行动指南
在一个支柱产业或主流产业中，商业机会主要来自主流业务自身的成长和服务于这个产业的主流业态及公司，要做主流业态和公司的生意，从而使产业链条丰富起来。
7月22日不动产投资的模式
不动产投资的金融模式，主要有REITS（房地产投资信托）模式、不动产证券化投资模式等几种。
目前中国的金融创新正在学习美国的方式，香港在推行REITS，内地现在也有一家“准REITS”在做，下一步不动产按揭的证券化、住房贷款的按揭证券化也会推进。
——摘自冯仑文章《房地产公司的商业模式》
背景分析
中国的绝大多数房地产公司总负债率在70%以上，一种是向前融资，即向客户融资（预售）；一种是向供应商融资；还有一种是通过银行的贷款开发，也就是说负债融资，这种方式已成为国内房企主要的资金来源形式。在美国是反过来的，70%的资金来源于REITS，其余10%～15%是退休金和养老金，所以在美国即使产生经济泡沫，对银行的影响也不是特别大。
冯仑认为，国内不动产投资的金融模式，大概分这么几种：
美国的REITS模式，即不动产投资信托模式，其方法是通过信托方式把大众分散的资金集合到一家公司，然后通过税收减让，促进民间投资的参与，拿到钱后再投入长期物业，从而获得稳定收益。美国有一家非常大的这样的公司，一年收益35亿美元，它在美国拥有175栋写字楼，同时在每个州都有大量的出租公寓，主要靠这种巨额的资源来做这项投资。
不动产证券化投资。包括不动产债券、基金、股票等方式，这些都是通过金融方式来参与不动产的投资。
房地产业和金融业通过多种方式结合是未来发展的必然之路。未来会有相当一部分地产资产是金融资产的一个主要部分。所以，国内房企一定要使自己的融资渠道多元化，避免出现过度依靠银行的危险局面。
行动指南
随着行业的不断演变，而金融性的投资模式和服务性的投资模式逐渐成为房地产行业主导的商业模式。
7月23日房地产公司是鸡，项目是蛋
如果说房地产公司是鸡的话，那项目只不过是蛋而已。我认为，随着市场的成熟和竞争的日趋激烈，万通不应当将目光仅仅停留在蛋上，而应当花更大力气培养和调理会下蛋的鸡。
大部分房地产公司的领导都会做项目，但不会做公司，公司成为老板的附属，外人看不见公司，只看见项目和老板。一般房地产公司做三个项目，老板就没法睡觉了。做项目和做公司是两套功夫，就好比会打铁和会经营钢铁公司是两回事。
——摘自冯仑2002年新年献词《羞答答的玫瑰静悄悄地开》
背景分析
1998年以来，房地产渐成我国经济增长的亮点，一派荣景。但在一片喧嚣中，人们听到、看到的更多的是房子，讲到最多的是项目。国内房地产公司大多处在项目管理阶段，它们的项目值钱，但它们的公司不值钱。
万科能迅速成长到今天，很重要的一个原因是上市以后迅速建立了一套制度，现在的万科是公司推动项目，而不是老板推动项目。万科在全国同时做100多个项目，王石还能满世界“玩”。
究其原因，万科是在办公司，在办房地产公司。只有会办公司，才能持续发展。所以，万通要赶上万科，关键不在于万通某一个概念或者某一栋房子比万科卖得好，而在于万通要在制度层面缩小与万科的差距，所以冯仑对自己相当不满意，他觉得恐怕要到5年甚至10年以后，才能接近万科现在的状况。
行动指南
任何一家房地产企业在生存和发展中如果不能完成由“做项目”到“办公司”的本质转变，最终肯定会失败。“做项目”只需要做好一个产品的买卖就可以，而“办公司”则意味着要处理好商业模式、治理结构、战略导向、产品研发、人力资源等一系列问题。
7月24日房企的核心竞争力
（国内房地产企业的）核心竞争力表现在四个方面：
第一是发掘和吸附客户的能力。我们不能当“皇帝的女儿”，必须主动研究现有的客户群和发掘未来的客户群。这个能力需要持续地培养。
第二是创造生活方式的能力。盖房子就是创造一种生活方式，过去的筒子楼有筒子楼的生活方式，现在的豪宅有豪宅的生活方式。开发商只有以人为本，研究社会的进步，消费者的年龄、职业、偏好等，才可能具备创造生活方式的能力。
第三是资源统筹的能力。实际上，开发商既不盖房子，也不卖建材，因此只有靠统筹财务资源、人才资源、技术资源、管理资源，即以最低的成本、最高的效率、最好的质量，找最好的规划师、作最好的财务安排、挑选最优秀的建筑师和建筑队伍，以及最称职的物业管理者来完成开发全过程。
第四是学习与自我改造的能力。任何一家企业都应该是一潭活水，一旦成为一潭死水，这家企业也就快死了。保持活力的办法，就是不断改造企业内部的组织结构，适应企业发展与市场环境的要求。
——摘自《中国经济时报》1999年11月16日专访冯仑文章《我不迷信品牌，但我需要品牌》
背景分析
现在国内房地产公司很多，全国每个大中城市都是少则几十家，多则几百家，市场竞争非常激烈。企业最终靠什么取胜，这是每家房地产公司都在思考的问题。冯仑发现房地产业存在这样几个现象，应该引起注意：
第一，房地产业既无百年老店，又无跨国公司。横着看，它是本土化生意；纵着看，这与经济发展阶段有关。房地产开发建设项目与所在地的政策、法规、规划密切相关，而这些都具有浓厚的地方色彩。同时，不同地区、不同国家间的气候、民族、宗教、文化习俗等存在差异，使开发商很难生产出一种像可口可乐一样的“标准产品”向全世界推销，客观上制约了房地产企业的跨国经营。
房地产还与经济发展阶段关系密切。比如经济从工业化初期向后工业化过渡时，城市化进程加快，商场、写字楼、住宅等需求高速增长；进入信息社会后，大型写字楼、商场、厂房等市场出现饱和，需求锐减，只剩下住宅永远有市场。房地产的消费周期长、需求阶段化，决定了这个产业没有百年老店。
第二，目前我国房地产业大量积压与大量开工现象并存。这是因为存在巨大的市场需求，这种需求诱使大批企业进入，想分一杯羹。另外，房地产业的门槛较低，只要能拿到地皮，手里有点钱，就比较容易进入。航空航天业需要几十年才能赶上世界先进水平，而房地产业只要有足够的资金，两三年就能赶上。这是导致市场竞争激烈的一个重要因素。
第三，房地产业活动空间相对较小，受经济周期变化影响很大。房地产业的发展受银行对开发商及消费者的支持程度，受政府规划、商业周期、政策等因素的制约很大，还要受经济政策波动、经济形势起伏、技术进步等因素的影响，这是对房地产企业生存能力的一个巨大考验。
事实上，政策环境、市场变化是企业无法控制的，要想在激烈的竞争中站住脚，房地产企业必须形成并依靠自己的核心竞争力，只有学会十八般武艺，才能立于不败之地。
