2004年5月间，某小区业主李某与开发商签定合同，购买了楼价为230万元的一栋别墅，而后在当时的信用社办理了按揭。然而，在供楼3年之后的2007年11月，当地法院来查封房产，李某才知道别墅早就在购房前的2003年就被开发商以250万元的总价款抵押了给银行，从而获得190万元的贷款。银行要拍卖房产，业主李某主张要自己的房子，拒不腾房。
根据《物权法》第一百九十一条的规定，在抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。可见，现实中，如果未经同意抵押了房产的，首先保障的是抵押权人的利益，因此，李某拒不腾房的行为是不妥的。李某可向法院提出，鉴于开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，蓄意欺诈，请求法院裁定撤销购房合同，向开发商索要赔偿。
第一百九十二条【抵押权转让或者作为其他债权担保】抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
案例：抵押权单独转让无效案
孙某为做生意，从朋友郑某处借得人民币3万元，借期两年，以自有的私房四间作为抵押担保，并办理了抵押权登记。之后一年，郑某因要到国外去留学深造，遂将其对孙某的3万元借款债权转让给王某，同时又将其对孙某四间房屋的抵押权转让给刘某。本案中，孙某与郑某之间所订立的借款合同及私房抵押合同均合法有效。郑某将其对孙某的3万元借款债权让与给王某也是合法有效的，因为该让与行为的标的仅为主债权，故王某取得没有抵押权担保的债权。郑某将其对孙某四间私房的抵押权单独让与给刘某，因违反抵押权移转上从属性规则及本条的规定而无效，刘某不能取得无主债权的抵押权。同时因郑某已将其被担保的主债权单独转让给王某，这样即使郑某单独让与抵押权给刘某的行为是无效的，郑某也不能保留该抵押权。因无主债权的存在，该项房屋抵押权应归于消灭，孙某可以要求涂销该项房屋抵押权的登记。
第一百九十三条【抵押财产毁损或者价值减少时的处理】抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。
案例：抵押财产损毁案
甲向银行贷款10万元开饭店，其朋友乙以自己价值12万元的汽车为甲提供担保，三方当事人订立了借款合同和抵押合同，约定借款期限4年，并且办理了相关的抵押登记。后来乙在当地保险公司的宣传鼓动下，办理了汽车的责任保险及其他相关的财产保险。贷款的第二年，乙开车时，后面的汽车追尾，造成汽车的后半部损毁，保险公司赔偿保险金5万元。银行得知此事后，要求乙就其所得保险金提前还贷，乙不同意，而且乙表示自己拒绝为甲提供担保，银行向人民法院起诉。
本案涉及抵押财产损毁的处理问题。依本条规定，抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。在本案中，作为抵押物的汽车损毁后，银行不能要求乙将汽车恢复原状，也不能要求甲就汽车减少的价值提供相应的担保，但银行可以要求乙以其在保险公司获得的5万元保险赔偿金提供担保，但是银行要求提前还贷是不合理的，但是可以要求将5万元予以提存，或要求提供其他担保，待贷款到期根据甲还贷与否的情况，决定是否行使抵押。
第一百九十四条【抵押权人放弃抵押权、抵押权的顺位及变更】抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。
债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。
案例：抵押权顺位放弃案
甲公司因为业务关系，分别拖欠乙公司、丙公司和丁公司180万元、120万元和60万元。于是甲公司用其价值300万元的厂房为乙公司、丙公司和丁公司设立抵押。乙公司为第一顺位抵押权人，丙公司和丁公司分别为第二顺位和第三顺位抵押权人。乙公司为了丁公司的抵押权利益，将自己第一顺位的优先受偿利益放弃给了丁公司。如果甲公司没有按期履行债务，将其抵押物拍卖得到300万元的价款。那么这300万元的价款在乙丙丁之间该如何分配？
当甲公司的抵押物拍卖所得价金为300万元时，在未放弃抵押权顺位时，乙公司可获得价金180万元，丙公司可获得价金120万元，丁公司一无所有。在抛弃了抵押权顺位后，乙公司根据第一顺位的抵押权可以获得180万元，乙丁合计为180万元，这180万元按照乙丁的债权比例分享，乙公司分得135万元，丁公司分得35万元，丙公司仍然分得120万元。
第一百九十五条【抵押权实现的条件、方式和程序】债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
案例：抵押权实现案
2004年7月23日，某技术公司与工行某支行签订了《借款合同》，该技术公司向工行某支行借款100万元中期流动资金贷款，并约定了还款期限和年利率。同日，工行某支行与某工程公司签订以上述《借款合同》为主合同的《抵押合同》，以工程公司的一栋大楼作为担保，担保的主债权种类、数额分别为中期流动资金人民币100万元。担保范围包括主合同项下的债务本金、利息、预期利息、复利、罚息、违约金、损失赔偿金以及诉讼费、律师费等债权人实现债权的一切费用。2004年7月25日，工行某支行将借款100万元打入该技术公司账户内，履行了付款义务，该技术公司除2005年支付利息20万元外，其余直至期限届满，本息一直未付。借款期满之后，银行与工程公司协议拍卖工程公司抵押的大楼用来清偿某技术公司的债务，工程公司以沉默的方式进行抵抗，回避与银行的协商，银行遂诉诸法院，请求人民法院拍卖大楼以实现债权。
本案中，《借款合同》、《抵押合同》系工行某支行分别与某技术公司、某工程公司自愿达成，内容不违反法律强制规定，均属有效合同。该技术公司未按约定如期履行归还借款本金及利息，属违约行为，应承担违约责任。依据工行某支行与某工程公司签订的《抵押合同》中的约定，某技术公司未按期归还借款本息时工程公司应担保责任。根据《物权法》第一百九十五条的规定，银行的抵押权可以与工程公司协议实现，达不成协议，可以通过诉讼实现。本案中，银行与工程公司沟通无效，所以请求人民法院拍卖工程公司的大楼，其诉讼请求有法律依据，应该得到支持。
第一百九十六条【抵押财产确定】依照本法第一百八十一条规定设定抵押的，抵押财产自下列情形之一发生时确定：
（一）债务履行期届满，债权未实现；
（二）抵押人被宣告破产或者被撤销；
（三）当事人约定的实现抵押权的情形；
（四）严重影响债权实现的其他情形。
案例：抵押人被宣告破产主债权人要求提前偿还债务案
钢铁厂于2004年4月1日向银行贷款500万，约定两年后还本付息，同时制造厂用自己的生产设备，厂房以及公司所有的汽车为钢铁厂提供担保。钢铁厂和银行、制造厂和银行分别签订了贷款协议和抵押合同，并进行了登记。2005年12月1日，制造厂因经营不善，被债权人申请破产，遂召开破产债权人大会。在债权人大会上，要求各个债权人申报债权，等待破产财产分配方案。破产清算组经过清算之后，发现制造厂的生产设备，厂房以及汽车上存在为银行设定的抵押担保，遂通知银行以债权人的身份参加债权人会议。银行从制造厂的破产财产中分得450万元，银行要求钢铁厂偿还剩余的50万元债务。钢铁厂认为还没有到履行债务的最后期限，所以拒绝还款，也不提供其他财产作为担保。双方争执不下，诉至法院。
本案涉及了债务履行期限和抵押权实现期限之间的关系。根据《物权法》第一百九十五条的规定，只有在债务履行期限届满时，债务人仍然不履行债务，抵押权人有权要求实现抵押权。一般来说，行使抵押权的日期与债务履行的日期相同。当出现了特殊情况导致债务履行期未满时就必须行使抵押权，例如抵押人破产或被撤销，此时抵押权的行使日期早于债务的履行日期。在本案中，由于担保人制造厂已经进入破产程序，银行被迫实行抵押权。对于剩余的50万元债务，钢铁厂负有偿还的义务，所以钢铁厂应当选择提前清偿债务或者另行提供其他财产作为剩余50万元贷款的担保。
第一百九十七条【抵押财产孳息】债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。
前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。
案例：抵押权人收取被扣押的抵押财产的法定孳息案
汪某准备开办一家汽车修理厂，但资金不足，就向朋友石某借款8万元，石某表示同意，但要求汪某提供相应的财产担保。汪某刚从技校毕业，没有什么财产，就要求其父亲以其所有的私房4间作为抵押以帮忙借款。李父的这4间私房价值10万元，但已出租给宋某使用，租期为5年，月租为800元。李父为儿着想，同意提供这4间私房作为抵押，石某也表示接受。三方签订了借款合同和抵押合同，并办理了相关登记，李父同时将此事告诉了承租人宋某。后来，汪某的汽修厂因意外失火而关门倒闭，血本无归。汪某无法偿还石某的8万元借款，石某向汪某催要几次无果后向人民法院起诉，主张实现抵押权，并请求扣押李父的这4间私房，就其租金主张抵押权。
