“安哥,目前安科地产的经营方向,还是在住宅地产方向吗?”
“对呀!”
“没想过换个方向发展一下吗?”
“换个方向?”乔安申请一愣,疑惑道:“除了住宅地产方向外?还能什么其他方向?”
“商业地产!”
“商业地产?”乔安皱眉想了一下,“我知道这种地产经营模式,香江的华润、新世界,内地的万达都从住宅地产方向转型到了商业地产方向。可从目前的形势来看,商业地产的发展并没有显示出多少优势和亮点,从资金周转率和短期收益上来看,甚至都处于劣势地位,现在转到商业地产上,在我看来并不是个好选择。”
不是个好选择吗?的确,在2006年,商业地产的发展的确陷入了一个瓶颈和低谷期。这一方面是由于商业地产本身的发展阶段层次较低,众多从事商业地产的公司,大部分都是从住宅地产行业中转行过来的,思维方式和经营手段还带着浓厚的旧式风格。
建好商铺后,这些公司便将它们类比为住宅直接卖了出去。虽然一劳永逸,能在短期内回收大量资金,以支持下一个项目的开启。这也是住宅地产普遍的行业规律,可在商业地产中,这种模式却会出现重大问题。最后后世华夏商业地产业的龙头,万达曾在2002年的长春项目总,便曾因为忽视这种问题而引发了严重后果。
那时,作为世界五百强的沃尔玛,在华夏的影响力和号召力高的难以想象。从地方政府到普通百姓,对‘世界五百强’这个金字招牌有着近乎偏执的迷恋。
当沃尔玛入驻万达长春项目的消息传开后,出售的店铺便被迅速售罄,最高售价甚至达到了6.8万一平米。在2002年的长春,这样的楼价毫无疑问是天文数字。但就在这短暂辉煌的背后,却隐藏着一个空前危机。
伴随着高昂售价的,是更加热切的获利心态,几乎所有店铺业主都希望自己的巨额投资能马上获取丰厚的回报。
租金坐地飞涨,租户们则被高涨的租金压得喘不过气,连续几个月都无法盈利从而纷纷关店。甚至聚众围困万达商场,阻挠顾客进入其他正常营业的店铺。
随后,几百个商铺业主因为经营惨淡而将万达起诉,这场旷日持久的法律纠纷从2004年一直持续到2007年。虽然官司最终都由万达胜诉,但为了企业形象,也是万达被这种持续消耗弄得失去了耐心,最终对方选择了回购的方式,店铺款加利息加投资回报,用8.9亿买了个清净。
从法律层面讲,这并不是万达的问题,而是租户的问题——对方高估了自己的盈利能力。但是,在华夏法不责众的‘传统’中,一旦形成群体性事件,对错便已经不是主要问题,维持稳定才是政府和企业首先考虑的事情。
任何一个有长远规划,而不是打一枪换一个地方的企业,对于这种事件绝大部分都会选择息事宁人。如果亏钱的消息一旦传开,并在人们心中形成固有印象,那企业的品牌形象也就毁于一旦了。
所以,万达在经过这次血的教训后,才选择了在当时看来绝对是相当另类的一条路——只租不卖!而在后世,这个不同寻常的选择,经过时间的历练,也被证明为是个正确的决定。
但在如今,这个看似简单的行业规则,却还并未被绝大多数人认同,直接出售依旧是他们盈利的主要手段。
另一方面,商业地产相对于住宅地产,投资回报期长的让人有些难以接受。短则两三年,长则五六年,遇见规划失败或是政策突变时,资金回笼更是遥遥无期,根本没有盼头。
在严重依赖银行贷款的地产行业中,投资回报率越长,银行贷款的利息也就越重,这也就意味着企业的负担更加沉重。
如此长的资金回报期,如果遇上了不可抗拒或意料之外的负面因素,进而影响了企业的利润收益时,负债也就随即而至。
一旦负债,银行便极有可能暂停对企业的后续贷款,转而提前催要前期的投资贷款。而流动资金的短缺,又会进一步加剧企业状况的恶化,负债水平继续上涨。而负债金额的继续上涨,又会再次引发银行的连锁反应,后续贷款也就更加遥遥无期。陷入这种恶性循环之后,企业离破产边缘也就不远了。
任何一个新行业,都是在无数先行者倒下死去之后,才会被后来者摸清规律,总结出经验,进而避开那些吃人的陷阱,慢慢走向成功。
商业地产,对于如今的地产开发商们来说,便是一个充满机遇的新兴行业。虽然隐隐发觉前方充满光明,但路途中的黑暗与迷茫,却还没有找到办法消除。
摸着石头过河,是现在商业地产从业者的现状。失败的概率远在成功之上,相对于处在爆发期的住宅地产来说,盈利水平并不高。
但熟知后世情况的李修杰却明白,未来的华夏首富,正是靠着商业地产这条路,才走上了人生的巅峰。
思考片刻后,李修杰对乔安说道:“虽然目前看来,商业地产的投资回报率比不上住宅地产,风险性也较大,但在未来,我却更看好商业地产的发展。”
“哦?为什么?”如果说这句话的人,只是个普通的大学生,乔安也就是一笑而过,并不会放在心上。
但此时坐在他面前的,却是个年纪轻轻就创建一家月流水多达千万资金公司的老板!在这重身份的衬托下,便不由他不重视对方的想法。
“住宅地产,虽然暴利却不稳定!有项目就有资金,项目做完,资金链也就断裂分化,极不稳定。而且,房子对华夏百姓来说尽管是刚性需求,潜在购买人数极多。但任何国家的城市化进程都有一定的限度,以目前华夏的发展速度来看,三十年甚至更短的时间,住宅地产市场便可能将陷入萎缩状态。”
“或许,不用到那时候,以目前的房价上涨速度,五六年之后,它便会成为绝大多数人可望而不可即的存在。房价虚高,买不到房的百姓一旦形成怨念,政府必定会出手治理,颁布政策打压房价的过快上涨!”
对于李修杰的分析,乔安皱了皱眉,“可能会那样吗?政府直接颁布政策,用这么强的手段来打压房价?”
“你就是搞这一行的,房价的上涨速度你应该比我更清楚才对。房子对华夏人来说,早已经超出了普通商品的范畴,成为了一种糅合投资品和必需品的复杂存在。除了用疯狂来形容它的上涨速度外,我根本找不出第二个词语来。”
身处这一领域,乔安对此深有体会。一个新楼盘开发前和开发后,房价便可能会差上三成甚至更高的水平!
而且,房价的这种上涨速度远不到尽头,以目前的形势来看,提速的可能性要远在降温之上。
房价上涨对他们这种地产开发商来说,自然是好事情。但这种超乎常理的上涨,却带给乔安一种隐隐的担忧。物极必反,房价疯狂上涨的未来,或许真就可能隐藏着李修杰所说的担忧!
一番考虑之后,乔安已经对李修杰的话产生了大半认同感,“可目前的商业地产,并没有实践出一条成熟有效的盈利模式,现在投身其中,可是要背负不小风险的!”
“风险越大,利润也就越高!如果等别人将路探索出来,那我们连跟在身后喝汤的机会就都没有了!而且……”李修杰看了看乔安,嘴角扬起,“而且,别人没有成熟有效的盈利模式,我们就不能有吗?”