房地产的价值应该体现在它产生收益的能力上。有一个地方住很有必要，但能利用你的房产投资挣点钱备用也是件好事。创富、守富、传富模型的特别之处在于它强调投资目前和将来能产生收益的房地产。
除非你是一个流浪汉，或者是一个船员，否则你要么是有房子，要么是租房子，大多数国家的人也都如此。可以肯定的是，当今3亿美国人中的大多数人，或者租房，或者买房，总得有个地方住着。以上简单化的表述，事实上反映了非常重要的经济现实：房地产的巨大价值在于人人都需要它。居所——还有食物和衣服——是人类最基本的需求。不仅只有个人和家庭需要，企业、商店、学校、球队、政府、非政府机构、电影院、桥牌俱乐部、乡村俱乐部、联合国等等，不一而足，它们也同样需要居所。
再有，无论天气好坏，气候温暖还是寒冷，经济繁荣抑或萧条，居所还是一样为人所需。不管怎样，土地和建在它上面的建筑是 21世纪人类生活中必不可少的条件——在工业化时代也是如此。因此，尽管房地产的价格会受市场情况、经济状况以及供求规律的影响而波动，但它与生俱来的价值一直存在。
有好几种途径可以衡量这种价值。如果你的房子是租的，那么你花费了资金找到了一个可以住的居所——这可不是件小事。如果房子是你自己的，你也许会用所有者权益或者净价值来衡量房产的价值，也就是用市场价值减去你尚未偿付的抵押贷款的数额。
房地产的价值应该体现在它产生收益的能力上。有一个地方住很有必要，但能利用你的房产投资挣点钱备用也是件好事。创富、守富、传富模型的特别之处在于它强调投资目前和将来能产生收益的房地产。事实上，按照基准模型的要求，这部分资产应该占到全部投资组合的 8%~13%。也正是这种特别的投资——包括投资的范围和其产生收益的潜力——将传世财富者与所有的富人，甚至那些超级富豪区别开。
超级富豪的房地产投资
我们持续观测那些最富有的美国人的投资习惯——超级富豪家庭。年复一年，这一群体——拥有很明显的创造传世财富的潜力——保持持续性大规模投资房地产。我们很值得回顾并且细细分析其中的一些细节。
首先，让我们回忆一下，前面章节介绍过，超过 3/4的美国超级富豪家庭投资了可产生收益的房地产。
而且，正如我们反复说明的，他们的投资规模很大。超级富豪家庭投资房地产的平均数额达到人均 290万美元，而且家庭越富有，房地产投资比例占总资产的比重就越大。
企业主和专业人士是超级富豪阶层的重要组成部分。正如我们所看到的，数据显示，企业进行房地产投资的比重较大而专业人士会稍小（和个性、风险承受能力、投资习惯有关），而他们的平均投资额依然很大——这也确定了重点关注房地产行业是获得传世财富独具的标志性行为。
比他们普遍投资房地产更重要的，是这些富豪投资房地产的种类——以及他们在不同选择之间如何分配。第二居所、第三居所、未开发的土地、出租物业、房地产投资信托，甚至分时共享投资项目和度假俱乐部投资都在他们的投资范围之内。第二居所是最普遍的投资选择，而出租物业因有持续的定期收入位居第二。
调查还表明，一个人越富有，他对出租物业的投资比重就越大。超级富豪们投资出租物业的金额人均约达到 580万美元，至少是投资未开发土地、房地产投资信托或者任何其他投资种类的两倍。
另外，调查结果也告诉我们，在那些最富有的美国人中间，投资房地产被看做是一项长期的计划。这是我们从问卷调查和已经收集的数据中获知的信息：他们不会将这么大金额的资产放在一项具有挑战性的投资项目、一个热门消息或者是一个高风险的企业上。虽然没有什么绝对的事情，可房地产已经被证明是一项长期的稳定的投资项目。超级富豪懂得这道理——并且那些拥有传世财富的人也明白这个道理。
如果这就是那些富人投资房地产的情况，你该如何做到这些呢？如果你开始创建自己的传世财富，你会投资哪种类型的房地产呢？你又打算投资多少？
从你的住所开始
第一步是确定你的起跑线，那个地方就是你的家。
从最实际的观点出发，你的住所很可能是你能获取收益的房地产投资的起跑线。为什么呢？因为你可以利用自己房子的权益杠杆去购买能产生收益的房地产。如果你只有目前全家居住的一套房子，立刻坐下来准确计算出你在这套必不可少的物业上享有的权益。
在计算时，一定要确保这套房子的市场价值——尚未扣除你的按揭贷款余额——是准确的。这个过程应该是建立在评估或者专业的市场分析之上——而不是依据去年隔壁的房子卖了多少钱，或者你希望这套房子的市场价值是多少，或者你的朋友告诉你它应该值多少。真实的市场价值是一个真实的数字，除非你能准确地计算出这个数字，否则你根本无法真正搞清楚你在这套物业上的权益。
这部分权益是你的起始点，而最终目标是利用你现有权益的杠杆作用购买你的“第二套”物业——一个接一个——这样不仅可以确保产生收 益而且还可进一步增加你的获利。
但假设你住的房子是租来的——一幢房子、一套公寓或者是简陋公寓里的一间——这样是不能获得一点权益的。你怎么能够利用杠杆原理购买一套能产生收益的房地产呢？
一个非常简单的解决办法是购买一套两居室住宅，一半自住，另外一半出租。这样，你的房客每月交的房租就可以帮助你抵消一部分费用，而你也能得到启动房地产投资计划所需的资金。当然，如果你自己是租房子住，也可以只购买一套用来出租的物业。这种情况下，你能从你购买的物业中获得权益，并且可以随心所欲地决定到哪儿住。
从自己居住的地方开始投资房地产的第二个原因是：你住的地方是你了解的地方。基本上可以确定，让一个都市人去投资未开发的农场，他应该不会成为一个精明的投资人。相反，一个农民也不大可能对在大城市的闹市区投资房地产有什么头绪。同样，虽然有相当数量的专家和咨询顾问可以帮助你作出选择，但是，尤其当你开始构建自己的创富、守富、传富模型时，从你熟悉的地方开始就很有意义——无论何时，只要涉及钱的问题，这都是一个好建议。
第二居所投资
目前人们最普遍购买的“第二套”房地产是第二居所。城市里的人在乡下寻找隐居的地方；平原上的人想去山区居住；而住在寒冷地区的人则向往海边的小屋。
第二处居所是天堂，是避难所，是可以焕发活力的乐园，是远程办公室，是以另一种方式生活的机会。那么如何将第二处居所放进你的投资计划里呢？
首先，第二处居所和第一套房子一样，是能够产生收益的物业。不过， 第二处居所还可以充当临时的出租物业，这是一个正被更多人所尝试的选择——其中互联网的作用不可估量。
看看音乐家拉里的例子。当他 20多岁时，事业刚刚起步，拉里总是辗转住在短期的转租房或者旅馆里，他太渴望有一个地方能让自己有回家的感觉，可又没有足够的钱，于是他设法存够了仅能支付首付款的钱买了一套房子。这套朴实的小木屋坐落在经济欠发达地区的山顶上，距离纽约市中心约 3个小时的路程。
拉里后来遇到了赛宾，她也非常喜爱这幢位置偏僻的幽居之所。他们结婚以后，这套房子成了他们真正的家——同时也储藏了以前工作室里的物品。
接着，歌舞表演又开始红火了，拉里的事业开始腾飞。他在纽约一家有名的俱乐部获得了固定的周末演出机会。不久，一家唱片公司与他签约。赛宾在他们的儿子和女儿出生以后就放弃了教授舞蹈的工作，他们一家搬出了那间小木屋，迁入了新泽西市郊河对岸的一所房子里。偏僻的小木屋的市值每年都在增加，可大多数时间都闲置着。
于是拉里和赛宾决定将小木屋出租出去。因为拉里一般在节假日工作——特别是圣诞节和新年——而且由于小木屋离一个滑雪中心只有 5分钟的路程，因此在滑雪季节里，这套房子很容易出租。接着他们开始在节假日将房子出租——感恩节、阵亡将士纪念日、哥伦布（登陆美洲纪念）日。他们在互联网上找到了一系列度假出租网址，只需要注明房子可出租的日期。通常，不管选择一年的哪个时间段，他们总能如愿以偿地找到租客。拉里表示，尽管一年中他们自己住在这所房子里的时间仅有数周，他们也不会考虑出售。除了因为他们喜欢住在那儿，期望在那里度过退休后的生活以外，这所房子还能带来一些额外的收入。夫妇俩收到的租金——一个周末、一个星期、渔汛期、滑雪季节等等——可以抵得上月供并且抵消所有的维护费用，比如他们在某个夏天重新换了新的屋顶，并且将外部粉饰一新。这所房子还帮助他们在赛宾的祖国——法国买下了一个小屋，同样他们也把那套房子出租了，因为他们只在每年一次的探亲时才用得上。
一个邻居和拉里夫妇做着同样的事情——不过以相反的方式。莎拉有一套纽约城里的公寓，另外在山脊上也有一间小木屋。城里的房子是她的主要居所，而这个小木屋是她减压的避难所，在莎拉选择逃离城市生活的时候：节日、暑假，或者在寒冷至极的冬天莎拉想去滑雪时。当旅游者们希望看百老汇演出时，曼哈顿的公寓出租起来既容易又赚钱。虽然收入具有季节性，而且每一年的收入变化取决于莎拉何时愿意放弃在纽约居住，但这也是工作所获薪酬之外不错的补充——一笔不错的储备金，并且是走向富裕之路的起点。
分时共享投资
你想在一个分时共享投资里实现第二套居所带来的上述好处吗？门儿都没有。分时共享投资让负担得起的度假活动成为可能，而且如果你的家庭或者参加分时共享的团队足够大，这种方式颇具成本效益。不过，你不拥有它的产权，享受不到它日益增长的权益——当然，得不到收入。
可是，分时共享投资也有它的优点。和只能在经济欠发达地区找一套房子的拉里不同，你可以和朋友们一起在一个你自己根本买不起的地方共同购买和分享一套颇具规模的“第二”居所或者度假住所。
有 3个人，他们在大学毕业后不久就汇聚了 3个人所有的资源，在夏威夷合买了一套用来度假的房子。他们想到了一个非常简单的分享这套房子的方法：他们一共有 3个人，所以每个人有权利按照他认为合适的方式对这套房子拥有 4个月的使用权。第一年，排在第一位的人可以在 1月、4月、7月和 10月使用这套房子，而第二个人就从 2月份开始，第三个人就从 3月份开始依次享受房子的使用权；第二年，排在第一位的就从 2月份开始他的循环；第三年，就从 3月份开始，依此类推。当然，他们中的一些人会决定将自己的全部或者部分享受时间拿来出租，那是他们的权利，收入也应该完全归他们所有。另外，所有的房屋维护和修理费用也应该共同分担。这种安排不仅简单，而且被证明有效，它已经运作了超过 30年。当然，在这段时间里，这笔投资的增值可观，为 3个房屋所有人积累了权益资本。同时，他们通过在轮流享用的 4个月时间里将房屋部分或者全部出租出去，在他们分时共享的资产中实现了收入。
正如这个例子所展示的，分时共享投资可以提供拥有能产生收益的物业带来的所有好处，尽管没有完全的所有权，但同样也分担了拥有完全所有权的义务——如维护、修理、保险以及税收。这种做法的关键是要在所有者之间作好安排。责任、义务以及利益必须绝对清晰。然而，我们不会强烈建议你去寻找一位律师，能帮你起草出让所有参与者都满意、接受的条款，而且能完美公平地描述各方权利和义务。
