商业地产投资
从最基本的形式看，投资商业地产和买一套房子用以出租没什么不同。用“基本”这个词，我们的意思是指买一个小小的门面出租给生意人，或者在你工作的那幢楼里买一小块区域——或者类似的办公区域——出租给和你差不多的商业租户。当你选择的商业地产变复杂时，你就已经超越了这种简单的物业模式。当然，回报也会变得物有所值。复杂的商业地产并不仅仅指数量，同时指为了拥有以及管理这些物业而需要进行的各种交易类型，它们和普通房屋业主所熟悉的交易类型的特 点大相径庭。可供大量商户租用的大楼和仓库，或者旅馆和公寓楼都会让所有权和管理变得相当复杂。随之变复杂的还有契约，以及有关公用设施的付费方式、税收、保险，公用区域的维护等类似问题。
尤其是，工业大楼、办公楼、大型商场或者旅馆的维护修理工作与修理一户民用房屋屋顶漏水、保险丝熔断等工作大不相同。复杂的商业地产还意味着你要清楚你在干些什么，你要确保和这个领域内著名的专家共事——包括精通商业地产的律师、经纪人和会计师。
基于这个原因——更不用提成本了——商业地产是和朋友、家庭成员或者有类似想法的投资者共同投资的又一领域。如果是共同投资，之前那个你单枪匹马无法承受的购买价格，以及对一个人而言过度沉重的管理责任，现在就成为可能。再次说明，如果你决定参与商业地产的共同投资项目，请确保你的律师会帮助你完成有关共同投资中的所有细节问题。
未开发的土地投资
购买未开发的土地是一场回报巨大的赌博——只有在你猜对的情况下。你需要了解这片区域以及你将要购买的土地类型并且谨慎操作，这是绝对必要的，这样做将大大提高你胜算的机率。事实上，购买未开发的土地——也许比其他任何一种投资都要多，成功的关键是购买并持有。当你持有土地的时候，它会花掉你的钱。房地产税和责任险是主要的开销，并且金额不菲。
有一些办法可以抵消这些花费。美国一些州规定，购买并持有农业用地或森林用地可以得到一定程度的补贴。全国有很多管理项目、林农信托基金、保护地役权计划等，为那些在水资源、土壤保护、环境、休闲方面具有潜在价值的土地上开发建设的所有权人提供补偿。
这再次说明，了解并清楚你的投资项目是非常重要的——既要考虑地 理位置也要看它的用途。不要指望所有环境下的未开发土地都能帮助你减免税收。在购买之前，你必须先搞清楚那儿是否有你能够申请到的补偿计划。
·传世财富案例
·构筑财富艾伦
·霍尔和他的妻子莉莲没有上过大学。高中毕业后，艾伦以一个木匠和承包商的身份跟随父亲进入了建筑行业。莉莲，一个农民的女儿，曾经是一名家庭主妇和母亲，现在已经成为博学且内行的投资分析师。
艾伦和莉莲的家位于美国中西部的农村，那是一栋具有农场风格的房子。大约 30年前，艾伦亲手建造了这栋房子，以后每年他都会亲自为房子设计、添加不同风味的元素。他的创意包括一座金鱼池塘、用来举办派对的花园绿地、绿树环绕可以俯瞰巨大峡谷的廊舍。
在他狭小的工作间里，艾伦自得其乐地干着木匠和雕刻的活儿，或者仅仅为了消磨时间而忙活着某个工程。这个工作间储藏了艾伦曾经工作时用过的物品——那是一个非常成功的合伙承包公司。
这家合伙公司的成立可以追溯到 20世纪 70年代中期，当时他对一块土地产生了兴趣，这块地就在他刚刚建好的房子对面。经人介绍，他认识了同样对这块地感兴趣的一位年轻的泥瓦匠。两个人成立了一个合伙企业，通过银行贷款买下了这块地，接着他们把它变成了被分拆开可供出售的小块土地。银行贷款不到一年就还清了，因为艾伦和他的合伙人都不赞成举债经营。
后来，这块地被分成了 40多块，全部用于出售。艾伦和他的新合伙人又成立了一家公司，在这块地上建了许多房子，由于他们的房子多种多样而且建筑质量不错，他们很快在这个地区出了名。这家合伙公司一直经营到两个人退休。
这是一家小公司，但收入可观且成本低廉。合伙人把他们的利润投资于当地的房地产——商业大楼、联排别墅以及普通住宅。一家本地银行甚至为了从他这儿获得投资而和他主动接触。艾伦欣然应允，当这家银行被另一家大型的全国性银行收购时，他又赚了个盆满钵满。
总而言之，购买并且开发土地给夫妇俩带来了早年想都不敢想的财富，并且它还一直在产生回报。
他们也在其他许多市场和项目上投资。虽然他们的很多财务安排，尤其牵涉到股票和债券方面的投资都依靠专业的投资经纪人，但是莉莲喜欢审视和研究自己的投资产品。他们一家人很喜欢这个经纪人，并且毫无保留地信任他。一旦这个经纪人跳槽了，他们也会跟着他去他的新东家。但莉莲并不总是接受他的推荐，不过她相信这些建议的出发点是好的。这对行事谨慎的夫妇制订了一个充分规划好的遗产计划，这一点儿也不让人感到惊奇。他们不但为儿子，也为他们的孙子们设立了信托基金。“我感觉很好，因为我知道我的孙子们的教育问题已经安排好了。 ”莉莲说。现在他们退休了，基于流动证券更易于继承人管理的原因，夫妇俩开始专注于将他们的部分房地产变现，来购买证券。
两个人身体都很健康。莉莲每天散步，热衷于健康饮食，并且自学了营养学的课程。她一直很好学，在金融方面的自学成才让人无不称奇。其结果是，他们家是由她来分析和决定房地产投资，掌管他们的储蓄，并且监管夫妇俩已经积累的大笔财富——的确是这样——一点一点构筑起来。
房地产投资信托基金
到现在为止，我们讨论的是事实上可以居住或者可以在地图上找到的有形的地产。不过如果你不熟悉地产所在的区域，你该怎么办——无论它是未开发的土地，还是高度开发的住宅或商业地产，或者你了解这个区域，但不知道什么可以投资，以及这些值不值得投资。
如果你真的不愿意做必要的研究准备工作，但你仍然想走向这条通往传世财富的必经之路，你该作何选择？房地产投资信托基金也许是解决之道。
房地产投资信托基金是房地产投资的基金或者集合——和共同基金是股票的基金或者集合非常相似。事实上 ,有时房地产投资信托基金可以被认为是房地产的股票。无须担保并且没有流动性，房地产投资信托基金属于长期投资——典型基金的存续期至少为 20年。
房地产投资信托基金有三种基本类型。一种是股权类信托，它拥有并且管理各种形式的、能够产生收益的房地产。投资这类信托，你需要为专业人士所选中的属于你的那部分物业股权付款，而产生的收入回报归信托基金所有。绝大多数股权类信托运作商业物业——办公大楼、工业大楼、混合用途的建筑、购物中心、旅馆和度假胜地——不过居住物业也是典型的股权信托组合中的一部分。
第二种是抵押信托，它为房地产投资项目提供融资服务，包括直接借
钱给投资方，以及通过抵押物或者抵押贷款支持证券的形式。第三种是混合类信托，顾名思义，涉及上述两种业务：他们拥有物业，也为购买物业的人提供融资。
一些信托基金——包括三种类型——每年会给基金持有人发放红利，而其他一些信托基金直到你的股权到期才会结算。大部分信托基金规定了投资者的最低投资额，不过要求不一。
对一般的投资目标而言，房地产投资信托基金被认为是分散投资的一个重要工具，因为它和股票市场的关联性不大。也就是说，股票市场的涨跌与否和房地产信托的分红毫无关系。（不过虽然分红不受市场影响，但作为一个整体的市场，房地产的价格和股市还是有一定的联系。）
为了建立你个人的传世财富模型，房地产投资信托基金是以承担得起的入门费用参与房地产投资的很好方式，而且不需要从事艰难的市场研究分析的工作。然而，我们的研究表明几乎百分之百拥有传世财富的富人都会涉足这些“复杂艰难”的房地产投资信托基金。可以说房地产投资信托基金是你在潜入深海之前一次很好的试水之举。
尽管你已经成了一个房地产投资人，但你的目标是要让房地产投资占你的总投资的大约 23%~29%。一旦你做到了，你就已经掌握了创富、守富、传富的秘诀之一。要掌握另外一个秘诀——投资于不断创新的企业——也许更具有挑战性，更难达到目标。不过，一旦你知道那是怎么回事，那就一点儿都不难了。
·传世财富案例
·天生谨慎“长大了要当一名医生或者是律师，那样你就能照顾好我们所有人了。”妈妈喜欢这样对她的孩子们说。
朗达 ·刘易斯也听到了这样的话，不过她根本不买账——至少开始时是这样。相反，这位来自路易斯安那受过高等教育的律师在上法学院之前，获得的是英语专业的博士学位。她上法学院不仅是由于这个职业将带来长期利益，而且是出于她对法律的强烈兴趣。朗达的性格是：勤奋好学、有条不紊、喜欢辩论、热衷于解决难题。事实上，现在除了她非常成功的律师业务外，她还在当地的一家法学院教研究和写作课程。
朗达一毕业，就在一家律师事务所认识了汤姆 ·刘易斯。他们是土地征用权——私有财产被政府征用以作公共用途——方面的专家。后来，他们俩脱离了以前的公司，成立了自己的律师事务所，结了婚，事业蒸蒸日上，并且达到了让他们自己都大吃一惊的财富水平。两个孩子出生后， 朗达选择在事务所和法学院做兼职工作。为了孩子们，她保持着灵活的日程安排。
作为专业人士，两个人认为是时候进行长远的财务规划了。他们发现，身为专业人士，他们两个人都憎恶风险，共同关心的首要问题是他们将来的生活保障和孩子们的教育问题。咨询了会计师事务所的财务规划部门后，他们在为孩子们的大学教育而设立的固定收益计划上投资了一大笔钱。
朗达对这项投资感觉不错，不过她仍然对他们将来的财务保障充满了忧虑。成立律师事务所和她天生保守的个性相冲突，是一个巨大的冒险之举。和很多专业人士一样，她意识到自己缺乏那些企业主和商人身上似乎与生俱来的市场营销技能。尽管事务所取得了成功，她还是觉得夫妇俩在法律业务上体现的高度专业性是有限的。她担心，在事务所花费了大量的时间和资源的同时也会令她失去接触其他更多新生意的机会。
另外，她预测汤姆也许会面临中年职业转换的危机。“还不是很迫切， ”
她说，“不过他正在寻找目标。”法律工作限制了他的其他发展机会。然而，最让朗达担心的是害怕陷入债务，她意识到她的其他所有担心——事务所的未来、汤姆的中年危机、生意打拼——都要“花钱”。一个偶然的机会让朗达想到了投资房地产。汤姆的父母很早就买下了一栋公寓大楼的几套房子，通过此项投资的增值，现在已经坐拥许多物业。汤姆的父亲患老年痴呆症后，越来越多管理这些投资和物业的工作就落到了朗达的身上。在安排了信托计划和财产规划后，她意识到自己在应对租客的抱怨上花了很多时间。
虽然管理这些物业是一件颇费时间的事情，但这也让朗达逐渐熟悉了整个房地产业，并且帮助缓和了她天生回避风险的个性。因此，当通过有限房地产合伙公司在加利福尼亚和拉斯维加斯进行投资的机会呈现在眼前时，朗达满怀热情地抓住了它。
总是担心这担心那的朗达似乎和人们想象中的富人的形象相去甚远。 谨慎、犹豫不决、厌恶风险并且不想抓住创新的机会，无论如何她都不具备实现传世财富的潜力。然而她的一个创新企业——和丈夫汤姆共同创建的律师事务所已经获得了巨大财富，并且使得朗达能够精心绘制令她满意的生活方式。鉴于汤姆考虑放弃律师工作，有可能这家事务所会被出售，而这也提供了又一个重要的财产重新配置的机会，以及涉足创新企业的可能性。他们已经这样干过一次了，那段经历可以说服他们再来一次。
现在，房地产投资方面的扩张让他们在除了法律事务外的领域内得到了“实践操作”的机会——也许这还克服了朗达的谨慎和汤姆的消极。他们从公寓楼出租的做法中直接了解到这会产生持续的收入，而他们目前的投资可以帮助补充已有的固定收益计划。这些促使他们在投资道路上走得更远——不仅是地理位置上的远，而且指他们所选择的物业类型。比如，他们在日益发达的西山地区买入零售商场和其他的物业。但这也只是创富、守富、传富秘诀的部分内容——而且是十分艰难的开始。
他们还需要探索第二个秘诀。也许，最好的机会可以从汤姆对自己法律职业生涯的不满中找到。虽然他不确定如何去改变，他的“专业”天性也让他探索创新的行动徘徊不前，不过汤姆对新企业的寻觅将推动夫妇俩投资这一类持续创新的企业，那将夯实他们自己的传世财富之路。
