一、投资性房地产的确认条件
一项资产在符合投资性房地产的概念并同时满足下列两个条件时，才可确认为投资性房地产：
（1）与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；
（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
对于已出租的土地使用权、已出租的建筑物，其作为投资性房地产的确认时点为租赁期开始日，即承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。对持有并准备增值后转让的土地使用权，其作为投资性房地产的确认时点为企业将该土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期。
二、投资性房地产的初始计量
投资性房地产应按成本进行初始计量。
（一）账户设置
成本模式下的投资性房地产会计处理比较简单，企业应当设置“投资性房地产”账户，比照“固定资产”或“无形资产”账户进行核算，反映投资性房地产的成本。
公允价值模式下投资性房地产实际成本的确定与成本模式下投资性房地产实际成本的确定是一致的，但企业应当在“投资性房地产”账户下设置“成本”和“公允价值变动”两个明细账户，其中“成本”明细账户反映投资性房地产的取得成本。
（二）投资性房地产初始计量的核算
1.外购投资性房地产
外购采用成本模式计量的土地使用权和建筑物，应当按照取得时的实际成本进行初始计量，其成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
【例8.1】2010年3月，甲企业计划购入一栋写字楼用于对外出租。3月15日，甲企业与乙企业签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将这栋写字楼出租给乙企业，为期5年。4月5日，甲企业实际购入写字楼，支付价款共计1200万元（假设不考虑其他因素，甲企业采用成本模式进行后续计量）。
甲企业的账务处理如下：
借：投资性房地产――写字楼12000000
贷：银行存款12000000
2.自行建造的投资性房地产
自行建造的采用成本模式计量的投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建造成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期损益，不计入建造成本。企业在建造过程中发生的支出通过“在建工程”账户进行归集，待该项资产达到预定可使用状态时将建造支出由“在建工程”转入“投资性房地产”，将相应的土地使用权由“无形资产”转入“投资性房地产”。
【例8.2】2010年3月，甲企业从其他单位购入一块土地的使用权，并在该土地上开始自行建造三栋厂房。2010年6月，甲企业预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工（达到预定可使用状态）时开始起租。2010年7月5日，三栋厂房同时完工。该土地使用权的成本为600万元；三栋厂房的造价均为1000万元，能够单独出售。
甲企业的账务处理如下：
土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产，其成本600×（1000÷3000）=200万元。
借：投资性房地产――厂房10000000
贷：在建工程10000000
借：投资性房地产――土地使用权2000000
贷：无形资产――土地使用权2000000
3.非投资性房地产转换为投资性房地产
非投资性房地产转换为投资性房地产，是指企业将原来以出售为目的作为存货核算的房地产或将以自用为目的作为固定资产或无形资产核算的房地产用于出租或资本增值，转换为投资性房地产。
非投资性房地产转换为投资性房地产的初始计量将在本章第四节“投资性房地产的转换”中进行介绍。
4.投资者投入的投资性房地产，按照投资者约定的价值计量；投资者的约定价值不公允的，以公允价值计量。
5.债务重组取得的投资性房地产按照债务重组准则的相关规定处理。
6.非货币性资产交换取得的投资性房地产按照非货币性资产交换准则的规定处理。
