其他税种的纳税流程
7.1 土地增值税
1.纳税人
土地增值税是对纳税人转让房地产所取得的增值额征收的一种税。它是一种收益税，是1994年税制改革中新开征的一个税种。
自1987年9月深圳率先出让第一块国有土地使用权后，沿海一些发达省份也逐步开始国有土地使用制度的改革。1990年5月，******发布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，对国有土地使用权的出让和转让作了界定，为土地使用权作为生产要素进入市场提供了法律保障。
为了规范土地、房地产市场的交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家收益，有必要设立土地增值税这个新税种。1993年11月26日，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》在******第十二次常务会议通过，自1994年1月1日正式实施。此后，财政部又发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，从1995年1月27日施行。
凡是有偿转让我国国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）产权，并且取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。
具体包括：国有企业、集体企业、私营企业、外商投资企业和外国企业；机关、团体、部队、事业单位、个体工商户，及其他单位和个人；外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民。
2.征税对象和征税范围
土地增值税的征税对象是有偿转让房地产所取得的收入包括其有偿转让房地产所取得的全部价款和有关经济收益，从形式上讲包括货币收入、实物收入和其他收入。
土地增值税的征税范围是有偿转让的国有土地使用权、地上建筑物及其附着物。这里所说的地上建筑物及其附着物是指建于地上的一切建筑物、构筑物、地上地下的各种附属设施，以及附着于该土地上的不能移动、移动后会遭到损坏的各种植物、养殖物及其他物品。
这里，需强调：
（1）需要缴纳土地增值税为国有土地使用权。我国土地分为国有土地和集体土地。只有国有土地的使用权才能有偿转让，集体所有的土地有能直接转让，只有先由国家征用后才能转让。
（2）无论是单独转让国有土地使用权还是将土地使用权、土地上的建筑物及其附着物一并转让，均应按规定缴纳土地增值税。
（3）需要缴纳土地增值税的是有偿转让的房地产，以继承、赠与等方式无偿转让的房地产无须缴纳土地增值税。
3.应纳税额的计算
（1）计税依据
土地增值税以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据。
增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。
纳税人转让房地产取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入。
规定扣除项目包括：
[1]纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按照国家统一规定交纳的有关费用。开发土地和新建房及配套设施的成本，包括纳税人房地产开发项目实际发生的土地征用及拆迁补偿费（包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等）、前期工程费（包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘探、测绘、“三通一平”等支出）、建筑安装工程费（指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费）、基础设施费（包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通风、照明、环卫、绿化等工程发生的支出）、公共配套设施费（包括不能有偿转让的开发小区内公开配套设施发生的支出）和开发间接费用（指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房推销等）。开发土地和新建房及配套设施的费用，包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按前两条规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按前两项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。其具体扣除比例由各省、自治区、直辖市人民政府规定。经过当地主管税务机关确认的旧房和建筑物的评估价格（指在转让已使用的房屋和建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折旧率后的价格）。与转让房地产有关的税金，包括纳税人在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税和印花税。纳税人转让房地产时交纳的教育费附加可以视同税金扣除。从事房地产开发的纳税人可以按照上述第、项金额之和加计20%的扣除额。
土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或者核算对象为单位计算。纳税人成片受让土地使用权后分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额可以按照转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或者按照建筑面积计算分摊，或者按照主管税务机关确认的其他方式计算分摊。
如果纳税人转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，并且没有正当的理由，或者隐瞒、虚报房地产成交价格，或者提供的扣除项目金额不真实，主管税务机关将按照房地产评估价格（指经过当地主管税务机关确认的、由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产综合评定的价格）计算征税。
（2）税率
土地增值税实行的是四级超率累进税率，即以纳税对象数额的相对率为累进依据，按超累方式计算应纳税额的税率。采用超率累进税率，需要确定几项因素：一是纳税对象数额的相对率，土地增值税的增值额与扣除项目金额的比即为相对率。二是把纳税对象的相对率从低到高划分为若干个级次。土地增值税按增值额与扣除项目金额的比率从低到高划分为四个级次，即：增值额未超过扣除项目金额50%的部分；增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分；增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分；增值额超过扣除项目金额200%的部分。三是按各级次分别规定不同的税率。土地增值税的税率是30%，40%、50%、60%。
[1]增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%，速算扣除系数为0。增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分，税率为40%，速算扣除系数为5%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分，税率为50%。速算扣除系数为15%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。速算扣除系数为35%。
（3）应纳税额计算方法
在计算土地增值税的应纳税额时，应当先用纳税人取得的房地产转让收入减除有关各项扣除项目金额，计算得出增值额。再按照增值额超过扣除项目金额的比例，分别确定增值额中各个部分的适用税率，依此计算各部分增值额的应纳土地增值税税额。各部分增值额应纳土地增值税税额之和，即为纳税人应纳的全部土地增值税税额。应纳税额计算步骤如下：
[1]计算增值额：
增值额=转让房地产收入-扣除项目金额之和
[2]计算增值率，即增值额占扣除项目金额比例（%）：
增值率=增值额÷扣除项目金额之和×100%
[3]计算应纳税额：
应纳税额=∑（每一级距的土地增值额×适用税率）
4.土地增值税的申报与缴纳
（1）纳税期限和纳税地点
纳税人应当从房地产合同签订日起7日之内向房地产所在地的主管税务机关进行纳税申报，并提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告和其他有关资料，然后按照主管税务机关核定的税额和规定的期限缴纳土地增值税。这里所说的房地产所在地，是指房地产的坐落地。如果纳税人转让房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别纳税。
如果纳税人经常取得房地产转让收入而难以在每次转让后申报纳税，经过主管税务机关批准，可以定期申报纳税，具体期限由主管税务机关根据实际情况确定。
纳税人在项目全部竣工结算之前转让房地产取得的收入，由于各种原因无法据实计算土地增值税的，可以按照省级地方税务局的规定实行预征，待项目全部竣工、办理结算后清算，多退少补。
如果纳税人未按照规定缴纳土地增值税，土地管理部门和房产管理部门不能办理有关权属变更登记。
5.免税、减税项目
下列项目经过纳税人申请，当地主管税务机关审批，可以免征土地增值税：
（1）建造普通标准住宅（指按照当地一般民用住宅标准建造的居住用住宅）出售，增值额未超过各项规定扣除项目金额20%的。
（2）由于城市实施规划、国家建设需要依法征用、收回的房地产。
（3）由于城市实施规划、国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让的房地产。
（4）个人之间互换自有居住用房地产的。
（5）个人因工作调动或者改善居住条件而转让原自用住房，经过主管税务机关批准，在原住房居住满5年的，免税；居住满3年不满5年的，减半征税。
下列项目暂免征收土地增值税：
（1）以房地产进行投资、联营，联营一方以房地产作价入股或者作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中的。
（2）合作建房，一方出土地，一方出资金，建成后按照比例分房自用的。
（3）企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的。
