5。10
首先说一下交易的股票。5月8日。13。26卖维科精华4000股，10。57买冠城大通5000股。
主要考虑的是，维科精华的话，目前来说维持股价上涨的基本也就是所谓的概念。而感觉地产股即将
迎来实质性的改善。
一是，原本就是炒的沸沸扬扬的降息降准，在51节期间没有公布，而且节后又来了一个三天狂掉800
点的下挫，按照中国政府维稳的这种总体战略，反正既然迟早要出，估摸着就会差不多了。当然我写的时
候已经是知道央行降息0。25个基点了。所以主要是下面两点。
二是，感觉地产销售已经到了拐点，而且北京的销售已经是大幅的同比环比上涨。5月份因为有了这
个降息和降准的预期，想来销售会更火爆一点。冠城大通在北京拥有极大的土地资源。这个价值就显而易
见了。
三是，既然之前就是本着这样的思路，已经是4000股换了4600股的冠城大通的时候。现在4000股能换
到5000股，之前预计的是相差10%就继续置换，4600股*1。1就是5060股，基于100股以下不能买，于是清零
，所以到了5000股的时候就果断换了。不过当时涨停价格的时候没有卖出，考虑到是星期五，那么政策的
惯例是双休日都是出比较重要的政策的时间。也就没在等。反正计算了一下即便是涨停价，按照当时的冠
城大通的价格也买不到5100股。当然事后冠城大通短暂的回调了一下，不过这都不是在考虑的范围。
我又查看了一下冠城大通的一季报，这里列举一下冠城大通在北京的地产：
太阳星城B区，公司权益100%，北京三四环之间。完工。占地面积11。89万平米，建筑面积46。8万米，
可售面积42。04，累计销售40。85，累计结算40。8，我设定的公司的价值公式是：（可售面积-累计结算面
积）*销售价格*公司权益比。单价我不太清楚，估摸着三四环三四万应该有吧？反正是估算，姑且按照
3。5万计算。得出该区公司价值是（42。04-40。8）*3。5*100%=4。34亿元。
太阳星城C区，公司权益100%，完工，可售面积31。14，累计结算29。68，得出价值为5。11亿。
冠城大通蓝郡，公司权益100%，在建，可售面积92。16，累计结算8。23，因为是南京六合区，给出的
价格姑且以1。2万每平米，因为预计的总投资金额，这101万平米和太阳星城三四十万平米差不多，所以给
予约1/3的售价。因为是在建，而且大都没结算，所以公司价值计算在减去投资金额所得结果为54。71亿。
冠城观湖湾。公司权益85%，在建。可售面积20。2，结算7。41，投资金额11亿。项目位置苏州黄隶镇
（隶左边加一个土字旁），估价1万，得出价值4。92亿。
冠城三牧苑。权益100%，完工，福州。可售面积3。3，结算0。8。考虑到建筑面积3。59，总投资居然达
到7亿，这个比值都比北京的太阳星城都高出六七成，所以估价4万。价值为10亿。
冠城大通华郡。权益100%，桂林。在建。可售8。39，结算2。31，总投资4。5，估价1万，价值为2。08亿
。
西北旺新村项目。权益53。82%，北京海淀区西北旺镇。总建筑面积85。05，可售43。9，结算37。88，总
投资84。07亿。考虑到每平米的投资额度比太阳星城不差多少，给予3万的估价，另外总建筑面积和可售面
积相差太大，因为是非职业的我，搞不懂是什么情况。总之投资额度也相应的减少一半，所以公司价值为
：（43。9-37。88）*3-42*（43。9-37。88）/43。9在乘以公司权益0。5382等于6。62亿。
百旺杏林湾。权益41。003，在建，北京中关村，在建，可售53。47，结算23。97，投资40，给予2万5的
估价。得出公司价值为21。22亿。
其他还有百旺茉莉园只结余1。21万平米，龙湾，在苏州浒关分区，骏和棕榈湾，在南通市崇川区，霸
州项目在霸州市（都不知道在那里），福州会展岛项目是拟建项目暂不考虑。这几个地方根据大致的估算
，而且应该来说不可能有北京的地那么赚钱的。总体只有37。3的可供结算土地，价值大幅下调之后估值为
20亿。
得出总体的公司价值为129亿。当然这些实际上都是我计算出的公司可供结算的金额，完工的就当做
投资都已经付出了，在建的是扣除了大致比例的投资额的。所以大体的可以给予这个一比一的比值，算做
公司的实际价值。当然还有很多可能没列举出来的，我就不知道了。
但是我知道，太阳星城是分5个区的。那么可能还有DE两区，没列举出来，按照BC两区的可售面积和
投资额的，计算得出的公司价值是166亿。那么总的公司价值是295亿。
具我所知，公司持有富滇银行五亿股，加上参与的所谓的P2P投资，总体股价30亿，应该是差不多的
吧，而另外的一个主业漆包线，作价50亿应该是可以的。最近公司决定出资10亿进入新能源，给予20亿的
估值。那么公司的整体的价值就是395亿。
当然这些都是我个人的估算。误差可能极大，而且计算的方式可能是不科学的。不过在同花顺看到一
个帖子，写的是提莫给予公司的市值估计是257亿。而目前公司的总市值是159亿。
而借助银行的降息，加上最近销售的大幅度回升（指北京），就可能迅速的进入到估值修复期。未来
的一个月内，涨幅50%基本是妥妥的，涨幅100%也是可以预期的。
所以目前的策略是，至少保持冠城大通的股份，不做其他置换的打算。目前是拥有18000股。
作为中国武夷的话，虽然通州的地到开始销售的时候还有个三五年的时间，但是权益归属在那里，估
计股价还是能涨到33-40元的。要是涨幅率先高于冠城大通的话，可以考虑换成冠城大通。
福星股份的话，因为公告称，在北京的两个项目预计今年底到明年就可以预售了。所以股价上涨也是
有一定的期待的，而且本身市盈率只有14。64，说明公司目前的盈利能力就很强。给予至少50%的涨幅。目
前就可以考虑这三个股票直接的置换。不过考虑到要确保冠城大通18000股的不变动，可能的情况就是中
国武夷和福星股份之间做置换。
东阿阿胶的话，感觉还是有一定的投资价值的，看情况吧。反正目前还不到4万块钱。只是这个福田
汽车当初买的时候冲动了一点。
另外看到一个消息，说是四个一线城市，之前深圳是总体超过广州，现在已经是开始步入到各项单项
指标全面赶超广州的了。这可以看做是为深圳准备升直辖市做宣传铺垫吗？
感觉当初卖掉宝安地产是冲动的失误啊。不管怎么说，如果星期一开市两者的涨跌幅相差不大的话，
应该果断的换过来。另外京能置业的话，也是可以考虑的对象。
至于维科精华的话，目前看来，如果星期一直接开盘大涨的话，果断的换成冠城大通。其他的中国武
夷福星股份宝安地产和京能置业也是可以考虑的目标。
