尽管“一铺养三代”的说法充分证明了成功的商铺投资的利润空间，但是商铺投资也非常容易非理性和盲目投资，本文采访了某在中国各大城市摸爬滚打数十年，在市场上十分有经验的投资行家，拟当前商铺投资中的一些常见的认识误区进行分析说明，以期能提醒广大投资者理性投资，避免因盲目投资而落入陷阱。
误区之一：铺王靠近商场门口
很多人认为，一个卖场中最靠近门口的位置是最好的。卖场的经营者也往往这么认为，因此对这个位置的定价也是最贵的。但实际上，门口这个位置有可能只是旺丁不旺财。因为每个消费者走进一个大卖场，一定会“逛”上一会儿才会买东西，最先进入视线的铺位最多只是个询价的地方，顾客会一扫而过，再看上几个铺位之后才会购买。顾客是不大会回头到最靠近门口的铺位买东西的。门口位置可以作为大品牌的形象展示区，但如果要销售产品，选择往里第七八个靠近走道的铺位是最佳的。
误区之二：“背靠大树好乘凉”
当前商业地产开发商多如牛毛，商业地产项目也层出不穷，商铺产品的推新速度也让投资者们眼花缭乱，到底哪家开发商值得信赖、哪个商业项目值得投资，这往往令商铺投资族感到困惑。于是有些投资者就采取简单办法，抱着“背靠大树好乘凉”的想法“看人下菜”，认为只要开发商实力强、信誉好，商铺就有赢利保证，值得投资。
这种办法按照逻辑推理没错，正常情况下也能行得通，但是也有不妥。首先，目前国内的商业地产开发存在着明显的断层，很多商业地产开发商都是由住宅地产开发商“转业”而来，他们是被商业地产开发的高利润所吸引才进入商业地产开发中来，所谓“住而优则商”，其实他们非常缺乏商业地产开发经验和经营管理经验，很多名称诱人的商铺其实不过是改头换面的住宅而已，缺乏后续的商业赢利能力。其次，很多大的开发商为了分散开发风险，往往会成立项目公司，并注册为独立法人，和集团公司没有直接的法律关系。项目赚了大家皆大欢喜，项目出了问题投资者就会发现所谓的某集团早就不见了踪影，出来周旋的不过是一家随时可能破产的项目公司，这种偷梁换柱的手法让受了损失的投资者投告无门。再次，判断一个商铺项目是否具备投资价值，关键因素是地段、客流、定位等等要素，开发商优劣并不十分重要，倘若我们单纯以开发商实力、信誉来作判断就难免有点“一叶障目，不见泰山”了。
误区之三：“地段、地段、还是地段”
商业选址中有一句流传颇广的话，说决定商业选址的三个主要因素是“地段、地段、还是地段”，这句话被很多人奉为圭臬，当作商业选址至高无上的原则。推而广之，到了商铺投资领域这句话又成了众多投资者的指南，出现了“地段决定论”。只要地段好，商铺项目处于市中心闹市区或繁华商业区，就一好百好了，哪怕租金再高、物业条件再差、定位再模糊，也是难求的黄金旺铺，投资者必趋之若鹜。
其实这是一个根深蒂固的误解，我们要破除对它的迷信，更不能把这句话当成“放之四海而皆准”的真理，用它来衡量商铺投资价值。这句话之所以连用三个“地段”乃是地段在商业选址中的极端重要性，并非要排除其他因素而只见地段，不见其他。其次，这句话并非适用于一切商业领域和业态，倘若用之于百货店和高档专卖店，就十分正确，但对大型超市、仓储店、专业市场等业态就未必适用。所以我们要看商铺的具体业态定位，商铺经营成功和具有升值潜力的前提是选对“正确的”地段，而不是选择“最好的”地段，闹市区不一定就合适，郊区也不一定就差。再次，选择合适的投资商铺要综合考虑多种因素，若商铺位于城市黄金地段，则必然带来租金水平高、交通条件差、经营成本高和同业竞争激烈等一系列问题，这些会抵消好地段带来的优势，所以我们一定要进行综合衡量对比，重视地段但绝不能盲信地段。
误区之四：“付出总有回报”
这个认识误区并不是投资者自己的观念，而是开发商和代理商反复多次的宣传攻势给投资者形成的观念定式。开发商推出的商铺价格不断创出新高，这需要更强大的消费（投资）需求来支撑，而刺激消费需求的“不二法门”便是更高的投资回报率，这样才能吸引更多的投资者和经营者关注，把价格抬高。投资者面对越来越高的价格，自然也会有更高回报率的心理预期，当这样的心理预期和开发商的宣传允诺相吻合并得到多次强化后，便形成了一种“高售价=高租金=高回报”的心理定式，使投资者相信“付出总有回报”这个朴素的道理也同样适用于商铺投资。
但在商铺投资这个高回报高风险的领域，并不是所有付出都有回报，而且售价和租金和回报也不一定成正比。客观地说，在正常情况下，售价高的商铺价值一般也比较高，租金也会比较高，因而投资回报性较好。但售价常常不是单纯由其价值决定的，它很大程度上取决于市场供求形势的影响，也和开发商的策划包装、宣传推广活动关系密切，投资者就常被这些因素所蒙蔽，无法认识商铺的真实投资价值。另一个造成售价租金脱节的原因是商铺对地段、位置的敏感性。相近地段、相近位置的商铺在定价时往往相互参照，价格差别不是很大。但租金就不同了，它是不能相互参照的，一街之隔可能有天壤之别，临街不临街可能迥然不同。所以说，投资商铺不能根据售价高低判断其投资价值，稍有不察可能就买到“高价低租铺”，预期收益不能兑现，还得背负沉重贷款负担。
误区之五：“商铺的大饼会越来越大”
很多投资者投资商铺考虑的首要因素是“投资回报率”。投资回报率高意味着租金高，收回初期投资的年限越短，也意味着商铺升值潜力越大，转让收益也就越高。对投资回报率的迷信使开发商和销售商们做足了投资回报率的文章，一些商铺甚至允诺15％以上的回报率，公开宣传只赚不赔，以夸大不实的宣传吸引投资者。其实仔细分析一下我们就会发现，很多开发商的宣传就是讲故事，就像是在讲百万富翁一夜致富的“天方夜谭”，其对投资汇报率的测算剔除了很多变动影响因素，更是经不起推敲。投资者要走出商铺投资回报率的认识误区，要澄清下面几个问题。
首先，租金永远都是个动态的参数，目前的高租金可能是市场严重供不应求所致，并不能代表长期的高租金，也不能保证连续6年、8年甚至10年都能以这个租金水平来出租商铺。这种大饼并不一定就会越摊越大，它也会越摊越薄，回报率就是个变量。所以，用某一时点的静态租金水平去测算投资回报率是很不科学的。
其次，投资回报率也是个动态指标，它会随着各种因素的变动而变动。比如地段竞争环境改变、商业规划改变、经营业态业种改变、整体供求形势变化等因素都可以影响到投资回报率的动态调整。所以，那些一开始就设定投资回报率的商铺肯定有问题，至少是不能代表未来变化的初步测算，只能作为参考。
第三、从国外成熟的商铺投资回报来看，综合回报率在5％上下，极少有商铺回报率超过10％，其回收期一般也在10年以上。不可否认，在商铺发展初期，价值没被人认识到，售价较低，同时商业竞争不激烈，租金也较高，因而回报率会比较高，但现在已大大不同，汇报率早已回落到正常水平，开发商再动辄允诺15％以上的回报率，我们就得擦亮眼睛好好看看了，对那种“投资现在就是投资未来”的动听宣传就得抱有警惕了，到底“大饼”能否做大，不能单凭开发商一张嘴了。
误区之六：“商铺租金高低决定投资价值”
诚然，投资者投资商铺很大程度上是因为有未来良好的租金预期，他可以用收取租金的方式逐步收回购铺款，或者在较高的租金水平下顺利转让商铺以获利。租金不可说不重要。但如果单纯认为租金高的商铺值得投资，租金低的商铺就没有投资价值，就有失偏颇了。在这里，建议投资者避免下面几种常见的对租金的误解。
首先，租金高不一定值得投资，租金低也不一定就是“垃圾商铺”。租金高售价也高，对经营赢利要求也高，因而风险也大，需要综合衡量决定。而租金低的商铺售价也低，对业态业种要求不高，容易出租，虽然收益不高，但风险很小，如果合理选择就有较大的升值空间。
其二、租金的高低并不是由商铺本身来决定的，它更多地取决于经营环境、地段位置、业态定位、客流大孝商业气氛、竞争程度等外在因素，所以说租金的变化是最快，也是最难以捉摸的，我们决不能以当前的租金水平来衡量商铺投资价值，一定要全面考量所有影响因素，并考量长期利好利空因素，判断租金在未来一段时期的走势，当然最好请专业商铺投资咨询机构来进行评估。
其三、在商铺出租时，租金高的经营业主，并不一定是最合适的经营业主。如果把商铺以较高租金租给不能承受高租金的业态业种，比如便利店和餐饮行业，那么即使暂时能取得高回报，长期来看也会因业户不堪重负而退出，导致商铺空置，影响了投资者的长期收益。所以说，在出租商铺时，要寻找最合适的租户，而不是出价最高的租户。
