一、维修工程成本及成本管理
（一）维修工程成本及其构成
1维修工程成本
维修工程施工过程中要消耗一定量的人力、物力和财力，把施工中的这种消耗用货币形式反映出来，即构成维修施工单位的生产费用，把生产费用归集到各个成本项目和核算对象中，就构成维修工程成本。维修工程成本是一个综合性指标，能全面反映维修工程施工生产活动及企业各项管理工作的质量。在实际工作中，维修工程成本又可分为3类：预算成本、计划成本、实际成本。
（1）预算成本。是指按维修工程预算定额和各项取费标准计算的预算造价。预算成本项目包括人工费、材料费、施工机械使用费、其他直接费、现场管理费、临时设施费、间接费和计划利润。这些费用构成了已完工程的全部造价。
（2）计划成本。是指为了有步骤地降低维修工程成本而编制的内部控制的具体计划指标。
（3）实际成本。是维修工程实际支出的生产费用的总和。它反映维修工程成本耗费的实际水平，因此必须按规定正确核算工程成本，准确地反映维修工程的实际耗费，从而为成本分析提供可靠资料。
预算成本是维修工程价款的结算依据，也是编制成本计划和衡量实际成本水平的依据。计划成本和实际成本反映的是维修企业的成本水平，它受企业自身的生产技术、施工条件和生产管理水平的制约。预算成本和实际成本比较，可以反映维修工程实际盈亏情况；实际成本和计划成本比较，可以考核成本计划各项指标的完成情况。
2维修工程成本构成
为了了解各种生产费用情况，监督生产费用的支出，合理组织工程成本核算，必须对生产费用进行科学分类，并考虑使工程实际成本能与预算成本相比较。因此，实际成本项目所包含的内容，应和各项预算成本项目所包含的内容相一致。维修工程成本的构成如下。
（1）直接成本。是指维修工程施工过程中直接耗费的构成工程实体或有助于工程形成的各项支出，包括直接人工费、直接材料费、直接机械费、临时设施费和其他直接费。
（2）间接成本。是指施工企业的项目经理部（作业层）为施工准备、组织和管理施工生产活动所发生的全部施工间接费支出。包括现场管理人员的人工费、管理用材料费、资产使用费、工具用具使用费、保险费、工程保修费和其他费用等。
维修工程预算造价中的间接费，属于企业管理层发生的经营管理费用，不属于成本的范畴。
（二）成本管理的概念及其任务
维修工程成本管理是物业管理公司（或维修施工企业）为降低维修工程成本而进行的各项管理工作的总称。成本管理是企业经营管理的重要组成部分，企业各项管理工作都同成本管理有着紧密的联系，都会反映到成本上。因此，加强成本管理，不仅能够节约费用，而且能改善企业经营管理工作。
成本管理的基本任务就是保证降低成本，通过对维修工程施工中各项耗费进行预测、计划、控制、核算、分析和考核，以便用最少的消耗取得最优的经济效果。成本管理的任务具体表现在以下几个方面。
（1）做好成本计划，严格进行成本控制。认真编好成本计划，把降低成本的指标与措施层层落实到各职能部门和各环节上去，并通过承包等方法和职工的物质利益挂起钩来，真正调动起职工的积极性，努力降低消耗，节约开支。在施工中严格进行成本控制，保证一切支出都控制在计划成本内。
（2）做好成本管理的基础工作。加强定额管理，建立健全原始记录、计量与检验制度，建立健全成本管理责任制。
（3）加强维修成本核算与分析。通过成本核算与分析，可以及时找出存在的问题，了解各项成本费用节约或超支的情况，找出原因，有针对性地提出解决问题的办法，及时总结成本管理工作的经验，促使企业经营管理水平的提高。
二、维修工程成本管理工作内容
维修工程成本管理的工作内容一般包括：成本预测、成本计划、成本控制、成本核算及成本分析与考核。
（一）成本预测
成本预测是加强成本事前管理的重要手段。成本预测的目的，一方面为企业降低成本指出方向；另一方面确定目标成本，为企业编制成本计划提供依据。
成本预测应在大量收集进行预测所需的历史资料和数据的基础上，采用科学方法进行，并和企业挖掘潜力、改进技术组织措施相结合。成本预测的主要目的是确定目标成本，并根据降低成本目标提出降低成本的各项技术组织措施，不断挖掘降低成本的潜力，使各项技术组织措施确实达到或超过降低成本目标的要求。
（二）成本计划
房屋维修成本计划是以货币形式规定计划期内房屋维修工程的生产耗费和成本水平，以及为保证成本计划实施所采取的主要方案。编制成本计划就是确定计划期的计划成本，是成本管理的重要环节。
1成本计划的作用
（1）成本计划是企业日常控制生产费用支出，实行成本控制的主要依据。通过编制成本计划，事先审查费用的支出是否合理，从而在降低成本方面增强预见性。
（2）成本计划可以为全体职工在降低成本方面指出目标和方向，有利于调动职工采取有效措施降低成本的积极性。
（3）降低成本是企业利润的主要来源，成本计划是企业利润计划的重要依据。
2成本计划编制的程序
1）收集、整理、分析资料
为了使编制的成本计划有科学的依据，应对有关成本计划的基础资料全面收集整理，作为编制成本计划的依据。主要有：
①计划期维修工程量、工程项目等技术经济指标；
②上年度成本计划完成情况及历史最好水平；
③计划期内维修生产计划、劳动工资计划、材料供应计划及技术组织措施计划等；
④上级主管部门下达的降低成本指标和建议；
⑤施工图纸、定额、材料价格、取费标准等。
2）成本指标的试算平衡
在整理分析资料的基础上，进行成本试算平衡，测算计划期成本降低的幅度，并把它同事先确定的降低成本目标进行比较。如果不能满足降低成本目标的要求，就要进一步挖掘降低成本的潜力，直到达到或超过降低成本目标的要求。
3）编制成本计划
经过成本试算平衡后，由企业组织有关部门编制成本计划，同时将降低成本指标分解下达到各职能部门和各有关环节上。
（三）成本控制
成本控制就是在维修生产施工过程中，依据成本计划，对实际发生的生产耗费进行严格的计算，对成本偏差进行经常的预防、监督和及时纠正，把成本费用限制在成本计划的范围内，以达到预期降低成本的目标。
1直接成本的控制方法
直接成本是直接耗用在工程上的各种费用，包括人工费、材料费、机械使用费和其他直接费等。为了控制直接成本，除了要控制材料采购成本外，最基本的是在维修施工过程中，落实降低成本的技术组织措施，经常把实际发生的各种直接费用与各种消耗定额及预算中各相应的分部分项工程的目标成本进行对比分析，及时发现实际成本和计划成本的差异，并找出成本差异发生的因素和主客观原因，从而采取有效措施加以改正。
2间接成本采用指标分解、归口管理的方法
间接成本是企业各个施工项目上管理人员和职能部门为了组织、管理维修工程施工所发生的各种管理费用，即现场管理过程中发生的费用。该费用项目多而杂，并且与工程施工无直接联系，所以一般采用指标分解、归口管理的办法。即将成本计划指标按特定的用途分解为若干明细项目，确定其开支指标，分别由相应部门归口管理。凡是超过标准、违反成本开支范围的费用都要予以抵制。
3建立成本管理制度
建立成本管理制度，是成本控制的一个重要方面。根据分工归口管理的原则，建立成本管理制度，使各职能部门都来加强成本的控制与监督。工程部门负责组织编制维修施工生产计划，搞好施工安排，确保维修工程顺利开展；技术部门负责制订与贯彻技术措施计划，确保工程质量，加速施工进度，节约用工用料，确保施工安全，防止发生事故；合同预算部门负责办理工程合同、协议的签订，编制或核定施工图预算，办理年度结算和竣工结算；材料供应部门负责编制材料采购、供应计划，健全材料的收、发、领、退制度，按期提供材料耗用和结余等有关成本资料，归口负责降低材料成本；劳动人事部门负责执行劳动定额，改善劳动组织，提高劳动生产率，负责降低人工费；财会部门负责落实成本计划，组织成本核算，监督考核成本计划的执行情况，对维修工程的成本进行预测、控制和分析，并制定本企业的成本管理制度；行政管理部门负责制定和执行有关的费用计划和节约措施，归口负责行政管理费节约额的实现。
（四）成本核算
成本核算的目的就是要确定维修工程的实际耗费，考核维修工程的经济效果。为了对维修工程成本进行正确核算，必须合理地划分成本核算对象。
1成本核算对象划分的原则
一般应以施工图预算所列的单位工程为划分标准，并结合施工管理的具体情况来确定。成本核算对象一般按以下原则划分。
（1）以每一独立编制施工图预算的单位工程为成本核算对象。
（2）翻建、扩建的大修工程应以工程地点、一个门牌院或一个地点几个门牌院的开、竣工时间接近的工程合并为一个核算对象。
（3）维修、零修、养护工程应以物业管理公司统一划分的维修片和零修养护班组为核算对象。
维修工程成本核算对象一经确定后，各有关部门不得任意变更。所有的原始记录，都必须按照确定的成本核算对象填写清楚，以便归集各个成本核算对象的生产费用和计算工程成本。为了集中反映各个成本核算对象本期应负担的费用，财会部门应该为每一成本核算对象设置工程成本明细账，以便组织各成本核算对象的成本计算。
2成本核算的基本要求
为充分发挥成本核算的作用，在进行成本核算时应遵循下列基本要求。
（1）加强对费用支出的审核和控制。审核费用是否应该发生，已经发生的费用是否应计入维修工程成本；在费用发生过程中，对各种耗费进行指导、限制和监督，使费用支出控制在定额或计划要求内。
（2）正确划分各种费用的界限。严格遵守成本、费用的开支范围，正确划分应计入成本和不应计入成本的界限，划分当期费用与下期费用的界限；划分不同成本核算对象之间的成本界限等。
（3）做好各项基础工作。做好消耗定额的制定和修改工作；建立健全原始记录；加强计量和验收工作；建立健全各种财产物资的收发、领退、报废、盘点等制度。
（五）成本分析与考核
成本分析是在成本形成过程中，对维修工程施工耗费和支出进行分析、比较、评价，为今后成本管理工作指明方向。成本分析主要是利用成本核算资料及其他有关资料，全面分析、了解成本变动情况，找出影响成本升降的各种因素及其形成的原因，寻找降低成本的潜力。通过成本分析，可以正确认识和掌握成本变动的规律性；可以对成本计划的执行过程进行有效的控制；可以定期对成本计划执行结果进行分析、评价和总结，为成本预测、编制成本计划提供依据。
成本考核是指定期对维修工程预算成本、计划成本及有关指标的完成情况进行考核、评比。成本考核的目的在于充分调动职工降低成本的主动性和自觉性，进一步挖掘潜力。成本考核应和企业的奖惩制度挂钩，调动职工积极性，以利于节约开支、降低成本，取得更好的经济效益。
知识梳理与总结 房屋修缮预算是指在房屋修缮工程开工前，预先计算完成房屋修缮工程所需的全部费用。房屋修缮工程费用包括直接费、间接费、利润和税金。房屋修缮预算的计算包括计算工程量、套用定额、取费三大步骤。要将房屋修缮预算做得准确，应具备看懂图纸、熟悉施工程序和把握行业市场行情等能力，以及对维修成本进行有效控制和管理的能力。
练习与思考题 1什么是房屋修缮预算？物业企业在工作的哪些环节会进行房屋修缮预算？
2做一份准确的房屋修缮预算需要哪些工程类相关基础知识？
3房屋修缮预算的费用由哪几部分组成？
4房屋修缮预算的步骤是哪几步？
5到附近小区实地考察房屋公共部位损坏情况，并做出相应的房屋修缮预算。
6维修成本管理工作内容包括哪些？
附录A城乡建设环境保护部批准房屋完损等级评定标准（试行—）
附录A
城乡建设环境保护部批准房屋完损等级评定标准（试行）
【法规标题】城乡建设环境保护部批准房屋完损等级评定标准（试行）
【颁布单位】城乡建设环境保护部
【发文字号】城住字［84］第678号
【颁布时间】1984年11月08日
【生效时间】1985年01月01日
为了统一评定各类房屋的完损等级标准，科学地制定房屋维修计划，尽快地提高房屋完好率，我部委托无锡市房地产管理局编写了《房屋完损等级评定标准》，现批准自1985年1月1日起在房地产管理所试行。
1引言
11为使房地产管理部门掌握各类房屋的完损情况，并为房屋技术管理和修缮计划的安排以及城市规划、改造提供基础资料和依据，特制订本标准。
12本标准适用于房地产管理部门经营的房屋。对单位自管房（不包括工业建筑）或私房进行鉴定、管理时，其完损等级的评定，也可适用本标准。在评定古典建筑的完损等级时，本标准可作参考。
13对现有房屋原设计质量和原使用功能的鉴定，不属本标准的评定范围。
2一般规定
21房屋按常用结构分成下列各类。
a钢筋混凝土结构——承重的主要结构是用钢筋混凝土建造的（钢或钢筋混凝土结构参照列入）。
b混合结构——承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。
c砖木结构——承重的主要结构是用砖木建造的。
d其他结构——承重的主要结构是用竹木、砖石、土建造的简易房屋。
22房屋完损状况，根据各类房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好、损坏程度，分成下列各类：
a完好房：
b基本完好房；
c一般损坏房；
d严重损坏房；
e危险房。
注：危险房是指承重的主要结构严重损坏，影响正常使用，不能确保住用安全的房屋。其评定标准另定。
23各类房屋结构组成为：基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面。装修组成分为：门窗、外抹灰、内抹灰顶棚、细木装修。设备组成分为：水卫、电照、暖气及特种设备（如消防栓、避雷装置等）。
24有抗震设防要求的地区，在划分房屋完损等级时应结合抗震能力进行评定。
25房地产管理部门在统计房屋完好率时，应按本标准所确定的完好房和基本完好房一并计算。
26凡新接管和经过修缮后的房屋应按本标准重新评定完损等级。
