2008年的金融海啸席卷全球，一时间华尔街哀鸿遍野，五大投资行纷纷倒闭，人类面临着前所未有的挑战——商场倒闭、通货膨胀、经济衰退、失业、贫穷等问题接连出现，严重影响了人们的生活水平。作为日益开放和全球化的中国市场经济，不可避免地受全球金融危机的影响，就业率下降，工资减少，人们的“财门”也就自然被关上了。
在这样一个大萧条的背景下，下岗工人再就业，大学生自主创业便成了时代的主流。很多人不得不自谋生路，创立一番自己的事业，有人开小餐馆，有人开装潢店，有人开饰品屋，也有人开百货商场……于是市场上便出现了各种各样的店铺。老实说，开店铺确实是一个不错的选择，自己当老板，自己决策经营，的确比当一个小职员受制于人逍遥自在得多。仔细观察街道上的各种店铺，我们会发现，即使是生意最“旺”的街道，也难免有些地方是“死角”；而一些通常被视为偏僻冷清的街道，有些店铺的生意反而非常好。所以，如果你想要获得成功，想让自己的店铺财源广进，光靠一腔热血是不行的，还应该坐下来，冷静地分析市场、思考生财之道。而首要的就应该选对“口岸”，摸对“财门”。
李嘉诚在介绍其经商的秘诀时曾说过：“第一是口岸，第二是口岸，第三还是口岸。”那么，何谓“口岸”？通俗地讲，“口岸”即是在能够充分吸引顾客的场所建立的店铺。然而，在这么多纵横交错的街道上，如何才能选对适合店铺经营的“黄金口岸”，进而打开那道“生财之门”呢？
1.好的地理位置是成功赚钱的开始
在店铺的运营过程中，店铺的选址无疑是头等大事。一个好的地理位置是店铺成功赚钱的开始。那么，到底如何选择旺铺呢？我们说，既要有宏观的打算，又要有细节的追求。也就是既有战略，又懂战术。战略上得具备长远的眼光、广阔的胸怀和过人的魄力——“大选址”；战术上要因地制宜、灵活运用。然而，“旺”并非单一元素能够决定，下面就跟大家分享一下选址的“战略”和“战术”。
（1）取闹避静掌握商圈
开店，首先必须妥善选择开店地点，这可以说是直接影响店铺未来前景的最直接因素。而调查掌握商圈的面貌与大小，更是善选店址，以及开什么店的首要事宜。
所谓“取闹避静”就是在确定店址时，根据店铺的定位，选择人流密集、商业活动频繁的商圈，避免偏僻的环境。
所谓“商圈”即是以店铺坐落点为圆心，向外延伸某一距离，以此距离为半径构成的一个圆形消费圈。交通条件、地形和地域风光、顾客各层的活动特点和顾客的收入状况都是决定商圈好坏的因素。
商圈一般分为三类：成熟的中央商圈、成型的商圈和社区型商圈。第一类是城市的核心商业区域，无论是本市人还是外地人都肯定会去；成型的商圈一般是区域性的商务办公楼或开发区，来购物的一般是生活节奏较快、追逐时尚潮流的年轻人；社区型商圈的主要消费人群则是在社区周边居住的消费者。调查商圈的方法大致有以下四种：
第一种方法是将来店顾客的住址有系统地加以搜集整理，然后制成档案加以管理，最后将顾客的住址以点状方式打在地图上，描绘出商圈的概略轮廓。
第二种方法是在散发的宣传单上，加印赠品兑换券。如此，不但可以广为招徕参观者或者消费者，更可在回收兑换券的同时记录顾客住址等基本资料；然后同样以在地图（或示意图）上打点的方法描绘出商圈概貌。
第三种方法是采用“LSM拜访法”。“LSM”是英文“区域”、“店铺”、“市场”三个单词的第一个字母，也就是在店铺附近的公司及住宅等进行商圈市场访问调查。这种方法不但有助于店铺了解自己的实际情形，同时还可以得知其他竞争同业的商圈范围及其实力，也可借此推测出自己店铺的市场占有率。
第四种方法是商圈简易推定法。这是一种比较简单的商圈推定方法，即“20/80法则”。我们知道，在经济生活中存在一个20/80现象，对于店铺经营，这种现象依然存在。研究发现，一般店铺80%的营业额是由总客户的20%或老客户创造的。所以，在规划开店时，我们可以运用这一法则推算商圈。
具体步骤如下：设想好自己要在哪个区域开店；在该地域散发自己印制的有针对性的消费倾向调查表；依据回收的调查表中的信息，筛选出20%的潜在主力客户；将这些主力客户的地址放在地图上，并用红线将离店铺最远的主力客户的地址连接起来。这样，红线在地图上围出的圈就是你的店铺的核心商圈了。这个核心商圈就好像是棵摇钱树，你在以后的日子里一定要好好培育，因为你未来的绝大部分财富都将在这里面产生。
商圈受各种因素的制约，其形态往往呈不规则形状，但从理论上说，商圈结构的三个层次可以用三个大小不等的同心圆来表示。其关键在于确定各层次的半径距离。以位于居民小区的店铺为例，一般以半径500米为主商圈，半径1000米为次商圈，半径1500米为第三商圈，步行所需时间分别为8、15、20分钟左右。
此外，也有来自商圈之外的购买力，如流动购买力、特殊关系购买力等，但所占比重很小。一般来说，习惯性来店购物消费的顾客，多数是居住在一级商圈的消费者，居住在二级商圈的消费者多半是偶尔来店。
当然，上述数字只是经验数字，具体落实到每一间店铺，则需要第一手的居民调查数据作为修正依据。因为店铺经营业态业种不同，店铺规模大小不一，其商圈半径也会有很大的差别，并不是一成不变的。即使在同一地点开店的商圈范围，也会随着行业的不同而有所不同，例如那些需要常常购买的日常用品，消费者多数会在附近商铺购买，因此其商圈必定很小。而像那些高级名贵或大件商品，由于其所销售商品的价格昂贵，所以消费者会特别注意专卖店的信誉、品质、售后服务等。只要你知名度高或是顾客对你店的商品、服务、价格等方面认同，都会不辞辛劳远道而来，也就是说这种专卖店的商圈自然很大。
相反，小店的商圈太小，在这方面自然是敌不过大型店铺的。因此，小店的聪明之举是充分利用大型店铺的聚客能力，在附近开店营业；或是在其内设柜，或者是某某商品一条街开店，也是一种不错的选择。这便是下面我们要谈到的问题。
开店启迪：彩棉内衣店 不宜开在居民区
有一名女士打算经营一家家居饰品店，看着最近彩棉销售不错，打算在小区附近开个彩棉内衣专卖店，20平方米左右。该女士所在小区为钢都花园小区，现在我们就来分析一下在该小区附近开彩棉内衣专卖店是否合适。
环境概况：未形成商业规模
钢都花园小区内有上万户住宅，为XX单位新建职工居住区。此地段居民比较集中，居民区面积大，邻近中百超市、钢都花园购物广场。但离青山区中心地段比较远，只有零散的一些商铺，还未形成一定的商业规模。
市场分析：开专卖店有风险
钢都花园一名业主说，附近居民大多为搬迁户和职工，其中以中老年人和中小学生为主，消费水平有限。他们对高档价位的服饰多持观望态度，因此不宜开彩棉内衣专卖店。附近一家服装店老板表示：“看的人多，买的人少，店里生意不好，打算转让门面。”
中百超市钢都花园购物广场的彩棉内衣销售人员介绍，这里品牌、款式并不多，因为需求量不大，没有将货上齐全。
（2）同行密集的地方是好店址
同行密集客自来，这是古已有之的经营之道。门市生意需要扎堆，才会有市集的热闹，才能形成声势。所谓商业吸引商业，人流吸引人流，生意要大家做才能造成一方繁荣的景象。这是因为，相关店铺的聚集有助于提高相同目标消费群的关注，人们一想到购买某商品就会自然而然地想起这条街，比如北京的西单、王府井、中关村等。这也就是某某商业一条街兴盛的原因。因此，选择同类商品中知名度较高的品牌比较集中的商业区，消费者的购买目标就会非常明确，既能够提升店铺的形象，又有助于提高店铺人气。
但经验并非是绝对的，任何事物都不能死搬硬套。有关专家的观察分析显示：只有贵重商品、耐用消费品和装饰性强的商品，如家用电器、家具、电脑、时装、饰品、古董等，即顾客往往喜欢在比较后才购买的商品，才适于集中扎堆经营，而日常生活用品等使用频率高的商品则不宜集中经营。
因此，根据城市中环境、商圈、街道要素的不同，以及客层定位的不同，在店铺选址时，要根据客户的定位和品牌的定位确定店铺地址。而且，选址地点要和品牌定位相协调，应该不怕跟着竞争对手一起走，甚至要和竞争对手联合起来，共同合作，创造市场。这在当前“租金太贵”的条件下，不失为一剂变通的良方。
开店启迪：服装店“扎堆经营”最忌“一片狼籍”
服装店也要讲究气氛，店面的光线要明亮，陈列要整齐，最忌“一片狼籍”。另外，还可考虑附带经营其他饰品，以满足不同人群的需求。
秘笈一：选择好地点
选准投资的地点，是经营者开店需做的第一步。聪明的经营者常“扎堆经营”。试想几家服装店或者一条服装街比邻而居，高中低档全有，各种款式俱全，客人有所选择，谁不愿来呢？
秘笈二：独特的款式
目前，几乎每家大中型服装店都包含了各种服装款式。如何打出本店的品牌，恐怕是经营的重点。在这个个性化的年代，谁能拿出独特的款式，谁就占有了顾客的市场。
秘笈三：覆盖式宣传
在服装店开张后，不妨印刷一些像名片一样大小的纸片，在店址周围的社区、商厦、写字楼、学校等机构里派发，让潜在消费者了解服装店的位置。
（3）拐角的位置较理想
处于两条街交叉处的拐角能产生“拐角效应”，是比较理想的开店位置。拐角位置的优点有很多：可以增加橱窗陈列的面积；两条街道的往来人流汇集于此，有较多的过路行人光顾；可以通过两个以上的入口以缓和人流的拥挤。但由于店铺位置面临两条街，选择哪一面作为自己店铺的正门，则成为一个十分重要的问题。通常的做法是，选择交通流量大的街道一面作为店铺的正门，也就是店面，而交通流量小的街道一面则作为侧门。当然也有同样重视两个门的，使人分不出哪一个才是正门，有时这也能起到良好的经营效果。
（4）三岔路口是好位置
如果能把店址设在三岔路的正面，由于店面十分显眼，同样被认为是非常理想的店铺位置。但是，处在这一有利位置的店铺要注意尽量发挥自己的长处，在店铺正面入口处的装潢、店名招牌、广告招牌、展示橱窗等要精心设计、抓住顾客的消费心理，将过往行人吸引到店铺中来。
（5）坡路上开店不大可取
正常情况下，店铺场所地面应与道路路面基本处在同一水平面上，这样比较有利于顾客进店，被认为是理想的地理位置。但也有例外的情况，最常见的有两种：一是设在坡路上的店铺；二是路面与店铺地面高低有悬殊的。
其一，设在坡路上的店铺。
店铺开在坡路上，一般认为是不可取的。但总有些店会遇到这种情况，比如山城重庆的店铺。因此，如果店铺不得不设在坡路上的话，就必须考虑在店铺与路面间的适当位置设置入口处，以方便顾客进出。另外，在橱窗的位置、通道的安排、商品的陈列等方面，都应当有适当的设计。
其二，路面与店铺地面高低有悬殊。
道路平面与铺面地面高低有悬殊时，也被认为是不理想的店铺地理位置。但在寸土寸金的大都市中，在地下、楼上的楼层或在有几级台阶的房屋开设店铺，却是常有的事。遇到这种情形时，对于店铺的门面、入口、天花板和招牌等设计安排更应特别注意，既要有利于吸引顾客进店，又要方便出入。
（6）开店方位的讲究
开店方位，也就是店铺正门的朝向，这与当地气候密切相关，并受风向、日照程度、日照时间等因素的影响。在南方城市，面向西的铺面会有日晒，在夏季如果没有空调，会因炎热吓跑不少顾客。在北方城市，面向西北的店铺较易受寒风的侵袭，也不利于顾客进店消费。这些因素都会给店铺经营带来一些影响，因此在选择铺面地理位置时应该充分注意。
（7）小城市开大店，抢占第一原则
人们往往容易记住世界上最高的山，很少有人会对第二高的山记忆深刻。“第一原则”在营销中无处不在，如购买去屑洗发水会立刻想到“海飞丝”，这是因为“海飞丝”在进入中国市场时，第一个推出去屑的概念。又如谈到“九牧王”，就会想到“专业西裤”，这都是“第一原则”与品牌定位紧密结合的成功案例。
中国加入WTO后引起国内市场竞争的剧烈变化，国外的二、三线品牌纷纷进入内地，进入中国后首占大城市；而相对于大城市品牌的日渐饱和，小城市会成为未来重要的争夺位置。根据第一原则，在国外品牌进入小城市之前，如果能够把握机会，把店铺开在小城市，就等于稳健迈出决胜终端的第一步。同时，小城市具有租金优势，在投入额不变的情况下，小城市开店，店铺面积更大，一是能直观有效地集中顾客的注意力，吸引顾客光临；二是入口也相对较宽，顾客容易进入店内，并且能够较多滞留顾客，成交的机会也就越大。当然，小城市开大店还应该考虑与城市的规格相协调。
开店启迪：“报喜鸟”喜气冲天
上世纪90年代，定价四五千元的“观奇洋服”是乌鲁木齐消费者心目中最高档的西服品牌。在当地最繁华的街道中山路上有一个铺位，曾经有一段时间店铺被围挡住，进行装修，而当装修完毕拉开围挡后，消费者看到熟悉的高档男装“观奇洋服”变为陌生的“报喜鸟”，不为人熟知的“报喜鸟”的店面甚至比“观奇洋服”还要大，来势汹汹、装修到位、场面宏大。这时，“报喜鸟”占领了在消费者心目最好位置品牌的店铺，瞬间这只鸟也以高档品牌的形象飞进了人们心里。“报喜鸟”以小城市开大店、抢占第一原则赢得了乌鲁木齐高档男装市场。
（8）大城市开旗舰店或多开店
小城市开大店，抢占第一原则为店铺运营提出了新的思路，而在大城市中选址和开店应该运用怎样的战术呢？那就是大城市开旗舰店或多开店。同一品牌在同一条步行街一口气开5、6家店是现在比较流行的做法，这样的案例不胜枚举：上海的中山路有六家“真维斯”店铺，天津滨江道有五家“班尼路”专卖店，“匡威”在长春最旺的一条街有四家店，贵阳的一条街150米之内有两家“麦当劳”……
大城市多开店针对大城市的特点和消费者的购物心理：大城市店多，信息丰富，消费者喜欢比较同类服装后再进行购买。同一品牌在一条街上连开几家店，就形成了品牌的“大造势”，强化了品牌在消费者心目中的印象，增加成交的机率。常见的多开店的方式，以位置错落、互相呼应为宜。
总之，店铺的选址是一项系统而又缜密的工程。宏观上讲，区域经济、收入水平、居住区规划、导入人口质量等发展趋势都应是考虑的因素。此外，店铺所在道路的性格、店铺的构型也都是“旺”铺的构成条件，应该综合考量，切不可盲目投资。
2.豪华地段未必是“黄金口岸”
在成功的地产运营中，最核心的要诀就是地段。话说起来易懂，但识别起来却非易事。投资者容易被商业宣传广告吹得云里雾里，辨不清“地段”的真假性。好的地段，比如“豪华地段”，确实可以为商铺带来无限增长的利润，但有时也会欺骗你的眼睛，即豪华地段未必都是“黄金口岸”。这里我们所说的地段，主要是指“旺地”。所谓“旺地”，即“人气旺”、“商气旺”的成熟商业口岸。成熟商业圈的口岸，有稳定的客源和强劲的购买力支撑，其投资回报相对稳定，租金收益较高。一般而言，选择临街面的商铺和十字路口的商业铺面，投资风险都相对较小，但如果有交通管制、高架桥或下穿邃道经过，则商业价值又会大打折扣，因为这会对过往人流产生限制，聚客效应较差，须谨慎对待。因此，不要被所谓的“豪华地段”蒙蔽了双眼，还须考察其商圈的整体氛围与成熟度，周边的有效人流量，以及交通的限制等因素。
（1）商圈的整体氛围与成熟度
一个健康良好可持续性发展的商圈，其业态必定是可以相互补充和相互吸引的，即商业业态的互动性。这种互动性体现了各自业态对人流的交换性，也就是我们通常所说的资源重复利用——逛完了商场，顺便在街角咖啡馆坐下歇歇脚。如果业态单一，缺少互动性，则商圈将会迅速老化，最后也将会逐渐被淘汰。有了业态的互动性，还要看商业氛围的成熟度，这里面包括经营商户的持久性、收益率、日均人流量等分析。有些所谓的豪华地段，人流量没有问题，商业氛围也没有问题，但就是一直要死不活的样子，商铺年年亏损，只赔不赚！比如成都盐市口某商业广场，应该算是豪华地段了吧，体量不大不小，周边人流熙攘、车水马龙，对面的商业广场更是生意做得风生水起，四周其他商业也都做得不差，可这个商业广场自运营以来却一直“秋眉秋眼”，这里面既有当初商业定位的错误，也有后期经营的失误，其中主要原因之一就是与周边商业业态缺少互动性和互补性。“黄金不黄金，须看商户经”，豪华地段不一定是遍地黄金的“黄金口岸”，千万不要被所谓的“豪华地段”遮蔽了双眼，应该拨开浮云，多去了解周边商户的经营状态，问问他们的经营时间长短，了解他们的收益状况，还有租金的涨幅情况，就知道是不是黄金商铺了。
（2）周边有效的人流量
我们所讲的人流，主要是指“有效人流”，评估指标包括人流量的稳定性、人群结构的固定性、人流动线的合理性等要素。社区型商业的有效人流主要以常住人口特征与流动人口的结构为参考，商业圈或专业市场则要看整体商业氛围。如前面所讲，商圈的性质决定了商铺投资定位，而人群特征又决定了商铺的投资收益情况。如校园经济圈的人流主要是以学生为主，CBD（中央商务区）商圈主要以商务人士和上班族人流为主，专业市场主要以特定消费群为主，人流量结构不同，消费能力会有天壤之别。
对商业地产而言，有三“气”是不可或缺的，即“人气、商气、财气”。“人气”即人流量，“商气”就是商业氛围，而“财气”即由人气与商气带来的财富效应。不论是整体的商业圈还是单个的商铺，高人流量无疑是商气的来源和投资利润的可靠保证，因此人气是前提，商气是核心，财气是根本，一个赚钱的商铺，必须要有大量的人气才能带动，商气激活了，财气才能聚集。因此，从理论上来讲，一般人群流量大的地方，都会产生商业行业，人气旺盛是保证商铺日常运营的前提。人气聚，商气才能旺，一个赚钱的商铺，必须要有大量的人气才能带动。但并非人流量大的地方商气就一定旺。成都春熙路的人气很旺吧，但一些街道的商家流动性照样很大，有些仅一路之隔，经营状况却相差很远。这是交通的局限性和人流动线的差异性使然。但不是说商铺投资仅有高人流量就行了吗？答案显然是否定的。一般我们去某个商铺销售中心考察时，售楼小姐都会跟你说周边人流量如何如何，似乎人流量对商铺是万能的，似乎找到高人流量的豪华地段就找到了“黄金口岸”，这显然是个误区。
我们知道，火车站和客运站是客流量最大的地方，那是不是就可以说火车站和客运站旁的商铺就是“金”铺了呢？这实际上是将“高人流量”与“有效人流”混为一谈了。火车站与客运站的人流，绝大多数为商铺的无效人流，原因很简单，往来车站的人流，无非三种人群：回家的、出差的或出外打工的。而这三种人群目的性都非常明确，要么归心似箭，要么时间紧迫，哪有闲暇时间去逛街，所谓来的来了，去的去了。也就是说，火车站和客运站虽然是高人流量的地方，却不是最聚客的地方，因为这种嘈杂混乱的地方，很难让人产生停留的欲望。其次从进出火车站和客运站的人群来看，其购物消费都具有临时性特征，如快餐、饮品、烟酒等，消费档次较低。所以，火车站与客运站附近，开快餐店的比吃饭的人多，卖便宜货的比逛街的人多。
因此这种地方商铺，其收益率缺乏可靠的保证，投资价值和经营收益都会大打折扣，投资此类商铺时应谨慎。在选择商铺投资时，不要过于被高人流量所诱惑，还需要客观的分析与事实论证，只有有效人流量大的商圈或商铺，才有投资价值。在选择投资商铺前，一定要对商圈的性质与人群特征进行观察和分析。商圈的性质决定了你商铺的投资定位，而人群特征又决定了你商铺的收益损益情况。
（3）交通的限制
一般而言，最好尽量避免在受交通管制的街道做生意或投资商铺，另外店铺门前要有适合停放车辆的位置。在投资商铺前，一定要了解周边一些主要街道是否设置了交通管制，例如单向通行、限制车辆种类、限制通行时间，或者道路中央设有隔离栏，那么再“黄金”的口岸，也要尽量避免在这些街道附近开店或投资商铺，因为这样会对人流进行限制，你的铺面招牌做得再惹眼，对面的消费者也只能“望店兴叹”，人气无法聚集，则商气也就无从谈起，更不用说财气。因此，交通方便是投资商铺的前提之一，有投资“钱景”的商铺，附近最好有公交车站点，以及出租车上下车站等。
开店启迪：“花样”男装店，旺在闹市小角落
在广州、深圳这样的大城市，香艳女装店比比皆是，但外表香艳的男装店却并不多。小周的意大利男士服饰店开在深圳南山海滩百货中，艳丽的高档男服层层叠叠整齐摆放，箱包配饰色彩斑斓，给顾客的视觉冲击很强，在让人心头涌现出“花样美男”的词句时，也带来了商机。
在深圳做营销总监的小周因公带队参加了广州举办的意大利服饰博览会，当他们走过一个中高档品牌的柜台时，小周身边所有的女同事几乎同时叫起来了，原来，摆在这家专营男士服饰用品展览柜前的服饰绚烂缤纷，还有帅气的男模特穿着香艳T恤在台前走秀。
小周的头脑中立即涌现了“花样男服”四个很有商业价值的字眼，要知道，“花样美男”在当今社会越来越盛行，商机就在其中，心中萌生了小本创业的梦想。如何选址？围着深圳市转了好多圈，没有理想地址，然后索性转战周边，最后发现南山区的中心地带发展很快，人流量较大，最后就挑中了南山海雅百货。2004年底，装修一新的意大利男士服饰店正式开张了，主打香艳色系。
摆设方面，小周将深沉厚重的服饰集中放在位置较后的柜台上，前台活动架上则摆放色彩香艳的春色系服装，穿插摆放领带、皮包、旅行袋、鞋帽配饰，几件自己最为欣赏的品牌主打服则被当作招牌挂在了门口，果然让店面焕然一新，顾客纷至沓来。
店员方面，小周决定招聘形象好经验丰富的熟手以及年纪在28到35岁之间的少妇，这个年龄层次的妇女多已有家有业，懂得体贴照顾别人。
另外，小周也加强“技术提升”，别以为服饰店就是卖东西，熨烫保管衣服也有很深的学问。意大利的原产面料多以羊毛、皮草与桑蚕丝为主，质地精细，经不起高温高压，在维护上一定要细心，比如说要尽量避免近距离长时间靠近灯光，尽量避免接触人造面料的服装。所以，小周定期开技术培训会，让雇员与自己一起成长，都成为护理服饰的好手。
成功经验：
选址在人流量大而租金便宜的二线闹市大商场，配好主题。关注商品摆放规则，突出中高档商品的高雅姿态。
风险：
地方偏僻，消费者购买力有限，不能保证经营效果。所谓“香艳”服饰，也不过是服装销售的幌子，逃不开激烈的行业竞争。
3.多动嘴，勤动腿——进一步考察
马克思说，实践出真知。意思就是说，要真正地了解一件事情就必须亲历亲为，多动嘴，勤动腿，深入地考察各方面的具体情况。因此，在初步选定开店的地址后，还应作进一步的全面考察，在对相关的情况做出一定的调查分析后，方能决定是否最后定点于此。主要考察的情况有以下几方面：
（1）店面本身的情况
在决定店铺的地址之前，首先要考察店面本身的具体情况，例如店面周边的交通状况、客流量、拆迁政策等。开音像制品店的小罗不久前从别人手里盘了一个店面下来，这个面积达15平方米的店面位于次繁华地段。每天的人流量也十分可观，可是租金却非常便宜，每月只要800元，小罗以为捡到了便宜，偷偷直乐。没想到，花了一万多元装修，隆重开张还不到一个月，一纸《拆违通知书》把他打得满头晕。原来，上家通过内部关系得知店面迟早要拆，便来了个金蝉脱壳，捞了一票便溜之大吉，剩了个箍儿让小罗来套。所以，在租店面之前，一定要对店面的情况作一番仔细的调查了解，到时才不至于后悔莫及。
（2）房东的背景
有的人急于寻找店面，就满大街搜寻，有时还真能被他找到几家正挂着“转让”字样的店面，便迫不及待地与之谈判、交付定金甚至租金。其实这种做法是极其草率的，很容易带来一系列的后遗症。假如你真的看中了店面，最好先从侧面打听到真正的房东（即产权所有者），对其背景情况基本有所了解，觉得可靠后再进行接触。一般来说，最好是直接与真正的房东谈判，假如房东表示已将承包权出租，不愿再插手时，你再与现在的店主谈判也不迟。另外，一旦谈判成功，也要注意必须正式签订协议并要求到房产所有者那里更改租赁人姓名。
（3）同业竞争情况
孙子兵法有言：“知己知彼，百战不殆”，要想在战场上打败敌人、永远立于不败之地，就必须既要知道自己的优劣势，又要清楚地了解对方的强弱。商场如战场，经营商铺亦须如此。确定店址之前，先要考察同业经营业绩的情况以及商品的价格水平。考察同一地段同类商店的经营业绩，可以初步测算出租此店面可能产生的利润状况；而考察他们的商品价格水平，是为了据此确定自己今后的商品价位。这些都是十分必要的。
（4）客流状况
“客流”就是“钱流”，考察客流状况，不仅能使你对今后的经营状况胸有成竹，而且还能为你决定今后的营销重点提供科学的依据。客流状况主要考察这些内容：①附近的单位和住家情况，包括有多少住宅楼群、机关单位、公司、学校甚至其他店家（这些店家极有可能会成为你的常客）；②过往人群的结构特性，包括他们的年龄、性别、职业等的结构特性和消费习惯；③客流的淡旺季状况。比如学校附近的店面要考虑寒暑假，机关和公司集中地段的店面就必须掌握他们的上下班时间，车站附近的店面应摸清旅客淡旺季的规律，这些都是你设定营业时间的重要依据。
4.心动不如行动，确定了就尽快拿下店面
俗话说，“心动不如行动”，“该出手时就出手”，一旦找到理想的店面，就应该当机立断，出手迅捷，尽快拿下相中的店面，否则夜长梦多，很有可能会因你的片刻迟疑而被别人捷足先登，导致错失良机。那么，如何才能拿下心中理想的店面呢？谈判自然是至关重要的。
（1）谈好房租价格
对于开店来说，房租往往是最大的一块固定成本，在与房东砍价之前，你自己心里首先应该有一个谱，先自定一个能够接受的最高价位，这个价位必须是：①你觉得自己是有把握负担得起的。尤其是在必须一笔付清数年租金的情况下，看看自己有没有给付的能力；②预算一下，估计是有钱可赚的；③再向附近类似的门面打探一下，价位也是基本一致，说明是比较合理的。然后再依据这一自己设定的最高房租价格，比较房东给出的房租价格，权衡后再进行砍价谈判，就会比较容易成功。
（2）谈好缴付方式
缴付房租有多种方式，一般最常见的有按月结算、定期缴付和一次性付清三种。假如房东除了固定的月租金外，还要根据你的经营状况分享一定比率的利润的，可以采用按月结算的方法，这样能及时结算，以免拖久增加计算难度，双方都会比较满意；有的门面房定下一年或两年的租金后，其后再要续租的话，常常要按一定的比率逐年递增，这种情况下最理想的租金缴付方式是每半年或一年集中缴付一次，这样一旦你有了新的店面或有转业的意向，就不会损失保证金了；还有的店面是长期定租的，一租就是十年二十年，如果你有足够的资金，而且看好你选定的店面，也可以一次性将十年二十年的房租全部付清，这样既可免除门面半途被别人高价挖走，也能不受涨租的影响，节约不少租金。因为从长远看，门面的房租总体是呈上升趋势的。
（3）谈好附加条件
与房东谈判，除了谈租金外，还要注意谈妥有关的附加条件，这也可以使你节省不少开支。首先，你在租房前应对店面内现有的情况，包括装修状况、设备状况等都了解清楚，然后通过谈判，要求房东在出租前对门面房进行基本的整修，如拆除原有已报废无法再利用的设备和装修，对店面的房顶、地板、墙壁作基本的修缮，添置或维修水电设施等，或者要求房东承担相应的费用，在租金中予以抵扣。总之，要尽量争取节省开销。同时，你可以通过谈判要求免付押金。一些黄金地段的门面房押金也往往是非常贵的，虽然这钱最终是要还给你的，但如果你一直经营下去，这笔钱也就等于搁死在了那儿。对于资金紧张的创业者来说，这也是一个不小的“包袱”，如果谈得好，完全是有可能卸掉的。另外，还可以通过谈判要求延期缴付房租。尽量压低初期的租金，待一段时间生意走上正轨后，再按标准支付，并补足前期的差款。只要你言辞恳切、入情入理地分析给房东听，并能主动限定延期期限，有些通情达理的房东是会答应的，这也可以为创业初期减轻不少经济负担。
5.先租后买是必赚的王道
不少投资者都希望能够找到一种长期稳定的投资获利模式，从现有的投资理财型产品来看，既安全稳定、收益又不错的投资渠道还真不多，商铺投资正是其中的一种。由于大多数商铺都有银行作担保，就安全性来说应该和存银行差不多，但收益肯定会高出许多。俗话说“一铺养三代”。商铺投资能给投资者带来比较稳定的租金收入。
但是，投资商铺难免会有风险，怎样才能把风险降到最低，放心地去投资？收益由谁来保障？找到一个有保障和依靠的目标是非常关键的。综合比较现有的各种商业投资品种，想安全地坐收租金，一定要选择有银行担保的、有收益保障的商铺。如果投资前对商铺价值“吃不准”，要先对商铺评估一下。可以采用比较的方法，选择几家与评估对象在同一供需圈内的、规模相当的商铺，进行日营业额、客流量、经营方向等方面的调查，综合这些数据来确定评估对象的回报率。不过，最保险的办法还是先租后买，想象和实际之间总是存在一定距离的，在实际操作中会发现新的问题，即便失算了，采取走人的方式，损失也不致太大。
对于投资者而言，商铺投资的安全性最为重要，如果有银行担保，基本上就能规避相当大的风险了。而真正理想的投资渠道，除了上述诸多因素是否稳妥和合理之外，还需要注意自己的投资组合搭建，根据自己的资金情况、理财目标等因素来合理安排。
开店启迪：投资商铺——先租后买是必赚的王道
《上海商报》曾报道这样一篇文章：孙先生早年淘到了第一桶金，现准备投资开个营养餐吧。但是孙先生在到底是买下商铺还是租赁商铺的决策上举棋不定：买下商铺吧，升值潜力模糊不清，且不知道营养餐吧会否赢利；租下来吧，每月租金已和按揭款差不多了，孙先生现金充足，不买又觉得可惜。他的理财师及时建议孙先生——
鉴于孙先生自身的情况，以及该商铺房东急于想把商铺卖掉这一心态，理财师建议孙先生可以和房东协商，先通过租赁的方式，租赁两个月，以看看自己的经营情况。并且和房东约定，在这两个月的期间内，前一个月房东无权出售房屋；后一个月内，房东如果想把该商铺卖掉，需要先询问孙先生是否愿意优先购买。这样的话，孙先生就可以至少拖延一个月的时间，一来看看自己的营养餐吧是否经营顺利，二来又可以看看该商铺是否值得购买。当然，孙先生为此也付出了比一般性房租要高的商铺租赁款。而房东虽然急着套现，但看在孙先生付的租金较高的情况下，也愿意延迟一个月出售。两个月后，由于营养餐吧的生意非常好，孙先生就顺利买下了该商铺。
此种投资方法其实类似于期权交易，孙先生等于花钱买了个优先购买权，当然同时也就转嫁了风险。投资者如果有孙先生这样犹豫不决的情况，不妨借鉴一下，以降低投资风险，提高投资收益的稳健性。
对于想自己开店的投资者来说，如果能够承受商铺的首付款，那么与其租赁商铺，不如按揭购铺。但是投资者往往在投资商铺时，并不能够保证自己开店后的盈利情况会很好，也不能够确定该商铺的升值潜力。因此投资者往往在犹豫中错失良机。理财师建议投资者可以通过租赁方优先购买权的方式转移投资风险。
