律师提醒
现实中很多人以为一方婚前承租房屋，经过5年后，双方均有承租权，这是一种误解。同时要提醒大家注意的是，由于公房政策变化较大，加之公房动迁的概率也比一般房屋高，因此为了保护自己的婚前财产，建议承租人不要轻易将配偶的户口迁入自己的房屋内，因民事主体之间户籍纠纷问题不属于人民法院的受案范围，若迁入户口会引起不必要的而又难以解决的麻烦。
法条链接
1.《中华人民共和国婚姻法》
第四十二条 离婚时，如一方生活困难，另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助。具体办法由双方协议；协议不成时，由人民法院判决。
第十八条 有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：
(一)一方的婚前财产；
(二)一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；
(三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；
(四)一方专用的生活用品；
(五)其他应当归一方的财产。
2.《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)》
第十九条 婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。
第二十七条 婚姻法第四十二条所称“一方生活困难”，是指依靠个人财产和离婚时分得的财产无法维持当地基本生活水平。
一方离婚后没有住处的，属于生活困难。
离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。
第三节 一方婚后承租的房屋，离婚时可判决由另一方承租吗
案 例
赵东(男)和胡灵(女)于1990年5月经人介绍相识恋爱，1991年6月20日登记结婚。因婚后一直未生育，影响了夫妻感情，致使双方经常争吵，后胡灵实在无法接受日益争吵的生活现状，便于2007年8月向法院起诉离婚。庭审中，赵东对胡灵离婚的要求表示同意，但对于房屋分割，双方发生了较大的分歧。
原来，1997年赵东单位增配给赵东的福利承租房，承租人为赵东，后夫妻双方也在该房屋居住，赵东认为，该房屋系自己单位增配的房屋，其户口也在该房屋内，自己对房屋贡献较大，因此应适当多分，并应将房屋判归自己承租并居住。胡灵则认为，自己名下无其他住房，且是女性，在离婚时应当优先考虑自己，故房屋应当判给自己居住，房屋取得在婚后，因此不同意多分给赵东。双方各持己见，由于双方无法就房屋价值达成一致，后经法院委托评估机构，结论为该房屋市价为28.6万元，那么该房屋应当判给谁承租并居住呢？ 作为房屋承租人的赵东是否有优先承租的权利呢？
律师剖析
一、案情分析
本案系争房屋承租权系赵东与胡灵婚后取得的财产权益，依据我国《婚姻法》及相关司法解释的规定，该财产权益系夫妻共同财产。该房屋的承租人是赵东，那么离婚时是不是其具有优先承租权呢？ 依据我国目前相关法律规定，作为承租人的赵东并无优先承租权，按照法律规定，在分割夫妻共同财产包括房屋承租权时应当优先考虑照顾女方，因此在赵东与胡灵条件相同时，从保护妇女权益角度出发将房屋承租权判归胡灵为妥。虽然该房屋系赵东单位调配的，但该调配行为发生在双方结婚之后，因而不能必然推断出赵东对该财产取得贡献大，除非赵东能证明该房屋包含其婚前财产权益。因此结合在案证据和事实，我们认为，在分割该房屋时，赵东无法定的需要照顾多分的情形。
二、法院审理结果
本案法院审理后认为，夫妻在婚姻关系存续期间所得财产为共同财产。系争房屋承租权为婚后取得的财产，故理应认定为夫妻共同财产，夫妻共同财产分割时首先由双方进行协商，若双方无法协商一致，依据我国《婚姻法》及相关司法解释和《妇女权益保障法》的相关规定，关于房屋的处理，同等情况下应当优先照顾女方。同时法院还认为，根据在案证据无法证明赵东对系争房屋贡献大，因此不具有多分的法定情形，故其要求多分的理由不足，法院不予支持。最后法院判决系争房屋归胡灵租赁并使用，胡灵支付赵东房屋补贴款14万元。
律师提醒
很多人以为自己单位分的公房是自己的，离婚时，配偶无权要求分割，其实这是一种错误的理解，公房租赁制度，是我国计划经济时期遗留的历史产物，表面看是租赁权，但该租赁权不同于一般房屋的租赁，其具有永久性，一般当事人只需花上很少的钱便可变成产权房，其蕴含的价值很高。因公房租赁关系的变更具有很强的“地方性”和“政策性”，因此若双方协议离婚，并且约定离婚后房屋由非承租一方租赁，建议双方在办理离婚手续之前，先到房屋租赁管理部门咨询一下具体的办理变更的程序，以免造成协议日后无法履行。
法条链接
1.《中华人民共和国婚姻法》
第三十九条 离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。
夫或妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。
2.《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》
第十三条 对不宜分割使用的夫妻共有的房屋，应根据双方住房情况和照顾抚养子女方或无过错方等原则分给一方所有。分得房屋的一方对另一方应给予相当于该房屋一半价值的补偿。在双方条件等同的情况下，应照顾女方。
3.《中华人民共和国妇女权益保障法》
第四十八条 夫妻共有的房屋，离婚时，分割住房由双方协议解决；协议不成的，由人民法院根据双方的具体情况，按照照顾子女和女方权益的原则判决。夫妻双方另有约定的除外。
夫妻共同租用的房屋，离婚时，女方的住房应当按照照顾子女和女方权益的原则解决。
第四节 登记在一方及子女名下的售后公房，离婚时如何分割
案 例
大军和小红于1989年相识恋爱，1991年5月11日登记结婚。婚后初期夫妻恩爱，并于1992年4月生育一子，取名小龙。但柴米油盐的生活逐渐消磨了最初的激情，婚后大军和小红逐渐开始为生活琐事发生争执。争执越来越激烈，最后大军以无法忍受日常争吵为由起诉到法院，要求与小红离婚，小红对离婚表示同意，但要求分割他们现在居住的售后公房。
原来，他们现在居住的房屋原系使用权房，大军的父亲是该房屋的承租人及户主，大军和小红的户口在该房屋内。后因国家政策的允许，大军和小红出资把该房屋买成了产权，并将该房的产权登记在大军和儿子小龙名下。
诉讼中，双方一致认可目前该房屋市值38万元人民币，大军表示如果离婚该房屋有小龙的名字，要求将房屋判归自己和小龙所有，自己愿补偿小红5万元。但小红认为该房屋系夫妻共同财产，自己至少应该分得一半的房产份额。那么该房屋的份额应如何分割呢？
律师剖析
一、系争房屋性质
依据我国《物权法》的相关规定，不动产物权以登记为准，结合本案系争房屋登记情况，从登记的角度及双方具有家庭关系来看，依法应当认定该房屋属于大军与小龙共同共有的房屋，这指的是该登记行为的对外效力。但对内而言，不能仅凭登记而判断财产权属，结合大军与小红系夫妻关系，小红与小龙系母子关系，该房屋应认定为一家三口的共有财产为妥。
本案的特殊之处在于系争房屋原为承租公房，后基于国家政策买成了产权房，也属私有产权房之一种。本案系争房屋原为大军父亲承租，且大军父母的户口也在该房屋内，按照公房变产权房的政策，一般会结合该房屋在册人员及配偶的工龄等具体因素确定购房价格，一般在册人员工龄越长、职务越高，则购房价格就越优惠。本案中，大军父亲是房屋承租人且也利用了其工龄，那么是否可以据此判断大军对房屋贡献较大呢？ 我们认为，首先对于公房交换价值而言，不应作为大军贡献较大的因素。因为虽然系争房屋的承租人是大军的父亲，且公房具有一定的交换价值，但毕竟该房屋的产权购买时间在大军与小红登记结婚之后，且产权也是登记在大军与小龙二人名下，购买产权所用钱款也是他们的夫妻共同财产，可依据《婚姻法司法解释(二)》第22条第2款之规定的司法精神推定大军父母将该房屋具有的交换价值赠与小夫妻一家———大军、小红和小龙的。上海高院认为，对于婚前由夫或妻一方父母承租，婚后又以共同财产购买为产权的公房，原公房使用权的交换价值可参考《婚姻法司法解释(二)》第22条的规定，推定为父母对夫妻双方的赠与，离婚时可直接将产权房按共同财产分割处理。其次，对于利用的大军父亲工龄问题，我们认为也不应视作大军对房屋贡献较大的因素。因为依据《最高人民法院关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》的规定，工龄优惠只是一种政策性补贴，而非财产或财产权益。
综上，我们认为本案系争房屋应为大军、小红、小龙三人共同共有的财产，现因大军与小红离婚，共有关系已终止，理应进行分割，同时本案各方也不具有法定的应当多分的因素，考虑到房屋登记情况及小龙作为未成年人未进行出资等综合因素，按照三人均等分割为妥。
二、法院审理结果
本案经法院审理后认为，系争房屋在婚后购买产权，且登记在大军及婚生子小龙名下，故应作为共有财产处理，本院结合本案的实际情况及双方的意见，确定小红对该房屋享有的份额归大军所有，大军支付小红三分之一的房屋折价款。
律师提醒
法院对本案的判决结果可能会使人认为，这样对大军家不是很公平，毕竟这套房屋的取得有大军父亲的巨大贡献。虽然法律规定有时会与人情有抵触，但法律有法律的原则，因此笔者建议，遇有此种情形时，公房内的同住人及承租人可共同作为产权人登记在产证上，这样便于保障各方权益。
法条链接
1.《中华人民共和国物权法》
第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第一百零三条 共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。
2.《中华人民共和国婚姻法》
第十七条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：
(一)工资、奖金；
(二)生产、经营的收益；
(三)知识产权的收益；
(四)继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；
(五)其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。
3.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》
第二十二条 当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。
当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。
第五节 婚后一方父母赠与公房使用权，夫妻购买成产权的售后公房，离婚时如何分割
案 例
武某(女)、于某(男)于1999年登记结婚，双方婚后于2000年12月生育一子。婚后夫妻感情尚好，后为生活琐事渐起纷争，致感情不睦。2001年6月至2006年6月，武某先后四次至法院起诉要求与于某离婚，但因各种原因未获法院准许，之后双方夫妻关系并未改善，后武某无奈于2007年2月再次向法院起诉要求离婚。法院开庭时，于某也感到武某离婚决心之坚定，于是同意离婚，但双方对婚后购置的售后公房的分割产生了巨大分歧。
原来，双方所争执的房屋原系于某母亲单位福利分房时分给于某母亲的，承租人也是于某母亲。因武某是外来人员，按照相关政策，其已与于某结婚10年，户籍可转入本地，武某以办理户籍方便为由，要求将房屋的承租人变更至于某名下，于某的母亲考虑到，房子早晚要留给儿子一家，便也未多想，很快同意了儿媳即武某的提议。于是他们于2004年10月以家庭协商同意为由，将房屋的承租人变更成了于某，后2005年9月，于某夫妻出资将房屋买成了产权，且产权登记在于某一人名下。
庭审中，武某认为该房屋系婚后取得，理应一人一半分割，但于某认为，该房屋原系母亲的租赁房，因此在分割时应当保留母亲的产权份额，武某分得的份额不应超过三分之一。因双方无法就房屋价格达成一致意见，法院便委托了评估机构对该房屋进行了评估，认定该房屋市场价格为人民币34万元。
法院会对本案系争房屋怎么判决呢？
律师剖析
一、系争房屋性质
依据我国《婚姻法》相关规定，婚后取得财产包括房屋原则上为夫妻共同财产，除非双方另有约定。我们认为，结合本案事实，本案系争房屋应为夫妻共同财产。
