规则1：善意买受人根据不动产登记，确信登记的权利状态与现实状态相一致的信赖利益应予保护
——丁福如与石磊房屋买卖合同纠纷案[1]
【裁判规则】
房屋行政主管部门对未经审批而改建、重建的房屋，可因现实状况与不动产登记簿记载的权利状况不一致，将其认定为附有违法建筑及结构相连的房屋并限制交易。善意买受人根据不动产登记的公示公信原则，确信登记的权利状态与现实状态相一致，此信赖利益应予保护;根据区分原则，房屋因附有违法建筑而无法过户属合同履行范畴，不应影响合同效力。因此，这类合同如不具备《合同法》第52条的无效情形，应当认定有效。出卖人负有将房屋恢复至原登记的权利状态并消除行政限制的义务。在买受人同意按现状交付并自愿承担恢复原状义务的情况下，出卖人应按诚实信用原则将房屋交付买受人，并于买受人将房屋恢复原状、消除行政限制后协助完成过户手续。
【规则理解】
一、物权变动的公示原则
物权是对标的物的直接支配，具有绝对排他的效力，故其存在和变动必须具备足以由外部可以辨认的表征，才得以透明其法律关系，减少交易成本，避免第三人遭受损害，保护交易安全。这种可由外部辨认的表征，即为物权变动的公示方法[2]。公示方法对外显示物权的变动及其变动之后的物权现状(如物权的归属及其内容)，前者公示了物权的动态现象，后者则公示了物权的静态现象，包括物权存在的积极现象(有公示则有物权)和物权不存在的消极现象(无公示则无物权)。而在法律上要求物权的存在与变动必须以一定的公示方法表现于外才能发生一定法律效果的原则即为公示原则。[3]公示原则使得潜在的交易主体可从外部察知物权的存在、变更等相关内容，了解特定物权的归属状态，在交易发达、物权变动频繁的现代社会，对于保护交易安全及提升交易效率显得尤为重要。
二、物权公示的方式
(一)公示方法之特性
公示方法之实质即为外部得以辨认的表征，其形式应包含以下特征：其一，公开性。公示的方法必须为一般人所了解且显而易见，无法为大众所了解和掌握的方法不可，也不应作为公示方法。其二，准确性。虽公示表彰的物权并不恒定地代表真实的物权，但并不妨碍公示方法须具备对物权关系反映较高准确率的特性，否则无法起到信赖公示作用。其三，法定性。公示方法必须以法律赋予效力，依意思自治选定的公示方法，难以形成普遍的社会信赖，有违物权公示的目标。其四，统一性。在有选择的前提下，法律必须统一选择其一从而使公示方法单一化。统一的标准可以是标的物，如动产和不动产就选用不同的公示方法，也可以是物权，如动产抵押权和动产质权的公示方法也不一样。
(二)物权公示之形式
物权公示需具备的以上特性，经历了长期的历史探索与实践检验。在早期奴隶制社会和欧洲中世纪，包括物权变动在内的交易伴随着繁琐的仪式，这些仪式虽在客观上有一定的公示效果，但就其实质而言，在很大程度上是出于证据保全的需要以确保财产归属的安全，与近现代民法上的物权公示方法尚有较大差别。此后，交易行为逐渐从仪式的繁文缛节中获得解放，但就物权关系仍保持着需通过一定形式予以公示的要求。起初，无论动产或不动产，其静态权属都通过占有来公示，而物权变动都通过交付(在动产交付实物，在不动产则交付象征物，如象征土地之土块和草茎)来公示。其后，不动产物权变动又逐步演化为以文书代替象征物之交付，并在文书交付的基础上发展出登记制度。
自此，物权变动逐渐形成了不动产物权以“登记”、动产物权以“交付”为表征公示方法的基本格局。所谓登记即为物权变动当事人按照法律的要求，向国家主管机关提交申请书、有关的产权证书、协议书(或让与书)、契证等，要求登载记录物权变动事项，该机关经审查认为无误时，将物权变动事项记载于特定公簿的行为[4]。之所以如此，是因为相对于动产，不动产往往价值更大，也更具有稀缺性和不可再生性，在不动产领域，不仅对交易安全性的要求较高，而且关乎税收等公法性内容，因登记则能将不动产上所负载的私法意义与公法需求有机地统一起来。同时，由特定国家机关按照法定程序作成的登记，不仅表征物权的准确性高，而且物质性、客观性强，故公示的效果较为理想。但在动产，因其物权种类和交易形态的复杂性，动产物权的价值在很大程度上取决于其流通性，交易迅捷成了动产交易的第一价值准则，因此，动产物权的公示方法必须简便易行，即便近代以来登记制度蓬勃发展，但动产物权仍以占有和交付作为其公示方法的主要方式，并呈现出将占有和交付不断观念化、拟制化之趋向[5]。
三、物权公示的效力
纵观各国立法例，虽公示方式基本一致，但就公示原则所生的法律效果却各有不同：德国为代表的形式主义立法例下，公示与物权变动发生融合，以登记或交付的公示方法为物权变动的成立或生效要件，具体而言，即不动产物权变动须经登记，动产物权变动须经交付始发生物权变动的效力;以法国为代表的意思主义立法例中公示与物权变动间的关系则相对疏离，以登记或交付的公示方法为物权变动的对抗要件，即不动产物权的变动未经登记或动产物权变动未经交付在当事人间仍可发生物权变动的效力，但不产生对抗第三人的效力。
我国的物权变动同样采取动产以交付、不动产以登记为其公示方法，在公示方法产生的法律效果上则采取生效要件主义，即动产物权的设立和变动，除法律另有规定外，自交付时发生效力;不动产物权的变动，除法律另有规定外以登记为生效要件[6]。据此，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记才得以发生效力，未经登记则不发生效力。这种可产生权利设定效力的登记亦被称为设权登记。
(一)物权公示的设权效力
相较于债权，物权具有绝对性和排他性，基于其支配权的特性当然发生排斥第三人的效力，也正因此须将物权以法律规定的形式表现出来，从而填补第三人在信息获取上的弱势地位避免其遭受不可知的交易风险。因为，从物权变动本身而言，民事主体间的意思自治足以产生法律效力，该原因行为也是物权变动的内容、归属、形态和运行轨迹的根源与基础，当这种意思表示不能借助特定形式为外界所知时，容易引起物权支配权属性与当事人意思表示间可能的错位，而赋予物权公示的设权效力则将“物权的优先性与当事人物权意思表示相结合，然后又将他们与可以从客观上认定的法律事实相结合，从而实现意思自治的私法原则与物权特性的科学结合”。[7]因此，当事人间不仅需要有进行物权变动的意思表示，更需要以一种外界知晓的特定形式公之于众，《德国民法典》确立的“不公示者不得变动”规则最大程度上体现了物权公示的设权效力。
事实上，物权公示的设权效力规则由来已久，早在罗马法时期就已产生雏形，即以特定的形式决定物权的变动，称之为形式主义规则，日耳曼法亦有类似规则。该规则对后世民法产生了深远的影响，逐步演化为“不公示者不得变动”的设权效力规则。纵观历史变迁，这种形式主义的规则和传统能够逐步形成、演化并传承，根本原因在于当事人意欲进行物权变动的意思表示不能为外人所知悉，但其结果却要产生物权绝对性效力，从而涉及以具体当事人为代表的私人利益和以不特定第三人为代表的社会公众利益之间的平衡。为了减弱物权排斥社会公众的风险，法律对私人利益施加了限制，要求当事人必须通过特定形式将其意思表示的目的和结果表现出来，所谓“不公示者不得变动”[8]。公示即具备了使物权发生变动的法律效力。
(二)物权公示的对抗效力
在德国民法等形式主义的立法规则之下，物权与债权需以外观上的形式来予以区别，物权公示产生绝对的设权效力，公示形式即为判断物权权属的标准。然而在意思主义之下，当事人间意思表示有效成立即宣告依法律行为的物权变动完成，换言之，只要当事人意在引发物权变动的意思表示具有法律效力，物权即可变动，而无需进行公示，但不经公示的物权变动不具有法律效力。[9]相较于物权的设权效力，公示的对抗效力显然更具有效率与经济的优点，当事人在达成物权变动的合意后可自行选择是否另行办理登记，但未具备公示形式者则要承受由此带来的不利益。由此可见，物权公示的对抗效力实质上将物权对世的绝对效力与对人的相对效力作出了区分，达成合意的交易双方意思表示一致即可产生物权变动的效果，双方间的权属界定已经发生法律效力，但在涉及第三人时，仍需以公示形式宣示物权的对世效力，以保障第三人交易的安全性。我国《物权法》第24条“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人”，第158条“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记;未经登记，不得对抗善意第三人”，以及第127条第1款对土地承包经营权不以登记为设权效力以及第188条、第189条中对在建船舶、航空器、浮动抵押登记效力的相关规定，均体现了物权公示的对抗效力。
(三)物权公示的宣示效力
物权公示的宣示效力主要针对于非依法律行为而产生的物权变动，主要是人的行为之外的事实，即物权变动并不需要当事人的意思表示，只需具备特定要件，法律即认可物权变动的发生，比如自然事件或者事实行为。在此情形下，只要物权变动的原因具有确定的效力或者已经完成，物权即可发生变动，无需特定的公示形式。各国立法例对此有相关规定，如《瑞士民法典》第625条第2款规定，“取得人在先占、集成、征收、强制执行或法院判决等情形下，得在登记前，先取得所有权。”我国台湾地区亦有相似立法。我国《物权法》第28条、第29条、第30条对因裁判、征收、继承及房屋建造、拆除等事实行为引起的物权变动均规定在原因事实完成或行为成就时发生效力，即在此类情形下，公示并非为物权变动的形式要件。尽管如此，权利人仍可采取法定的公示形式以表彰该物权的存在，物权公示的宣示效力即产生于此，能够产生这种效力的登记即为宣示登记。宣示登记不具有创设物权的效力，仅表现为宣示已发生的物权变动而已。[10]
(四)物权公示的推定效力
物权公示的推定效力规则旨在解决权利外观与实质权利的一致性问题，易言之，即以“形式决定内容”，以物上权利具备的外观推定其实质内容。就不动产物权而言，这种信任的基础源于，在统一合法的不动产登记机构，以其正当程序确保登记能够正确反映真实的不动产物权，以登记标示不动产物权的存续状态。而对于动产，法律规定将占有或交付作为其公示方式，以提高交易效率。与物权公示的其他效力相一致，公示的外观是保障物权为人所知的必要条件，也因此才能推定权利的存在。物权公示的推定效力使得具有权利外观的物权被推定为真实的权利，这不仅免除了权利人证明自我权利的负担，也给他人提供了权利信息。正是基于这种推定效力，抽象的物权得以向世人表征自己的具体存续状态，从而给物权人的利益以及物权交易奠定了安全性基础。[11]值得注意的是，按照权利推定与事实推定的区分原则，物权公示的推定效力无疑系立法者以一定的推定基础直接推导出另外一种权利状态而非一个既定的事实，即表明由推定效力得出的结论并非必然为真实存在的事实。当然，在一般情况下，通过登记或占有表征显现的外观权利与真实权利应相互统一，但并不能排除存在两者不相一致的情形。以不动产登记为例，尽管登记机关应按照法定程序如实对权利进行登记，但在纷繁复杂的社会经济生活中，因当事人自身过错或登记机关疏忽，不可避免会出现登记权利与实际权利不一致之情形。在此状况下，不动产登记簿记载事项的推定效力对于实现物权变动显得尤为重要。我国《物权法》第16条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”的规定即确立了权利正确性的推定原则，即在不动产登记簿上记载某人享有某项物权时，推定该人享有该项权利，其权利的内容也以不动产登记簿上的记载为准。[12]因不动产登记簿记载了不动产物权的存续或消亡，故该推定亦可分为推定登记物权客观存在和推定注销登记的物权不存在两种效力，或可分别称之为积极的和消极的推定效力。物权法确立的这一规则，其目的在于以国家赋予登记机关的公信力对物权相对人的利益予以保护，从而建立一个能以客观标准衡量的公正的经济秩序，这也是物权公示原则的价值和要求。同时，因权利外观并不必然对应真实的权利本身，在两者不一致的情形下，应赋予真实权利人举证推翻此种推定的权利，为可能的真实权利人提供异议登记、更正登记等法律救济途径。
(五)物权公示的公信效力
物权公示的公信效力，亦可称之为物权变动的公信原则，是指依公示方法所表现的物权与真实物权状态不一致时，对于信赖该公示方法所表现的物权状态而进行交易行为的第三人，法律仍承认其具有与真实物权状态相同的法律效果以保护其权益的原则[13]。公信原则使公示方法具有保护从事物权行为的善意第三人的效力，故也称之为公信力，即物权公示产生的公信效力。
关于物权公示的公信效力，最早可追溯至日耳曼法，其后为德国法承继并发展。在德国民法传统中，物权公示的设权效力、推定效力和公信效力相互协力，为物权变动提供了一套完整的规则体系。推定效力指向静态物权，强调以权利外观代表真实权利，基于此，设权效力强制性地要求物权变动必须具备权利外观，使得物权交易链条具有客观可见的外形，而公信效力则着重于解决当权利外观与实质权利间出现偏差的问题。公信效力强化推定的不可逆性，第三人只要是不知情的善意之人，即可确定地取得不动产物权，真实权利人即使能够证明公示错误也毫无意义，即为一种“无知者无畏”的大胆交易规则。[14]在这种大胆交易规则之下，参与交易的行为人只需要按照公示方法所表现出的物权状态即可从事交易行为，而不必再费时费力去探究标的物权利状态的实际情况，完全符合交易迅速的社会需求，更无须考虑公示方法所表现出来之外可能存在的物权状态会损及其权利。该规则保障了双方的交易安全，极大地促进了交易的迅速发展，亦使物权关系趋于稳定，物权的流通性得以广泛推行。由此可见，公信效力是以保护物权交易安全(动的安全)为职责的，而真正权利人的利益(静的安全)却难免在这种对交易安全的极度保护中受到损害，即以牺牲静的安全来作为保护动的安全之代价。
确立物权公示的公信效力即意味着在真实权利人与善意第三人之间，法律以优先保护善意第三人为代表的社会公众利益作为其价值判断取向，这也是在历史与实践过程中两相权衡作出的选择。值得注意的是，该价值取向是在第三人为善意的前提下作出的，即第三人想要取得外观形式下所代表的物权，不仅要考虑该权利外观是否符合客观权利状况，还要考虑第三人是否知悉权利外观与实际权利之间的偏离，只有在其不知这种偏离的情况下，出于对该外观形式的信赖才能得以保护[15]。即物权公示的公信效力实为将第三人信赖的登记物权拟制为实质物权，从而使其取得的物权具有终局确定性，不具有权利瑕疵，而这种拟制需以第三人的善意信赖为前提。同时，为避免真实权利人的权利受到过度侵害，各国立法例通常会采取事先预防与事后补偿的措施予以防范和弥补。具体来说，对于不动产的物权变动而言，一是对登记制度加以完善，严格把控登记程序，如德国、瑞士及我国台湾地区等国家和地区对登记的事项采取实质审查主义，尽可能避免登记权利与实际权利不符之情况发生;二是在权利不一致情况出现切实损害真实权利人利益时，对真实权利人所受的损害予以补偿。如德国、瑞士均设立了“国家赔偿责任”，英美等国家则规定自登记的手续费中提取部分金额作为补偿基金或保险基金以备日后补偿所需，等等[16]。
当然，在权利外观形式与物权实质完全一致的情况下，是否采用公信原则可谓无关紧要，之所以要建立物权公示的公信效力，即在于解决两者间的冲突。因此，当第三人善意不知情时，其因信赖登记的外观权利而进行的交易应受到物权公示的公信效力之保护。
【拓展适用】
一、物权变动与其原因行为的区分
依据我国《物权法》之规定，物权变动是指物权设立、变更、转让和消灭的总称。物权变动的原因，包括法律行为和非法律行为两大类。法律行为主要为依当事人之意思表示而发生的买卖、赠与、互易及遗嘱，非法律行为则主要包括无主物的先占、建筑物的依法建成等事实行为和法律的直接规定(如《物权法》第29条规定的继承、第106条规定的善意取得等)。需要注意的是，关于引起物权变动的法律行为，在法国立法例中，由于采用债权意思主义，当事人间达成合意即可产生物权变动的效力，无需另外作成物权行为，故均表现为合同形式。而德国立法例中，标的物所有权的转移，除登记或交付外，尚需当事人就此作成一个独立于买卖合同的意思合致，即需一个独立的物权行为，故其物权变动的原因并非为债权行为而系物权行为。
关于我国是否承认物权行为理论向来存有争议，但可以确定的是，《物权法》第15条明确对物权变动与其产生的原因行为作出了区分，即有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同和物权的设立、变更、转让和消灭本身是两个应当加以区分的情况。[17]尽管通说认为我国并未明确承认物权行为理论，物权变动本身并非为物权行为的后果，但亦不影响原因行为和物权变动相分离的法律关系。所谓物权变动与其原因行为的区分，即为在发生物权变动时，物权变动的原因与物权变动的结果作为两个法律事实，其成立、生效遵循不同的法律依据。具体而言，在此情形下，引起物权变动的买卖、赠与、互易等合同以及遗嘱等原因行为由《合同法》予以调整，物权变动则由《物权法》作出规制。
(一)原因行为的生效要件
在区分规则之下，考量原因行为的效力只需根据法律行为的生效要件，即该意思表示是否为法律所允许即可，物权公示与否并非为原因行为效力的判定因素，即便未经公示亦不可直接否定其效力。
以合同为例，实践中除即时清结买卖合同等特殊情况外，合同的成立和履行往往并非同一时间概念，通常为合同成立时间在先，当事人间依据合同关系建立起债权债务关系，但标的物所有权并不能因此而直接移转，还须有当事人按照约定履行合同的行为，于此，合同的订立和合同的履行即成为两种不同的法律事实，具有了不同的法律意义[18]。关于合同的订立，我国《民法通则》《合同法》等相关法律作出了明确的规定，一般而言，在法律没有特殊规定、当事人亦无另行约定的情况下，行为人具有相应的行为能力、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益，合同自成立时即发生效力。[19]合同仅为当事人间的合意，合意一经达成即产生效力，依法须办理登记手续后方能生效的合同，则该手续应视为系合同生效的特殊要件，我国《合同法司法解释(一)》第9条第1款对此有明确规定，即依照《合同法》第44条第2款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。也就是说，要依据缔约法律行为的生效要件来对合同效力进行判断。
(二)物权变动的生效要件
同样，在区分规则下，判断物权是否发生变动的标准则在于是否公示，而非原因行为的有效成立与否。不动产物权变动以登记为公示要件，《物权法》第15条明确规定未办理物权登记的，不影响合同效力。动产物权的变动以交付为公示要件，《物权法》第23条规定除法律另有规定外，动产物权的设立和转让自交付时发生效力，第212条规定动产质权自出质人交付质押财产时设立等。需注意的是，该标准仅适用于公示设权效力的情形而言，在公示对抗效力的情形下，原因行为的有效成立将直接引致物权变动，公示仅具有对抗效力而非决定物权是否变动的判断标准，在非法律行为的原因事实直接导致物权变动的情形下，公示仅起到宣示效力亦不具有设权效力。[20]
(三)区分原则的意义
将物权变动的原因与结果隔绝为不同的法律事实加以区分，从法律体系而言更符合现代民法的逻辑体系构建，以债权与物权分别规制不同的法律关系。同时，该逻辑构造上的分离进一步在法律效果上割断了两者的关联，使原因行为与物权变动分别适用不同的效力判定标准。从民法实践而言，区分规则相对能够更为合理地解释常见的物权变动交易事实，对区分《物权法》与《合同法》的不同作用范围，区分当事人的不同法律责任，保障合同当事人的合法权益亦起到了重要作用。
二、公示公信原则与善意取得制度
如前文所述，物权系对标的物的直接支配，其存在及变动需以一定的公示方法表现于外，方得以发生一定的法律效果，而当依公示方法所表现的物权与真实的物权状态并非一致时，对于因信赖该公示方法所表现的物权状态而发生交易行为的第三人，仍赋予其具有与真实物权状态相同的法律效力予以保护，此即所谓公示公信原则。
关于善意取得制度，溯其渊源，系罗马法上“无论何人，不能以大于自己所有之权利，转与他人”及“发现我物之处，我取回之”的所有权绝对原则与日耳曼法上“应以手护手[21]”原则的冲撞与融合之产物，更基于日耳曼法上占有与权利合一时的Gewere(占有)观念，该观念认为，占有为权利的外衣，故物的占有者即拥有权利，权利人亦必须占有该物，故受让占有物的人可能取得对物的权利，而有权利之人未占有该物时，其对物之权利的效力即因之减弱。几种法律理念随商品经济的发展逐步完善、交融，最终发展为使因信赖占有而从事交易行为的第三人能够取得对物的权利，近代意义上的善意取得制度由此产生并相继为各国民法所采用。关于善意取得的理论根据，有取得时效说、权利外形说、法律赋权说及占有效力说等多种学说，莫衷一是。无论何种学说，多少可见传统日耳曼法的踪迹和影响，然而随着社会经济的迅速发展，现代善意取得制度自有其法律构造和意义，已不能完全以传统理论分析之。在商品交易频繁且日益重要的现代社会中，善意取得最为重要的制度价值在于保障交易的安全与便捷，减少交易成本。该变迁与改进一是由于若在交易中苛责商品受让人负担无权处分的风险，则受让人势必须辗转调查让与人的处分权限，必然增加交易成本且延长交易时间，无益于交易安全，有违近代法制保护交易安全与便利的宗旨;二是因为占有的公信力。在传统民法中，以占有表征对物的所有权有其先天的缺陷，自所有权观念化后，占有与所有权分离的现象日益增加，该缺陷愈加暴露无遗且不合时宜。然而，在目前动产仍以占有为其物权公示方法的情况下，以占有为表现权利的外观使受让人善意予以信赖时，应可免除受让人对让与人处分权之有无的调查。由此可见，善意取得制度主要源于对交易安全与便利的保障，同时也离不开占有公信力的重要作用。[22]
传统的善意取得制度主要出于对动产的交易安全与便利的保护，且通常以标的物须为动产为其构成要件，因不动产以登记为公示方法，交易上不至于误以占有人为所有人。且不动产与动产性质亦有所差别，基于各国社会实情及法律体系、登记制度等各方因素考量，一些国家未就不动产的善意取得作出规定。然亦有观点认为，善意取得制度适用的前提，是法律物权与事实物权之间不一致之可能性的客观存在。这种不一致在动产即表现为占有所表达的法律物权与事实物权并非一一吻合，在不动产则表现为登记所表达的法律物权与事实物权之差异可能。善意取得制度仅适用于动产的择定，是在法学原理上对善意取得制度内部构造的曲解——在概念逻辑上把上位概念(法律物权与事实物权之差异可能)降低为下位概念(动产占有所表达的法律物权与事实物权之差异可能)适用了。既然登记法律物权与事实物权之间也存在不一致的可能，那么，善意取得制度理应适用于不动产。[23]对此，《瑞士民法典》第973条有类似规定，即出于善意而信赖不动产登记簿的登记，因而取得所有权或其他权利的人，均受保护[24]。我国台湾地区原并未规定不动产物权的善意取得制度，随着社会的不断发展，为保护第三人利益，维护交易安全，在2010年“民法物权编”修订时增加了759条之一，规定“不动产物权经登记者，推定登记权利人适法有此权利。因信赖不动产登记之善意第三人，已依法律行为为物权变动之登记者，其变动之效力，不因原登记物权之不实而受影响”，据此亦设定了不动产物权的善意取得制度[25]。我国《物权法》第106条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(1)受让人受让该不动产或者动产时是善意的; (2)以合理的价格转让; (3)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。据此可见，我国《物权法》肯定善意取得既适用于动产亦适用于不动产，究其原因，恐在于出于公信力逻辑的推演，既然基于占有的公信力可适用动产善意取得，则基于瑕疵登记的公信力亦可适用不动产的善意取得，只是善意取得动产的所有权需要完成标的物的交付，与此相对应，善意取得不动产的所有权需要完成变更登记。有观点认为，《物权法》的这一规定显示出我国立法摆脱了罗马法以降经典的、纯粹依据受让人“主观善意”来保护物权取得人的理论束缚，而采纳了依据公示原则来确定善意与否的“客观善意”理论，于理论与实践皆意义重大。[26]
由此可见，公示公信原则实为善意取得制度的重要基石之一，善意取得制度在公示公信原则的基础上得以发展与体现。从本质而言，公示公信原则与善意取得制度均系物权变动中第三人保护的基本规则，只是在对第三人的善意标准中，公示公信原则以公示方法为客观标准，而善意取得制度下则更注重以主观作为善意的衡量标准。在公示公信原则下，当公示的权属状态与真实的权属状态一致时，自无善意取得的适用空间，当公示的权属状态与真实的状态不一致，善意第三人出于公示的公信力信赖该权利归属，则在真实权利人、无权处分人及受让人之间产生权利义务关系，善意取得制度得以适用。在此情形下，善意取得制度不仅确认善意第三人取得物权，亦阻却了真实权利人向善意第三人的追及，代之以债法救济途径向无权处分人提出损害赔偿请求，故公示公信原则与善意取得制度之间虽联系紧密，亦有其各自适用之必要，两者交互协调以维护交易的安全便利，促进社会经济的有序良性发展。
三、不动产登记的制度价值
(一)不动产登记制度概要
罗马法最初对所有权的移转注重形式，其后日尔曼法进一步发展了交付制度，要求当事人在让与土地所有权时，在证人面前不仅要缔结让与契约，而且也必须为物的移转行为的表象行为(如交付象征土地之土块和草茎)，让与合意与交付行为构成土地所有权让与的条件。其后又以文书代替象征物的交付，只要将记载当事人让与合意的文书交付与买受人，交付行为即告完成。以此为基础逐步发展成为现代的登记制度。及至现代社会，不动产登记已不再是唯一的登记确权领域，登记制度也被广泛推广至许多动产和无形财产。纵观各国立法例，不动产登记制度以其内容、效力为标准，大致可归纳为三种类型：契约登记制度、权利登记制度、托伦斯登记制度。亦有观点按物权变动模式的不同，依据不动产登记所发生的不同效力，将其区别为实质主义登记与形式主义登记。
我国自周朝开始形成了土地管理制度，历经各朝代发展演化，对土地与房屋有严格的管理体系，然而，“严格地说，我国在民国以前并没有真正形成以公示为目的的登记制度”[27]。通常认为，1922年北京当局(当时的北洋军阀政府)颁布《房地产登记条例》系我国不动产登记制度建立的初始标志。新中国建立以后，对农村和城市土地逐步开展土地登记工作，颁发土地证和房产证，取得了初步成效，却在10年动乱期间遭遇了全面破坏，登记制度基本被废弛。改革开放后，不动产登记制度再度恢复，健全了土地房产管理机构，有关登记的法律法规也渐次颁行，如《土地管理法》《城市房地产管理法》《城镇房屋所有权登记暂行办法》《城市私有房屋管理法》《土地登记条例》等全国性法律法规以及地方政府发布的地方性规章。但与相应社会制度相配套，我国此前有关不动产登记制度的立法显现出较为明显的行政管理倾向，保障交易安全功能尚有待加强。
(二)不动产登记的程序设计
不动产登记是一种程序性制度，其目的在于通过机制的合理化来确定真实的不动产物权，故程序机制的正当性与程序结果的真实性系密不可分，互为因果。然而，由于个体认知能力的局限、社会因素的多端及制度的执行风险，制度设置与目标达成间总存在一定的现实差距，主要体现在程序机制的偏移和程序结果的误差两方面。
所谓程序机制的偏移，即为登记程序没有被合理设置或实施，如登记程序设置不恰当、登记机关不统一、登记流程不完全、登记事项不确定、登记内容不公开或不及时等。在程序机制偏移的情形下，仅仅程序运行的过程本身而无需引入程序外因素即可能造成其违背内在应有价值。为此，在程序设计初衷，即应确立衡量不动产登记程序正当性的价值标准，如程序的同一性，即程序必须形式同一，针对同一事项由同一部门制定同一属性的程序;程序的参与性，在程序中包容和体现参与者与主导者的主体地位，还原程序系为人所用的本来价值;程序的合理性，限制程序主导者的随意性，使之运行更符合逻辑性，等等。以不动产登记制度的正当性价值理念引导程序的设计，赋予不动产登记机关与登记参与人各自独立的自由意志空间，使得登记机关可在合理的权限范围内审查登记，又不致恣意干涉当事人的私权利，而当事人亦可得以自主行使利益保障机制以对抗登记机关的不当行为[28]。在我国具体的立法实践中，应在广泛参考并借鉴他国程序规则基础上充分考量本国国情，设立最为符合其内在价值的程序机制，最大限度避免程序机制的偏移。
程序结果的误差即为不动产登记程序运行的结果不符合权利真实情况。该误差与程序制度本身无涉，而是违背了其运行应达致的外在程序价值，通常表现为登记错误。所谓登记错误，一般认为系表现为在不动产登记簿中记载的物权与真实状态不一致的情形[29]。以错误内容为标准，又可分为事实错误与权利错误。所谓事实错误，是指登记簿中记录的不动产形态、位置、面积等事实状态不符合不动产的真实情况，如房屋建筑面积的少登、位置的错登等。而权利错误是指登记簿中记录的不动产物权的权属、内容与权利真实状况不一致，包括权利的存在、变更、顺位、涂销等各类情形。以错误发生的时间则可区分为初始错误和嗣后错误，以错误程度又可划分为完全错误和部分错误等。当出现程序结果的误差时，登记物权与真实物权不一致，势必反映出真实权利人与登记权利人的权利冲突问题，由此登记权利人无权处分行为的法律效力及真实权利人的权利保障即成为制度设计中需考量的重要因素。
为了弥补可能出现的程序结果误差，德国、瑞士等国家将登记错误的辐射范围限制在内部关系之内，若第三人不知登记错误，信赖登记而与登记权利人发生不动产变动交易即可实现物权的交易目的以保障物权的流动，体现了登记的公信力。我国亦采此立法例，此时即发生不动产物权的善意取得，受让人能善意取得不动产物权，真实物权人则可向无处分权人及登记机关主张损害赔偿。而在法国等国家的立法例中，真实权利人并不受登记错误的影响，仍可通过物权的追及力来恢复自己的物权人地位，并可通过纠正登记错误的程序机制来消除登记簿中的登记权利人以维护物权的静态利益。只有在登记权利人确实对不动产享有真实物权时，第三人才得以取得该物权，否则交易则不具有正当性。登记错误还涉及的另外一个问题为真实权利人如何消除错误恢复其正当权利地位，对此各国民法制度的规定大致相同，采用更正登记和异议登记的方式以保护真实权利人的合法权利，即赋予真实权利人对错误登记进行更正或提出异议抗辩的权利，我国《物权法》第19条对此亦有明确规定。
总之，不动产登记作为一种程序性制度，有必要从制度设计本身即遵循合理逻辑，在登记设权效力的规则下从根本上保障真实权利和登记簿记载的一致性。同时亦要在制度偏移和结果误差范围内赋予真实权利人救济途径和善意第三人保护机制，设置合理的更正登记和异议登记制度，并控制登记对抗和宣示效力规则下的登记权利流通，尽可能降低程序错误发生的可能性[30]。
【典型案例】
丁福如与石磊房屋买卖合同纠纷案
原告(反诉被告) ：丁福如
被告(反诉原告) ：石磊
〔基本案情〕
原告丁福如诉称，原、被告于2008年10月7日签订买卖合同，约定被告石磊将上海市长宁区龙溪路××号××幢房屋(以下简称涉讼房屋)出卖给原告，建筑面积661.96平方米，占用范围内的土地使用权面积2052.90平方米，价款人民币(下同) 5600万元;双方应于2008年11月8日前至房地产交易中心办理过户，否则被告应按原告已付房款的日万分之五支付违约金至实际过户交房之日。上述合同签订后，原告依约向被告支付首期房款2100万元，第二期房款3500万元于双方办理过户后支付。但因涉讼房屋附有违法建筑，房地产交易中心不予办理过户登记，故原告要求被告拆除违法建筑，恢复涉讼房屋原状并办理过户，未果。原告认为，双方签订的房屋买卖合同合法有效，被告拒绝拆除涉讼房屋上的违法建筑，导致无法办理过户构成违约，应承担相应的法律责任。现原告请求判令：1.被告拆除涉讼房屋上的违法建筑，恢复原状，并办理过户手续;2.被告支付原告从2008年11月9日起计至实际过户交房之日止的违约金(计算方式：2100万元×万分之五×天数)。
原告丁福如提供以下证据：
1.《上海市房地产买卖合同》及《公证书》，用以证明原、被告之间就涉讼房屋的买卖关系;
2.房地产权证及房地产登记信息，用以证明被告石磊系涉讼房屋的产权人;
3.收款收据，用以证明原告丁福如已按约支付购房款。
被告石磊辩称：上海市长宁区龙溪路××号××幢房屋系其与前妻王慧敏于2002 年11月购买的产权房，因存在设计结构与质量问题无法居住，长期空置。2006年，王慧敏与其妹王慧莉在未征得被告同意且未办理审批手续的情况下，委托工程队将上述房屋及地基全部拆除，开挖近600平方米的地下室，最终建成涉讼房屋，现有面积1917平方米。2007年与王慧敏离婚后，涉讼房屋归被告所有，但被告对拆除、重建并不知情。涉讼房屋系被告在中国大陆地区的唯一居住用房，作为美籍台湾同胞，在不知道违法建筑不能出售的情况下与原告丁福如签订买卖合同，现长宁区土地管理局于2008 年10月18日对涉讼房屋作出行政查封，不予办理过户等手续。原告明知涉讼房屋系违法建筑，仍诱使被告进入房地产买卖程序。因原建筑已灭失，目前存在的是违法建筑，原、被告签订的买卖合同属无效合同，故不同意原告的诉讼请求，并反诉请求确认房屋买卖合同无效。
被告石磊提供以下证据：
1.房地产权证及房屋买卖合同，用以证明被告石磊为涉讼房屋的产权人，当时签订买卖合同时，产权证上登记的661.96平方米建筑已不存在;
2.上海东湖物业管理公司明苑别墅管理处的证明，用以证明拆除原有建筑重建非被告石磊所为，系被告前妻的妹妹所为;
3.照片，用以证明涉讼房屋目前的状况;
4.原建筑设计图及现建筑设计图，用以证明原建筑已不存在;
5.房地产登记信息，用以证明涉讼房屋因附有违法建筑并结构相连被上海市长宁区房屋土地管理局限制办理房地产转移手续。
原告丁福如对反诉辩称：原、被告交易的是产权证上记载的房屋，被告石磊将房屋恢复原状后即可履行，即使买卖合同不能履行亦不能就此认定合同无效。因此，不同意被告的反诉请求。
上海市长宁区人民法院依法组织了质证。被告石磊对原告丁福如提交证据的真实性均无异议，但认为签订《上海市房地产买卖合同》时涉讼房屋已不存在，且被告实际收到的购房款只有100万元。
原告丁福如对被告石磊提交的证据1、5的真实性无异议，但对被告的证明目的存异议，认为建筑物并未灭失，被告只需恢复原状即可过户。原告对证据3中目前房屋的照片及证据4中的原建筑设计图真实性无异议，对证据2、证据3中原房屋照片及被告自行制作的证据4中的现建筑设计图真实性有异议，且认为搭建行为发生在被告与其前妻婚姻关系存续期间，被告是否实际参与搭建与本案无关。
上海市长宁区人民法院一审查明：
被告石磊系涉讼房屋的产权人，该房屋登记的建筑面积661.96平方米，类型为花园住宅，土地总面积2052.9平方米。
2008年10月7日，原、被告签订房屋买卖合同，约定原告丁福如受让被告石磊的涉讼房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，被告房地产权证号为长2008002×××，房屋类型花园住宅，建筑面积661.96平方米，该房屋占用范围内的土地使用权2052.9平方米，转让价款共计5600万元;被告应于2008年12月18日前腾出该房屋并通知原告进行验收交接;2008年11月8日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续;被告如未按约定的期限将上述房屋交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已付款日万分之五计算，自合同约定的交付日至实际交付日止;双方应在签订本合同并申请办理公证手续后当日，通过上海中原物业顾问有限公司部分首期房价款100万元，于2008年10月10日支付剩余首付款2000万元(该款项由中原公司代为保管至双方进交易中心后转付被告)，尾款100万元由中原公司暂为保管;原告以贷款方式支付剩余3500万元。
上述买卖合同经上海市东方公证处公证，公证处于2008年10月7日通过房地产信息查询系统向上海市房地产登记机构查询，该房屋无抵押及其他权利受限制的登记记录。
被告石磊按约支付房款。2008年10月18日，上海市长宁区房屋土地管理局向上海市长宁区交易中心发出附有违法建筑并结构相连的房屋的认定通知单，根据《上海市住宅物业管理规定》第42条第3款的规定，不予办理房地产转移以及抵押登记手续。
涉讼房屋所属的上海东湖物业管理公司明苑别墅管理处于2008年11月10日证明涉讼房屋于2006年度被王慧敏(被告石磊前妻)的妹妹王慧莉和她丈夫何建新拆除并重建，被告未参与这次违章拆建的全过程。
原、被告确认自双方协商、达成协议至诉讼期间，涉讼房屋的状况未发生过变化。诉讼期间，原告丁福如表示被告石磊可按目前现状交付房屋，由原告自行恢复至房地产权证登记状态，并承担恢复费用，被告在房屋恢复后协助原告办理产权变更手续，并表示清楚目前行政机关对涉讼房屋产权转移的限制，也愿承担相应的风险，仍要求继续履行买卖合同。
〔一审裁判理由与结果〕
上海市长宁区人民法院一审认为，本案的争议焦点有三：1．买卖合同是否有效; 2．买卖合同能否继续履行;3．如何认定被告石磊的违约责任。
涉讼买卖合同对标的物坐落位置、建筑面积、房屋类型等的约定，与不动产登记簿记载的内容一致。该不动产登记簿记载的内容具有公示、公信效力，一方面表明被告为涉讼房屋的登记权利人，依法享有该房屋的所有权和土地使用权;另一方面表明涉讼房屋的登记信息具有权利的正确性推定效力，可推定登记的权利状态、范围与现实的客观状态相符，善意相对人因信赖该登记的正确性而与登记权利人签订合同，该合同的效力不因登记的错误或权利内容的状态而受影响。原、被告签订买卖合同时，虽然房屋现状已与登记信息不一致，但双方在合同中记载的仍是登记的房屋状况，且被告石磊未举证证明其于签订买卖合同时，已将涉讼房屋现状与登记信息不符的事实如实告知原告丁福如。因此，原告对于本案纠纷的发生无过错，应属善意信赖不动产登记信息的合同当事人，法律应当保护原告的此种信赖利益，此亦系强化不动产公示、公信效力的要求。虽然涉讼房屋被行政机关限制交易，买卖合同的履行可能存在障碍，但根据我国《物权法》区分原则，转让不动产的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理无权登记，不影响合同效力，因此，不能因涉讼房屋过户存在障碍就否认其买卖合同的有效性。原、被告就涉讼房屋签订的买卖合同，不具备我国《合同法》第52条规定的无效情形，应属有效。
关于涉讼买卖合同能否继续履行的问题。虽然行政机关对涉讼房屋的权利转移作出限制，但物权未灭失，不能就此认定买卖合同法律上或事实上履行不能。行政机关限制交易的目的在于督促违法行为人纠正违法行为，履行法律手续;被告即使未出售房屋，也应按照行政机关的要求进行整改，使房屋恢复至合法状态，恢复原状系被告应尽的行政法上的义务。被告石磊明知涉讼房屋附有违法建筑仍予出售，应依诚实信用原则全面履行合同义务;对于涉讼房屋存在的违法状态，应自行采取相应措施予以消除后交付原告。经法院释明，原告丁福如同意被告按现状交付房屋，并自愿替代被告承担恢复原状的义务，原告的意思表示不违反法律、行政法规的禁止性规定，亦符合行政机关的执法目的，法院予以准许。原告在恢复原状时，房屋的四至、外观形状、层高等应与登记内容一致，质量应符合国家规定的建筑标准。被告应于原告恢复原状、通过行政机关审查认可并撤销交易限制后再协助原告办理产权手续。
现被告石磊未能按合同约定向原告丁福如交付涉讼房屋，应承担相应的违约责任。涉讼房屋被行政机关限制办理产权转移登记，原告明知此风险仍选择继续履行合同并自愿承担恢复原状的义务，因此被告能否实现权利交付取决于涉讼房屋恢复状况及行政机关行政审查的限制，故被告逾期交房的违约责任应计算至实际交付房屋时止。原告所支付款项中的2000万，由中原公司代为保管至双方进交易中心后再转交被告，现原告已按约履行该付款义务，但因目前无法办理过户登记，中原公司向被告转交的条件尚未成就，故违约金的计算基数应以被告实际收到的数额为标准。
综上，原告丁福如的诉讼请求具有事实和法律依据，依法予以支持;被告石磊的反诉请求于法无据，依法不予支持。据此，上海市长宁区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于2010年9月8日判决：
一、被告石磊将涉讼房屋交付原告丁福如;
二、被告石磊支付原告丁福如逾期交房违约金，以人民币100万元为本金，从2008 年11月9日至实际交付房屋时止，按每日万分之五计算;
三、被告石磊应于原告丁福如将涉讼房屋恢复至产权登记状态且行政机关撤销上述房屋房地产转移登记限制后协助原告丁福如办理上述房屋的房地产权变更登记手续;
四、原告丁福如支付被告石磊剩余购房款人民币3500万元;
五、驳回被告石磊的反诉请求。
〔当事人上诉及答辩意见〕
石磊不服一审判决，向上海市第一中级人民法院提起上诉，请求撤销原判，依法改判。主要理由是：1.一审判决认定事实有误，被上诉人明知建筑物已被推倒重建，仍以产权登记内容为准与上诉人签订合同，并非善意，且规避法律。2.一审判决适用法律错误，现存建筑物是违法建筑，禁止买卖、过户，买卖合同应属无效。
被上诉人丁福如辩称，一审判决认定事实及适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
〔二审裁判理由与结果〕
上海市第一中级人民法院经二审，确认了一审查明的事实。上海市第一中级人民法院认为，行政机关已认定涉讼房屋是附有违法建筑并结构相连的房屋，上诉人石磊认为涉讼房屋系重建的房屋，但不能改变其违法的性质。上诉人与被上诉人丁福如买卖涉讼房屋的意思表示及交易价格系属真实，结合不动产登记的公示、公信效力，双方签订的买卖合同当属有效。因行政机关的权利限制是为督促违法行为人予以改正，在上诉人未能积极履行相应义务的情况下，被上诉人同意上诉人按现状交付房屋，并自愿替代上诉人承担恢复义务，故在被上诉人完成恢复义务，行政机关撤销限制权利转移后，双方完成权利交付是可行的，买卖合同能够继续履行。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。上诉人石磊的上诉理由不能成立。据此，上海市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项[31]之规定，于2010年11月24日判决：
驳回上诉，维持原判。
本判决为终审判决。
规则2：不动产物权变动只能在登记时生效，不能因未登记而认定该不动产转让合同全部未生效。
——湖南省总工会与长沙市卫生防疫站房地产转让合同纠纷案[32]
【裁判规则】
当事人平等协商签订房地产有偿划拨转让协议，经各自上级主管部门批准，并办理了房地产划拨转让手续，应当认定该协议合法有效，不能以未办理房产过户手续而认定协议全部未生效。
【规则理解】
一、区分原则的基本内涵
物权变动可以分为基于法律行为发生的物权变动和非基于法律行为发生的物权变动。实践中发生的主要是基于法律行为发生的物权变动，最常见的是合同。合同作为发生物权变动的基础关系，属于债权法律关系的范畴，其是否成立以及生效应该依据合同法来判断，除非法律有特别规定，合同一经成立，只要不违反《合同法》第52条规定的情形，就可以发生效力。合同只是当事人之间的一种合意，并不必然与登记联系在一起。登记并不是针对合同行为，而是针对不动产物权变动所采取的一种公示方法。有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同和物权的设立、变更、转让和消灭本身是两种应当加以区分的情况。将物权变动的效力与合同其他效力相区分，在学理上称为区分原则。所谓区分原则是指原因行为与物权变动相区分的原则，它包含以下两个方面的含义：1.当事人订立的不动产转让合同等债权行为并不直接引起物权发生变动，不动产转让合同等债权行为成立并且生效仅仅在当事人之间产生债权债务关系，要使物权发生变动，还需当事人就标的物进行交付(动产)或者办理登记(不动产) ; 2.不动产转让合同等债权行为的生效也不以物权是否发生变动为要件，也即，债权行为只是引起物权发生变动的原因，物权变动是不动产转让合同等债权行为的结果，结果没有发生，并不意味着原因不存在，我们不能仅仅因为没有发生物权变动的结果，就否定作为原因的债权行为的效力。[33]第一个方面的含义是从正向理解，将合同与物权变动相区分，当事人订立合同不直接引起物权变动，合同仅在当事人之间产生债的关系，物权发生变动必须要履行一定的程序。对于不动产来说，由于在物权法颁布之前，法律上并没有明确规定物权变动的生效要件，而且按照传统的交易习惯，交钥匙等移交占有的行为被当然视为不动产物权已经发生变动，当事人对登记是否变更并不特别关注，尤其是近年来房价、地价大幅度上涨的情况下，不仅损害了相关当事人的合法权益，而且动摇了基本的诚实信用原则。《物权法》第9条明确规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，当事人签订房地产转让合同后，如果没有办理变更登记，即使已经移转占有，但对于受让人来讲，仍只享有请求转让人协助办理过户登记的债权，而无法受到物权性的保护，不能对抗不特定的第三人;第二个方面的含义是从反向理解，将物权是否变动与合同其他效力相区分。即物权是否变动是合同的履行问题，与合同其他效力可以分开。合同是否有效应考察《合同法》的相关规定，只要不存在法律明确规定的合同无效情形，即应认定合同有效。
区分原则是以物权和债权的两分为基础的，是形式主义物权变动模式的结果。所谓形式主义物权变动模式，是指物权的变动除当事人须达成物权变动的合意外，还须完成一定的形式要件，即动产为交付，不动产为登记。以本案为例，当事人平等协商签订房地产有偿划拨转让协议并经各自上级主管部门批准，该协议成立并生效，但并不当然引起物权变动，物权要发生变动，还须完成登记这一形式要件。与形式主义物权变动模式相对应的，是意思主义物权变动模式。所谓意思主义物权变动模式，是指物权根据当事人的意思即可发生变动，但非经公示，该物权不具有对抗(善意)第三人的效力。在意思主义物权变动模式下，由于物权变动根据当事人的意思即可发生变动。因此，当事人完成有效的债权行为，即可直接引起物权发生变动，债权行为的效力与物权变动的法律效果是一致的，也即学理上所称“同一原则”。
二、对区分原则的认识过程
我国民法学界、立法以及司法实践对区分原则的认识都经历了一个从无效、未生效到有效的认识过程。认为合同无效的依据是：《合同法》第52条第5项规定“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效，而我国有关法律均规定不动产物权变动均须办理过户手续，如《土地管理法》第12条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”，再如《城市房地产管理法》第60条[34]规定：“……房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，……”，据此，当事人没有办理过户手续，违反了法律、行政法规的强制性要求，因而合同无效。认为合同未生效的依据是：《合同法》第44条规定，“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”，而《土地管理法》《城市房地产管理法》等法律明确规定不动产物权的变动应当办理登记手续，据此，当事人没有办理登记手续，所订立的买卖合同就未生效。在涉及担保物权的场合，更是有法律明确规定，《担保法》第41条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效”，第64条规定：“出质人和质权人应当以书面形式订立质押合同。质押合同自质物移交于质权人占有时生效”。按照上述司法解释和民事立法，在当事人没有来得及办理登记手续时，受让人不仅不能获得物权的保护，而且因作为债权行为的合同未生效或无效，也无法受到有效债权的保护。
为解决司法实践中所出现的问题，最高人民法院首先在司法解释上进行了突破和尝试。《合同法司法解释(一)》第9条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”该规定尝试将批准和登记手续的性质进行了区分，对于法律、行政法规明确规定合同需要事先经批准登记手续的，当事人不办理相关手续，合同不生效;对于法律、行政法规没有明确规定合同效力受登记影响的，则登记只是物权变动的生效要件，而不影响合同效力。《担保法司法解释》也对《担保法》的上述规定予以部分修正，该解释第56条第2款规定，“法律规定登记生效的抵押合同签订后，抵押人违背诚实信用原则拒绝办理抵押登记致使债权人受到损失的，抵押人应当承担赔偿责任”;第86条也规定，“债务人或者第三人未按质押合同约定的时间移交质物的，因此给质权人造成损失的，出质人应当根据其过错承担赔偿责任。”此后的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第8条也进一步贯彻同一立场，明确规定：“土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”
《物权法》明确将区分原则贯彻到底，不仅在总则部分于第15条明确“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力”，而且还在分则部分明确区分原因行为和物权变动，将登记或质物的交付作为担保物权设定的要件，而非担保合同的生效要件。第187条规定，“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”，第212条规定，“质权自出质人交付质押财产时设立”。
三、区分原则的实践意义
区分原则具有如下几个方面的实际意义：第一，有利于保护买受人依据合同所享有的占有的事实状态。在不动产买卖合同成立以后，即使没有办理不动产权利移转的登记手续，但是，因为合同其他部分已经生效，所以依据有效合同而交付之后，买受人因此享有的占有状态仍然受到保护。即使买受人不享有物权，但是基于合法的占有，针对第三人的侵害不动产的行为，可以提起占有之诉。第二，有利于确立违约责任。如果一方在合同成立之后没有办理登记，或者拒绝履行登记义务，由于合同已经成立并生效，此种拒不履行登记的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。假如未办理登记导致合同无效，非违约方将无法要求负有办理变更登记的一方承担违约责任。第三，有利于保护无过错一方当事人。当事人之间转让房屋或土地未经登记的情况错综复杂，如果以登记为合同生效要件，则在因转让人的原因而未办理登记手续的情况下，在房屋价格上涨之后，转让人有可能以未办理不动产变更登记为由，要求确认合同无效，这有可能鼓励一些不法行为人规避法律，甚至利用不动产买卖欺诈他人，而损害的却是善意的受让人的利益。[35]特别是在不动产已经交付使用的情况下，这种违约方恶意主张合同无效的情况，不仅妨碍现有的财产秩序，而且违背了民法最基本的诚实信用原则。
【拓展适用】
一、非基于法律行为发生的物权变动
(一)非基于法律行为发生的物权变动的内涵
根据引起物权发生变动的原因不同，物权变动分为基于法律行为发生的物权变动和非基于法律行为发生的物权变动。前者是指根据当事人的意思表示发生的物权变动，既包括依单独行为发生的物权变动，如权利人抛弃标的物，也包括根据合同发生的物权变动，如当事人通过买卖合同移转标的物所有权;后者是指法律行为之外的其他原因引起的物权变动，也就是说，如果某一物权变动不是根据当事人的意思表示而发生，则属于非基于法律行为的物权变动。上述意思主义物权变动模式和形式主义物权变动模式区分针对的均是基于法律行为发生的物权变动。两种变动模式均需要当事人的意思表示，只不过前者仅有当事人的意思表示就可以发生物权变动，而后者除了当事人的意思表示外，尚需要一定形式要件的完成(交付或登记)才能发生物权变动。
(二)非基于法律行为发生的物权变动的情形
非基于法律行为发生的物权变动，不以公示为生效要件。根据《物权法》规定，非基于法律行为发生的不动产物权变动主要包括以下几种情形：
其一，根据法院、仲裁委员会的法律文书或者政府的征收决定发生的物权变动。《物权法》第28条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”由此可见，根据法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定发生的物权变动，不以法定公示方式的完成为要件。例如人民法院关于离婚析产的判决书或调解书，自法律文书生效之时起，不动产所有权即归法律文书确定的一方所有，即便仍登记在另一方名下，亦无需办理过户手续。当然，该种情形下，可能发生善意取得的问题，而且，获得所有权的一方再处分该物权时，必须办理登记，否则，不发生物权变动的效力。
其二，根据法定继承发生的物权变动。《物权法》第29条规定：“因继承或受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”被继承人死亡时，如果没有遗嘱或者遗赠，即发生法定继承，物权自继承开始时发生变动，即遗产自被继承人死亡时移转至法定继承人共有，而无需办理变更登记手续。
其三，根据当事人的事实行为而发生的物权变动。《物权法》第30条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”可见，当事人通过事实行为引起的物权变动，自事实行为完成之时即发生效力，而不以法定公示方式的完成为要件，例如王某合法建造一栋房屋，则房屋一旦建造完毕，王某即可取得房屋的所有权，而不需等到对房屋进行登记后始取得。当然，此种情况下，王某如果再行转让，则必须办理登记手续，否则不发生物权变动的效力。
此外，还有根据法律的直接规定而发生的物权变动。例如《物权法》第146条、第147条、第182条、第183条规定的“地随房走，房随地走”，当事人约定的可能只是土地使用权或者房屋所有权的转让或者抵押，但根据上述规定，相对应的房屋所有权或土地使用权一并转让或抵押，就是直接根据法律的规定发生的物权变动。
二、形式主义物权变动模式的例外
基于法律行为发生的物权变动，是否以公示为生效要件，不同的立法例采取了不同的模式，学说认为主要有债权意思主义、债权形式主义、物权形式主义几类。所谓债权意思主义，是指仅凭当事人的意思而成立的买卖、赠与等合同或单独行为生效，即发生物权变动的效力，无需另外作成物权行为;所谓物权形式主义，是指物权变动效力的发生，需要物权意思表示甚至物权合意，并践行法定方式。就买卖标的物所有权的移转而言，除登记或交付外，尚需当事人就此标的物所有权的移转作成一个独立于买卖合同的意思合意，即物权行为;所谓债权形式主义，是指物权变动效力的发生，不仅需要依当事人的意思而成立的合同或单独行为生效，而且需要登记或交付，但无需另外作成物权行为，也即此处的登记或交付只是事实行为，而非法律行为。根据我国物权法的规定，基于法律行为发生的不动产物权变动以债权形式主义物权变动模式为原则，以债权意思主义物权变动模式为例外。《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据《物权法》的规定，不动产物权变动采用债权意思主义物权变动模式的有：
其一，农村土地承包经营权的变动。《物权法》第127条规定：“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。”第129条规定：“土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记;未经登记，不得对抗善意第三人。”对于土地承包经营权的物权变动模式，之所以采用登记对抗的意思主义物权变动模式，主要是由于当前我国农村土地登记的实际情况不宜采登记生效主义。
其二，地役权的设定。《物权法》第158条规定：“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记;未经登记，不得对抗善意第三人。”对地役权的变动模式，物权法也采用了债权意思主义物权变动模式，只要当事人的合意即可发生地役权的变动，登记仅是对抗要件，而不是生效要件。
其三，几类特殊财产抵押权的设定。《物权法》第188条规定：“以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立;未经登记，不得对抗善意第三人。”由于抵押权的设定以不转移抵押物的占有为特征，故针对上述财产设定抵押权时，只要合同成立并生效即可设定登记是对抗要件，而不是生效要件。
三、登记的性质
区分原则是所有采取形式主义物权变动模式的国家或地区所公认的一项原则。以本案为例，根据形式主义物权变动模式，房地产有偿划拨转让协议仅在当事人之间产生债权债务关系，而不能直接引起物权的变动，所有权的移转还需要当事人完成登记这一法定的公示方式。问题是，区分原则中所指的登记到底是法律行为还是事实行为，在承认物权行为的国家或者地区，登记应为包含意思表示的物权行为，该物权行为需要满足所有法律行为的要件，具备自己的生效条件。而在不承认物权行为的国家，登记仅是事实行为，不包含意思表示要素，不存在效力要件。将登记理解为法律行为还是事实行为关键在于，在物权变动过程中，于当事人达成的债权合意(如买卖合同)之外，是否还需要当事人就物权变动达成合意，即所谓的物权合意，还是仅有作为形式要件的登记的事实即可。从目前我国物权法的规定来看，对此并不明确。一种意见认为，债权合意结合登记即可引起物权发生变动，无需在债权合意之外另有物权合意的存在，因为当事人之间的债权合意即表明当事人已经达成移转标的物所有权的合意，登记就是当事人履行债权债务关系的行为，是债务履行的结果，根据法律的直接规定，即可引起物权发生变动，因此无需在债权合意之外要求再作一个物权合意;另一种意见则认为债权合意仅仅能够说明当事人之间有发生债权债务关系的合意，而不能说明当事人有移转标的物所有权的合意，债权行为是使出卖人负担一个给付义务，只能说明当事人愿意负担移转所有权的义务，并不能说明当事人已经达成移转所有权的合意。以上两种意见的区别实际上是物权合意是否存在以及存在于哪里的问题，对第一种意见的理解是，当事人之间只有债权合意而无物权合意，物权变动仅需根据债权合意结合作为形式要件的登记，即可发生;对第二种意见的理解是，在存在物权和债权两分的情况下，债权合意与物权合意亦应加以区分，当然该种物权合意是体现在当事人所订立的债权合同之中，还是包含在交付或登记中，可以有不同的解释，如果认为体现在当事人所订立的债权合同中，则交付或登记仅作为事实行为存在，如果认为包含在交付或登记中，则交付或登记应为法律行为。上述两种不同的意见也即学说上债权形式主义物权变动模式与物权形式主义物权变动模式的区别。由此也导致对区分原则的理解不一样：前者是指原因行为与物权变动相区分;后者是指债权行为与物权行为相区分，其实质是承认物权行为独立于债权行为存在。
目前通说认为，包括物权法在内的我国现行法，不承认物权行为的存在。在不区分物权行为与债权行为的制度背景下，当事人发生物权变动的效果意思只能被纳入到买卖合同等法律行为的意思表示之中。也即买卖等合同的意思表示兼有引发债权债务的效果意思和发生物权变动的效果意思。[36]
四、占有之于不动产的意义
我国现行的物权法对不动产物权变动原则上采登记生效主义，但是实践中，以转移所有权为目的之法律行为，已经合法占有不动产但尚未登记的情形，大量存在。这是不动产交易的特点决定的，因为在转移占有与办理过户登记手续之间，必然有一定的空白期。在此期间，尤其是涉及第三人利益时，对买受人的占有如何保护，是理论和实践需要解决的问题。有学者认为，在依法律行为发生的物权变动中，引起物权发生变动的内在动力是当事人之间的意思表示，也就是所谓的“物权合意”，而形式主义物权变动模式中的“形式要件”，只是认定“物权合意”的根据，但是当事人没有完成登记这一形式要件，并不意味着就不存在物权合意，事实上，能够作为物权合意表征的还有其他形式，如当事人交付权利凭证、办理公证等。[37]从比较法的角度看，德国民法发展了物权期待权理论来化解上述形式主义物权变动模式的缺陷。在德国民法上，物权期待权主要包括以下几类情形下当事人的法律地位：其一，让与合意达成后，登记前不动产买受人的法律地位;其二，所有权保留买卖中买受人的法律地位;其三，被担保债权成立前，抵押权已经设定时抵押权人的法律地位。[38]笔者认为，我国可以借鉴物权期待权理论对上述形式主义物权变动的缺陷予以弥补，当然认定登记前买受人是否获得物权期待权，即认定物权期待权成立的标准，仍需要探讨。笔者认为，以下几种情形下当可以认定当事人已经达成物权变动的合意，可以成立物权期待权：1.申请登记。当事人申请办理登记是当事人达成物权变动合意的直接证据，因此，只要当事人已经向登记机关申请登记，即应认定买受人获得物权期待权之保护。2.权属证书的交付。实践中，当事人对产权证书的交付十分看重，因此，虽然没有向登记机关申请登记，但如果将登记机关发放的权属证书交付对方，亦可以认定当事人已经达成物权变动的合意。3.办理公证文书。在我国，公证并非不动产登记的前提，因此，当事人将交易进行公证时，既不是简单的债权合意，也并非为满足登记需要而进行的准备，而是反映双方物权变动合意的行为。4.支付了大部分或者全部价款并实际转移占有。当事人之间不动产占有的转移如果辅之以移转所有权为目的之法律行为，则足以表现当事人就移转该不动产所有权的内心意思，该交付(转移占有)理应产生相应的法律效果，尤其是在买受人对转移过户登记没有过错的情况下，对该种占有的事实状态，法律应当予以保护。
对上述占有状态的具体保护。首先，对该种占有能否对抗强制执行人的问题，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”该规定对这种情况下的占有保护进行了有益的尝试性，虽然有学者提出，在物权法颁布后，该条规定与物权法确定的登记生效主义物权变动模式相冲突，但是笔者认为，在登记生效主义模式下，该规定仍有其适用的余地。其次，在涉及“一物二卖”的场合下，是否绝对保护已经办理过户登记的一方利益，亦值得商榷。假使第二受让人对登记缺乏信赖基础，仍然绝对认为其具有优先地位，就将严重违反《物权法》第7条之规定精神。[39]此时应对已经实现占有的第一受让人进行保护，因为该种占有亦体现了一种需要维护的社会秩序价值。
【典型案例】
湖南省总工会与长沙市卫生防疫站房地产转让合同纠纷案
上诉人(原审被告) ：湖南省长沙市卫生防疫站(下称防疫站)。
法定代表人：莫任芳，站长。
被上诉人(原审原告) ：湖南省总工会(下称总工会)。
法定代表人：刘玉娥，总工会主席。
〔基本案情〕
总工会因与防疫站发生房地产转让合同纠纷，向湖南省高级人民法院提起诉讼。
该院作出一审民事判决：一、双方当事人同意解除房地产转让合同，本院予以准许。二、防疫站退还总工会已付的转让费370万元及利息，利息按一般基建贷款月息7.5‰计算，自总工会付款之日起至收款之日止。三、长沙市卫生防疫站支付总工会赔偿金275万元。案件受理费51260元、财产保全费41770元全部由防疫站负担。以上应付款项，防疫站应在本判决生效后两个月内付清，逾期不付，拍卖该站在长沙市火星开发区新站址的12.9亩土地及地上建筑物，以所得价款偿付总工会，多退少补。
〔当事人上诉及答辩意见〕
防疫站不服一审民事判决，向最高人民法院提起上诉。其上诉理由是：1.双方签订的《房地产有偿划拨转让协议书》，因没有按双方的约定和法律的规定办理房产过户手续，尚未生效，法院不应保护。2.对方在履行协议中也有过错，不应由上诉人承担275万元赔偿金和已付的370万元转让费的利息，以及全部受理费和财产保全费。3.上诉人新站址的房地产是经长沙市人民政府规划的，法院无权将其拍卖。总工会辩称：双方签订的协议已经生效;上诉人违约给被上诉人造成了经济损失，应承担全部赔偿责任;上诉人新站址的房地产，是用被上诉人支付的转让费建设的，应将其作价抵偿给被上诉人。
〔最高人民法院查明的事实〕
最高人民法院审理查明：防疫站经上级批准，决定迁址新建，以适应卫生防疫事业的发展;总工会为解决直属单位住宿、办公用房决定征用防疫站的旧站址建房，得到全国总工会的批准。双方就旧站址的房地产划拨转让进行了多次协商，在经长沙市政府及其土地管理局、城建局等有关部门办了手续后，于1991年6月22日签订《房地产有偿划拨转让协议书》。双方约定，防疫站将长沙市民主西街8号6亩土地使用权及地上7259.9平方米房屋及其他附属设施的所有权，作价550万元划拨转让给总工会。协议生效后30天内，总工会付给防疫站转让费250万元，1992年5月31日前再付100万元。1993年2月底防疫站交付3栋住宅楼(3563平方米)后，总工会于同年3月10日前付给防疫站120万元;余下80万元待防疫站1994年3月底前将全部房地产交付总工会，经验收双方签字认可后半个月内，总工会一次付清。协议还约定两项违约赔偿条款，即双方不得以任何借口不履行协议，也不得提出协议以外的要求，不论哪方违约，不划拨转让或不接受划拨转让上述房地产，均按转让费总价格的50%向对方交纳赔偿金。如果总工会逾期付款，每逾一日，按已付款数的3%向防疫站交纳赔偿金;如防疫站逾期交房，亦按对等条件向总工会交纳赔偿金。
协议签订后，总工会按约定于1991年7月21、22日分别付给防疫站150万元、100万元;1992年5月26日又付100万元;1993年1月8日应防疫站的请求，提前给付20万元，总共付给转让费370万元。按协议的约定，防疫站向总工会移交了房屋档案材料，总工会于1992年12月26日向长沙市房屋产权监理处申请办理房屋产权证。在协议履行期间，防疫站于1991年11月5日经长沙市政府批准，在长沙市火星开发区征地12.9亩作为新站址，并于1992年4月开始动工建设。同年10月至1993年2月，防疫站以建筑材料价格上涨、建筑承包合同变更、资金严重短缺、工程难以继续、不能按期搬迁交房为由，先后6次致函总工会，要求增加转让费。总工会口头通知防疫站要严格执行协议，不同意增加转让费。防疫站未按约定在1993年2月底向总工会交付3栋住宅楼，总工会遂向法院起诉，要求法院判令防疫站全面履行合同，承担违约赔偿责任。在诉讼中，根据总工会的申请，湖南省高级人民法院裁定对防疫站新站址房地产进行财产保全，即未经法院许可，防疫站不得擅自转让新站址的房地产。在一审庭审中，总工会以防疫站违约使合同继续履行成为不必要为由，要求终止合同，防疫站亦表示同意。
〔最高人民法院裁判理由与结果〕
最高人民法院认为：双方当事人经过平等协商，并经各自上级主管部门批准，又在长沙市人民政府及其有关部门办理了房地产划拨转让手续，因此所签订《房地产有偿划拨转让协议书》是合法有效的。防疫站主张的未办理房产过户手续，即总工会未领取房屋产权证，协议尚未生效的上诉理由不能成立。协议约定的逾期付款一日，按3%交纳赔偿金的违约条款，参照有关合同违约责任的法律规定，显属过高。因此，原审法院撤销了协议中的这一条款，确认其余部分继续有效，是正确的。协议订立后，总工会按约定向防疫站交付了转让费。防疫站不能以建筑材料涨价，建筑承包合同变更，资金严重短缺为借口，不按期向总工会交付3栋住宅楼。防疫站违反协议，给总工会造成了经济损失，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条的规定，以及双方当事人的约定，应承担违约赔偿责任。
最高人民法院还认为，原审法院认定事实清楚，但对本案的处理有不当之处。第一、总工会的经济损失应是双方协议转让的房地产原协议的价格与现行市场价格之间的差价。此差价已经包括了总工会付给防疫站370万元转让费的利息损失，原审法院判决防疫站赔偿总工会经济损失的同时，又判决支付转让费的利息，是不妥的。另外，原审法院判决认定总工会的经济损失(即原协议价格与现行市场价格之间的差价)为275万元，与现行房地产市场价格比较，此差价偏低，应予适当提高。第二、法院判决应当是依法对双方当事人讼争的实体问题，以及诉讼费用作出处理。总工会要求防疫站以转让其新址房地产的价款抵偿应付的款项，总工会的这一请求，只有在防疫站确实不能履行判决确定的给付义务，法院决定强制执行时才可考虑予以实施。原审法院将可能采取的强制执行措施写入判决书内，也是不妥的。
最高人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十七条、第一百一十二条、第一百一十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第二项[40]，于1993年10月30日作出判决：
一、维持原审判决第一项;
二、撤销原审判决第二、三项;
三、防疫站退还总工会转让费370万元;
四、防疫站支付总工会赔偿金300万元。
注释：
[1]《中华人民共和国最高人民法院公报》2011年第11期。
[2]王泽鉴：《民法物权》，北京大学出版社2010年版，第71页。
[3]参见谢在全：《民法物权论(上册)》，中国政法大学出版社2011年版，第46页。
[4]参见张俊浩主编：《民法学原理》，中国政法大学出版社2000年版，第415页。
[5]孙鹏：“物权公示论——以物权变动为中心”，西南政法大学博士学位论文(2003年)，第
108页。
[6]我国《物权法》第9条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”第23条：“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。”
[7]参见孙宪忠：“再谈物权行为理论”，载《论物权法》，法律出版社2001年版，第167页。
[8]参见常鹏翱：《物权法典型判例研究》，人民法院出版社2007年版，第69页。
[9]参见常鹏翱：《物权法典型判例研究》，人民法院出版社2007年版，第88页。
[10]王泽鉴：《民法物权》，北京大学出版社2010年版，第81页。
[11]常鹏翱：《物权法典型判例研究》，人民法院出版社2007年版，第119～120页。
[12]王胜明主编：《中华人民共和国物权法解读》，中国法制出版社2007年版，第38页。
[13]参见谢在全：《民法物权论(上册)》，中国政法大学出版社2011年版，第49页。
[14]常鹏翱：《物权法典型判例研究》，人民法院出版社2007年版，第135页。
[15]参见常鹏翱：《物权法典型判例研究》，人民法院出版社2007年版，第134页。
[16]参见谢在全：《民法物权论(上册)》，中国政法大学出版社2011年版，第50页。
[17]王胜明主编：《中华人民共和国物权法解读》，中国法制出版社2007年版，第37页。
[18]参见常鹏翱：《物权法典型判例研究》，人民法院出版社2007年版，第188页。
[19]参见《民法通则》第55条、第57条，《合同法》第44条。
[20]参见常鹏翱：《物权法典型判例研究》，人民法院出版社2007年版，第190～191页。
[21]所谓“以手护手”原则，即为任意将动产交付他人者，仅能向其相对人请求返回，如该他人将该动产让于第三人时，除得到相对人请求赔偿损害或其他权利外，不得对第三人请求返还。参见谢在全：《民法物权论(上册)》，中国政法大学出版社2011年版，第271页。
[22]参见谢在全：《民法物权论(上册)》，中国政法大学出版社2011年版，第273页。
[23]董学立：“试论我国物权变动的安全制度体系之构建”，载《法学论坛》2003年1月5日第18卷第1期。
[24]参见王胜明主编：《中华人民共和国物权法解读》，中国法制出版社2007年版，第231页。
[25]参见王泽鉴：《民法物权》，北京大学出版社2009年版，第88页。
[26]参见孙宪忠主编：《中国物权法：原理释义和立法解读》，经济管理出版社2008年版，第308页。
[27]王利明：《物权法研究》，中国人民大学出版社2002年版，第197页。
[28]参见常鹏翱：《物权法典型判例研究》，人民法院出版社2007年版，第398页。
[29]《德国民法典》第894条如是规定，但同时《瑞士民法典》第974条规定，登记错误是无法律原因或依无约束力的法律行为而完成的登记;我国台湾地区“土地登记规则”第12条中所谓登记错误是指登记事项与登记原因证明文件所载的内容不符。可见对何谓错误登记亦有不同理解。参见常鹏翱：《物权法典型判例研究》，人民法院出版社2007年版，第401页。
[30]参见常鹏翱：《物权法典型判例研究》，人民法院出版社2007年版，第408页。
[31]对应2012年《民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项。
[32]《中华人民共和国最高人民法院公报》1993年第4期。
[33]吴光荣：《物权诉讼：原理与实务》，人民法院出版社2009年版，第215页。
[34]对应2009年《城市房地产管理法》第六十一条。
[35]王胜明主编：《中华人民共和国物权法解读》，中国法制出版社2007年版，第34页。
[36]崔建远：《物权：规范与学说——以中国物权法的解释论为中心(上册)》，清华大学出版社2011年版，第120页。
[37]孙宪忠：“交易中的物权归属确定”，载《法学研究》2005年第2期。
[38]［德］鲍尔·施蒂尔纳：《德国物权法(上)》，张双根译，法律出版社2004年版，第51页。
[39]辛正郁：“物权法实施过程中应当注意的若干重要问题”，载《法律适用》2014年第10期。
[40]对应2012年《民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项。
