（一）产权酒店的分类
根据对产权酒店的用途，可将其分为三种类型。
1.退休住宅型
退休住宅型，也称为养老型酒店是指投资人为自己或为老人在退休前购买退休养老酒店（度假村）的某一个单位，每年和家人去使用一段时间，其余时间委托管理公司出租管理获取一定的租金回报，直至退休后完全自用。一般情况下，该酒店度假村在产权人去世后由管理公司回购再出售，收益归其家人所有，这是一种为自己退休后准备后路的住房投资方式。
2.有限自用的投资型酒店公寓
有限自用的投资型酒店公寓，是指开发商将酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权，而且客房年度利润分红通常足以抵销分期付款的费用，并有可观的盈余。
3.公司自用型
公司自用型，是指集团购买产权酒店产品，一方面用于投资，另一方面用于企业员工度假或公司年会使用。
（二）产权酒店的意义
1.制度的变化
因为酒店的传统经营模式是使用权的分租，而产权酒店则是产权的分割，这是个根本性的变化，也带来了制度层面的变革。这种变革打破了现有酒店市场的单一产权或者说相当一部分是国有产权占主体的制度格局，新的制度格局的产生会进一步激发了酒店市场的竞争性，同时也将产生先导性的作用。
2.管理的变化
原来的酒店管理当局主要是对投资者负责，而产权酒店则是发生了根本性的变化，从管理转向了服务，但这个服务又包含着管理的要素，于是形成了复杂的状态。原来酒店的服务对象主要是客人，如今不但要服务于客人，还要服务于业主，服务对象形成了两个市场。
3.经营的变化
产权酒店经营的变化主要是从单一转变成复合，从原来单一的产品经营转变成产品经营、市场营销和资产经营的结合。因为产权酒店的普遍模式是对其购买者提供经营承诺，回报承诺。所以在一定意义上，产权酒店的购买者也是投资者，提高回报率成为经营过程中更为重要的环节。
4.市场的变化
市场的变化简而言之就是从简单到群体。原来的房地产市场的目标只是出售楼盘，但产权酒店面对的市场则是包括以休闲度假和商务会议为主的旅游市场、房地产市场以及资本市场，这三大市场有各自的消费群体和消费需求，使得市场细分的要求更高。
（三）我国产权酒店面临的问题
在国内，产权酒店从1995年开始流行。到目前为止，产权酒店的分布地域越来越广，数量也越来越多。但是，我国的产权酒店的消费不同于外国的先有需求后有消费。我国是企业先引进国外的分时度假和产权酒店的理念，然后由企业进行推广和促销，让消费者逐步认可并接受产权酒店的概念。由于缺乏相应的法律规范的保障，产权酒店中的纠纷也越来越多，同时国内分时度假体系还不成熟，即使全球最大的分时度假交换公司RCI在中国的成员酒店也不足29家；在分时度假消费中存在强迫性销售和欺骗性销售，这些都使得分时度假交换体系赋予产权酒店的优势没有得到足够的体现，产权酒店在我国发展中出现的问题也越来越多。大体而言，包括以下几个方面。
1.国家相关的法律规范不健全
在欧美成熟的产权酒店产品运营中，已经建立了一整套相关的法律法规来明确各类主体的责任与义务，避免纠纷的产生。目前，欧洲《欧盟分时度假指令》（Eu‐ropean Union Timeshare Directive）已经生效，而美国各个州也制定了相应的完备法律。而中国目前尚未出现一部关于产权酒店的专门法律，只能从《合同法》等相关法律中寻求规范。
建设部曾在2002年7月公布《商品房销售办法》，对产权酒店并不赞许。同时国家建设部明文规定，不得承诺固定回报作为销售手段，而在实际中许多产权酒店的开发商承诺的投资回报率从5%～12%不等，所以严格地讲，固定回报是违反国家规定，是变相集资或变相融资。但是如果没有固定的回报，会对消费者失去吸引力；固定回报的承诺，这又给酒店未来的经营带来沉重的负担，并可能成为纠纷的根源。而且，一旦出现法律纠纷，由于国家尚无这方面的法律规范，业主的合法权益很难得到有效维护。一般酒店的投资方是唯一的业主，可以委托酒店管理集团公司来管理，但是产权酒店将客房出售给不同的投资者，很可能委托者并不代表真正所有者的利益，中小投资者的利益可能会受到侵害。
目前由于没有相关的法律制度对产权酒店加以约束，导致开发商在制定合同时往往尽可能朝有利于自身方面着手，合同也不规范。消费者权益因受到损害却没有相应法律的保障，处于交易中的弱势群体。在出现产权酒店纠纷时，消费者胜诉的寥寥无几。根本原因就是没有相关规范对企业加以约束，消费者在争取权益时，没有相关的法律依据。
2.我国企业信用体系缺失
消费者在购买产权酒店的客房时，对开发商的信用状况并不了解，而且部分房地产开发商就是想借产权酒店来盘活资产。同时，产权酒店涉及的未知因素太多，消费者很难把握；合同中很多都只是种种承诺，承诺能否成为现实也需要开发商的努力和负责。所以消费者主要是看开发商的信用如何、是否具有强大的实力，其运作是否规范。但是，在我国企业的信用制度还没有建立起来，企业信用历史无法考证，即使买主拿到经过国家有关部门认证和颁发的房屋产权证，心里踏实，但是隐患问题也不少，随着时间的推移，酒店需要改造装修或设备大更换，谁拿钱等。例如有些开发商就是借产权式酒店来盘活资产，它可能将一个房间分别签给不同的消费者投资，这种欺诈行为严重损害了消费者的利益。
3.业主的权利没有得到明确
产权酒店与股份制公司极为相似。在手续齐全、经营合法的前提下，关键在于能否建立起一系列规范的管理和监督方式。通常，产权酒店首先应聘请酒店管理公司独立进行日常经营，聘请注册会计师事务所审核财务报表，成立业主委员会监督经营。这对降低购房者的投资风险无疑有一定的积极作用。而在监督酒店经营管理方面，业主委员会究竟有多大的权力？能否像上市公司的股东大会那样可以否决董事会的提案？经营一段时间后，酒店如果要重新装修，费用该怎么分摊？酒店的原期发展规划如何制定？这些投资人关心的问题，如果在签购房合同时不能详细界定，很难避免以后会产生纠纷。
4.业主的经营风险大
产权酒店这种出卖客房所有权的方式实际隐含着巨大的经营风险。对业主而言，还存在后续风险。例如，在你想享受免费居住权时，管理方可能以无空房拒绝；在你索要年度投资回报时，管理方可能用很多理由搪塞。而你远在外地很难知道酒店的实际经营情况，出现问题也不便处理。在你收回客房不再委托其代为经营时，管理方可能向你收取高额物业管理费。
在税务上，一般酒店的物业作为酒店的固定资产计提折旧进入成本，而产权酒店的物业严格讲不属于发展商的，因为已经卖出，无法提折旧，也就无法记入成本。
发展商承诺给予现金回报，如果是分红，只有在缴纳了全部税费后的纯利才能分红。在目前全国酒店业本身利润率很低的情况下，是否能有红利可分并不确定，更何况分红后的钱还应缴纳所得税。这些问题都是今后我们在实际运作当中应当得到解决的。
5.销售环节问题突出
目前媒体曝光的产权酒店的问题主要集中在销售环节上，主要包括下面一些行为：强制购买：销售人员先把消费者请进某个场所进行几个小时的高密度销售宣传，待消费者心理进入某个高潮阶段时鼓动消费者购买，并称只有当天才能优惠，过期不候；消费者过后如若反悔，想拿回定金难上加难，有被强制购买的感觉。
宣传不实：产权度假产品无法如销售时所承诺的那样办理多国签证，不能保证消费者如愿到国外旅游区度假。 以次充好：部分开发商将以前未销售出去的商品房未加改造，或者是未能改造成符合产权酒店产品标准的商品房以次充好卖给消费者。合同欺诈：消费者先交钱，再看合同，而销售商事先的承诺却并未写入合同。待消费者冷静下来发觉以后，要求退回押金，却被合同上“因乙方（会员）过失不按约付款，公司可以终止合同，已收的费用不予退还”的条款予以拒绝，不规范的合同内容成为销售商非法牟利的工具。
（四）我国产权酒店发展对策
由于产权酒店兼具旅游、房地产开发、酒店管理等诸多行业要素特征，无法按传统行业实现归口管理，所以产权酒店产业在快速发展的过程中面临着诸多问题与挑战，需要政府、社会与相关从业者妥善应对，才能保证产业的健康可持续发展。
大体而言，应该向以下几个方向努力。
1.制定行业相关规范，创建良好的市场环境
从政府层面上，应加紧对产权式酒店、分时度假消费市场的规范和管理，有关法规的尽快出台将使消费者心里更踏实，有利于更多的消费者接受产权酒店。特别值得注意的是，我国消费者对这一市场的认知还有待引导，而一些投机者介入分时度假消费市场，在没有任何实体保障的基础上大肆推销其“分时度假交换体系”，将对这一市场产生负面影响，使消费者对产权式酒店产生质疑。加大力度整顿国内分时度假市场，将对产权酒店的健康发展起到有益作用。产权酒店市场的无序情况已引起国家旅游局的注意，并开始相关的调研工作，拟介入产权酒店行业，并设立相关的管理规范。
从行业层面上，由于政府法律法规的出台需要一段时间，而行业中的产权酒店正如火如荼的展开，为了创建良好的市场环境，有利于产权酒店行业的顺利发展，可以由相关的行业协会带头，在调查行业的具体情况后，制定出行业自律的行为规范。
从微观层面上，开发商自身要在行业中树立诚信、可靠的声誉，在消费者中建立好的口碑，让潜在的购买者易于了解自己的声誉和形象，这样才能带来源源不断的顾客。在制定合同时，尽可能考虑双方的利益，而不仅仅是从自身出发。
2.平衡开发商、购买者和酒店管理方三方的利益
产权酒店是不同利益主体相结合的产物，其中涉及开发商、购买者和酒店管理方。开发商可以把销售价格和投资回报率设计得很高，但管理方则从未来酒店经营的角度考虑，看能否实现这么高的回报率。只有双方最终达到利益相互均衡时才会有合作。在市场经济的链条中，一个合理的运作模式是各方利益最终趋向均衡的模式。同样，在产权酒店的开发、销售、回报、运营等模式设计上必须顾及开发商、酒店管理方、购买者三方利益，其均衡点在于酒店的长期稳定经营。产权酒店是多方利益相综合的中间产品，把握利益的平衡是项目成功的关键。同时建立起三方相互监督、相互制衡的企业体制。
3.开发商要注重后期的经营
产权酒店的硬件固然重要，但是目前酒店在同等条件下竞争的就是酒店的软件——即服务水平。产权酒店要想拥有预期的长久生命力和稳定收益，拥有各项硬件指标的同时，服务这一软件显得尤为重要。优质的服务可以给酒店带来附加值，在竞争中拥有优势。因此，服务是未来产权酒店竞争的焦点。
在管理上，目前国内的产权酒店虽然数量不少，但是引进专业的国际酒店管理集团来进行经营管理的却是凤毛麟角。因为物业公司没有高效、系统专业的市场开发能力，业主最终只是一种传统粗放的出租方式，投资者最初期望获得稳定和较高投资回报的初衷无法实现。现在，很多产权酒店已经意识到这些问题，并且已经开始在管理上下功夫，这样不仅可以给自己带来更多的收益，给业主带来更高的投资回报率，同时也给专业的酒店集团提供施展才能的机会和平台。
4.明确市场定位，加快网络建设
针对产权酒店在旅游产品中的地位、我国目标消费者的度假习惯、我国现实法律法规障碍等因素，推出适合我国市场的产品。如在价格确定上，参照国外销售价格与有效可支配收入的比重，根据我国收入结构予以确定；针对我国消费者周末度假习惯，将度假时段拆细；根据我国企业的生命周期，可以缩小时权使用年限至5～19年；产权酒店房产以2卧室、3卧室单元为主等。
目前我国虽有少数从业者加入了RCI或者II 国际交换网络，但是由于国家公布的旅游目的地国家所限，很多国际网络资源实际上并不可用。所以，一方面政府相关部门应努力增加公民可出游的国家数量，利用已有国际网络；另一方面在国际网络受限的情况下，应充分利用中国得天独厚的旅游资源，建立成熟的国内交换网络。
总之，只有解决了产权酒店在我国发展过程中出现的种种问题，才能不断得到完善和发展。由于我国的人口众多，经济发展迅速，市场潜力大，随着产权酒店进一步走向规范化和市场化，将会有越来越多的人参与进来，相信产权酒店必将有一个广阔的发展前景。
