政策包括出让地价政策、转让地价政策、公告地价制度等。
1.三种主要地价政策分析
（1）出让地价政策。
我国已经出台的出让地价政策至少包括：按计划供应土地、抑制协议出让土地中的低地价等，但这两个方面到目前为止收效甚微。
《城市房地产管理法》第九条规定：“土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划”，第十条又规定：“县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的，须根据省级以上人民政府下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总面积的方案，按照国务院规定，报国务院或者省级人民政府批准。”一方面，我国的土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划分别是由土地管理部门和规划部门主持制定，而每年土地出让的实际操作者也是这两个部门，那么就完全可能出现这种情况：当计划数与实际出让数不一致时，修订计划就可使之一致起来。也就是说，在目前这种机制下，土地供应计划难以真正达到预期目的。另一方面，根据该法，所有的非农建设项目都是房地产开发，实际上工业项目和一些特大型建设项目是很难这样规范地下达计划指标的，而工业项目跟一般住宅和商业楼、写字楼又有很大差别。那么，许多地方在实际操作中，就以工业用地为名搞其他非工业项目，结果使得非农用地计划的有效性大大地打了折扣。
更重要的是，国家以前的土地供应计划偏重于农地转为非农用地的数量，而忽视了开发区建设、旧城改造、企业改造中的土地供应量，许多开发商就瞄准了这一商机，利用这部分土地大建写字楼、商业楼、各类住宅等。其实，一个城市的非农建设用地，应该包括开发区部分、农转非部分和建成区的进入市场的部分。只有把这些建设用地都纳入计划控制之中，才能真正把握住地价走势。
从出让方式来看，所有盈利性用地都按招标、拍卖的方式进行，出让价格自然就能反映出市场水平，可是自国家推行土地出让制度以来，榆林绝大多数土地都是按协议方式出让的。《城市房地产管理法》第十二条规定：“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。”在目前情况下，“最低价”的制定者和“出让金”的确定者都是同一主体――城市政府。所以，只要出让土地的出让金不低于事先规定的地价，尽管市场价很高，也是“合法”的。这样，就让法律上的规定流于形式，不利于出让地价政策的落实。
（2）转让地价政策。
转让地价政策分为两方面：一是防止过低的地价出现，二是抑制地价过高地上涨。为了制止土地使用者以过低的地价转让土地，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》）第二十六条规定：“土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。”现在按明显低于市场价格转让的土地使用权主要是原行政划拨土地，其用地者是机关、部队、国营企业及事业单位，这些单位为了解决资金短缺问题、住房问题，往往以低于市场价格的价格处置其土地。还有一种情况就是抵偿债务和税收欠款时，由法院和税务局主持拍卖的一些土地，这些土地的价格往往也是低于市场价格的。对于这类抵价交易的土地，地方政府都无力购买，关键问题是没有这笔资金，同时，也缺乏指导实际操作的政策、法规。该《条例》的第二十六条同时还规定：“土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。”其实，自该《条例》实施以来，地方人民政府都没有针对当地不合理上涨的地价采取过必要的措施。为此，1992-1993年在全国出现的“房地产热”中，很多地方的土地转让价格都在极短的时间内成倍地上涨，无论从什么角度去看，都属于不合理上涨。针对这种情况，国务院在1993年出台了《土地增值税暂行条例》，要求从1994年1月1日起执行，1995年1月27日财政部发布了实施细则。征收土地增值税的目的，就是抑制地价的不合理上涨。但自该《条例》出台以来，执行并不理想。原因有以下几方面：①该《条例》自实施以来，各地的地价都处于一种下降状态，几乎无“增值”可言。②土地增值税对下面两种情况未明确办法，而这两种情况又很普遍：一是原来行政划拨土地的转让；二是转让已使用很多年之后的出让土地转让。因为就受让者而言，当他不需要使用该土地时，他可以转让；当他使用若干年后，地价自然上涨很多时，他也可以转让土地。房地产作为一种生产要素，应该鼓励其合理的流动，抑制其投机行为。地方政府本着搞活当地的经济，很显然对征收土地增值税就不积极了。
（3）公告地价制度。
根据《城市房地产管理法》，要定期公布基准地价和标定地价。但真正要公布的标定地价体系并未建立起来，而各地完成的基准地价实际上并不能真实地反映出具体地块的价格水平。因为现在的基准地价一方面它是平均价格，另一方面，计算基准地价的资料时间跨度大，完成后，又因成本高，很难及时更新，再加之，基准地价在很大程度上是政府确定的价格，所以，基准地价和市场价格有一定的差距。即使这样，地方政府也不愿意公告基准地价：一是因为该地价是地方政府出让土地、补收出让金的依据，二是因为估价机构都以基准地价作为评估地价的参照价，对于评估者来讲，要评估一个地方的地价，必须拥有该地的基准地价，否则，评估结果就有不能通过确认之虞。基准地价的最佳用途应该是收税之依据，可现在收税的依据是评估价，基准地价应公告，可社会上知道的价格却是市场交易价。
因此可见，地价和地价政策在国民经济政策中起着重要作用。合理的地价政策可以促进经济发展，相反，地价政策应用不当可以破坏经济发展。因此，对地价政策切不可等闲视之，要深入地研究和探讨，以期不断完善。
2.地价政策对开发区土地价格影响的分析
（1）土地既是资源，又是资产。地价对土地资源配置起调节杠杆的作用，对土地资产的实现和分配起度量衡的作用。正因为这样，对资源配置来讲，地价不是越高越好，也不是越低越好。不过，要从降低社会产品成本、提高产品竞争力来讲，地价确实越低越好。在我国目前的土地管理体制下，开发区土地管理部门既是土地资源管理者，又是土地资产管理者，这两者所追求的目标很难在地价上统一起来。
自从我国土地使用制度改革以来，开发区土地管理部门在强化土地资产管理的目标，即强调土地收益，维护土地所有者的权益，这一点可以通过对土地出让地价、行政划拨土地的补交地价款以及企业股份制改造中的土地处置的最低限额规定中看出，他们既要尽可能多地实现土地收益（这里指绝对总量），又要按照当地政府发展经济、吸引投资者的意图，尽可能多的出让土地。这样的结果，土地资源管理者的目标――保护耕地和土地资产管理者的目标――尽可能高地实现土地收益都不能实现。
去年实施的新《土地管理法》为了解决这一矛盾，规定存量土地收益全部留给地方，增量土地收益全部上交，然后中央与地方再“三七”分成。这是一个解决问题的办法，但由于土地管理者的双重身份，地价政策既难有明确统一目标，又难以实现。
（2）作为土地管理者和土地所有者，各自的目标是不完全相同的。土地所有者的目标就是追求地租地价的最大化，而土地管理者的目标却不是追求地租地价的最大化，而是追求整个国民经济的健康持续发展。土地所有者和土地使用者的收益都受法律保护，地租地价过高必然伤害土地利用者的利益，要让他们都能获得利益，只能是全社会的地租地价水平不能太高或太低。至于多高为合适呢？这就是地价政策目标所要解决的问题。
实行低地价政策。如果人为地压低地租地价，一是容易造成土地的投机；二是不利于节约使用土地资源，这与我国的土地资产严重短缺不相适应。所以，这不是开发区土地管理者所追求的政策目标。
实行高地价政策。人为地抬高地租，使土地开发者、土地使用者的成本增加。这样虽然能一时满足土地所有者追求利益最大化的目的，并能减少开发建设对土地的需求，但同时，又能增大投资成本，减少投资，最终制约经济发展。这虽是开发区土地管理者所要追求的政策目标，但又不利于开发区乃至榆林经济的长远发展。
地价不断下降。地价下降本身并不是好事，它一方面会伤害土地投资者的利益，另一方面，也有可能伤害金融业的健康发展，同时，对消费者也不完全是好事。因为地产与其他一般商品不同，它是耐用品。对消费者来讲，买地产除了消费以外，还希望其保值、增值，地租地价总是不断下降，同样会影响地产投资者的信心，从而使地产市场萧条起来。所以，国际货币基金组织的官员在谈到美国1997年的物价下降时，也说物价下降并不是好事，他们所追求的目标是稳定物价。这一点对地产市场同样适用，而且不断下降的地租地价也违背地租地价的运行规律。
不断上升的地租地价。地租地价呈上升趋势，这是地租地价的规律所决定的。但这种上升要有一个度，否则也会引发土地投机，并同时走向地租地价过高的泥潭。这里又可以分为以下几种：
①与物价上涨幅度一致的地租地价上升速度。这是目前评估人员很容易并愿意采用的一个参数，即用物价上涨指数来代替地价上涨指数。其实，这是很不正确的。一方面，物价的变化规律不同，根据价值规律，随着人类劳动生产率的提高，物价必然下降，而地价却是随着单位土地面积上聚集的财富的增多而增加、上升；另一方面，物价的上升或下跌在一个国家具有很大的统一性、普遍性，地区差别相对较小，而地价却不然，即使上升、下降，它也会因城市内土地位置及用途的不同，而差异迥然。所以，让地价与物价按同样的变化方向或速度来变化是不成立的。
②与国内生产总值（GDP）的增长速度同步进行。地租地价实质上就是对社会剩余价值的分割。在土地供求关系未变化的情况下，地租地价应该与国内生产总值同方向变化。所以，我们在选择地价变化指数时，可以用国内生产总值的增长速度作为参考。同时，这也是我们的地价政策目标之一。在土地供不应求的情况下，地价的上升速度可以高于国内生产总值的增长速度，至于高出多少为适度，这也要经过实践才能总结出来。
开发区不同用途土地的地租地价的标准及其上升速度要区别对待。土地转为其他用途时价格应该提高，并按新用途来支付地价，这既是国际通行做法，也是保护耕地的主要经济措施。别墅和高档住宅的地价和楼面地价都应该高于普通住宅用地。工业用地实行低地价，并且全市的工业地价差别不可太大。开发区普通住宅实行低地价，但要区别对待。国有企事业单位、行政部门在开发区建设住宅，在条件允许的情况下，其住宅用地的地价可以是低地价。而其他中高收入阶层人员的住宅用地价格则可以随行就市，由市场决定，对购买者不作限制。
（3）开发区地价政策目标要与开发区土地资源状况和榆林国内生产总值的变化相适应。
关于开发区的地价水平。地价水平的高低不仅是个绝对概念，而且是个相对概念。所谓绝对概念，是指地块具体的交易价格，其表现方式就是单位面积价格。一般而言，单位面积的价格越高，就表明地价水平越高，这也是社会普遍接受的概念。但从地价的本质来看，地价实际上是土地所有者对社会剩余价值的分割额的反映，土地所有者分得的份额越大，投资者所得的利润就相对越低；反之，就越高。这种分割比例的大小也直接影响社会投资者的投资积极性，这就是所谓的地价相对概念。人们往往只注意地价的绝对概念，而不注意地价的相对概念。其实，地价的绝对水平的高低主要取决于两大因素，一是土地单位面积上所凝结的剩余价值总量，而这与生产力水平、国民收入水平相关；二是土地所有者和投资者分割剩余价值的比例，这个比例的大小与土地供求关系有关。所以说开发区的地价水平应该与榆林的生产力水平、国民收入水平和土地供求状况相适应。
关于开发区地价变化速度和方向。地价受各种因素的影响，会不断地发生变化。地价总的变化趋势是不断上升的，但有“虚涨”和“实涨”之分。所谓“虚涨”是指在投机、炒作情况下，出现土地供不应求的假象，地价脱离实体经济而狂升，其标志是地价的上涨速度快、上涨幅度大。但这种上涨会很快停止，随之就是大跌。而“实涨”是指地价的上涨基本上受实体经济的影响而同步进行，其标志是国内生产总值增加，地价相应上涨，地价上涨速度和幅度略大于国内生产总值。但这种上涨速度和幅度都不很剧烈；“实涨”后的地价如作调整，其下降速度和幅度同样很平缓，并和实体经济的调整速度和方向相适应。
（五）小结
1.榆林开发区开发费用预算高于周边同类的地区，与西安开发区和杨凌示范区不相上下，这说明开发费用下降是有潜力可挖的，在实际建设时有必要加强管理。
2.通过对开发区北区西片W2居住小区土地供求平衡的分析，发现使小区收益最大的价格既不是市场最高价，也非最低价，而是存在一个均衡价格。推而广之，要使开发区整体收益最大，必然存在一个均衡价格和供求平衡问题，这就要求开发区土地必须由开发区统一管理，统一出让。
3.通过对协议、拍卖、招标三种土地出让方式的比较分析，得出拍卖价格最高，招标次之，协议最低的结论。在开发区土地出让管理上，必须实施以招标、拍卖为主，以协议出让为辅的政策，提高开发区土地的综合收益。
4.通过对出让地价政策、转让地价政策和公告地价制度的研究，在地价过高或地价过低时，管委会都应围绕提高土地收益的目标适时进行调控，在重视一级市场管理的同时，密切注视二级市场的变化，完善信息网络，建立地价预警制度。
