至于这个买卖合同的效力问题，还需要交代几个小事实，首先张老师老公去世了8年了，第二她的孩子在卖房子的时候未满18周岁，他在我们起诉后，刚好满18周岁，已经高中毕业上大学了。
所以这个问题的关键点就是张老师卖房子到底是否需要和孩子协商。
我认为应当协商！
因为她爱人去世了，该房产一半属于其亡夫，该遗产肯定没有分割，那么她儿子享有法定继承权，对这个房产有至少四分之一的权利（没有其他子女，以及亡夫的父母均已去世的前提下）。张老师出售房产应当和共有人协商，否则擅自出售，极有可能损害共有人的合法权益。
不过这里同样还有一点请大家注意了，那就是这个孩子在出售房产的时候，其未成年，张老师作为母亲是其法定代理人，法定代理人作出的卖房行为是具备法律效力的——尤其在面对第三方时，其信誓旦旦的承诺，高旭伟不可能怀疑她的代理行为的合法性——而实际是，高旭伟压根没考虑到孩子的因素，他不具备这点法律知识素质。而张老师就这么一个儿子，听她那栩栩如生的表白——她不可能抱着损害自己孩子的目的，才出手这个房产的。
所以张老师虽然没有征求其儿子的意见（天知道其是否征求了），但是其作为法定代理人有权利出售该房屋，高旭伟作为给付了正常房款的善意第三人，其权利必须得到保护，否则正常的交易秩序必然受到亵渎，国家立法本意，也是要优先保护无过错一方的。
对方的抗辩理由我估计还有一点，那就是说遗产没有分割，所以不能擅自处理，然后搬出张老师亡夫的父母等人——张老师是其孩子的法定代理人，可不是自己公公婆婆的代理人啊。
这个因素不好克服，实在要是这样的话，那就只能要违约金了。但是我相信按照张老师这么缜密的思维，其不可能让公公婆婆参与这个事情，多少公婆和儿媳孙子争夺遗产的残酷故事已经在现实中数不胜数地上演N遍了。
本案分析到这里的时候，相对来说脉络也比较清晰了。因此开庭那天我踌躇满志地进了法庭，就等着一会吹响凯旋的号角了。
但是——这个社会总是有那么多但是，张老师带着两个律师参加了庭审，一个姓高的律师代理她，另外一个代理她儿子。
我很纳闷——我没有起诉她儿子啊？
她儿子作为和判决结果有利害关系的第三人请求参加庭审，法官简单了解案情后，征询了我们的意见——我无所谓，结果很明了，加不加无所谓，即使我不同意，法院也可以依职权追加，所以没有反对，积极配合，应法官要求，为了节省程序，依法由我们当庭申请，追加了一个被告，因为对方不要求答辩期（这是法定的开庭前准备证据的时间），所以本案正常开庭审理。
我们依法宣读完起诉状，对方答辩的时候，直接给我一个瞠目结舌的结果——张老师儿子的代理人拿出一个房产证——房产地址就是我们争议的房屋，房主名字居然是她儿子！
房主不是张老师吗？
怎么可能，我们才起诉一个月，事情居然有了这么巨大的变化？
而事实就是这样，在我们起诉之后，张老师在律师的帮助指导下，竟然到公证处制造了一个亡夫遗嘱——遗产给儿子，然后自己又办了个赠予公证，拿着两个公证，直接在开庭前，到房产局把房子过户了。
人才，绝对是人才！
我看着公证书和房产证出离愤怒了，活这么大，头一回见到如此胆大妄为、卑鄙无耻的老师。
4
我对于张老师她们提供的证据予以充分的反驳——高旭伟作为善意第三人，其权利应当得到保护，而张老师明明知道本次买卖纠纷已经由法院受理，依然擅自恶意转让房屋，这个行为本身就是无效的。而且那个遗嘱公证最有意思，人都死了快十年了，怎么还有遗嘱公证，真的是司法界的奇闻，一看就存在恶意，所以我们坚持自己的诉讼请求。
被告代理人高律师衣冠楚楚，文质彬彬，据说是张老师的学生——看来这家伙继承了其老师的风采——瞪着大眼说瞎话！他反驳说卖房合同无效，张老师没有经过共有人同意，擅自出卖房屋，损害了共有人的合法权益，另外遗嘱公证是当时孩子父亲去世时，几个旁观者证言的公证，所以具备法律效力。
我对于这个律师理屈词穷辩三分的本事十分鄙夷，以前我在代理案件的时候，遇到这种情况，一般都主张和解，不会冒这么大风险鼓动当事人缠讼——虽然这样做，当事人眼珠子一亮，仿佛抓到救命稻草一般，委托概率高，但是这样非常容易短寿啊！
今天主持的法官也很有意思，从来不主动发问——所以张老师在没有解释其为什么偏偏这个时间过户的前提下，依旧栩栩如生地讲述其儿子潸然泪下怀念父亲的片段。法官告诉我，过户行为是否无效，不在本案审理范围之内，如果想主张，可以另案起诉。
法官说的也对，于是在这个案子开庭结束之后，我马上向高旭伟通报了案情，并且立刻起草法律文书，将这对母子的行为二次诉之公堂。
案子开庭了，我们主张母子二人恶意串通，损害善意第三人的合法权益，而对方则依旧坚持上一个案件的观点，张老师在销售给我们房屋的时候，第一遗产没有分割，第二其没有和儿子商量，因此无权处理。我询问这个遗产是否有其他继承人，张老师回答没有，我接着确认：“你爱人的父母都去世了？”
“我觉得律师询问的问题很没有礼貌，涉及个人隐私，这是什么素质？”张老师坐在椅子上，身材很单薄，有点晚年江青的味道，他一手扶着桌子，一手叉腰开始反击，“我这几天经常接到这个律师的骚扰电话，有时候半夜两三点还打，我请求公安机关追究这个律师的法律责任。”
面对如此谣言，我苦笑着问：“你确定是我给你打的电话？”
“我非常确定，你不是会录音吗？你把你的证据拿出来吧？”张老师对于我上次揭穿她屡次卖房违约的事情耿耿于怀（法官根本没有追查这个重要事实），所以现在依旧气鼓鼓的。
主审法官当然不会去审查这种无聊的谣言，继续审理，张老师看没有引起法官的共鸣，也就没有继续编造，但是嘴里依旧叨咕了一句——流氓黑社会律师！
我笑着没有反击，这几年我确实已经成功地塑造了这一形象，很多律师别看开庭的时候趾高气扬，一遇到冒充黑社会的当事人就！而我已经针锋相对很多次了，以后会讲给大家听这些刺激的故事。另外最重要的是，在第二次起诉前，我已经联手高旭伟等哥们，成功地采取策略将张老师出租的房屋收回，而且现在依法占有了该房屋——卖房合同约定，在春节前卖方将房屋交付给买方，但是这个老太太不但没有交付，而且将房屋出租获利，本来租户租赁时间为一年，但是因为是陪孩子读书，现在高考结束，房子属于鸡肋骨了，我们多花了一点钱，拿着买房合同把房子收了回来。张老师知道这个消息之后，气急败坏，但是房子已经被我们再次转租，新租户（其实也是我们哥们），坚决维护自己的权益，张老师和她的律师没办法，只能报警，警察来的时候，我也去了，告诉警察这属于民事纠纷，应当由法院处理，警察本来想吓唬新租户让他乖乖滚蛋的，但是看到律师介入，只能告诉张老师，这个纠纷不归他们管理，然后就灰溜溜地走了。
张老师为此恨死我了，而她的代理人高律师也只能诋毁我是流氓黑社会律师，从而来解释自己的无能了。
目前这个赠予无效的案子争议焦点很明确，无非是我们观点能站住，还是他们观点获得支持的问题，这不需要法官的良知，但凡有些法律常识的人也应该明白张老师的所作所为不会恶意损害其孩子的合法权益，而其屡次出售房屋的行为无非就是想最大限度获得利益，什么怀念父亲——那纯粹是扯淡！
我在庭上提出原告作为善意第三人，有理由相信张老师表见代理的行为完全具备法律效力，而且在其收到我们的定金之前，也是一直这样信誓旦旦的，可是自从资金周转过来之后，加上房子涨价，才开始寻找各种理由违约，被告代理人提到损害了孩子的合法权益，我想说的是，这个合法权益到底是财产权还是什么权利，如果是财产权，那么损害人是张老师，其完全可以在我们全部支付对价之后，依法少分或者不分房款，因此损害利益一说根本站不住脚。
可惜的是，张老师充分利用了自己丰富的人脉，频繁找法官反映情况，倾诉衷肠，交流感想，最后这两个案件我们一审居然都败诉了！
这对我真的是一个巨大的打击。
5
官司败诉不可怕，可怕的是败诉的理由牵强得让你无法接受——法院的逻辑很简单，就是认为张老师卖房子的时候没有经过其儿子同意，所以我们的合同无效。
这个理由假设成立的话也可以勉强接受，可是违约金为什么不承担，这里张老师存在一个缔约过失啊——缔约过失是个专业性法律用语，就是说过失人要承担导致合同无效的赔偿责任，合同无效肯定不是我们的责任，张老师作为始作俑者，当然不能推卸全部过失，可是即使这一点，法院居然也忽略不提，认为合同无效，自开始的时候就认定所有行为都无效，既然无效，那么张老师为什么要承担责任呢？
这个案子，法院在审理的过程中，完全是钻法律的空子，曲解法理本身原始的涵义，滥用自由裁量权，他们知道这种案子左判也可以，右判也可以，反正如果上面真查下来，一句自己业务不精理解不善，就能彻底蒙混过关，充其量改判之后少发100元奖金。
这100元奖金和张老师他们给的奖励相比，简直就是天上地下，白痴才不铤而走险！
我这个人别看表面好像很圆滑，但是有时候非常倔强，眼珠子一瞪，天王老子都不怕，我就是不信这个邪，有时法制确实混乱，但是毕竟有真理，有是非，怎么可能什么都让你们胡作非为？
我一直认为，钻必要的法制空隙，谋取有限生存空间这是允许的，但是也不能太过分，如果过分了，那就必然要决裂了！
我坚决表示要上诉，高旭伟这小子别看现在已经成为了江湖骗子，但是骨子里还有小时候我们在一起厮杀时的一些血性，因此也坚决支持我的意见，这小子东挪西凑准备了三万元要与张老师斗争到底。
你们问这三万元做什么用？
想什么呢？这么肮脏！怎么可能是行贿，这是我正常的律师费！
这两个案件正常上诉后，在等待开庭的间隙，我们所的周海波律师找到了我。
“主任，忙什么呢？”周律师很少这么关怀我，我们之间一般没有真诚的嘘寒问暖。
“没忙什么，准备一会约个麻局，战斗个四圈。”我打麻将非常有瘾，从最初刚会麻将时的一毛钱的彩头，到一元干蹩，一飘五，一飘十，五飘十，五飘二十，十飘二十，二十飘五十，到现在的五十飘一百，可以说成功地从一个热爱娱乐业的小彩民演变成为了一个合格的小赌徒。每年输在麻将上的钱可以说数以万计，但是即使这样，我从来不气馁，打麻将非常考验心理素质，一输钱手就哆嗦那种人不会有什么大出息。
我一输钱手就哆嗦！
所以我要克服这个毛病！
“有个事和你说一下，方便吗？”周律师坐到我对面，把椅子又往前凑了一下，从而拉近距离感，这小子对我这个主任一直很不服气，认为自己才高八斗，学富五车，可惜就是生不逢时，否则早拉起一干人马另立门户了。
“说吧。”我知道这小子平时一直自我感觉良好，很少有什么事求我，所以微笑着接待。
“有个案子——你代理的。”
“什么案子？”
“叫什么高——旭伟的。”周律师好像记忆不是很准确的样子，我一猜这家伙就是装糊涂，他记忆模糊，是为了显示他对这个事情不是很上心。
“怎么了？”
“对方是我老师。”
“什么？是你老师？”我听了一愣，这个老师教育出来的学生怎么都这么隔路。
“对。”周律师微笑了一下，仿佛有些许得意，“这个案子进展得怎么样了？”
“一审全部败诉，现在都在二审阶段。”我没有遮掩，想看这小子葫芦里卖什么药。
“都败了？”他假装大吃一惊。
“对，不过都上诉了，已经做好打持久战的准备了。”我有些尴尬，官司输了被别人同情绝对不是一种福利。
“是这样的——你晚上有时间吗？咱们一起吃顿饭。”周律师即使请客，也好像是施舍似的表情，我非常不喜欢。
“没时间，我一会要打麻将。”我感觉这个饭有鸿门宴的意思。
“不是没约成吗？”周律师很会见缝插针。
“差不多了，老周，有什么事你就直接说吧。”我不想跟他兜圈子，我喜欢单刀直入。
“是这样的——主任，我老师身体不太好，脑子也不灵光了，所以有些时候会做一点糊涂事，这个案子我听她说了，确实有一点毛病，但是可以理解，她爱人死得早，加上进入更年期，难免颠三倒四。”
“你老师？”我也装糊涂，这种人总是自认为别人对他多仰慕似的，从来不讲具体的定语。
“张老师——高旭伟的被告。”周律师解释道，我一听假装恍然大悟，“对了，忘记了，你说她是你老师。”
周律师没把我的冷淡当回事，继续游说：“房子对于他们来说，确实有很大的感情成分，因此——”
“行了，别说那些了，你想说什么，直截了当一些。”我不客气地打断了他没完没了的铺垫渲染，这个小子受人之托，一定是有好处，什么老师啊，这小子上高中毕业之前一直都在农村，怎么会有那么风度翩翩的女老师。
“你收了多少律师费？”周律师这话一说，我就明白怎么回事了，这小子想收买我。
“不多，5000元。”
