货币超发与物价房价
2012年3月14日温家宝总理在其任上最后一次记者招待会上，回答了《人民日报》记者关于房价调控的问题。他表示很痛心民众“政策不出中南海”的说法。
《人民日报》记者问：“最近一轮房地产市场调控，大家都非常关注，中央的决心很大，力度也很大，一些城市的房价已经开始回落。请问总理，住房价格回落到什么程度才算是达到了调控目标？另外，面对经济增速放缓和地方财政压力，楼市调控会不会半途而废？”温总理是这样回答的：
我最近出于一种责任感，把从2003年开始的房地产调控认真地回顾了一下。其实我们在2003年已经提出了6条调控措施，2005年又制定了国八条，2006年又制定了国六条。但是，为什么调控不见成效？群众也在责怪我们，说房价越调越高，政策不出中南海。我听到了感到十分痛心。
我觉得房地产市场关系到财政、金融、土地、企业等各项政策，涉及中央和地方的利益关系，特别是地方从土地出让中获取大量的收入。涉及金融企业和房地产企业的利益，改革的阻力相当之大。
为什么这两年房地产调控在艰难中看到一点曙光？有所进展。首先是我们调控的决心坚定而不动摇；其次，我们抓住了一个抑制投机和投资性需求的要害问题，采取了有针对性的政策措施。
对于房地产市场，我有个基本看法，那就是中国有13亿多人口，又处在工业化和城镇化阶段，对住房的需求是刚性的，而且将会是持续的。当然，我们说住有其居，并不意味着住者有其屋。从方向上看，应该鼓励更多的人租房。
关于房地产市场发展，我有几个观点：第一，要保持房地产长期平稳和健康发展。如果盲目发展，出现经济泡沫，一旦破灭，不仅影响房地产市场，而且会拖累整个经济。
第二，什么叫房价合理回归？我以为合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。现在我可以明确地告诉大家，房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期健康和稳定发展。
第三，房地产的发展，毫无疑问要充分发挥市场配置资源的基础性作用，就是说要充分利用市场这只手。但是政府这只手也不可以缺少，因为它更具有稳定性和促进公平。
有人根据“房价还远远没有回到合理价位”、“特别是地方从土地出让中获取大量的收入。涉及金融企业和房地产企业的利益，改革的阻力相当之大”这几句话，就认为房地产调控改革阻力大是因为地方政府和利益集团是改革阻力，未免想得太简单太狭隘了。
网络上甚至有人根据所谓的国际惯例，算出颇能吸引眼球的“各地合理房价图”。有关“专家”说，按照国际惯例，一个家庭6年的总收入可以购买一套房子，以此我们就可以推算出各地的合理房价：按每个家庭拥有2名劳动力计算，按照各地的人均可支配收入乘以2，然后乘以6，基本上就可以得出一个家庭6年总收入，也就是该家庭所能承受的房价总和。然后在这个基础上除以80（以每户买80平方米房子为准），这样得出的数据大概就是每个城市的合理房价价位了。根据这个计算公式，得出的“理想化状态”下的合理房价分别是：上海5734.5元/平方米，深圳5475元/平方米，北京4935.45元/平方米，杭州5055元/平方米，苏州4960.5元/平方米，南京4830元/平方米，无锡4745.7元/平方米，大连4265.25元/平方米，济南4050元/平方米，天津4038.15元/平方米，福州3978元/平方米，长沙3967.65元/平方米，成都3589.8元/平方米，武汉3558元/平方米，合肥3368.7元/平方米，重庆3037.5元/平方米，昆明3255元/平方米……各地也可以根据地方政府公布的收入数据如法炮制，得出的合理房价想必都会在现有房价的三分之一以内。
根据这些数字，房价至少得穿越回到十多年前。这不明摆着在给本届政府和下届政府一个完全不可能完成的任务吗？这个价目表的娱乐价值远大于实际参考价值，如果谁要是抱着救命稻草似地抱着“合理房价”不放，他只能面临着越等越贵的命运，最终结果，除非他买彩票意外中了个大奖，否则弄不好一辈子都会买不起房，越等越买不起。
事实上，温家宝也好，一切试图单方面打压房价的人们也好，他们忘了两个物价上涨的根本原因：一是通货膨胀；二是土地价格上涨。而土地价格上涨又是因为现有的土地制度、分税制和各地方政府亲自冲到微观经济第一线的招商引资的强烈冲动造成的。根子问题不解决，房价上涨问题无解。
在过去14年间，中国的广义货币量（M2）以平均17.5%的增长率在增加，最高速度为2009年的29.4%，最低为2000年的12.3%；而且在绝大多数时间里，货币数量增长率都高于GDP增长率。其中，2009~2010数据来自财政部，其他年份数据来自国家统计局。而美国在过去20年期间，只有7年的时间M2增长率高于GDP增长率，而这7年时间都是经济危机期间。也就是说，很长时间里，中国经济增长都来自货币推动。如果不算14年，就算过去10年，M2也是以平均17.5%的增长率在增加，十年过去，货币量是十年前的4.27倍！世界上有什么地方货币如此大量增长而物价却保持十年不动的？我们在拿高房价开刀的时候，何时又拿高车价高菜价开刀呢？《新京报》2012年4月10日报道说，每天去市场买菜的北京市民杨大妈近日总是忍不住抱怨：“现在低于3块一斤的蔬菜已经很少了。随便买点菜，几十块钱就没了。”国家统计局发布的数据与人们的感受一致，受食品价格上涨因素推动，2012年3月份全国CPI与去年同期相比上涨3.6%，并迅速终结了仅仅维持一个月的“正利率时代”。其中食品价格上涨7.5%，鲜菜价格涨幅更是高达20.5%。
据渣打银行的统计数据，2002~2011年间，中国央行的资产负债表扩张了8倍，为了稳定人民币汇率，央行大量发行货币以对冲流入的美元。2012年4月23日《第一财经日报》报道，渣打银行在其最近的一份报告中表示：“全球流动性的主要提供者已变身为中国央行，并非是大家印象中的美联储或者欧洲央行。周小川不仅是中国央行的行长，还是全球的央行行长。”在过去的五年，中国人民银行的总资产增长了119%，并于2011年末达到28万亿人民币（约合4.5万亿美元）。而知名度更高的美联储、欧洲央行在2011年末资产规模分别为3万亿美元和3.5万亿美元。与之相对应，中国的广义货币量在过去五年中也增长了146%，2011年末余额已达到85.2万亿元，位居世界首位。到了今年2月底，中国的M2再次刷新至86.7万亿元人民币，约合13.8万亿美元。根据渣打银行的测算，在刚刚过去的2011年，中国的M2增量已经占到世界新增M2规模的52%。而美国去年末M2规模仅有9.6万亿美元。
央行一直印钞票，房价物价又怎么可能降呢？
在货币增长的大环境下，房价上涨只是所有物价上涨的一个小小组成部分。大家眼里都只“选择性看见”房价上涨，却忽略了导致整体物价上涨的根本原因，结果是发改委成了物价委，还是控制不住按下葫芦浮起瓢的物价，各类商品价格都玩起了捉迷藏躲猫猫，国家有关部门一不留神它就噌噌噌往上涨！
通胀是对普通国民的无声掠夺，正所谓大盗不盗：小偷趁着夜黑风高之夜，翻墙撬锁偷到你家里；大盗则在光天化日之下，不动声色就将你的财富转移到了他手里。楼价现象更多是货币现象。哈耶克说：通货膨胀是由政府及其工作人员造成的，除此之外的任何人都不可能造成通货膨胀。再用脑子想想我们的房地产吧，别动不动就把原因归结于地方政府、利益集团什么的，除了制造仇恨和对立，什么问题也解决不了。
凯恩斯说：通过连续的通货膨胀，政府可以秘密地、不为人知地剥夺人民的财富，在使多数人贫穷的过程中，却使少数人暴富。今天我们通过通胀剥夺了大部分人，然后把责任归结到房地产头上，而不是从根本的通货膨胀上找原因。怎么能不南辕北辙呢？
浙江财经学院教授谢作诗说：不管你是否相信，从2007年到2008年以来，中国的经济增长在一定程度上是一种假象。从2008年起，中国8%到10%的总体增长率是由平均占GDP三至四成的新增贷款推动的。这些贷款中，最高20%到25%的部分到头来可能会沦为坏账，亏损幅度相当于GDP的6%到10%。如果把这些亏损减去，中国经济的增长速度就会低很多。
1988年9月19日，诺贝尔经济学奖获得者弗里德曼在中南海曾对我们的领导人说过：一旦通货膨胀出现，它的社会影响是很严重的。只有一种办法可以对付通货膨胀问题，这个办法就是控制货币供应量。我们无法通过控制单个商品的价格来控制通货膨胀。许多国家曾试图这样做，但最后都失败了。1600多年之前，罗马帝国曾经试图通过这种方法来控制通货膨胀，但最后还是失败了。1971年，美国的通货膨胀率是4.5%，尼克松总统采取了工资和价格控制方案，最后同样失败了。
今天，如果我们不改革土地制度和政府投资体制、不控制货币供应量，想控制房价，同样是一个失败的结果。
地价与房价的关系
在中国，天上和地上各自有一股非常强大的力量在支撑着房价上涨。天上的力量就是货币超发紧紧地拽着房价物价往天上飞；地上的力量就是土地价格牢牢地把房价往天上顶。
这是中国著名的豪宅制造商绿城中国，每平方米2万元的房子的各项成本和利润构成。其中税收和土地费用占到33%。作为豪宅，开发商净利润只有12%，这个还是房价暴涨那几年的销售结果，房地产商的利润占比会比较高。如果遇到市道不好，房地产商的利润占比还会降低。到底是开发商的血管里应该流着道德的血液，还是各级政府的血管里应该流着道德的血液？嘴上说了不算，数据不会骗人。
豪宅的建设成本远高于普通住宅，拉低了税收和土地成本占比。普通住宅里，税收入土地成本占比还要高出许多。
2012年4月5日《新民周刊》封面文章《房价何时是“到位”》也写到地价与房价的构成。按照2007年之后从公开市场拍卖获得的土地，其出让金平均可以占据一套房产总价的20%—40%；政府向开发商收取税费大约为15%。也就是说，购房者缴纳给政府的，地价和税费已经超过房价的40%，高的可达55%。此外，购房者还要额外缴纳1%—3%的契税。
虽然不排除在楼盘实际操作过程中，一些房地产商通过在竞拍中抬高自有项目周边的地价，达到拉高项目房价的目的。用地价拉动房价来解套它的项目，然后再用项目的价格来解套它的地，就这么一轮一轮来回拉动。但只要开发商没有退出房地产，地价房价再高，开发商和购房人最终还是替政府和拆迁户打工，面粉贵过面包的现象会频繁出现。因为地价楼价在抬高的同时，拆迁户的胃口也越来越大。
既然土地价格和税费占房价的比例那么高，是不是降税费和土地价格就可以大幅度降低房价呢？理论上是这样的，但世界是普遍联系的，简单表象的背后往往有着极其复杂的各种关联，真想要降土地价格，事实上并没有那么容易，其难度和复杂程度，丝毫不亚于降低房价本身。所以我们必须一步一步地追问下去：为什么拆迁和征地你死我活的矛盾总是无解？为什么被拆迁征地一方要价会越来越高？在地价房价越来越高的背后，土地财政和投资型政府陷入了一个难以自拔的陷阱！
土地财政和投资型政府真相
1994年开始分税制以后，中央政府一天比一天财大气粗。钱一多，以为集中力量一定能够办成大事的幻觉就会再度出现，于是我们看见了高铁大跃进、基础设施建设大跃进和保障房大跃进等。
但与此同时，中央政府和地方政府财权和事权不对称的现象越来越突出。主要表现在中央掌握了大部分财政资源，但责任却很轻；地方政府掌握了小部分财政资源，但医疗、养老、教育保障、基础设施建设、保障房建设甚至于地方的整个经济建设责任都落到了地方政府头上。比如2011年中央要求各级政府开工建设一千万套保障房，这意味着，不包括拆迁征地和基础设施配套建设等费用，这一千万套保障房光基本建设费用就要1.3万亿元，平均一套10万元，但中央财政只给了1300亿元，平均一套房子1万元。我开了个玩笑，说在我老家小县城那样的四五线城市，这1万元还不够买2平方米住房，刚好可以放一张小床躺着睡；而像北上广深这样的一线大都市，1万元可以买个半平方米，放不下一张小床，只能站着睡觉了。
中央政府的责任那么小，可是你知道分税制以后中央政府拿走了多少钱吗？最简单的比方是：如果财政收入是100元，那么中央政府拿走了55元，其余45元在省、市、县各级政府中分配。越到下面，分配得到的额度越小；而越到下面，尤其是县一级，需要承担的责任往往越大。
巧妇难为无米之炊。地方政府又要花钱，又不能发债，又不能定税，于是发明了土地财政。2012年3月9日《新快报》报道，8日下午，全国人大广东团分组讨论，全国人大代表、广东省地税局局长王南健炮轰分税制逼良为娼。他表示：“分税制一定要完善。100元的GDP，中央就拿走了55元。”王南健解释，这样的量化，最直接地反映了当前分税制的问题。中央拿得多，但实际上用得不好，而地方拿得少，实际上承担的财政支出却非常高，“上头点菜，地方埋单，地方政府苦不堪言”。“结果就是‘逼良为娼’。”王南健接着说，为了完成不停加码的任务和指标，地方政府只能搞土地财政，甚至是增加收费项目，下达一些不切实际的财税增幅指标，“这是逼着地方干坏事”。“中央拿走的钱，用于专项转移支付占了很大一部分，这个问题就更大了。”这是“跑部钱进”的根源。而转移多少，就看关系，关系好就多给点，不顾实际，结果造成很多浪费。很多人还记得，国家审计署前总审计长李金华也曾公开炮轰过转移支付导致“跑部钱进”的腐败盛行。
