一、房屋的完损等级
房屋的完损等级是指对现有房屋的完好或损坏程度划分的等级，即现有房屋的质量等级，考核维修效益及城市规划和旧城区改造提供资料依据的工作过程，执行部门为物业公司或房地管理部门。物业公司进行完损等级评定是为掌握管辖范围内房屋面貌，以便进行科学合理的房屋管理和维修；房地管理部门进行的房屋完损等级评定主要是为城市规划部门改造提供基础资料和依据而进行的。评定房屋的完损等级是按照统一的标准、统一的项目、统一的评定方法，对现有整幢房屋进行综合性的完好和损坏的等级评定。这项工作技术性强，既有目观检测，又有定性定量的分析。目前，我国对房屋质量的评定，是以原国家城乡建设环境保护部1985年制定颁布的《房屋完损等级评定标准》作为依据的（见附件）。
按该法规规定，房屋完损等级一般按房屋的结构、装修、设备三个组成部分的完好、损坏程度分为五个等级标准，即完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房、危险房。
（1）完好房。指房屋的结构构件完好，装修和设备完好、齐全完整，管道畅通，现状良好，使用正常；或虽个别分项有轻微损坏，但一般经过小修就能修复。
（2）基本完好房。指房屋结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状基本良好，能正常使用，经过一般性维修即可修复。
（3）一般损坏房。指房屋结构一般性损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部破损，油漆老化，设备管道不够畅通，水卫、电照管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换零件。
（4）严重损坏房。指房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，屋面严重漏雨，装修严重变形、破损，油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照管线、器具和零件残缺及严重损坏，需要进行大修或翻修、改建。
（5）危险房。指房屋承重构件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力，随时有倒塌可能，不能确保使用安全的房屋。详见建设部颁发的《危险房屋鉴定标准》。
二、房屋完损等级评定
1房屋完损等级评定的相关规定
凡新接管和经过维修后的房屋应按该标准重新评定完损等级。房屋完损等级的评定，一般以“幢”为评定单位，一律以“建筑面积”(m2)为计量单位。有抗震设防要求的地区，在划分房屋完损等级时应结合抗震能力进行评定。评定房屋等级的做法一般分为定期和不定期两种。
1）定期评定房屋完损等级
每隔一定时期（1—3年，或根据各地规定）对所管房屋逐栋进行一次全面的完损等级评定，包括组织准备、实施查勘、统计汇总3个阶段。
2）不定期评定房屋完损等级
（1）根据气候特征，如雨季、台风、暴风雪等，着重对危险房屋、严重损坏房屋和一般损坏房屋等进行检查、评定完损等级。
（2）房屋经过中修、大修、翻修和综合维修竣工验收以后，应重新评定完损等级。
（3）接管验收新建房屋后，要评定房屋完损等级。
2房屋完损等级的评定方法
房屋完损等级评定时要根据房屋各个组成部分的实际完损程度严格按照建设部颁发的《房屋完损等级评定标准》进行综合评定。标准在评定工作实施前拟定好，且每个评定人员一定要按照同一标准进行评定。如有异议，要经评定小组集中讨论决定。
（1）先将每栋房屋分为结构、装修、设备等分别进行分项评定，如果组成部分各项完损程度符合同一个完损标准，则该房屋的完损等级就是分项所评定的完损等级。
（2）房屋的结构部分各项完损程度符合同一完损标准，在装修、设备部分中有一、二项完损度下降一个等级，其余各项仍和结构部分符合同一完损标准，则该房屋的完损等级按结构部分的完损程度来确定。
（3）房屋结构部分中非承重墙与楼地面分项完损程度下降一个等级完损标准，在装修或设备部分中有一项完损程度下降一个等级完损标准，其余三个组成部分的各项都符合上一个等级以上的完损标准，则该房屋的完损等级可按上一个等级的完损程度来确定。
（4）房屋结构部分项中地基基础承重构件、屋面等项的完损程度符合同一完损标准，其余各分项完损程度可有高出一个等级的完损标准，则该房屋完损等级可按地基基础承重结构，屋面等项的完损程度来确定。
3房屋完损等级评定程序
为准确评估房屋的完损等级，除了要按照一定的标准或方法外，还要遵循一定评定程序，一般评定程序如下。
（1）建立评定组织，制订房屋完损等级评定计划。
（2）组织评定人员培训，搞好试点工作。
（3）准备查勘工具及各种统计记录表格。
（4）按《房屋完损等级评定标准》进行现场查勘鉴定。根据每栋房屋的结构、装修、设备部分各项目的完损状况进行整理分析，填写房屋完损等级评定表。
（5）按房屋完损等级评定方法分析每栋房屋的查勘资料，确定该栋房屋的完损等级。
（6）评定完每栋房屋的完损等级后，填写房屋完损等级统计汇总表，进行统计汇总。以掌握房屋各类结构的完损等级状况，制定合理的养护、维修计划。
4房屋完损等级评定应注意事项
（1）要以整栋房屋进行综合评定。
（2）对重要房屋的完损等级应严格复合测试。
（3）房屋完损等级评定要以房屋的实际完损程度为依据，严格按建设部颁发的《房屋完损等级评定标准》进行，不能以建筑年代来评定房屋完损等级，也不能以房屋原设计标准的高低代替评定房屋完损等级的标准。
（4）评定房屋完损等级时，地基基础、承重构件、屋面等项的完损等级程度是决定房屋完损等级的主要条件；要以三项中最低的完损标准来评定。
（5）要严格掌握完好房和危房的标准。评定完好房时，房屋结构部分的各项指标都要达到完好标准，才能评定完好房。评定危险房时，应参照《危险房屋鉴定标准》。
（6）评定严重损坏房时，结构、装修、设备各部分的分项完损程度不能下降到危险房屋的标准。危险房屋的标准与评定方法另按《危险房屋鉴定标准》进行。
三、房屋的完好率计算与危房率计算
1房屋完好率
房屋完好率一律以建筑面积（m2）为单位进行计算，评定时以栋为评定单位，完好房的建筑面积与基本完好房的建筑面积之和，占总的建筑面积的百分比，即为房屋完好率。
房屋完好率=（完好房建筑面积+基本完好房建筑面积）/总的房屋建筑面积
房屋经过大修、中修后要重新评定调整房屋的完好率；但零星小修后不能调整房屋的完好率；正在大修中的房屋应按大修前的房屋评定，一旦房屋竣工验收应重新评定；新接管的新建房屋，同样按本标准评定完好率。
2危房率
整栋危险房屋的建筑面积占总建筑面积的百分比即为危房率。
危房率=整栋危险房屋的建筑面积/总建筑面积
实训教学楼完损等级评定
1实训任务与目的
以3栋教学楼为一个物业管理单元，让学生通过现场查勘，掌握每栋各结构构件的使用状况、房屋查勘工作过程及完损等级的评定方法。
2人员分组及任务安排
学生进行抽签分组（共三组），以组为单位完成其中一栋房屋查勘工作：房屋完损状况检查任务的分配、编制完损检查登记表、房屋完损等级评定工作。
3实训内容及实训步骤
（1）接受查勘任务，组织本组查勘人员到负责查勘的建筑进行实地考察。
（2）结合建筑物现场的情况按房屋的结构、装修、设备三大组成部分中各个分项绘制完损等级评定表，可参考表2—2完成。
（3）编制完损定级评定标准。
（4）每组人员分工完成各部分的评定打分。
（5）汇总各完损等级评定表，给每栋建筑一个综合评定结果。
（6）结合每栋的查勘与完损等级评定结果制定房屋的维修和保养计划。
4上交完损等级评定表
包含该栋房屋完损等级评定汇总表一份和个人打分的分表若干。
5完损等级评定注意事项
注意处理好房屋完损等级评定、房屋维修保养时工作与用户（办公和教学）之间的关系，即不要影响建筑物内正常的教学和办公次序。
6问题讨论
（1）你认为完损等级评定结果是每栋一个还是每个物业管理项目有一个？
（2）如何根据完损等级评定结果拟定房屋的维修与保养计划？
7技能考核
（1）房屋查勘能力；
（2）运用评定标准进行房屋完损等级评定的能力。
优良中及格不及格
知识梳理与总结
本学习情境是房屋管理与维修工作的入门内容，主要任务是使读者对房屋管理与维修工作有一个综合的了解，即知道前续课程和所学过的相关知识点与本课程的联系，又使后续课程的学习在明确的目标中进行，便于学生自学能力的培养。
本学习情境对新时期的“全程”房屋管理与维修工作的产生、意义及与传统房屋管理、维修工作的区别进行了阐述，对房屋管理与维修工程的分类、工作特点进行了概况的说明。同时介绍了房屋维修工作的工作程序及维修工作的考核指标。
练习与思考题
（1）房屋的完损等级有哪些？标准各是什么？
（2）如何制定房屋的维修规划？
（3）房屋查勘和房屋接管验收工作有什么联系？
（4）房屋查勘工作的工作过程是什么？
