第四节 双方一起出资购置，产权登记在一方名下的房屋，恋爱不成如何分割
案 例
王先生与刘小姐于2003年2月在一次朋友聚会上相识并相恋，双方很快开始热恋并于同年10月开始同居生活，双方考虑将来结婚后需要有个自己的“爱巢”，于是决定共同出资购买住房。2004年年初，双方一起看中了上海市徐汇区的一套二手房屋，房屋及装修总价格65万元。两人商量王先生出资20万，刘小姐出资15万，剩余款项通过银行按揭贷款支付。当他们一起到房产中介公司准备签署《上海市房地产买卖合同》时，中介人员要他们出示结婚证，并说没有结婚证双方的名字不能一起登记在产证上。刘小姐想在吉利的日子2006年6月6日办理登记，又考虑早晚要结婚的写谁都一样，于是双方决定合同上写王先生一个人的名字，并由王先生做主贷人办理了公积金组合贷款。两人于2004年3月拿到了房产证。然而好景不长，刘小姐在2004年8月的一次舞会上认识了一名外籍男子，这名老外频频向刘小姐表达爱意，刘小姐经受不住如此猛烈的爱情攻势，决定与王先生分手，同时刘小姐提出，要求将共同购买的房屋进行分割，给自己房屋补偿款。王先生认为，分手可以，房子是自己的，不同意分割，并且是刘小姐不忠于自己先提出分手，更不能要求给付房屋补偿款。这套房屋刘小姐能分吗？ 王先生的观点有法律依据吗？
律师剖析
一、系争房屋产权应属于王先生个人所有
不动产的权利人以登记为准，现房屋登记在王先生一人名下，法律上首先推定王先生属于产权人。虽然王先生和刘小姐本来的真实意思表示是双方一起购买，以共有为目的，但一旦双方发生纠纷且产权人一方不予认可，则法律上无法认定房屋属于双方共有，除非刘小姐有充分证据证明购房时其出资系基于双方以房屋共有为目的出资。中介公司工作人员的说法是错误的，法律上没有要求一起买房的男女必须是夫妻，只是有的贷款银行认为双方恋爱关系不如夫妻关系更稳定，会视情况要求双方办理借款合同公证，大多数银行没有特殊要求。若双方不属于家庭关系一般无法一起用公积金贷款，只能用一方的公积金贷款，另一方也不能用公积金冲还贷，待双方办理结婚登记手续后可以再至银行办理相应的冲还贷手续。
二、刘小姐可基于其实际出资人身份向王先生主张相关财产权益
(一)王先生认为刘小姐不忠于自己，要求给付补偿款，没有法律依据。
法律上规定的忠实义务是指，有合法夫妻关系的男女双方应当忠于对方。这一规定不适用于恋爱关系的男女双方，恋爱期间的忠实义务是一种道德义务，是双方真诚对待感情的一种表现，不受法律调整。
(二)刘小姐可向王先生主张返还购房出资款及相应房屋溢价。
对于刘小姐在购房时的出资可以要求王先生返还，王先生不能以所谓的赠与或不忠为由不予返还，同时基于公平原则，考虑到房屋增值等客观因素，刘小姐可以向王先生主张分割房屋溢价部分即增值部分，具体数额一般法院处理时会考虑双方的出资比例进行合理确定。
律师提醒
恋爱期间双方为了日后生活一起购买住房、建立“爱巢”是很好的想法，但一旦恋爱不成常会发生争议。因此恋爱期间双方若是共同出资购房，我们建议房产登记在双方名下，这样既公平又合情合理。当遇到一些法律问题时建议咨询律师，不要轻信他人的说法。本案中，王小姐在听了中介人员的说法后也可以花上很少的成本咨询一下律师，这样就不会使自己陷入被动局面。
此外，若双方决定一起购置重大资产，最好在办理结婚登记以后再购置。恋爱关系不属于法律的调整范围，双方没有忠诚的法定义务，只有相互忠实的道德义务，但这种道德义务对于恋爱期间发生纠纷的男女双方分割财产没有任何实质性的影响。
恋爱期间双方一起购房，应当保留好相关付款凭证。恋爱时双方感情很好，但一旦发生纠纷涉及财产分割，很多人就无法实事求是，会对另一方的出资矢口否认。法律讲究证据，以事实为依据，指的是能用证据证明的事实，而非原本事实，因为原本事实是无法复原的。因此，恋爱期间的男女双方若一起购置重大资产且由于种种原因无法登记时，最好签署一份协议，将双方的权利义务约定明确，以绝后患。另外，本案中，可不可以认定刘小姐的出资是对王先生的赠与呢？ 我们认为不可以，因为最初刘小姐的出资是为了双方共有该房屋，没有赠与的意思表示。
法条链接
1.《中华人民共和国物权法》
第六条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
2.《中华人民共和国民法通则》
第九十二条 没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。
3.《中华人民共和国婚姻法》
第四条 夫妻应当互相忠实，互相尊重；家庭成员间应当敬老爱幼，互相帮助，维护平等、和睦、文明的婚姻家庭关系。
第五节 一方出资利用另一方名义贷款购置的房屋，恋爱不成如何分割
案 例
曹先生与王小姐于2007年2月通过网络相识并相恋，曹先生对王小姐说目前房价涨得太快，我们将来结婚肯定要有自己的房子。王小姐表示准备房子结婚是男方的责任，自己不会出钱买房，同时自己也没有钱，只要结婚前买好即可。
曹先生在同年3月看中了上海市某区的一套二手房，价格60万。曹先生通过房产中介公司签署了《上海市房地产买卖合同》，并向出售方支付了首付款20万，余款准备通过银行贷款方式支付。但当曹先生高兴地等着房屋过户时，银行告诉他一个不幸的消息，由于曹先生以前的汽车贷款逾期次数太多，央行征信系统显示其个人信用非常差，故银行不同意向曹先生放贷。曹先生听了非常着急，毕竟合同已经签了，若违约的话需要支付总房价的20%作为违约金。这时中介人员向曹先生提了一个建议，可以用王小姐的名义买房贷款，即产权登记在王小姐名下。
曹先生于是同王小姐商议，并承诺日后的月供也是自己承担，王小姐表示同意。双方签署了一份协议：该房产系曹先生一人出资，曹先生负责每月的还款，日后因房屋产生任何法律责任由曹先生自己承担，与王小姐无关。相关变更手续和银行贷款手续很快顺利办理完毕，同年5月完成了产权过户登记。后来由于曹先生经常不按时归还银行贷款，造成银行经常电话催讨，给王小姐的生活带来诸多烦恼，加之王小姐感觉双方并不合适，于是向曹先生提出分手，曹先生说分手可以，房子要返还。王小姐却说：“房子在我名下是属于我的，再说你给我的个人资信造成这么严重的损害，应当给我补偿才是。”到底这个房屋属于谁呢？
律师剖析
一、系争房屋应属曹先生所有
不动产的权利人以登记为准，现房屋登记在王小姐一人名下，法律上首先推定王小姐属于产权人。不动产物权登记分为对内效力和对外效力两种。对外来讲以登记为准，第三人在进行不动产交易时只需要看物权登记即可，不需要了解真正的产权人，这是基于物权公示公信制度的要求。但对内来讲，登记的产权人与真正的产权人之间不以公示的为准，也就是说若登记的产权人不是真正的产权人，真正的权利人可以要求进行更正登记。
二、王小姐与曹先生之间属于一种隐名代理关系，也称“代持”
代理制度分为显名代理和隐名代理两种。显名代理是指代理人以被代理人的名义，在代理权限内，与第三人实施民事法律行为，其法律后果由被代理人直接承担的代理形式。也就是说，显名代理的突出特点是代理人必须是以被代理人的名义与第三人进行具有法律意义的民事活动。隐名代理是指代理人或者说受托人以自己的名义，在被代理人的授权范围内以自己的名义进行代理活动。隐名代理的突出特点是代理人是以自己的名义与第三人直接进行民事活动。简单地说，若购房时王小姐是以曹先生代理人的名义代为购房，则属于显名代理，但本案中王小姐对外从事购房行为时是以自己的名义进行的，给第三人的感觉是王小姐购房，但事实上是曹先生在购房。因为通过双方签署的协议可以看出首付款是曹先生出的，贷款是曹先生还的，最后责任承担也是曹先生，他们之间的协议完全表明了双方的关系即隐名代理关系。
三、曹先生可以通过确权诉讼要求确认房屋的归属
鉴于双方是一种代理关系，现委托人曹先生可以要求受托人王小姐返还财产，并配合办理过户登记手续。王小姐称登记在自己名下属于自己的财产这种说法是没有法律依据的，对于曹先生不按时归还银行贷款给王小姐所造成的资信影响，理论上讲应当承担责任，但司法实践中由于王小姐无法举证证明自己的实际损失，因此很难得到经济赔偿。曹先生虽然可以通过法院诉讼确认自己是房屋的真正产权人，但在没有归还完银行贷款之前无法办理产权变更登记。他们之间的这种代理关系在按揭贷款的行业术语中称为“贷托”。银行属于善意第三人，也就是说若是曹先生申请贷款由于其资信问题银行是不会同其进行交易的，除非曹先生一次性将贷款结清，否则由于房屋存在按揭贷款抵押无法办理产权过户。但依据《物权法》第28条之规定，物权自法院的法律文书生效时即享有，只是曹先生再次处分(如出售)房屋时需要做变更手续而已。
在此需要指出的是，目前房价居高不下，很多城市开始执行限购令，以期房价回归到理性状态，在房产新政之下所签署的代持协议是否有效呢？
房产新政出台之后，这种“代持”行为是否有效？ 假设“代持”行为有效，那么法院可否判令房屋恢复登记至出资人名下？ 我们认为，依据我国《合同法司法解释一》第4条之规定，人民法院确认合同有效无效只能以全国人大及其常委会制定的法律和******制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据，只有当民事行为违反了法律和行政法规强制性规定中的效力性规定(法律或行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范，或虽未明确规定违反之后将导致无效，但若使合同继续有效将损害国家和社会公共利益的规范)才导致行为无效，就“代持”问题而言，该种行为只是规避国家和地方政策，而人民法院无法以民事行为规避国家政策为由而认定无效。
