甲欲购买二手商品房以供其结婚用，遂通过房地产中介联系到欲出售商品房的乙。甲与乙商议，乙将其商品房以12万元的价格出售给甲，甲应当在合同订立后1个月内一次性付清房款，而乙应协助甲完成房屋所有权变更登记。合同签订后房款未交付前，丙找到了乙，愿意以15万元的价格购买该商品房，并可立即交款。乙遂决定将其房出售给丙，并协助其办理了房屋所有权变更手续。甲于合同规定之日向乙付款时，乙告知甲该房屋已经出售，无法向甲交付该房屋。而在这1个月内，商品房价格上涨，导致甲购买条件相同的房屋多付了2万元。甲遂要求乙承担违约责任，对因房价上涨而给自己造成的损失给予赔偿。而乙则声称该房屋的登记并未改变，因此甲与乙订立的合同并不生效，其不应当承担任何违约责任。双方产生纠纷，诉至法院。
本案涉及物权行为与合同行为的区分原则问题。根据本条的规定，房屋买卖合同一经依法成立即生效。未办理房屋所有权变更登记的，不影响合同效力。本案中，虽然甲与乙未办理房屋所有权变更手续，但二者之间的房屋买卖合同是依法成立并生效的。房屋所有权尚未发生转移，但甲可以要求乙依据房屋买卖合同承担违约责任。
第十六条【不动产登记簿效力及其管理机构】不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。
案例：不动产登记簿登记的主体为不动产之所有人
李甲与李乙是兄弟，李乙大学毕业后留在城里工作，李甲仍务农，并与其母一同生活，李甲与其母亲共同居住在其母所有的两间房屋中。后李甲将该房屋以两万元的价格出售给本村村民宋某。李甲称由于其赡养母亲，该房屋归其处置，宋某于是相信李甲均说法，并支付了全部房款，双方约定在李甲母去世后办理房屋过户手续。2000年，李甲的母亲去世，李甲与宋某办理了房屋过卢手续。当年年底，李乙从城里回来，认为李甲将房屋卖价定的太低，并认为该房为共有财产，李甲无权单独处分，从而主张买卖无效。法院经审理查明：该房屋是李甲、李乙的父母留下的遗产，但房屋办理过户前的土地使用证上登记的是李甲，同时，李乙否认其放弃了继承权，也无其他证人。
根据法律规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。在不动产交易过程中，当事人相信不动产登记簿上记载的物权归属以及物权的内容而为交易，其取得的相应物权应当受到法律的保护。本案中，房屋的土地使用证上的登记人是李甲，并且宋某在进行房屋买卖时相信李甲具有处分该房屋的权利，交付了价款并完成房屋产权过户，因此应当取得该房屋的所有权，李乙主张买卖无效的请求不应得到支持。
第十七条【不动产登记簿与不动产权属证书关系】不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
案例：有证据证明不动产登记簿确有错误案
原告许某、被告李甲原系姻亲关系（许某丈夫之弟罗某与李甲之妹李乙原系夫妻），1994年李甲单位郑州市矿务局供电处让单位职工买房，李甲让其妹李乙买，李乙与丈夫罗某协商后让许某购买。1994年12月15日许某与李甲之妹李乙到李甲单位交纳购房款44399.02元，并于1995年3月20日向李甲单位交纳7987元装修费后实际入住至今。1998年12月28日许某又向李甲单位交纳契税3620元，2003年5月9日交纳天然气初装费4000元，2006年7月26日交纳水表安装费100元。1998年7月29日李甲与其单位签订房地产契约一份，内容显示李甲出资72628.02元后购买双方诉争房屋，房款于1994年12月25日前一次付清，并于2001年1月19日取得双方诉争房屋的产权证书，且持有契税3620元的发票原件。许某得知后诉至法院，请求确认其对该房屋的所有权。诉讼中，李甲称房款72628.02元其已交纳，但未提交相应证据；其称房款系其妹李乙交纳，房款收据存放在屋内被许某拿走，也未提交证据，许某也不予认可。上述事实，有双方当事人陈述和举证材料在案佐证。
法院审理认为，不动产权属证书是权利人享有该项不动产物权的证明，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，二者不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误的，以不动产登记簿为准。本案中，双方诉争房屋系李甲单位出卖给本单位职工即李甲的，李甲当时不愿意购买，让其妹李乙购买，李乙又让其丈夫罗某的大嫂即许某购买，并由许某交纳了所有款项后，由许某于1995年实际入住至今。上述事实足以认定许某系诉争房屋的实际所有人。李甲称其系所有权人，仅提供有房产证、买卖契约及完税凭证，该证据只是证明诉争房屋登记在其名下而已，根据《物权法》的有关规定，登记簿虽系李甲的名字，但许某有充足证据证明其系真正的所有权人，足以推翻不动产登记簿记载的内容。李甲虽又称房款收据在其妹李乙手中，许某系从诉争房屋中偷走和许某系借用其妹李乙的房屋等，但均未提供相应证据，许某也不予认可，故此，对李甲的辩称意见不予采信。法院依据《中华人民共和国物权法》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决该房屋归许某所有。
第十八条【不动产登记资料查询、复制】权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。
第十九条【不动产更正登记和异议登记】权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
案例：权利人有权要求登记机关变更因其疏忽而进行的错误登记
岳某自建一栋二层楼房后约好友薛某一同去房管机关办理权属登记，由于房管机关工作人员的疏忽将所有权人登记为薛某，而岳某一时大意并未察觉。随后岳某因长期外出务工，遂将该房屋交由薛某保管。薛某因作生意向赵某借款十万元，并以该栋楼房作为抵押，双方去房管机关办理抵押登记。后来，因不能按时还款付息，薛某便与赵某协商将该楼房拍卖偿还借款。岳某得知此事后坚决反对赵某拍卖该楼房，并要求房管机关更正该登记。
根据《物权法》第十二条的规定，登记机关应当查验申请人提交的证明材料和其它必要材料，就相关登记事项询问申请人，并如实、及时登记有关事项；登记机构认为申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。在本案中，房管机关在进行登记时没有尽到相应的注意义务，导致了岳某楼房的登记产生错误，给岳某带来了损失。根据本法第十九条的规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记，不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。岳某可以要求不动产登记机构更正登记。如果登记机构拒绝更正，则岳某可以申请异议登记，并在异议登记之日起十五日内向法院提起诉讼。同时，对于因登记错误而造成的损失，岳某可以要求登记机构对其受到的损失进行赔偿。
第二十条【预告登记】当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
案例：预告登记的效力
某市房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）开发的花园别墅，在取得商品房预售资格的条件下，对在建的别墅进行了预售。2001年6月1日，房地产公司将花园的一栋别墅预售给季某，并与季某签订了商品房预售合同，约定别墅价款为66万元，在合同签订后3日内将款付清，房地产公司保证在同年底将别墅交付给季某，并在交付后5个月内将别墅产权证办妥。同年7月6日，房地产公司又将同一栋别墅以65万元的价格预售给薛某，双方签订商品房预售合同，薛某将房款付清，房地产公司保证在11月底将别墅交付给薛某，并在交付后4个月内将别墅产权证办妥。合同签订后，薛某为了限制房地产公司将别墅进行处分，与房地产公司一起到房管部门对商品房预售合同进行了预告登记。
11月底，房地产公司将别墅交付给薛某，并准备随后进行产权登记，将该别墅的产权登记于薛某的名下。此时，季某得知此事，要求房地产公司给付别墅，房地产公司承认一房二卖的事实，但仅同意退还房款。双方发生纠纷，诉至法院。
本案涉及预告登记的效力问题。所谓预告登记，是指为保全物权的顺位请求权，保全债权的实现等而进行的登记，预告登记在我国主要适用于商品房预售。预售登记作出后，买受人将取得对未来房屋所有权的期待权，只要买受人履行商品房买卖合同规定的义务并办理了过户手续，就应当取得房屋的所有权。本案中，薛某虽然订立商品房买卖合同在后，但办理了预告登记，所以其享有优先购买权和期待权，具有对抗第三人的效力。季某虽然订立合同在先，但未办理预告登记，所以其不拥有别墅的所有权。
第二十一条【登记错误赔偿责任】当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。
因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。
案例：权属证书被登记错误案
马某具有林权证，杨某也有林权证。马某、杨某所各自拥有的依据林权登记而发的林权证所确权的范围有一部分却是交叉的。杨某将两个林权证上交叉的范围中的一些竹子砍伐，马某以侵权之诉起诉至法院，要求杨某赔偿。
本案的两个关键问题，一个是杨某是否侵权，另一个是马某能否从杨某处得到赔偿，而这两个问题的核心涉及对登记错误应如何处理的问题。首先，当存在登记错误的情况下，是谈不上侵权的。因为对于侵权人来说，其所拥有的权利证书证明了其行使的行为没有过错，既然没有过错，自然不能满足侵权的构成要件了。那么，在登记错误被纠正的情况下，真正的权利人该如何得到救济呢？其除了向登记机关请求赔偿损失外，还可以向虚假的权利人要求返还，恢复原状。但其请求权的基础不能是侵权之诉，只能是所有物的返还请求权或不当得利的请求权。法院驳回了本案马某的侵权之诉。
