展览厅的沙盘上，摆放着一个个度假小屋，号称是某某名师设计、具有东南亚情调的villa（别墅）。一个朝海的第二排的小屋，卖到3000万元，第一排的全海景房，更标价到5000万元。
到地盘去看，工程仍在打桩阶段，一栋楼也没有起来，但是销售人员指点给你看，这里会有六星级酒店，那里是购物中心。他们卖的是故事、概念，卖的是一个梦想。
建设刚刚开始，还没有批文，楼花是不能卖的，所以开发商不做预售，但是可以预订。预订当然不能收订金，但是欢迎你加入他们的俱乐部，俱乐部会员有优先选楼权，而且会费到时可以折成买房的订金。这个变相订金的会员费需要多少钱？普通会员的会费要盛惠40万大元，至于金卡、白金卡会费几何，笔者没敢问。
3000万元人民币，拿到美国可以买下一处庄园，拿到欧洲可以买下一座城堡了。在这里，可以买下一间打开窗户差不多能和邻居握手的“豪宅”。其令人印象深刻的，是天马行空的概念、颇具创意的营销、沾有外国元素和浪漫情调但是骨子里仍是中国式思维的设计，最后就是世界一流的定价。
在西班牙的一线海景地段，公寓式豪宅售价不过30万欧元，独立洋房的售价也只在70万欧元左右，而且全部是永久产权、无敌海景。当然，地段不同，环境不同，房价有高有低，崖边几百万欧元的大宅也有，但是70万欧元的洋房，绝对胜过眼前所见的3000万元人民币的villa。在金融海啸中遭到重创的美国佛罗里达，海景房的价格更低，个别强制拍卖房甚至低至15万美元以下。
近几年，中国的资产价格出现了爆米花式的膨胀，涌现出一批一夜暴富、拿钱不当钱的巨富。金融危机后，政府的超宽松货币政策救了已经奄奄一息的开发商。当他们免除了资金链的后顾之忧后，营销策略、定价策略变得十分进取，催生出房价的一片急升。普通住宅价格与消费者收入严重脱节，豪宅价格不知不觉间升上“国际先进水平”。
三亚这个楼盘，便是无视国际标杆的典型炒作，因为定价者可能根本没有见过西班牙、美国的海景房。但是，这个责任又不在三亚的楼盘身上，因为周边的类似楼盘也是一样吊高了卖。
在中国，海景房值得拥有一个较高的溢价。中国是世界上最大的几乎看不到蓝色海洋的国家（个别城市除外）。当财富积累达到一定水平后，当人们对生活方式有更高的追求时，笔者认为，海景资源必然抢手，海景房价必然被抢高。
但是，这种溢价不能脱离国际海景房的标的，因为在世界范围内，蓝色海景并没有稀缺到那一步。中国资金流向世界其他城市，只是迟早的事。笔者看好同时拥有三件宝的国际都市：海景、交通、中餐馆。
（本文作于2009年10月，原刊于《新财富》）
下一轮房地产热正在形成
中国的房地产市场，有两个重要特征。一个特征是，市场的地域差别十分明显，各地的经济发展程度、收入水平、住宅供应量、基础设施情况以及二手市场的成熟程度差异极大，各自房地产市场的周期也有所不同。一个国家内不同的房地产市场有涨有跌，与美国类似，但明显地有别于亚洲其他市场。另一个特征是，资金跨境流动十分活跃，游资驱动房价起伏，地方政府对热钱欲拒还迎。中国小投资者的跨境投资欲望远超过美国，基本沿袭着传统的华人思维。
中国房地产今后几年的整体走势，以及不同市场的起落，取决于游资。中国人民银行在这次宏观调控中，没有从根本上减少游资泛滥的问题，加息仅进行了一次便戛然而止。
今日的中国经济与5年前深陷通货紧缩的情况已经完全不同，然而利率水平依然维持在超低水平，自然造成流动性过高、游资泛滥的问题。
2004年5月开始的宏观调控采取的是以行政干预的形式加大资金流出银行的难度，但是并未抹干过高的资金流动性。这样做对靠大量借贷维持运作的开发商不啻是一大打击，但是对资金充沛的开发商以及炒家并不构成重大的威胁。
2005年4月推出的房地产新政，除心理上的震慑作用外，打击的力度主要取决于税收上的调节。由于各地对房地产交易的征税规定各不相同，新政对不同城市房地产市场的影响也就不同。新政对以上海为首的华东地区市场，犹如沸水上浇了一瓢冷水，但在多数二、三线城市则被润物细无声般地化解掉了。
笔者认为，新的一轮房地产热已在二、三线城市展开。
经过一段时间的观望，未被抹干的游资又重新活跃。开发商纷纷转向内陆城市，山西小煤窑资金由北京移师广东，温州炒房团从上海转战华中华南。从深圳到呼和浩特，从青岛到西安，一股新的房地产热已经形成，买方卖方皆大欢喜。地方政府也改变了策略，高调的价格上涨信息在地方媒体上几乎看不到，不过日本、韩国对华建筑机械出口却在急速反弹，为二、三线城市房地产提供了一丝重新启动的线索。
面对重新启动的二、三线城市房地产市场，中央政府是否会干预呢？笔者认为可能性不大。宏观调控的大标签在相当一段时间内不会被揭下，但是标签后面的内容已明显改变。2006年的政策重点是“解决经济运行中的深层次、结构性矛盾”，信贷上的限制正在逐步放宽。经过一轮数据调整，中国的投资占GDP的37%，而非之前的45%。这个比例与不少新兴国家大体吻合，并不像部分经济学家所指责的那样“不可持续”，中央政府决策层心上的一块石头也算落地。至于房地产，中央政府的态度有点矛盾。房地产开发是经济发展到一定阶段的必然产物，也是刺激内需、拉动经济的主力。所要防范的，是大起大落、金融风险和社会矛盾，而不是房价本身。只要全国房价不出现类似上海2004年的狂炒，笔者相信房地产政策会以口头干预为主，辅以针对过热城市的税收调节。
政府在政策上的相对宽容，为依然充沛、重新活跃的游资提供着一个舞台。本文开头所提的市场的地域差别和资金的跨境流动两大特征，相信在2006年会显得十分突出。
如果说住房政策改革是启动上一轮房地产热的始发因素，笔者认为过度资金流动性便是刚刚展开的新一轮房地产周期的拉动力。游资驱动、滚动上升可能是这次房地产热的突出特点。
与二、三线城市相比，以上海为首的几个华东城市的房地产市场则显得伊人独憔悴。上海房地产下跌，有诸多方面的因素，但是最主要的是信心的崩溃。游资的撤离，使供求失衡被放大，令潜在买家却步。回归理性的需求和委靡不振的成交，造成新增楼盘供应远远超过售出楼盘，供求关系进一步恶化。今后6个月相信是上海房地产市场的高危期，资金周转失灵的开发商随时可能成为压垮骆驼的最后一根稻草。
不过，如果笔者关于游资驱动的新一轮房地产热的判断成立，那么上海房地产市场调整也有可能在6～12个月内结束。
笔者对中国房地产的长远前景看好。与世界绝大多数国家相比，中国的生产力提高很快，人民收入不断上升，经常项目和资本项目呈双顺差，人民币汇率在短期内又难大升，因此人民币资产升值是自然的。长远来看，在中国买房子，可能买贵但不会买错。在时机把握上，应关注地域差别和资金流动性。
（本文作于2006年1月，原刊于《21世纪经济报道》）
