律师提醒
准备结婚的青年为了婚后有个安定的“爱巢”一般都会提前购置房屋，多数情况下双方出资未必相同，由于婚前双方都认为对方是与自己一生相伴的爱人，所以不会计较什么。然世事变迁，离婚的可能性也是时时存在的，一旦面临离婚，双方便会进行“清算”，谁出的钱多，谁出的钱少。由于法规条文的滞后性和现实生活的复杂性，致使各地法院甚至同一法院的不同法官“各自为政”，“同案不同判”现象时有发生。因此，我们建议准备购房结婚的恋人，若双方出资不一，最好做个书面约定，以免日后发生纠纷。
法条链接
1.《中华人民共和国婚姻法》
第三十九条 离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。
夫或妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。
2.《中华人民共和国妇女权益保障法》
第四十八条 夫妻共有的房屋，离婚时，分割住房由双方协议解决；协议不成的，由人民法院根据双方的具体情况，按照照顾子女和女方权益的原则判决。夫妻双方另有约定的除外。
3.《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》
第八条 夫妻共同财产，原则上均等分割。根据生产、生活的实际需要和财产的来源等情况，具体处理时也可以有所差别。属于个人专用的物品，一般归个人所有。
4.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》
第十九条 婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。
5.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》
第二十条 双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：
(一)双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；
(二)一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；
(三)双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。
第十六节 一方婚前以个人财产按揭购置，婚后双方一起还贷的房屋，属于夫妻共同财产吗
案 例
李璇和张恒于2004年7月经朋友介绍相识恋爱，两人一见钟情，加上双方家庭对婚事催促很紧，故不到半年时间，2004年12月3日，双方就登记结婚了。2005年9月，二人生育一女名张灵。婚后双方热恋情感渐渐消退，开始为家庭琐事发生不睦。张恒于2008年4月、12月两次起诉至法院要求离婚，但考虑到年幼的孩子，法院均未判决准许离婚。但之后夫妻感情没有得到改善，2009年8月，张恒再次向法院起诉，要求离婚。
庭审中，法院查明张恒和李璇结婚所用的上海某区一套房屋系张恒婚前于2004年11月购买的一套二手房，购买总价为人民币306000元，首付款106000元系张恒个人支付，剩余20万元系贷款支付，产权证取得时间为2004年12月5日，且登记在张恒一人名下。庭审中双方一致确认房屋目前市价为126万元，截至法院判决时贷款尚剩余本金8万元未归还，李璇认为婚后用夫妻共同财产归还银行贷款，要求按照婚后还贷部分的比例分割房屋增值部分，张恒则认为房子是自己的婚前个人财产，因房屋增值系市场变化所致，而非双方经营的结果，故不应该给付房屋增值部分的折价款，只同意给付婚内还贷的一半，双方僵持不下。那么双方谁的主张符合法律规定呢？
律师剖析
夫妻一方婚前以个人财产按揭购买房屋且产权证取得也在婚前，婚后双方一起还贷，离婚时该房屋如何分割？ 夫妻一方婚前以个人财产按揭购买房屋，但产权证取得在婚后，且婚后双方一起还贷，离婚时该房屋如何分割？ 以上两个问题在《婚姻法司法解释(三)》颁布之前，无明确的法律规定，在司法实践中争议很大。各地法院甚至同一法院的不同法官处理也不尽相同。
一、《婚姻法司法解释(三)》出台之前，司法实践中的不同处理模式及观点
(一)上海高院观点
2004年，上海市高级人民法院出台了《关于适用最高人民法院婚姻法司法解释(二)若干问题的解答(一)》，该解答的第6条规定：“夫妻一方婚前以个人财产购买房屋，并按揭贷款，产证登记在自己名下的，该房屋仍为其个人财产。同样，按揭贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质。因此，在离婚分割财产时，该房屋为个人财产，剩余未归还的债务，为个人债务。对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还。”依据上述规定，一方婚前以个人财产按揭购房，无论房屋产权证取得时间在婚前还是在婚后，均为购房方的个人财产，只是离婚时，对于婚内还款部分需要给予配偶一半的补偿，针对房屋增值部分无权主张。由于该规定是在《婚姻法司法解释(二)》实施不久才出台的，在相当长的一段时间内上海法院针对该问题几乎均是按照该规定进行裁决的。但随着房价的日益飙升，同时也是出于公平原则，近两年来上海司法实践中，有些基层法院对于婚内参与还贷的配偶要求分割房屋增值部分也有很多支持的判例。也就是说，上海高院的该规定目前在司法实践中并不是全部法院均采纳的，其仅仅是个参考。同时我们也注意到，若一审法院未支持房屋增值部分分割，二审一般也不会改判，毕竟该问题的处理是法官自由裁量的结果，并无定论。
(二)江苏省高院观点
2005年，江苏省高级人民法院出台了《关于适用<中华人民共和国婚姻法>及司法解释若干问题的讨论纪要》(征求意见稿)。依据该《纪要》第13条之规定：“夫妻一方婚前以个人名义办理房贷，且用个人财产支付首期房款，在婚姻关系存续期间用夫妻共同财产还贷，如果婚后取得房屋所有权的，无论登记于一方还是双方名下，均应当认定为夫妻共同财产，离婚时作为夫妻共同财产进行分割。对于一方婚前支付的首期付款，由另一方返还一半；尚欠的贷款，作为夫妻共同债务，由双方返还；夫妻一方婚前以个人名义办理房贷，且用个人财产支付首期房款，如果所有权系婚前取得且登记在一方名下，但在夫妻关系存续期间又用共同财产还贷的，该房屋应认定为登记一方的个人财产。对于婚后以夫妻共同财产偿还的贷款部分，由享有所有权的一方予以返还。如夫妻另一方要求分割房屋增值部分收益的，人民法院应予支持。”依据上述规定，江苏省高院认为，若房屋产权证系婚前取得，则认定为一方的个人财产，但鉴于婚内夫妻共同财产还贷，对于非产权人一方要求分割房屋增值部分的请求可予以支持；若房屋购房合同签订在婚前，但房屋产权证取得在婚后，则该房屋系夫妻共同财产，离婚分割时一方婚前出资的首付予以扣除而已。
(三)广东省高院观点
2006年11月，广东省高级人民法院出台了《关于审理婚姻纠纷案件若干问题的指导意见》，依据该《意见》第9条之规定，一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款，房屋预售合同的买受人为该方且产权证登记在该方名下的，该房屋属于其个人财产。另一方婚后参与清偿贷款，不改变该房屋为个人财产的性质，但对以夫妻共同财产或另一方个人财产清偿的贷款部分，离婚时取得房屋所有权的一方应对另一方给予合理的补偿。双方就补偿问题达不成协议的，可以参照该房屋的市场价值，按另一方的出资比例(以夫妻共同财产偿还的贷款部分，各占一半出资额)计算一方应支付给另一方的补偿数额。
(四)笔者观点
笔者认为，上海高院、江苏省高院和广东省高院的规定，各有利弊。我国《婚姻法》对是否为夫妻共同财产的界定一般以“财产取得时间为准”但是，房屋产权登记于婚后时，并不必然属于夫妻共同财产。比如依据我国《婚姻法》第18条之规定，一方婚后接受赠与且赠与人明示只是赠与夫妻一方的房屋或一方婚后按照遗嘱继承取得的房屋且遗嘱中明示房屋只归一方所有。
笔者认为，一方婚前签订购房合同，且在婚前以自有财产或亲友赠与的财产支付了首付款，并通过银行按揭贷款支付了除首付款以外的全部房款，其作为买受人已经履行了基本的义务，并获得了一种债权请求权，即请求出售方交付房屋的请求权和请求其配合办理房屋产权登记的请求权，该两项权利系基于请求权人合同义务的履行而取得。也就是说，一般而言，房屋产权登记只是合同履行的一种“自然延续”，有时基于出售人的客观原因造成房屋登记或早或晚，因此以房屋产权证的取得时间作为判断是否为夫妻共同财产的依据并不合理，考虑到现实中办理房屋产权证需要的时间较长(期房有时需要一两年)这一特殊情形，应以购房合同的签订时间作为判断是否为夫妻共同财产的标准。
离婚案件中，夫妻财产的分割应体现出《婚姻法》的伦理性和公平性，分割原则应有利于夫妻同甘共苦、相互扶助与帮助，倡导夫妻关系永久化，合理有效实现家庭的各项经济职能，而不能仅仅注重经济效益。目前房价居高不下，一般而言一方若有房屋居住，则婚后另一方不会再考虑购房(经济基础雄厚者除外)，而是将配偶所有的婚前房屋视为自己一生的永久住所，其中包含着较高的期待。在住房得到保障的情况下，夫妻一般会将更多的精力投入到子女教育等家庭生活中，不会也很难想到还要储备离婚后的房屋。若离婚时只是将婚内共同还贷部分中属于参与还贷配偶的予以返还，则不符合参与还贷一方的利益和婚姻预期，会造成家庭凝聚力的降低。故而我们认为，无论产权证的取得时间在婚前还是婚后，房屋分割时都应考虑婚内还款所占房屋总款项的比例以及离婚时房屋市价等综合因素，依法给予配偶合理补偿。
二、《婚姻法司法解释(三)》出台后最高院专家法官之观点
为了解决司法实践中混乱的局面，最高人民法院于2011年8月12日颁布了《婚姻法司法解释(三)》，依据该司法解释第10条之规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理，若双方无法协商一致，则法院可将房屋判归产权人一方所有，但其应根据双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，以我国《婚姻法》第39条第1款规定为原则对配偶进行补偿。
但具体比例如何计算，该司法解释并未给予明确规定，是以婚内还款本金与最初购买的房屋总价比例来计算，还是以婚内还款本息总和与该房屋总投入(房屋购买时的总价与还款利息之和)比例来计算，或者以婚内还款所占总贷款比例来计算？
目前司法实践中，很多法院处理方式也不尽相同，关于此问题，最高院在其出版的《最高人民法院婚姻法司法解释(三)理解与适用》一书中的观点是：按照房屋可能发生的全部投入款作为计算比例的分母。举例来说，120万元的房子，首付36万元，贷款84万元，若贷款20年，则利息总计603452.87元，因此房屋总价款为1803452.87元，然后利用婚后夫妻共同财产还款金额除以这个数字，即为婚后夫妻共同部分的比例。不过，在《人民司法》2011年第17期所刊登的《<关于适用婚姻法若干问题的解释(三)>的理解与适用》一文中，最高院相关法官又阐述了另外一种观点，认为应将离婚时房屋已归还(不是应归还的)的利息与购房时房价之和作为分母，然后以婚后夫妻共同财产还款金额除以这个数字，即为婚后夫妻共同部分的比例。目前上海有些法院已经开始按照第二种方法裁决案件了。
三、《婚姻法司法解释(三)》出台以后，笔者认为应按如下方法处理
(一)计算房屋增值的方法
从以上两种不同的计算方法来看，目前最高院也无明确的倾向性的司法观点。同时我们认为上述两种分割方式均有较大弊端。针对第一种观点，有两个不确定的因素：(1)贷款利率国家经常调整，如何计算？ (2)如果当事人提前还款，该如何处理？ 此外，这两种计算方法还有一个共性不足的地方，那就是将购房时的货币价值与双方婚内夫妻共同财产归还部分的货币价值的购买力等同了，并未考虑国民经济的发展，这对产权人一方(首付款出资人)极为不公平，试想10年前买房子时房屋价格是多少，当时1万元的购买力是多少，而现在1万元的购买力又是多少呢？
因此，笔者认为，应按照婚后所还本金占最初购房时房屋总价(购房价格加上税费)的比例进行计算，这样比较公平，既充分考虑了国民经济的发展，使最初购房时产权人之出资所占比例以及婚前还贷中所占房屋比例均给享有充分保护，符合私法保护私人产权的法理精神，同时也容易被社会大众的心理接受。
